تاملی درباره طرح مسکن مهر

آفتاب‌‌نیوز : آفتاب- دکتر عباس آخوندی*: طرح مسکن مهر را باید از چندین جنبه بررسی کرد. از جمله دسترسی به اهداف طرح، مؤثربودن در بهبود کیفیت سکونت مردم، مسائل فنی و شهرسازی، منظر کارایی اقتصادی و بهره‌وری تخصیص منابع ملی اعم از سرمایه، زمین و هم‌چنین از منظر اجتماعی و الگوهای همسایگی. 

بزرگترین معیار موفقیت یک برنامه مسکن میزان تاثیرگذاری آن بر تغییر رفتار اقتصادی خانوارها و هم راستا کردن آن با سیاست‌های ملی است. در واقع این شاخص مبین اعتماد مردم به موفقیت سیاست‌های اعلامی از سوی دولت و پذیرش تغییر رفتار خود و سرمایه‌گذاری بر مبنای سیاست‌های دولت ملی است. 

مشکلی که از جهت اقتصاد خانوار وجود دارد این است که هر خانواری از خود سؤال می‌کند که اگر من هرینه‌های مصرفی خود را کاهش دهم و به خود فشار بیاورم و اندک پس‌اندازی داشته باشم، آیا با این پس‌اندازهای اندک زمانی خواهد رسید که من خانه دار شوم؟ آن زمان کی است؟ واقعیت این است که خانوارها بیش از هر کسی به وضع اقتصادی خود آگاهند و بهتر از هر کسی می‌توانند محاسبه کنند که تبعیت از سیاست دولت تا چه میران برای آنها کارایی و مطلوبیت دارد.
 
بنابراین اگر سیاست‌ها درست طراحی شده باشند به‌نحوی‌که با ارزیابی واقعی خانوارها انطباق داشته باشد، آن سیاست‌ها موفق خواهند شد و گرنه شکست خواهند خورد. بنابراین، می‌بایست نحوه تخصیص منابع بانکی و نحوه پس‌انداز طوری با هم تلاقی کنند که همدیگر را حمایت نمایند و از مجموعه آنها اطمینانی برای طبقه متوسط ایجاد شود که اگر در یک دوره مثلا پنج تا ده ساله پس انداز کنند می‌توانند حتماً خانه‌دار شوند چون به ازای هر یک ریال پس انداز آنها بانک مثلاً حاضر است ۷ ریال تسهیلات قطعی و بدون ردخور بدهد.
 
بنابراین قدرت خرید خانوار افزایش پیدا می‌کند و می‌تواند در یک بازه زمانی چند ساله به رقمی برسد که اولین مسکن را برای خود تهیه کند. با این مدل هم اقتصاد خانواده و هم اقتصاد کلان سازمان می‌یابد. البته باید توجه داشت که همواره دولت می‌بایست از سیاست دستوری به بانک‌ها احتراز کند. بنابراین، اگر از خلال اجرای این سیاست بانک‌ها متحمل هزینه شوند و یا با کسری منابع مواجه گردند، دولت می‌بایست آن‌را جبران نماید.
 
این موضوعی است که اساساً دولت به آن نزدیک نمی‌شود و بنای خود را بر سیاست‌های دستوری و تحمیل خواست خود به بانک‌ها گذاشته است. منابع این طرح از طریق بانک‌ها تامین می‌گردد، بانک‌ها اختیاری در ارزیابی پروژه‌ها و تحلیل ریسک آنها ندارند. بنابراین از منظر تخصیص منابع، جزء تسهیلات پرریسک بحساب می‌آید. 

زمین‌های اختصاصی به پروژه‌ها اغلب در خارج از شهرها و فاقد امکانات و خدمات شهری است. مضافا، الگوی همسایگی حاصل شده از این ساخت و ساز فاقد تنوع طبقات اجتماعی و مستعد انواع ناهنجاری‌های اجتماعی است. طرح هم‌چنین فاقد تعریف درستی از بازار مخاطب است. چرا که هدف اعلامی طرح پایین‌ترین دو دهک درآمدی است، حال آنکه از متقاضیان خواسته می‌شود که چیزی در حدود یک چهارم هزینه تمام شده را پرداخت کنند که پرواضح است خارج از وسع مالی آنها است.
 
روش اجرایی که طرح مسکن مهر در پیش گرفته است موجب می‌شود عرضه و تقاضای بازار مسکن با هم تلاقی پیدا نکند چون عرضه در یک‌جا و تقاضا در جای دیگری از بازار است و این سبب می‌شود ضریب اثرگذاری مسکن مهر در پاسخ به تقاضای مسکن در بازار پائین بیاید. 

بهترین مکان‌هایی که مسکن مهر در استان تهران ساخته می‌شود شهرهای جدید است. اما نکته مهم این است که آیا می‌توان تمام طرفیت یک شهر را به مسکن مهر اختصاصی داد. آیا شهر بی‌تنوع از منظر اجتماعی و یکنواخت از منظر ساختمان اساساً قابل سکونت است؟ مساله این است که شهرهای جدید طرحی است که برای جواب دادن به مازاد تقاضای پایتخت و شهرهای بزرگ استان تهران از اواخر دهه ۶۰ شروع شده است. ظرفیت پیش‌بینی شده برای این شهرها معادل جذب تدریجی، رشد آهسته و طبیعی شهر تهران است که باید طی ۲۰ سال تحقق یابد. اما اینکه دولت بخواهد یکدفعه عرضه فوق العاده‌ای را در آن ایجاد کند در حالی که تقاضای واقعی در بازار در آنجا وجود ندارد چالش بزرگی است که این شهرها با آن مواجه هستند. 

مشکل جدی دیگری که مسکن مهر برای شهرهای جدید ایجاد می‌کند، لطمه زدن به تنوع اجتماعی آن است. بزرگترین مخاطره شهرهای جدید خوردن انگ شهرهای فقیر نشین بودن است. این موضوع باعث لطمه خوردن به جاذبیت آنها و از دست دادن تقاضای مؤثر طبیعی در آنها می‌گردد. مشکل دیگر عدم آمادگی آنها برای تاسیسات زیربنایی از جمله دسترسی به آب برای جذب یکباره چنین جمعیتی است. این مشکل خود را در قالب مشکلات خدمات رسانی ناشی از این اسکان گسترده نشان خواهد داد. البته اینها همه در صورتی است که دولت موفق به ساخت طرح و قانع کردن مردم به رفتن به آنجا و تصرف واقعی خانه‌ها است. 

مسکن مهر دارای یک تضاد تعریفی در درون خود است. این طرح برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی طراحی شده است. همین روحیه در مکان‌یابی اراضی استقرار طرح، طراحی معماری، نوع مصالح انتخابی، روش اجرایی طرح و سایر اجزای آن اعمال شده است. لیکن، به هنگام تامین مالی، به یکباره مخاطبان طرح تغییر می‌کند و طبقات نسبتاً بالاتر درآمدی را هدف قرار می‌دهد. این طبقات قاعدتاً از مکان‌های اختصاصی به طرح، معماری آن و الگوهای همسایگی منظور شده استقبالی نخواهند داشت. به نظر می‌رسد همین موضوع پاشنه آشیل طرح باشد. من از این موضوع تحت عنوان عدم تلاقی عرضه و تقاضا در بازار مسکن مهر یاد می‌کنم. 

خلاصه آنکه در عمل روشی که برای مسکن مهر طراحی شده می‌تواند گروه بسیار خاصی از جامعه را پاسخ بدهد به همین خاطر است که میزان اثر گذاری آن در بازار مسکن بسیار محدود است. علت اصلی ان هم کمبود مطلوبیت آن برای مخاطبان گزینش شده نهایی طرح است. در واقع مسکن ساخته شده با نحوه سکونت و زندگی مردم هماهنگ نیست. 

* وزیر اسبق مسکن و شهرسازی 

- برگرفته از متن سخنرانی دکتر عباس آخوندی در نشست تخصصی ارزان‌سازی و سریع‌سازی در مسکن مهر و تبعات آن (۲۸ آذرماه ۱۳۹۰- مرکز تحقیقات استراتژیک)