ربع قرن انتظار برای خرید خانه/برنامه مسئولان برای مقابله گرانی مسکن، خانه نخرید!

تازه‌ترین آمار وزارت راه و شهرسازی از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حاکی از افزایش ۲۲.۶ درصدی متوسط قیمت از ماه فروردین تا خرداد است.

براساس این گزارش متوسط قیمت هر متر مربع ساختمان در فروردین سال جاری حدود ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان بود که در ماه گذشته به ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان رسید. در بخش دیگری از این گزارش وزارت راه و شهرسازی، معاملات مسکن در تهران و کل کشور در ماه اردیبهشت نسبت به خرداد ۳۶ و ۳۰ درصد کاهش داشته، همچنین تعداد مبایعه‌نامه‌ها در پایتخت به کمتر از نصف زمان مشابه سال قبل رسید. افزایش قیمت ساختمان مسکونی در حالی است که آمار‌های تورم و نقدینگی از تعمیق رکود تورمی در سال پیش رو حکایت دارد. به نظر می‌رسد با افزایش نرخ رشد نقدینگی به بیش از ۳۰ درصد، احتمال بالا رفتن قیمت مسکن همچنان وجود داشته باشد.

افزایش ارزش و کاهش تعداد معاملات

براساس آمار‌های وزارت راه کل معاملات انجام‌شده در خرداد سال جاری ۱۱ هزار و ۴۶ بود که نسبت به ماه قبل ۴.۵ درصد کاهش داشته و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸۰.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. ارزش این میزان معامله حدود ۱۷ هزار و ۹۸۰ میلیارد تومان برآورد شده است. براساس این گزارش در خردادماه تعداد معاملات به اندازه ۴۳۴ کاهش داشته در حالی که ارزش خانه‌های معامله‌شده ۱۲ درصد افزایش داشته است. منطقه ۵ بیشترین تعداد معامله را با ۱۵۷۰ فقره داشت در سوی دیگر منطقه ۱۹ نیز با ۶۹ معامله کمترین اقبال خریداران به سکونت در این منطقه را داشت. طی سه‌ماهه نخست امسال ۲۳ هزار و ۹۱۵ معامله مسکن در پایتخت صورت گرفت که نسبت به سه ماهه نخست سال گذشته ۹ درصد رشد داشته است.

بازار مسکن و ادامه روند افزایش قیمت

روند افزایشی قیمت مسکن در دو سال اخیر بالاتر از تورم بوده؛ براساس گزارش‌های مرکز آمار نرخ تورم در دوازده ماه منتهی به اسفند سال گذشته ۳۴.۸ درصد برآورد شده که البته میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در فاصله بین اسفند ۹۷ تا ۹۸ حدود ۴۱ درصد رشد داشته و از ۱۱ میلیون تومان در اسفند ۹۷ به ۱۵ میلیون و ۵۶۸ هزار تومان در اسفند ۹۸ رسید. هرچند در فاصله بین اسفند ۹۶ تا ۹۷ نیز متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با جهشی ۹۵.۴ درصدی از ۵ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان به ۱۱ میلیون تومان رسید. با تکیه بر این آمارها، رشد بیشتر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی بیشتر از تورم رسمی، به اثبات می‌رسد. هر چند افزایش قیمت مسکن بیش از تورم، علت‌های گوناگونی دارد، اما مهم‌ترین بعد آن تاثیر نرخ ارز بر تمام بازارهاست. در این راستا فرشید پورحاجت، رییس اتحادیه انبوه‌سازان در گفت‌وگویی ضمن پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی خاطرنشان کرد: «کاهش ارزش پول، نوسانات نرخ ارز و رشد چشمگیر شاخص بورس برای بازار مسکن مشکل‌ساز خواهد بود، در نتیجه مسوولان امر باید با تدابیر و برنامه‌ریزی‌های درست مانع از افزایش قیمت در بازار مسکن شوند.»

برنامه مسوولان، خانه نخرید

تجربه سایر بازار‌ها مانند ارز و طلا در کشور ثابت کرده که نسخه‌های همیشگی مسوولان برای کنترل قیمت‌ها یا «وعده» است یا «نخریدن به امید ارزان شدن». هر چند عدم کارکرد نسخه دوم بار‌ها در بازار‌ها ثابت شده با این حال باز هم تجویز می‌شود.

اواسط خرداد سال جاری محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در واکنش به افزایش شدید قیمت‌های مسکن ضمن بازگو کردن مجدد نسخه منسوخ‌شده قدیمی گفت: «بازار مسکن هم همانند سایر کالا‌ها از بازار ارز تاثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند، بهترین راهکار برای ترکیدن حباب‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت خریداری نکردن مردم است.»، اما وضعیت بازار مسکن پیچیده‌تر از آنی است که بشود با نخریدن به ثبات رساندش. تحریم‌ها و قیمت ارز که هر روز در «آستانه قیمت جدیدی» است و «قله‌های بیشتری» را فتح می‌کند، بیشترین تاثیر را بر بازار مسکن گذاشته است.

گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد درصد تغییر شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در زمستان ۹۶ و با آغاز جهش‌های ارزی نسبت به پاییز ۱۶.۴ درصد رشد داشته که در زمستان ۹۷ نسبت به پاییز همان سال رشدی ۶۰ درصدی داشته است. طی همین دوره نرخ ارز از ۴۴۹۰ تومان در اسفند ۹۶ به ۱۳۱۰۰ تومان در اسفند ۹۷ و در نهایت به ۱۹ هزار و ۳۰۲ تومان در اسفند سال گذشته رسید. از سوی دیگر در مدت دو سال نرخ تورم از ۹.۶ درصد در پایان اسفند ۹۶ به ۳۴.۸ درصد در اسفند ۹۸ رسیده است. به نظر می‌رسد افزایش ۳۳۰ درصدی قیمت ارز طی دو سال و به ثبات نرسیدن نرخ ارز با وجود اهتمام بانک مرکزی به مداخله در این بازار، بیشتر از مسائل تحریمی و البته تورم بر نوسانات قیمتی تاثیر دارد.

مدت زمان خانه‌دار شدن در تهران

چندی پیش مرکز آمار گزارشی از میزان دخل و خرج متوسط یک خانوار شهری و روستایی منتشر کرد. در این گزارش نشان داده شده که یک خانوار شهری به صورت متوسط در سال گذشته ۴۷.۷ میلیون تومان هزینه و در مقابل ۵۴.۱ میلیون تومان درآمد داشته است. با توسل به آمار‌های وزارت راه و شهرسازی و در نظر گرفتن ارزان‌ترین خانه در منطقه ۱۵ به میزان ۷ میلیون و ۹۱۶ هزار تومان و امکان پس‌انداز حدود شش میلیونی در سال، یک خانواده شهری می‌تواند پس از ۶۶ سال با شرط ثبات قیمت‌ها خانه‌ای ۵۰ متری در این منطقه خریداری کند. اما اگر این خانوار طبق استاندارد‌های جهانی یک سوم درآمد سالانه‌اش را کنار بگذارد در این صورت ۲۵ سال برای خرید همان خانه زمان لازم دارد. افزایش مدت زمان خانه‌دار شدن طی یک دهه اخیر در حالی است که براساس برخی تخمین‌های ارایه‌شده در سال ۹۳، زمان لازم برای خانه‌دار شدن خانوار‌های حاضر در دهک‌های ششم و هفتم یا همان طبقه متوسط در سال ۸۴ به ترتیب ۸ و ۷ سال بود که در سال ۹۲ به ۱۱ و ۱۰ سال رسید.