کرکره وام مسکن پایین کشیده شد
کرکره وام مسکن پایین کشیده شد؛ این بار تقصیر نه فقط بر گردن بانک‌ها و بی‌میلی معمول‌شان برای پرداخت تسهیلات، بلکه دلایل برای ثبت کمترین وزن مسکن از وام‌های بانکی متعدد است. رکود فراگیر در بازار مسکن وزن کل وام‌های مسکن از کل تسهیلات بانکی را به شکل تاریخی پایین آورده و ناکارآمدی مبالغ وام مسکن نیز که جای خود دارد.
گزارش جدید بانک مرکزی درباره تسهیلات پرداختی بانک‌ها به بخش‌های مختلف اقتصادی حاکی از آن است که بهار امسال تنها حدود ۶۱ همت انواع تسهیلات مسکن پرداخت شد که وزن آن از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها تنها ۷/۳ درصد است. این نرخ، پایین‌ترین سهم در دو دهه گذشته و به نوعی سقوط آزاد وام مسکن است.
رکود فراگیر در بازار مسکن
یکی از مهم‌ترین دلایل آب رفتن سهم مسکن از تسهیلات بانکی، به رکود فراگیر بخش مسکن و ساختمان بازمی‌گردد. این وضعیت با وقوع جنگ اسرائیل علیه ایران در خردادماه به مراتب بدتر و تقاضا برای وام به کمترین میزان خود رسید. هم سرمایه‌گذاران بخش مسکن و هم متقاضیان مصرفی در خردادماه از خرید دست نگه داشتند. این وضعیت رکودی البته فراتر از جنگ اخیر، بلکه در چند سال اخیر همواره ادامه داشته و حالا با تداوم رکود تورمی در بازار مسکن بیشتر شده است. هر چند اعلام شد که وقوع جنگ بر کاهش قیمت‌ها تأثیرگذار بوده، اما بررسی فایل‌های ارائه شده در بازار مسکن ریزش قابل ملاحظه‌ای را نشان نمی‌دهد.
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است که بازار خرید و فروش ملک اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد و مردم به دنبال ثبات اقتصادی و چشم‌انداز روشن هستند و فعلاً تقاضای جدی برای خرید مشاهده نمی‌شود. تنها در حوزه اجاره، جابه‌جایی‌ها ادامه دارد، چون نیاز به مسکن برای زندگی، اجتناب‌ناپذیر است.
وی تأکید کرد: تغییرات قیمتی در بازار خرید و فروش به هیچ‌وجه ناگهانی و چشمگیر نخواهد بود. حتی اگر کاهش قیمتی رخ دهد، آنقدر آهسته و تدریجی است که خریدار عادی آن را احساس نمی‌کند.
کارشناسان از شرایط فعلی به عنوان قفل‌شدگی بازار مسکن تعبیر می‌کنند و یکی از دلایل مهم کاهش تقاضا برای وام مسکن را همین مسئله می‌دانند. گزارش‌ها نشان می‌دهد بهار امسال تنها ۲/۱ درصد کل تسهیلات بانکی به شکل وام خرید خانه پرداخت شد در حالی که این نرخ پارسال ۴/۱ درصد بود. برخی کارشناسان کاهش پرداخت تسهیلات را نه فقط ناشی از بی میلی شبکه بانکی به وام دهی نیست، بلکه عمده دلیل آن را نبود توان خرید خانه و ساخت آپارتمان می‌دانند.
ناکارآمدی وام مسکن
بی اثری وام خرید روی قیمت خانه و ناکارآمدی وام مسکن یکی دیگر از دلایل ریزش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی است.
در حالی که شیوه معمول قدرت پوشش وام خرید مسکن در کشورها، رقمی معادل حداقل ۷۵درصد از بهای خرید یک خانه است، اما در تهران با وام فعلی، تنها می‌شود پنح مترمربع از یک آپارتمان متعارف را خرید که زیر ۱۰درصد بهای خرید خانه می‌شود. قدرت مالی تسهیلات فعلی در حد پنج متر مربع است و البته اگر هزینه خرید اوراق تسهیلات از مبلغ اسمی تسهیلات کسر شود، قدرت واقعی به حدود سه مترمربع سقوط می‌کند. گزارش‌ها نشان می‌دهد از سال ۹۷ تاکنون رقم وام خرید مسکن ۸/۳ برابر شده، در حالی که قیمت مسکن در همین فاصله زمانی ۲۰ برابر شده است.
همچنین ناتوانی طبقه متوسط جامعه به عنوان بخش اصلی تقاضای مصرفی خرید آپارتمان در پرداخت قسط ماهانه تسهیلات مسکن نیز از دیگر دلایل کاهش تقاضای وام مسکن است.
مجموع همه تسهیلاتی که می‌شود برای خرید مسکن در تهران دریافت کرد یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان است که قسط آن ماهی ۲۸ میلیون تومان تعیین شده است. رقمی که از جیب خیلی از خانوار‌ها با توجه به سطح بالای تورم عمومی و رقم سنگین بهای سبد مصرف، بزرگ و تأمین آن تقریبا غیرممکن است.
بی‌میلی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن
البته در این میان نمی‌توان بی‌میلی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات را نیز نادیده گرفت. جمشید برزگر، رئیس هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان کشور با اشاره به بی‌میلی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات ساخت و ساز گفت: بانک‌ها از اعطای تسهیلات ساخت خودداری می‌کنند.
وی افزود: حتی بانک مسکن که در میان بانک‌ها به عنوان بانک تخصصی مسکن شناخته می‌شود نیز در اعطای تسهیلات ساخت مقاومت می‌کند. برزگر گفت: ساخت و ساز مسکن در کما به سر می‌برد و باید گفت که ساخت‌و ساز حال نزاری دارد. متأسفانه افت شدید خرید و فروش مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان یکی از دلایل چالش ساخت و ساز است.
اغلب سازندگان مسکن بر این باور هستند مادامی که به مشکلات بخش خصوصی توجهی نشود و برای آنها تسهیلات در نظر گرفته نشود افت تولید مسکن هر روز بیشتر از قبل خواهد شد.
کارشناسان تأکید دارند که مسیر طراحی شده برای مصرف منابع بانکی در بخش مسکن باید از چند طریق اصلاح شود. بر این اساس گام اصلی کمک به بانک توسعه‌ای در بخش مسکن به شکل افزایش سرمایه و نیز تأمین منابع به اشکال دیگر نظیر تأمین از محل وجوه اداره شده برای ایفای تکالیف پیش‌بینی شده در حوزه پرداخت تسهیلات بانکی از سوی این بانک است.
راهکار دیگر، جذاب شدن نرخ سود سپرده بلندمدت در بانک تخصصی و توسعه‌ای بخش مسکن با هدف کمک به تأمین مالی در همین بخش خواهد بود. در نهایت راهکار دیگری که بانکداران برای احیای سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی توصیه می‌کنند، پیش بینی سیاست‌های مشوق مشارکت سایر بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن است.
در هر صورت براساس قانون سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی باید احیا و به ۲۰درصد برسد که با حدود ۳ درصد فعلی فاصله و شکاف عمیقی دارد. البته کارشناسان در کنار ضرورت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی تأکید دارند که صرف پرداخت وام برای رونق مسکن کافی نیست و قبل از آن باید توان اقتصادی خانوار‌های فاقد مسکن، چشم انداز سرمایه‌گذاری در بخش و همچنین تورم اصلاح شود. این مهم نیز با کاهش پایدار ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی ممکن می‌شود. رونق بخش مسکن، منجر به افزایش اشتغال و رشد اقتصادی می‌شود و رکود فراگیر در این بخش مخاطراتی برای اقتصاد کشور و تحقق رشد اقتصادی ۸ درصدی برنامه‌ریزی شده در برنامه هفتم توسعه دارد.
