عضو هیات مدیره تعاونی مسکن: مسکن مهر مشکل زیرساختار دارد/دولت ساخت مسکن را انحصاری کرده است

سال های دور، بسیاری از خانواده ها که امکان خرید زمین و مسکن نداشتند با کمک شرکت تعاونی های مسکن خانه دار می شدند وبسیاری از همین راه خانه دار می شدند.اما سال هاست که شرکت های تعاونی عملا کارامدی خود را از دست داده اند و با تاخیر های طولانی در زمان تحویل مسکن یا قیمت های زیاد سبب بی اعتمادی مردم شدند. همچنین مسکن مهر هم خلا این شرکتهای تعاونی را پر کرده است. در همین زمینه با علی اصغر شفیعی خورشیدی، حقوقدان و استاد دانشگاه و عضو هیات مدیره تعاونی مسکن گفت وگویی را انجام داده ایم که می خوانید:

چرا در سال های اخیر فعالیت شرکت های تعاونی مسکن در کشور ما کمرنگ شده است؟

متاسفانه در دهه اخیر شرکت های تعاونی مسکن ناکارآمد شدند چون دولت طبق قانونی که تصویب کرد زمین به این تعاونی ها واگذار نکرد و با مسکن مهر هم عملا شرکت های تعاونی مسکن  را به حاشیه راند. البته دولت توانست  با سیاست های خود در زمینه مسکن مهرتا حدودی، رضایت افراد کم درآمد و متوسط  را جلب کند اما به سوی تقویت تعاونی های مسکن نرفت و برای همین این تعاونی ها منزوی شدند.

همانطور که می دانید فلسفه تشکیل تعاونی های مسکن، خانه دار کردن اعضا است.اما در سالهای اخیر تاخیر در پرداخت به موقع خانه توسط برخی اعضا و گرفتن هزینه های زیاد سبب شد تا مردم نسبت به این تعاونی ها بی اعتماد شوند.به نظر شما برای بازگردان دوباره این اعتماد چه باید کرد؟

دلیل بی اعتمادی مردم در سال های اخیر به شرکت های تعاونی را باید در چند عامل دانست. اول اینکه مردم ما  به طور معمول کار شورایی را دوست ندارند، هرچند ابراز علاقه می کنند اما عمدتا تمایل ندارند. از سوی دیگر طبق قانون ،شرکت تعاونی توزیعی یا تولیدی است. یعنی مجمع افرادی را تحت عنوان اعضای هیات مدیره و بازرس انتخاب می کنند،اما این اعضا ،متخصص در زمینه کاری نیستند و به قانون و رویه عملی تعاونی اشراف ندارند. ممکن است زمینی خریداری کنند که مشکل قانونی داشته باشد و بنا به عللی اعضا را به درد سر بیندازند چون آگاهی به قانون خیلی مهم است. مهم تر اینکه،کسانیکه  وارد این حوزه می‌شوند، متاسفانه در زمینه اقتصادی، بانک‌داری و امور ثبتی و شهرسازی اشراف کاملی ندارند یا اینکه از کارشناسان ذیربط استفاده نمی‌کنند.اعضای هیات مدیره قانون نظام مهندسی را نمی شناسند و حاضر به گرفتن مشاور یا دستگاه ناظر نیستند چون هزینه دارد.برای همین هیات مدیره قیمیتی را به اعضا اعلام می کند که تقریبی است و کارشناسی شده نیست و بعدا با مشکل مواجه می شوند و همین مسائل جو بی اعتمادی را به وجود می آورد. گاهی هم اعضای هیات مدیره مجبورند که با همان هزینه کار را  انجام دهند که طولانی و زمان بر می شود و اعضا را نگران و بی اعتماد می کند.

به نظر شمااینکه هزینه ای که اعضا در پایان تحویل مسکن پرداخت می کنند با هزینه ابتدایی که برآورد شده تفاوت دارد، نمی تواند بی ثباتی اقتصادی باشد؟

بله.این موضوع وجود دارد.هیات مدیره هزینه تقریبی را مشخص می کند اما بی ثباتی اقتصادی داریم و اجناس و کالاها روزانه تغییر قیمت دارند،لذا اعضا دچار مشکل می شوند.در گذشته 6 ماه از سال قیمت ثابت بود اما الان روزانه تفاوت قیمت وجود دارد.البته برخی هزینه ها هم ثابت و مشخص هستند که چون اعضای هیات مدیره به روند عملیات اجرایی،آشنایی  ندارند آن را پیش بینی نمی کنند،مثلا برای دریافت پروانه از شهرداری باید مشاور انتخاب کرد. مشاور متری بابت تراکم  پول می گیرد که از 8 تا 12 هزار تومان است .همچنین  پروانه نظام مهندسی مطرح است که متری 16 هزارو 500 تومان است .در هنگام صدور پروانه ،هزینه آموزش و پرورش است  که بیش از 200 واحد مسکونی نیاز به مدرسه دارد  یا باید خود شرکت تعاونی مدرسه بسازد یا به آموزش و پرورش پولی پرداخت کند. حدود 4 درصد هم هزینه تامین اجتماعی بر اساس ماده 5 قانون بیمه کارگران ساختمانی است که این فیش را برای صدور جواز باید به شهرداری ارائه داد.هزینه آتش نشانی و ایمنی و هزینه ثبت در دولت الکترونیک را هم اضافه کنید. همین غیر حرفه ای بودن اعضای هیات مدیره باعث بی اعتمادی اعضا می شود.

عملیات اجرایی هم در شرکت تعاونی ها توسط مدیر عامل است که باید دفتر و ابزار کار داشته باشد و حقوق پرداخت کند اما برخی قادر به پرداخت حقوق و پاداش مدیر عامل نیستند و برای همین دچار مشکل می شوند.

البته در این میان برخی هم با خانواده خود تعاونی تشکیل می دهند و عضو می گیرند،بعد زمینی را می خرند که جزو اراضی کشاورزی است و برای همین اعضا مشکل پیدا می کنند؟

بله.برای همین اعضا باید قانون را بدانند و بتوانند از مجاری قانونی شکایت کنند. البته اداره تعاون هم در صورت وجود دلیل قانونی می تواند شرکت تعاونی را منحل کند.

شما اشاره کردید که مسکن مهر هم در منزوی کردن شرکتهای تعاونی نقش داشت.چرا اداره تعاون  از شرکتهای تعاونی حمایتی نمی کند؟

 شرکت های تعاونی موظف هستند که 4 درصد از درآمد تعاونی ها  رابرای آموزش کارکنان و اعضا در اداره تعاون هزینه کنند و درصدی هم از سود شرکت باید به اداره تعاون پرداخت شود درحالیکه هیچ حمایتی از شرکت ها نمی شود.بانک توسعه تعاون برای وام دادن به شرکت های تعاونی تشکیل شده اما باید حساب داشته باشیم و سپرده گذاری کنیم برای همین شرکت های تعاونی مشکلات بیشماری دارند .

البته در سالهای اخیر اداره تعاون اساسنامه و قوانینی را برای مدیر عامل و بازرسان گذاشت،اما کافی نیست. بهتر بود دولت منابع مالی برای بخش خصوصی و تعاونی‌ها تقویت می‌کرد یا اینکه آن دسته از تعاونی‌هایی که در حوزه استحفاظی و حریم شهر، اراضی خریداری کرده بودند تقویت می‌کرد یا اینکه دولت به بخش خصوصی اجازه تاسیس شهرک را می‌داد.

چرا دولت در 10 سال اخیر زمینی به شرکتهای تعاونی واگذار نکرده است؟

چون منع قانونی ایجاد کرد، در سال 87 قانون ساماندهی زمین و مسکن تصویب شد و اصلاحاتی خورد اما بی فایده بود. الان تعاونی ها به اراضی کشاورزی خارج شهر رو آوردند،اراضی کشاورزی هم عموما سند مالکیت ندارد.البته با این قانون کار ساخت را در انحصار خود در آورده است.در ساخت مسکن مهر به جای اینکه دولت این کار را به تعاونی ها واگذار کند خودش انجام می دهد و الان شرکتهای تعاونی واسطه دولت و اعضا هستند ،چون تعاونی تولیدکننده نیست تا بتواند  خودش هم توزیع کند.

شاید علت اینکه مردم از مسکن مهر استقبال کردند هزینه پایین و دولتی بودن آن است.همانطور هم که خودتان اشاره کردید مردم به شرکتهای تعاونی اعتماد کمی دارند؟

معمولا در بخش دولتی کیفیت کار کمتر است. اگر وارد بخش زیرساخت های مسکن مهر شوید به مشکلات پی می برید.آنها ساختمان را بدون تجهیزاتی مانند کابینت،آسانسور و نقاشی مانند کشور روسیه  به مردم تحویل می دهند و تجهیزات وجود ندارد.وقتی برای آسانسور و تجهیزات باید پول جداگانه پرداخت کرد،هزینه همان می شود.اقدام مسکن مهر شبیه تعاونی ها است اما با کیفیت پایین تر و این موضوع  دوسال بعد مشخص می شود.

از طرفی ممنوعیت نقل و انتقال مسکن مهر وجود دارد چون این امکان در مسکن مهر وجود ندارد که به لحاظ شرعی می توان ایراد وارد کرد، باید زمان این محدودیت مشخص باشد.همین ممنوعیت مسکن مهر را هم برخی ،شرکت های تعاونی انجام دادند و در دفترچه نوشتند غیر قابل انتقال اما ضمانت اجرایی ندارد.

اما دولت اعلام کرده که امکان انتقال مسکن مهر وجود ندارد و مشکل قانونی پیدا می کنند؟

از نظر حقوقی ممکن است مشکل شود.مگر اینکه در زمان قراداد پیش بینی ابطال قرارداد را کرده باشند که برای مدت معینی امکان انتقال نداشته باشد اما در ضمن عقد باید زمان مشخص باشد.

زمان 99 ساله است؟

عرف و منطق حقوقی 99 سال را نمی پذیرد. از نظر عرف 15 سال رایج است اما بالاتر از آن پذیرفته شده نیست.

شما به هزینه  آموزش و پرورش،تامین اجتماعی و... اشاره کردید .به نظر شما باید این هزینه ها کم شوند؟

بله همانطور که گفتم در هنگام صدور پروانه هزینه تامین اجتماعی، آموزش و پرورش و آتش نشانی مطرح است. طبق ماده 5 قانون بیمه اجتماعی ،کارگران باید 4 درصد حق کارگران را پرداخت کنند،در زمان عملیات اجرایی هم کارگران را باید بیمه کنند که دوبار پول پرداخت می کنند و از نظر حقوقی اشکال دارد.لذا شورای نگهبان در بودجه 92 کل کشور هزینه تامین اجتماعی در زمان صدور پروانه را لغو کرده است که بند 89 قانون بودجه، در 9ماه اول سال این قانون اجرا می شود.هزینه آموزش و پرورش هم برای انبوه سازان و تعاونیها مشکل دارد و باید حذف شود.