۵ ساختار مهم تقاضای مسکن که به شما در زمان خرید مسکن کمک می‌کند
بازار مسکن از دو سمت عرضه و تقاضا تشکیل شده و تلاقی عرضه و تقاضا، نشانگر قیمت و مقدار تعادلی در این بازار است. بر این اساس، تحلیل بازار مسکن، نیازمند شناخت ساختار عرضه و تقاضای مسکن خواهد بود. به عنوان مثال: قیمت خرید آپارتمان در پاسداران، به میزان عرضه و تقاضای این محله بستگی دارد.
قانون عرضه می‌گوید: با ثابت بودن سایر شرایط، مقدار عرضه، وابسته به قیمت است و در قیمت بالاتر، عرضه بیشتر و در قیمت پایین‌تر، عرضه کمتر خواهد بود. قانون تقاضا نیز می‌گوید با ثابت بودن سایر شرایط، در قیمت بالاتر، تقاضا کمتر و در قیمت پایین‌تر، تقاضا بیشتر خواهد بود.
بهترین زمان برای خرید و یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، زمانی است که بازار از نظر عرضه و تقاضا در شرایط مطلوبی قرار داشته باشد. یکی از مشکلاتی که افراد در زمان سرمایه گذاری مسکن دارند، ندانستن زمان دقیق و مناسب برای خرید آپارتمان است. در ادامه این مطلب با ۵ ساختار اصلی و مهم در تقاضای مسکن آشنا می‌شوید.
تقاضای مصرفی (واقعی)
این نوع تقاضا در بازار مصرفی املاک صورت می‌پذیرد. متقاضیان مصرفی مسکن به افرادی می‌گویند که هدف آنها تامین سرپناه و محلی برای سکونت است. زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است. تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی، چون استفاده خانوار‌های تازه تشکیل شده، رفع بدمسکنی سرانه زیر بنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحد‌های مسکونی بی دوام و فرسوده و ... دانست. تقاضای مصرفی مسکن بر اساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره آپارتمان تامین می‌شود.
تقاضای سرمایه‌ای
این نوع تقاضا، مسکن را برای استفاده شخصی و سکونت خانوار، خریداری می‌کنند. این متقاضیان، پس از حصول اطمینان از اینکه خرید مسکن از حداقل‌های توجیه اقتصادی و سرمایه گذار بهره‌مند است، اقدام به این خرید می‌کنند و در تصمیم گیری خود بیشتر به رفاه ایجاد شده برای خانواده، تمرکز دارند. در این جریان تقاضا، زمانی انگیزه سرمایه گذاری تقویت می‌شود که بازدهی سرمایه‌گذاری، از نرخ تورم عمومی و یا نرخ بازده سرمایه گذاری بدون ریسک (مثل سپرده گذاری در بانک) بالاتر باشد. تقاضا در این بخش، عمدتا به وسیله خانوار‌هایی شکل می‌گیرد که اولا: ریسک گریزند. ثانیا: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلند مدت می‌باشند و ثالثا: از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلند مدت دارند، بنابراین نقدشوندگی سرمایه گذاری برای آنها چندان با اهمیت نیست.
تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیر شخصی
این تقاضا عمدتاً با انگیزه‌هایی، چون اجاره‌داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد. در واقع «پس‌انداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف نظر از فراز و نشیب‌های کوتاه‌مدت آن است. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد. تغییر در وضعیت عوامل تأثیرگذار بر انگیزۀ سرمایه‌گذاری- به ویژه عامل بازدهی- بر میزان تقاضای خرید مسکن غیرشخصی (برای نگهداری بلندمدت) اثر می‌گذارد.
در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره‌مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن وارد بازار می‌شوند. سرمایه‌گذاران شکل‌دهندۀ این جریان تقاضا نیز عمدتاً خانوار‌ها هستند که انجام یک سرمایه‌گذاری نسبتاً کم‌خطر و بلندمدت را در سر می‌پرورانند. این گروه از متقاضایان، عمدتاً معتقدند که زمین و مسکن، به سرمایه‌گذار، خیانت نمی‌کند! ضمن این که با توجه به رویکرد بلندمدتشان، نقدشوندگی سریع سرمایه‌گذاری برای آنها از اهمیت چندانی برخوردار نیست.
تقاضای خرید مسکن شخصی
این نوع تقاضا، مسکن را برای استفاده شخصی و سکونت خانوار، خریداری می‌کنند. این متقاضیان، پس از حصول اطمینان از اینکه خرید مسکن از حداقل‌های توجیه اقتصادی و سرمایه گذار بهره‌مند است، اقدام به این خرید می‌کنند و در تصمیم گیری خود بیشتر به رفاه ایجاد شده برای خانواده، تمرکز دارند. در این جریان تقاضا، زمانی انگیزه سرمایه گذاری تقویت می‌شود که بازدهی سرمایه‌گذاری، از نرخ تورم عمومی و یا نرخ بازده سرمایه گذاری بدون ریسک (مثل سپرده گذاری در بانک) بالاتر باشد. تقاضا در این بخش، عمدتا به وسیله خانوار‌هایی شکل می‌گیرد که اولا: ریسک گریزند. ثانیا: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلند مدت می‌باشند و ثالثا: از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلند مدت دارند، بنابراین نقدشوندگی سرمایه گذاری برای آنها چندان با اهمیت نیست.
شواهد موجود، حاکی از آن است که اغلب خانوار‌های ایرانی، سکونت در مسکن ملکی را زمینه ساز برقراری آرامش و امنیت روانی تلقی می‌کنند که البته با شرایط نسبتا بی ثبات تجربه شده در بازار مسکن، طی دهه‌های اخیر، جهش‌های یکباره قیمت مسکن، توجیه پذیر به نظر می‌رسد.
تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)
به طور خلاصه، ویژگی‌های این نوع تقاضا را می‌توان شام موارد ذیل دانست:
o این گروه در دوران رکود، چندان حضوری در بازار ندارد
o در دوره رونق بازار مسکن، با تزریق منابع مالی به این بازار، بر شدت افزایش قیمت‌ها می‌افزاید و در پایان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره و شروع رکود را همراهی می‌کنند.
o در دوره رونق، هر چقدر سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، کمتر در اختیار این گروه باشد و دسترسی به منابع مالی، ساده‌تر باشد، هجوم سوداگران به سمت بخش مسکن بیشتر خواهد بود.
o به طور کلی در اقتصاد‌هایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، بیشتر است.
در بازار رقابتی، قیمت و مقدار تعادلی یک کالا، با عرضه و تقاضای بازار برای آن کالا تعیین می‌شود. در قیمت‌های بالاتر از قیمت تعادلی، مازاد عرضه اتفاق می‌افتد. این اضافه عرضه، نیروی کاهشی بر قیمت وارد می‌کند و باعث می‌شود که قیمت به سطح تعادلی بازگردد. در قیمت‌های پایین‌تر از قیمت تعادلی نیز، مقدار تقاضا از مقدار عرضه بیشتر می‌شود و باعث مازاد تقاضا می‌شود. این مازادِ تقاضا باعث افزایش قیمت و در نتیجه، بازگشت قیمت به اندازه قبل خود (قیمت تعادلی) می‌شود. پس از این که قیمت به تعادل رسید، این قیمت، میل به استمرداد دارد تا این که نیروی دیگری بر بازار وارد شود.
