مسکن در آستانه شوک قیمتی بزرگ!

آفتاب‌‌نیوز : آفتاب: بازار ارز وطلا دیگر جذابیتی ندارد , دلار هر روز ارزانتر میشود , دولت هم هر روز با بخشنامه ای عرصه را برسفته بازی ودلال بازی دربازار ارز میبندد , امروز هم خبر رسید که واردات هر کالایی با ارز ازاد ممنوع است ,پس عملا ارز ازاد دیگر کارایی ندارد , طلا هم حال وروز مشابهی دارد...

.... و اگر چه خرید وفروش ان ممنوع نشده , ولی صادرات ان ممنوع است , حتی مسافران فقط مقدار معینی میتوانند طلا باخود ببرند و البته دیگر هر روزهم قیمت جدیدتر و بالاتری برای سکه رقم نمیخورد , بانک مرکزی هم هر روز از پیش فروش سکه سخن میگوید, تا این بازار راهم تحت فشار قرار دهد. 

از دیگر سو خرید ونگهداری سایر کالاها درانبارها هم دیگر جواب نمیدهد , چون عطش افزایش قیمت ارز که فروکش کند دیگر بهانه ای برای گران کردن کالاها وجود ندارد واگر نگوییم احتکار ,حداقل میتوان گفت که نگهداری وانبار کردن کالاهایی مانند لوازم خانگی نیز دیگر سودی ندارد که ضررهم دارد .

همه این مقدمه ها برای بیان یک مشکل جدید است , بحرانی که اگر از هم اکنون که کلید خورده برای ان فکری نشود , فردا و پس فردا که به اوج رسید مهار ان مشکل است , وان چیزی نیست جز سیر سنتی وطبیعی سرمایه ها یا به عبارتی نقدینگی به بازار مسکن است , حرکتی که شروع شده , سوداگری که سود ان تضمین شده است و زیان ان همه مردم را شامل میشود .

درهمین حال اولین حرکتها با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیران بر قیمت مسکن شروع شده و میرود تا در گیر ودار دلال بازی , به رشد غیر منطقی قیمتها بیانجامد.

طبق اعلام مسئولان قیمت مصالح ساختمانی در اوایل تیرماه، ۲۵ درصد افزایش یافت که ادامه این روند با توجه به رکود تورمی موجود در بازار مسکن سبب شدت افزایش قیمت ها و ادامه رکود در بازار مسکن شده است. 

در حال حاضر بازار مسکن به‌صورت تقریبا خالص از خرید‌های مصرفی پوشیده شده است و اگر معامله ای انجام می شود بر حسب اجبار است و متقاضیان با رویکرد کالای سرمایه ای ضمن بلاتکلیفی در این بخش، سیاست انتظار در پیش گرفته اند.

کارشناس مسکن معتقدند، ادامه رکود تورمی در معاملات مسکن موجب می شود که در بخش مسکن خود به خود تغییراتی حاصل شود؛ به طوری که احتمال تغییر قیمت‌ها در این بازار زیاد است.

فرصت طلبان در کمین بازار مسکن

درهمین راستا امروز یک عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به گران شدن مصالح ساختمانی و نوسانات نرخ ارزبر بازار مسکن گفت: متاسفانه همیشه عده‌ای فرصت‌طلب از نوسانات یک بازار مانند بازار ارز به نفع خود استفاده کرده و این التهابات را به بازاری مانند بازار مسکن منتقل می کنند.

مهناز بهمنی اظهار داشت: متاسفانه نوسانات نرخ ارز در بازار مسکن نیز رسوخ و نفوذ کرده و یک نوع تورم انتظاری را در این بازار ایجاد کرده است.

نماینده مردم سراب و مهربان در مجلس شورای اسلامی در ادامه افزود: در حال حاضر التهابات بازار ارز رو به کاهش است و امیدواریم به دنبال این موضوع از نوسانات بازار مسکن به ویژه اجاره بهای بالا نیز کاسته شود.

وی اضافه کرد: متاسفانه همیشه عده‌ای فرصت‌طلب از نوسانات یک بازار مانند بازار ارز به نفع خود استفاده کرده و این التهابات را به بازاری مانند بازار مسکن منتقل می کنند.

بهمنی با بیان اینکه در حال حاضر بازار خرید و فروش مسکن راکد است، یادآور شد: البته در این شرایط بازار رهن و اجاره خانه اندکی ملتهب بوده و قیمت اجاره‌بها همچنان رو به افزایش است.

این نماینده مجلس نهم نبود نظارت بر بازار مسکن را از دلایل آشفتگی‌های این بازار دانست و عنوان کرد: در ماه‌های اخیر افزایش قیمت انواع مصالح ساختمانی نیز تاثیر منفی خود را بر بازار مسکن برجا گذاشته و موجب شده قیمت مسکن با یک افزایش شدید مواجه شود.

یک عضو کمیسیون عمران مجلس هم با اشاره به اینکه ۶۰درصد بازار مسکن در دست دلالان است، گفت: با توجه به مشکلاتی که در حوزه کنترل قیمت مسکن در کشور وجود دارد و شاهد افزایش بی رویه قیمت ها در این بازار طی ماه های گذشته بوده ایم، کمیسیون عمران مجلس بنابر وظیفه ذاتی خود در حال تهیه و تدوین قوانین جامعی است که به زودی برای تصویب و ابلاغ به دولت به صحن علنی می آید.

حامد قادرمرزی با بیان اینکه راهکار تعزیراتی مسکن به طور قطع می‌تواند در کاهش اجاره‌بها تاثیرگذار باشد، افزود: اما وزیر راه و شهرسازی و متولیان این امر تا واقعیت‌های مربوط به این حوزه را قبول نکند، بازار سرکش مسکن آرام نخواهد شد.

نماینده مردم قروه و دهگلان در مجلس شورای اسلامی، ادامه داد: مجموعه مدیران متولی در امر مسکن چه اجاره و چه خرید و فروش تا نخواهند واقعیت‌ها و مشکلات این حوزه را قبول کنند، هیچ مشکلی از مشکلات ما حل نمی‌شود.

وی اظهارداشت: قیمت مسکن در بیشتر شهرهای کشور رشد زیادی داشته، به طوری که در دولت نهم و دهم حداقل قیمت اجاره و مسکن بیش از ۱۰برابر افزایش داشته است.

درهمین حال یک عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با بیان اینکه نبود نظارت بازار مسکن را آشفته کرده است، گفت: به رغم رکود نسبی در بازار خرید و فروش مسکن، قیمت اجاره بها به شکل صعودی رو به افزایش است.

سید جلال یحیی زاده فیروزآبادی اظهار داشت: نبود نظارت و کنترل لازم از سوی مسئولان ذیربط بازار مسکن و به ویژه بازار رهن و اجاره را با آشفتگی مواجه کرده است.

نماینده مردم تفت و میبد در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه افزایش صعودی اجاره بهای مسکن برای مردم بسیار آزاردهنده شده است، تصریح کرد: در این شرایط بیشترین فشار بر روی افرادی است که به دلیل نداشتن خانه چاره ای به جز اجاره کردن مسکن را ندارند.

وی بازار مسکن در تمام اجزاء و ابعاد را دچار یک نوع رکود دانست و افزود: در حال حاضر تورم بالا به همراه رکود در اقتصاد، موجب شده در بازار مسکن نیز یک نوع آشفتگی رخ دهد.

این نماینده مجلس نهم یکی از مشکلات همیشگی اقتصاد کشور را نبود کنترل و نظارت از سوی دستگاه های مسئول ارزیابی و عنوان کرد: این نقطه ضعف در بازار مسکن نیز دیده می شود.

وی با بیان اینکه رکود از بزرگترین دردهای اقتصاد فعلی است، گفت: در این شرایط قیمت ها به هیچ وجه برای مردم مشخص نیست و در بازار مسکن و سایر کالاها هیچ ثباتی وجود ندارد و به این ترتیب مردم قدرت ریسک کمتری برای خرید مسکن و سایر کالاها ندارند.

گرانی مسکن کلیدخورد

نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش مسکن نشان می‌دهد «افزایش قیمت مسکن» به صورت محسوس به بازار پیش فروش نیز سرایت کرده است؛ طوریکه نرخ‌های جدیدی که سازنده‌ها برای پیش فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت اعلام می‌کنند در مقایسه با نرخ واحدهای آماده، بیشتر است.

پیش فروشنده‌ها درعین حال با هشدار خطاب به متقاضیان مسکن اعلام کرده‌اند: در صورتی که عملیات پیش فروش به ماه‌های آینده کشیده شود قیمت هایشان را افزایش خواهند داد اما کسانی که هم اکنون اقدام به پیش خرید کنند، قیمت برای آنها «مقطوع» خواهد بود.

طبق شواهدی که موتور جست‌وجوی املاک و مستغلات ایران فایل از طریق میزان عرضه واحدهای مسکونی پیش فروش فراهم کرده است، اکثر مالکان در فایل پیش فروش واحدهای خود اظهار کرده‌اند که قیمت‌های پیشنهادی، نرخ‌هایی است که بر اساس مرحله کار ساخت تعیین شده‌اند پس با این حساب این احتمال پیش بینی می‌شود که قیمت فروش این واحدها با توجه به میزان پیشرفت کار افزایش پیدا کند.

این درحالی است که امروز اعلام شد قرار است وام ساخت مسکن نیز افزایش یابد, مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن گفت: افزایش سقف وام ساخت مسکن به ۴۰ میلیون تومان به بانک مرکزی پیشنهاد شده است.

اردشیر بیژنی گفت: اخیرا پیشنهاد افزایش تسهیلات ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات یا به تنهایی، و یا با احتساب امتیازات مربوط به صندوق پس انداز مسکن یا جوانان و غیره به بانک مرکزی ارائه شده است که در این بانک در حال بررسی است.

وی گفت:‌هم اکنون سقف وام ساخت مسکن از محل صندوق ویژه مسکن ۲۵ میلیون تومان است که با افزایش سود دوره مشارکت به ۳۰میلیون تومان افزایش می یابد.

درهمین حال , یک کارشناس اقتصادی افزایش میزان وام مسکن در شرایط فعلی را موجب به هم خوردن نظم اقتصادی کشور دانست و چنین طرحی را بدون برنامه قلمداد کرد.

محمد‌ کهن‌دل تصریح کرد: در چند ماه گذشته به دلیل سودآور بودن بازار ارز و طلا نقدینگی بسیاری جذب این بازار شد اما با فروکش‌کردن تب خرید و فروش در این بازار‌ها، زمزمه‌هایی مبنی بر بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن و افزایش قیمت در این بخش به گوش می‌رسد که اگر دولت بخواهد با افزایش وام‌ها از صنعت ساختمان حمایت کند جز افزایش پرشتاب‌تر قیمت‌ها نتیجه‌ای نخواهیم دید.

وی ضمن هشدار نسبت به بالا‌گرفتن تب سفته‌بازی در بازار مسکن گفت: باید اتفاقی که در بازار ارز افتاد برای ما درس شود؛ مگر مردم چقدر نیاز به دلار داشتند که برای خرید آن صف می‌کشیدند؟ تنها زمزمه‌هایی مبنی بر این‌که دلار در حال گران‌شدن است شنیده شد و مردم نقدینگی خود را به این سمت روانه کردند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: چنین روندی خطرناک‌ترین اتفاقی است که می‌تواند در بخش اقتصادی رخ دهد. در این مسیر مردم در شرایطی درآمد و سود به دست می‌آورند که هیچ محصولی تولید نکرده‌اند و چنین گردشی جز تورم و بحران‌های اقتصادی نتیجه‌ای نخواهد داشت.

درهمین حال , مشاوران‌املاک در مناطق مختلف تهران در تشریح شرایط کنونی بازار می‌گویند: غالب فروشنده‌ها به تجدیدنظر بابت قیمتی که چندساعت یا چندروز قبل با مشتری توافق‌ کرده بودند، رو آورده‌اند.

البته فعلا قیمت‌های جدید در لحظه اعلام به طرف تقاضا، واکنش منفی خریداران را در پی دارد، اما در عین حال مشاوران‌املاک از روی تجربه‌ای که بابت شروع موج خریدمسکن در سال‌های گذشته کسب کرده‌اند، تاکید می‌کنند: اگر ورود نقدینگی به بازار مسکن کنترل‌شده و تدریجی نباشد، ذائقه فروشنده‌ها در تعیین قیمت، در بازار مسلط خواهد شد.

همچنین منوچهر صراحی یک مشاور املاکی در شرق تهران نیز درباره وضعیت حال حاضر معاملات مسکن گفت: از یک ماه قبل به دلیل روند نزولی قیمت ارز، سرمایه‌ها و نقدینگی‌های سرگردان از بازار ارز و دلار به سمت بازار معاملات مسکن در حال حرکت است. وی افزود: هم‌اکنون تعداد خریداران در بازار افزایش یافته و تعداد فروشنده‌ها کم شده است؛ طوری که تعداد کسانی که به عنوان فروشنده، از بابت فروش ملک‌شان منصرف شده‌اند رو به افزایش گذاشته است.

دور خیز نقدینگی برای مسکن

کارشناسان این گمانه را که سرمایه های سرگردان مردم یا همان نقدینگی حرکت خود را به سمت بازار مسکن اغاز کرده است تایید میکنند , درعین حال این سرمایه ها را که احتمالا بدون هیچ تلاشی به دو یا چند برابر افزایش یافته را برای بخش مسکن خطرناکتر توصیف میکنند .

حسن پورشیرازی رویکرد مردم ایران به مسکن را نادرست عنوان کرد و گفت: زمانی که نقدینگی افزایش پیدا می‌کند و از بازاری خارج و به بازار دیگری وارد می‌شود همه نگاه‌ها به سمت بازار مسکن می‌رود. زیرا در کشور مسکن را کالایی سرمایه‌ای می‌دانند و همین موضوع به آشفتگی بازار مسکن دامن‌ زده‌است.

او افزود: گلایه کارشناسان این است که مردم نباید به مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای نگاه کنند تا از این مجرا قیمت‌ها قدم به قدم افزایش پیدا کند.

پورشیرازی با توجه به نگاه مردم دیگر کشورها به مقوله مسکن گفت: در دیگر کشورها از جمله کشورهای اروپایی و آمریکایی اگر فردی ۳۰۰ هزار دلار پول اضافی داشته باشد و بخواهد آنرا در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند و سود کند او را انسان بی‌عقلی‌ می‌دانند، زیرا قوانین و شرایط سرمایه‌گذاری اصلا اجازه این نوع رفتار با بازار مسکن را نمی‌دهد. در کشور ما اما این موضوع برعکس است و مسکن سرمایه‌‌ای‌ترین کالا حتی پیش از سکه و ارز به حساب می‌آید و همین موضوع برای بازار مسکن مشکل‌ساز شده‌است.

او راهی شدن نقدینگی به بازار مسکن را بسیار خطرناک عنوان کرد و گفت: اکنون نقدینگی در حال خروج از بازار سکه و ارز است و احتمالا به سمت بازار مسکن راه خواهد افتاد که این موضوع افزایش قیمت‌های شدیدتری را موجب خواهد شد و قدرت خرید خریداران به شدت کاهش پیدا خواهد کرد.

این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مسکن توان افزایش قیمت دوباره را دارد گفت: افزایش قیمت مسکن به کشش و قدرت خرید مردم آنچنان ارتباطی ندارد. زیرا اقتصاد کشور ما اکنون بیمار شده‌است و فروشندگان احساس می‌کنند اگر مسکن را با قیمت‌های سابق بفروشند زیان می‌کنند و پولشان را از دست می‌دهند بنابراین تصمیم می‌گیرند که به‌جای ضرر کردن حداقل ملکشان را نگه دارند.

از سوی دیگر برخی کارشناسان هم هستند که افزایش قیمت در بازار مسکن در انتهای سال و یا اوایل سال آینده را قطعی می‌دانند.

بیت‌الله‌ ستاریان جزو کارشناسانی‌است که معتقدند مسکن در آینده‌ای نزدیک و پس از جذب نقدینگی در آن با افزایش قیمت چشم‌گیر دوباره‌ای روبه‌رو خواهد شد.

وی با تاکید بر این موضوع گفت: طبق روال همیشه اولین بازار هدف برای جذب سرمایه در کشور مسکن است. حتی مسکن سرمایه‌پذیرتر و جذاب‌تر از سکه و ارز برای سرمایه‌گذاران است و هجوم نقدینگی به بازار مسکن امری حتمی‌است.

او در پاسخ به این سوال که چرا با وجود این اولویت سرمایه‌ها به سمت بازار سکه و ارز رفت گفت: مردم و سرمایه‌داران، چه آنهایی که سرمایه اندک داشتند و چه آنهایی که سرمایه‌داران بزرگ بودند شاهد کاهش ارزش پول در یکی دو سال اخیر بودند. بنابراین آنها به زمینه و فضایی احتیاج داشتند که از کاهش ارزش پول آنها جلوگیری کرده و در عین حال به آنها سودی آنی برساند. او افزود: بازار سکه و ارز را همیشه جزو زودبازده‌ترین بازارها می‌دانند و دور از ذهن نبود که در چنین فضایی سرمایه‌ها به این حوزه رویگردان شوند.

به گزارش قدس آنلاین،ستاریان دلیل خروج نقدینگی از بازار سکه و ارز در روزهای گذشته را کاهش و آرامش بازار سکه و ارز دانست و گفت: آنطور که گفته می‌شود قیمت سکه و ارز در روزها و ماه‌های آینده با افت مواجه خواهد بود. بنابراین مردم برای جلوگیری از ضرر و زیان ارزهای خود را می‌فروشند و ریال را به سمت بازار دیگری سوق می‌دهند. از سوی دیگر بازار مسکن هم چند وقتی راکد بوده و پولی در آن سرمایه‌گذاری نشده بوده‌است. بنابراین این ریال‌های انباشته بازار مسکن را درخواهد نوردید.

این کارشناس مسکن ادامه داد: مسلما سرریز نقدینگی در هر بازاری موجب افزایش قیمت می‌شود و ما در انتهای سال جاری و یا ابتدای سال آینده باید منتظر یک شوک قیمتی دیگر در بازار مسکن باشیم که دلیلی جز ریزش نقدینگی به این بازار ندارد.

در عین حال اما با توجه به سخنان ستاریان این سوال پیش آمد که قیمت‌های سرسام‌آور مسکن در تهران چگونه می‌توانند بار دیگر افزایش پیدا کنند. او در پاسخ به این سوال گفت: ما درخصوص سرمایه‌گذارانی که در بازار ارز و سکه وجود داشتند و اکنون از آن خارج شدند صحبت می‌کنیم. کسانی که در زمان ارزانی ارز اقدام به خرید کردند حالا دلارهایشان را با قیمت بسیار بالاتری می‌فروشند بنابراین قدرت بیشتری برای خرید پیدا می‌کنند. از همین‌رو توانایی خرید خانه در این شرایط را دارند و می‌توانند وارد بازار مسکن شوند.