عوارض سال ۹۹ ساخت مسکن
طبق اعلام سازنده‌ها و فعالان ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران، در حال حاضر هزینه مربوط به عوارض ساختمانی به‌طور میانگین حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان در هرمترمربع است که این عدد در مناطق شمالی شهر تهران به مترمربعی تا ۲ میلیون تومان نیز می‌رسد. در حال حاضر میانگین عوارض ساخت در هر مترمربع در شمال شهر تهران حدود یک میلیون تومان برآورد می‌شود، این در حالی است که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در این محدوده، دست کم حدود ۴۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که نشان می‌دهد سهم ناچیزی از قیمت فروش هر آپارتمان به عوارض ساخت اختصاص دارد.
معاونت شهرسازی و معماری شهرداری پایتخت برای تعیین تعرفه‌های صدور پروانه ساختمانی در سال ۹۹، سه معادله پیش روی اعضای پارلمان محلی پایتخت قرار داد. معادله نخست افزایش تعرفه صدور پروانه ساختمانی متناسب با نرخ تورم عمومی کشور است. براساس اطلاعات مرکز آمار ایران تورم عمومی کشور در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته حدود ۴۲ درصد افزایش را تجربه کرده است. بنابراین اگر بنا باشد این شاخص یا به تبع آن تورم بخش مسکن که به مراتب بیش از این میزان در سال گذشته بوده است مبنای محاسبه عوارض ساخت وساز در سال جدید قرار بگیرد، هزینه صدور پروانه ساختمانی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران دست کم باید حدود ۴۰ درصد رشد را تجربه کند. معادله دوم، محاسبه عوارض ساختمانی برمبنای قیمت‌های اعلام شده در دفترچه ارزش معاملاتی املاک در سال جدید همچون روال سال‌جاری و سال‌های گذشته است. به این معناکه پایه انواع عوارض ساخت‌وساز(ارزش معاملاتی املاک) که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر می‌شود، محاسبه و در نهایت افزوده خواهد شد. اما از آنجاکه تجربه استفاده از این معادله در سال جاری، منجر به تغییر چندباره فرمول محاسبه عوارض ساخت‌وساز شد، مدیریت شهری تصمیم گرفت این معادله پس از چند سال کنار گذاشته شود.
اما معادله سوم که بر مبنای آن، پایه محاسباتی جدیدی برای عوارض ساخت وساز تعریف می‌شود به این صورت پیش‌بینی شده که عوارض ساختمانی برحسب مرغوبیت مکانی محاسبه و به سازنده اعلام شود. در قالب این معادله، مهم‌ترین تغییر فرمول محاسبه و اخذ عوارض ساختمانی ناشی از اجرای این نقشه جدید آن است که در سال آینده، به جای محاسبه عوارض ساخت وساز برمبنای قیمت منطقه‌ای، درجه مرغوبیت هر پارسل (تک‌تک املاک) برای هر ملک متناسب با کاربری آن مبنای محاسبه عوارض ساختمانی قرار خواهد گرفت و از قبل به مالکان آنها اعلام خواهد شد. در قالب همین تغییر نخست، قرار است عوارض ساختمانی براساس ارزش واقعی املاک محاسبه شود، به‌طوری‌که دو دسته پارامتر که روی قیمت ملک اثر دارد برای تک‌تک پارسل‌ها محاسبه و عوارض متناسب با آن از مالکان اخذ می‌شود. یک دسته متغیرهای ملکی یک واحد مسکونی شامل مساحت، کف و بر، عرض معبر، سال ساخت، نوع بنا و کاربری و دسته دوم متغیرهای شهری است. به این معنی که میزان خدمات شهری در دسترس هر پلاک، پروژه‌های شهری ارزش‌زا در مجاورت یک پلاک، پروژه‌های شهری کاهنده ارزش در مجاورت یک ملک، ترافیک و عوارض زیست‌محیطی از جمله پارامتر‌های محیطی هستند که در تعیین ارزش یک ملک اثرگذار هستند بنابراین در فرمول جدید، با توجه به هر دو دسته پارامتر، عوارض ساختمانی هر پارسل محاسبه و به مالک اعلام می‌شود.
این در حالی است که هم اکنون نرخ عوارض ساخت وساز به دلیل آنکه برمبنای بلوک‌های شهری تعیین می‌شود، باتوجه به تفاوت‌های هر پارسل نسبت به پارسل دیگر به جهت برخورداری و سطح دسترسی به خدمات شهری و همچنین کیفیت ساخت، عادلانه نیست.هر چند این معادله به دلیل بررسی تمامی پارسل‌های شهری هنوز به مرحله تصویب نهایی نرسیده اما گزینه نهایی برای اجرایی شدن در سال آینده از میان معادلات سه‌گانه ارائه شده به شورای شهر خواهد بود. با این حال با توجه به این معادله، آن‌طور که عبدالرضا گلپایگانی معاون شهرسازی و معماری شهرداری در گفت وگو با رسانه تصویری اینترنتی اکو ایران اعلام کرده است: مطابق با تصمیم اخذ شده در مدیریت شهری، سال آینده عوارض ساخت مسکن در پایتخت به‌طور میانگین بین ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به سال جاری افزایش پیدا میکند.
در حال حاضر عوارض ساخت وساز نسبتی از قیمت فروش مسکن است. به‌طوری‌که با توجه به نوسانات قیمت مسکن در سال جاری، نرخ عوارض ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران بین ۷/ ۲ تا ۴/ ۳ درصد قیمت فروش است.مدیریت شهری برای سال آتی با هدف ایجاد تبعیض مثبت بنا دارد بالاترین میزان افزایش هزینه صدور پروانه ساختمانی را برای پروژه‌های مناطق شمالی شهر اعمال کند. تا از این طریق هزینه‌های مربوط به عوارض ساختمانی در ساخت مسکن در مناطق جنوبی و کم‌برخوردار شهر نسبت به نیمه شمالی و برخوردار شهر کمتر شود. مدیریت شهری پایتخت امیدوار است از این طریق بخشی از ساخت وسازهای شهر به محدوده‌های کم‌برخوردار و فرسوده شهری هدایت شود.
معاون شهردار تهران در این باره گفت: به منظور تعدیل نابرابری‌ها و تامین خدمات مورد نیاز جمعیت شهری و ساماندهی وضعیت توزیع ساخت و ساز و پروژه‌های عمرانی در تمامی مناطق شهر، پروژه«برآورد ارزش املاک شهر تهران با استفاده از مدل‌های کمی بر اساس ارزش موقعیتی ملک» از آبان ۱۳۹۸ کلید خورد.وی افزود: از آنجا که عوامل مختلف کالبدی و اجتماعی-فرهنگی و معیارهای متعددی مانند شاخص‌های همجواری و میزان نزدیکی و دوری به کاربری‌های خاص از جمله مراکز بهداشتی- درمانی، مراکز آموزشی، ایستگاه‌های مترو، بزرگراه‌ها، پارکینگ‌های عمومی، فضاهای سبز، پایانه‌ها، ایستگاه‌های آتش نشانی، قرارگیری در محدوده طرح ترافیک و زوج و فرد و.... به‌عنوان عوامل موثر بر ارزش املاک در شهر تهران مورد بررسی و تحلیل قرار گرفته‌اند، در نهایت برآیند تاثیر این شاخص‌ها در کنار شاخص «ضوابط طرح تفصیلی» و «تناسبات و ابعاد عرصه» و سایر متغیرهای تاثیرگذار، به‌عنوان عوامل موثر در فرمول محاسبه عوارض صدور انواع گواهی و پروانه ساختمانی مورد محاسبه قرار می‌گیرد.در این میان البته سازنده‌ها و فعالان ساختمانی خبر از ورود یک «عنصر جدید» به فیش‌های عوارض می‌دهند.
به گفته آنها، در ماه‌های اخیر یک پارامتر جدید به ردیف‌های هزینه‌ای صدور پروانه ساختمانی تحت عنوان «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح‌های شهری» اضافه شده که سهم زیادی از هزینه عوارض ساخت وساز را به خود اختصاص می‌دهد. این ردیف درآمدی که در قالب متمم بودجه امسال و بودجه سال آینده به لحاظ سهم درآمد با ردیف درآمدهای حاصل از تغییر کاربری برابری می‌کنند، حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد مجموع هزینه‌ای که سازنده‌ها در مناطق مصرفی بابت عوارض ساخت وساز به شهرداری را پرداخت می‌کنند، شامل می‌شود.
معاون شهردار تهران درباره دلایل اضافه شدن این عنصر جدید به فیش‌های عوارض ساختمانی این‌طور عنوان کرد: مطابق با مطالعات و بررسی‌های انجام شده از سوی مهندسان مشاور شهرداری تهران، در صورتی که براساس ضوابط فرادست شهری، از کاربری یک زمین غیرانتفاعی به یک کاربری انتفاعی تبدیل شود که مبتنی بر آن اجازه افزایش تراکم یا استقرار فعالیت‌های اقتصادی را پیدا کند؛ مابه ازای مازاد ارزشی که زمین مالک پیدا کرده است تبعات و عوارضی را به شهر وارد میکند که متناسب با آن باید سرانه‌های خدماتی محلات شامل فضای سبز، حمل و نقل عمومی و... نیز افزایش پیدا کند. از این رو اگر هزینه ارزش افزوده ایجاد شده برای مالک به نفع عموم شهروندان در قالب عوارض اخذ نشود در حقیقت با اصل عدالت در تناقض است. با وجود این دلایل، کارشناسان شهری معتقدند اخذ عوارض ناشی از ارزش بهینه ایجاد شده برای پروژه‌های شهر علاوه بر این زاویه، یک زاویه دیگر نیز دارد. به این معناکه اگر سازنده‌ای با ورود به محلات نامرغوب و کم‌برخوردار شهری و ایجاد یک پروژه ساختمانی جدید، یک ارزش بهینه جدید به محله اضافه میکند باید در این صورت سهم سازنده نیز از ارزشی که برای یک محله شهری ایجاد کرده است پرداخت شود.
گلپایگانی در پاسخ به این سوال سازنده‌ها و فعالان شهری که اساسا فلسفه اخذ عوارض ساختمانی چیست، عنوان کرد: صرف‌نظر از اینکه عوارض ساختمانی به‌عنوان یک درآمد ناپایدار و ناسالم در بودجه اداره شهر محسوب می‌شود، اما یک فلسفه اصلی برای اخذ عوارض از سازنده‌ها و فعالان ساختمانی سطح شهر وجود دارد.وی در این باره توضیح داد: از آنجاکه هم راستا با هرنوع بارگذاری ساختمانی در شهر، تقاضا برای استفاده از خدمات شهری افزایش پیدا میکند، مدیریت شهری وظیفه پیدا میکند متناسب با صدور جواز ساختمانی، سرانه خدمات شهری را در محلات مختلف تقویت کند. از این رو نسبتی از عایدی سازنده‌ها از محل ساخت‌وساز را به‌عنوان یک نوع مالیات شهری برای هزینه‌کرد در جهت افزایش سرانه‌های عمومی دریافت میکند.
با این وجود، برخی سازنده‌ها و بساز‌وبفروش‌ها بیان می‌کنند: در محله‌ای که بارگذاری‌های جدید ساختمانی ایجاد می‌شود و به تبع آن بارترافیک معابر و سطح استفاده از خدمات شهری افزایش پیدا میکند، عرضه‌ای از سوی مدیریت شهری متناسب به‌عنوان سرانه جدید خدمات شهری در همان محله ایجاد نشده است، به تعبیری این عوارض به‌عنوان ابزاری برای تعادل بخشی میان عارضه ایجاد شده ناشی از بارگذاری ساختمانی و سطح خدمات موجود در همان محله استفاده نشده است. از این رو برخی کارشناسان معتقدند ممکن است مدیریت شهری الزاما عوارض اخذ شده از یک محله را برای ایجاد سرانه‌های خدماتی در همان محله هزینه نکند و به‌عنوان مثال ممکن است درآمد کسب شده از این محل در حوزه توسعه حمل و نقل عمومی صرف شود.
در این میان یک مطالبه جدی از مدیریت شهری برای سال آینده ایجاد شده است تا درآمدهای کسب شده از محل صدور جوازهای ساختمانی در هر محله مصرفی صرف همان محله برای ایجاد توسعه و افزایش سطح خدمت‌رسانی شود. با این تفاوت که در راستای هدف ایجاد تبعیض مثبت، مدیریت شهری می‌تواند درآمدهایی که در مناطق شمالی شهر از این محل کسب می‌شود صرف توسعه و عمرانی و افزایش سرانه‌های خدماتی در نیمه جنوبی و محلات کم‌برخوردار کند. به بیان دیگر علاوه بر تعیین حداکثری نرخ عوارض ساخت وساز در مناطق شمالی شهر، نحوه مواجهه با بافت فرسوده نیز باید مشخص شود. به این معناکه در مقابل افزایش و به‌روزرسانی نرخ عوارض در مناطق دارای مرغوبیت، ضروری است سازوکار تعدیل و کاهش عوارض و ضرایب درخصوص ساخت وساز و سرمایه‌گذاری در مناطق کمتر برخوردار و بافت فرسوده در دستور کار قرار گیرد.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در عین حال از کاهش ۱۵ روزه زمان صدور پروانه شهرسازی در سیستم‌های آنلاین شهرداری خبر داد و گفت: پیش از استقرار سیستم جدید صدور پروانه شهرسازی، به‌طور میانگین زمان موردنیاز برای صدور پروانه شهرسازی در مناطق مختلف شهر تهران حدود ۳ ماه بود اما مطابق با بررسی‌های انجام شده و هوشمندسازی انجام شده، اقداماتی که برای صدور پروانه شهرسازی نیاز نبود به مرحله صدور پروانه ساخت منتقل و به این ترتیب زمان موردنیاز برای صدور پروانه شهرسازی کاهش پیدا کرد.وی افزود: برای سیستمی شدن و هوشمندسازی صدور پروانه ساختمانی در ابتدا گام‌ها و مراحل مختلف فرآیند صدور پروانه ساختمانی و زمان موردنیاز برای سپری کردن هر یک احصا و شناسایی شده است. به‌عنوان مثال یکی از مراحلی که در زمان صدور پروانه شهرسازی نیازمند صرف زمان زیادی بود، تعیین نقشه فاز یک معماری بود که مطابق با فلسفه پروانه شهرسازی، نیاز به وجود آن در این مرحله نبود و اساسا این مرحله باید در زمان صدور پروانه ساخت قرار می‌گرفت. از این رو در تصمیم اخذ شده بنا شد تا نقشه‌های فاز یک معماری از این مرحله حذف و به مرحله صدور پروانه ساخت منتقل شود. همین اقدام موجب شد تا ارباب رجوع برای اخذ پروانه شهرسازی نیاز به مراجعه حضوری به شهرداری نداشته باشد و به‌صورت سیستمی قادر به اخذ این پروانه باشد. البته این موضوع باید مورد توجه قرار گیرد که سیستمی شدن پروانه ساختمانی به‌طور کامل، نیاز به آموزش و رفع اشکالات سیستمی از سوی شهرداری دارد.
