آیا می‌خواهید در سریع‌ترین زمان با مقدمات کار در املاک آشنا شوید؟ ۶ نکته مهم که باید بدانید
یکی از مشاغل پر درآمد در دنیای امروزی شغل مشاور املاک است. شغلی که اگر با آگاهی و دانش کافی انتخاب شود می‌تواند در موفقیت شما نقش بسیار مهمی داشته باشد. متاسفانه عده‌ای از افراد با این دیدگاه که این شغل بسیار شغل، راحت و بی دردسری است آن را انتخاب می‌کنند. اما با گذشت زمان با شکست مواجه می‌شوند.
مشکل این افراد این است که به خوبی وظایف و ماهیت شغلی مشاور املاک را درک نکرده‌اند؛ و تنها با یک ذهنت ساده این شغل را انتخاب کردند. اگر شما هم قصد دارید که به صورت جدی در زمینه‌ی املاک کار کنید بهتر است قبل از شروع کار با ماهیت اصلی این شغل آشنا شوید و دانش خود را در این زمینه افزایش دهید. در این صورت می‌توانید از یک مشاور املاک ساده به یک مشاور املاک حرفهای تبدیل شوید.
در ادامه این مطلب قصد داریم شما را با ۱۵ نکته کلیدی و بسیار مهم که باید قبل از انتخاب شغل مشاور املاک بدانید آشنا کنیم.
۶ نکته برای آشنایی با مقدمات کار در املاک
• تعریف شغل مشاور املاک
• راهکار‌هایی برای رسیدن به موفقیت
• آموزش مهارت‌های لازم برای تجارت در عرصه املاک و مستغلات
• معرفی با ارکان مشاوره املاک
• نحوه محاسبه کمیسیون مشاورین املاک
• شرایط دریافت کد رهگیری املاک
تعریف شغل مشاور املاک
این سوالی است که شاید در ابتدا برای هر فردی که دراین صنف مشغول به کار می‌شود، پیش آید. بهتراست که در این زمینه در ابتدای امر بدانیم، مشاور املاک به چه کسی گفته می‌شود:
این ترکیب که شامل دو واژه مشاور و املاک است نشان می‌دهد بخشی از سیاست‌های املاک به مشاوره بر می‌گردد.
حال این امر چگونه است:
مشاور فرد متخصصی که به افراد در رسیدن به موفقیت در زندگی، کار یا تحصیل کمک می‌کند. این یک تعریف ساده و کاربردی در زمینه است. مشاور کسی است که با صبر و حوصله به حرفهای افراد گوش می‌دهد و سپس بر اساس شناختی که به دست می‌آورد راهکاری برای خروج از بن بست یا رسیدن به موفقیت ارائه می‌کند. با این تعریف مشاوره فرایند رشدی است که افراد می‌توانند با راهنمایی‌های مشاوران امکان موفقیت خود را در زندگی و کار افزایش دهند. مشاور املاک کسی است که با شناختی که از بازار مسکن و اقتصاد مسکن دارد به خریداری فروشنده تخصصی می‌دهد تا امکان خرید یا فروش را آسان‌تر کند. از این رو نقش و اهمیت یک مشاور املاک مانند مشاور روان شناسی یا مشاور حقوقی است که می‌تواند گره گشای بسیاری از مشکلات باشد و راه‌های تازه‌ای برای رسیدن به موفقیت ارائه کند.
کسی به بنگاه املاک مراجعه می‌کند و شخصی را به عنوان مشاوره انتخاب می‌کند تا به او در سرمایه گذاری، ساخت و ساز و احیانا فروش یا حتی بررسی نوسانات قیمت یا پیش بینی وضعیت مسکن در ماه‌های پیش رو کمک کند. مشاوره املاک باید توانایی دادن مشاوره حرفهای به چنین شخصی را داشته باشد. این یکی از خصوصیات مشاوران خوب است.
راهکار‌هایی برای رسیدن به موفقیت
• موفقیت مشاوران املاک به تمایل شما برای یادگیری نحوه فروش و اجاره ملک بستگی دارد.
• روش‌های مختلفی برای فروش ملک وجود دارد، اما بهترین روش، روشی است که برای دیگران مفید باشد و جذب بیشترین مشتری و حفظ مشتریان قبلی را اساس کار خود قرار دهد، همچنین وقتی مردم در باره فروش اموال خود تصمیم می‌گیرند باید شما را به عنوان مشاوره املاک مورد نظر خود در نظر داشته باشند.
• با یک فروشنده یا مشاوره املاک موفق برای کسب تجربه در ارتباط باشید از طریق شرکت در معاملات آنها، بررسی املاک آنها، خواندن مجلات و وبلاگ‌های تبلیغاتی آنها.
• ایجاد یک پایگاه اطلاعات از تمام مخاطبان خود و تماس با کسانی که در طول هفته به دنبال خرید و فروش و اجاره یا انتخاب ملکی خاص هستند.
• استفاده از فناوری: فیس بوک و توییتر حضور شما و دیگران را در عرصه معاملات مسکن، اعلان می‌کنند و سطح اطلاع‌رسانی را گسترش خواهند داد.
• تبلیغات هوشمندانه: برای افزایش زنگ خور و بازدید بالا از آگهی در وب سایت‌های تخصصی برای تبلیغات و درج آگهی املاک استفاده کنید. وب سایت شابش با در اختیار گذاشتن پنل کاربری. اختصاصی و ارائه گزارش کار به شما این امکان را می‌دهد تا با صرف هزینه‌ی کم یک تبلیغات مفید و هوشمندانه‌ای داشته باشید.
• شرکت در کلاس‌های آموزشی و سمینارها.
آموزش مهارت‌های لازم برای تجارت در عرصه املاک و مستغلات
حرفه املاک و مستغلات هر روز در حال تغییر است، اما کیفیت کار متخصصان این حرفه تغییری نکرده است. مهارت‌های لازم در این کار که باید به دست آورید:
مهارت اول: ملاقات با افراد جدید
یک واقعیت ساده این است که اگر شما هرگز با افراد جدید ملاقات نکنید مشتری جدیدی هم برای فرروش وجود نخواهد داشت. مهم نیست که شما برای اولین بار از چه طریقی با مشتری مواجه شده‌اید. با آنها در مورد نیازهایشان گفتگو کنید و مسیر جدید برای رسیدن به موفقیت را شروع کنید.
مهارت دوم: ایجاد ارتباطات شخصی
برای موفقیت در کسب و کار خود لازم نیست که در هر کاری بهترین باشید. شما فقط باید کاردان و مردم دار باشید. مردم از کسانی خرید می‌کنند که آنها را دوست دارند. همه چیز را به مشتریان بگویید و به آنها نشان دهید که کار صادقانه برای شما از هر چیزی مهم‌تر است.
مهارت سوم: پیگیری هر مشتری
پیگیری مشتری مبحث مهمی است که مشاوران املاک در آن ناموفق عمل می‌کنند. تا آخر کار بودن با مشتری و انجام معامله، برای ایجاد یک خط ارتباطی استوار و عمیق و تداوم کسب و کار بسیار مهم است. این بدان معناست که شما نیاز به سیستمی دارید تا اطمینان یابید. هیچ چیز از قلم نیفتاده یا فراموش نشده است.
مهارت چهارم: توجه بیشتر به پول
اگر شما به کسب پول توجهی ندارید بدین معنا نیست که شما نمی‌خواهید کسب درآمد کنید. معاملات املاک و مستغلات تجارت شماست، وسیله امرار معاش شماست و حق شماست که برای ارائه خدمات و مهارت‌های خود سودی دریافت کنید.
معرفی با ارکان مشاوره املاک
آشنایی با انواع اطلاعات املاک و فایل‌های ملکی
• هدف از این عمل صرفا آشنایی مشاور با انواع فایل‌های موجود و تعریف شده در آژانس‌های املاک است. مدیر بخش یا مدیر آژانس باید طی چند ساعت این بخش را انجام دهد.
• تعیین رنج کاری
• آشنایی با سه تیپ از ساخت و ساز‌های رایج کشور
• تقسیم بندی و درجه بندی فایل‌های بازدید شده
• آشنایی با مهارت‌ها و تکنیک‌های بازدید، کارشناسی و ارزیابی املاک استجاری
• آموزش نحوه آگهی ثبت کردن در وب سایت‌های تخصصی درج آگهی
مهم‌ترین نکات برای درج آگهی ملک در وب سایت‌های تبلیغاتی:
نکته اول: قیمت مناسب و قابل قبولی برای ملک درج کنید
نکته دوم: ملک باید در انحصار شما یا دفتر املاک شما باشد
نکته سوم: عنوان کامل برای آگهی بنویسید. برای مثال: خرید آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران، یا خرید ویلا در مازندران
نکته چهارم: عکس و فیلم مناسب از ملک تهیه کنید. (حداقل ۴ عکس). فرقی ندارد که آگهی شما خرید و یا اجاره آپارتمان است. در هر صورت عکس‌های مناسب از ملک می‌تواند در جذب مشتری بیشتر به شما کمک کند.
نکته پنچم: توضیحات کاملی از ملک بنویسید
نحوه محاسبه کمیسیون مشاورین املاک
تا مهر ماه سال ۱۳۹۷ مشاوران املاک خودشان حق کمیسیون را تعیین می‌کردند؛ ولی بعد از آن با تصویب وزارت صنعت، معدن و تجارت به صورت یک قانون در آمد و بنگاه‌های مشاوران املاک ملزم شدند برای محاسبه کارمزد خود از فرمولی مشخص استفاده کنند و طبق آن کارمزد را از طرفین معامله دریافت کنند.
از سال ۱۳۹۵ چنانچه شما ملکی را تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان در تهران خریداری کنید یا بفروشید به میزان ۵/۰ درصد مبلغ معامله هر دو طرف باید به عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت کنند (خریدار و فروشنده هر کدام نیم درصد).
برای معاملات بالای ۵۰۰ میلیون تومان بسته به ارزش آن، این کارمزد به میزان ۲۵/۰ درصد مازاد به کمیسیون طرفین افزوده می‌شود. بنابر این چنانچه شما ملکی به ارزش ۷۰۰ میلیون تومان معامله کنید، برای ۵۰۰ میلیون تومان اولیه باید کمیسیون ۵/۰ درصد و برای ۲۰۰ میلیون تومان باقیمانده میزان ۲۵/۰ درصد کمیسیون پرداخت کنید. بر اساس قانون پرداخت مالیات بر ارزش افزوده، علاوه بر حق کمیسیون طرفین معامله باید در مجموع ۹ درصد ارزش کمیسیون معامله را علاوه بر کل کمیسیون پرداخت کنند. به این ترتیب در یک معامله به ارزش ۷۰۰ میلیون تومان هر طرف معامله باید مبلغ ۳۲۷۰۰۰۰ تومان (۲۵۰۰ هزار تومان+ ۵۰۰ هزار تومان + ۲۲۷۰ هزار تومان) کمیسیون پرداخت کنند.
در خصوص اجاره مسکن نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک بر اساس ارزش اجاره ملک مشخص می‌شود. باید به میزان ۴/۱ اجاره یک ماه نوشته شده در قرارداد موجر و مستأجر به عنوان حق الزحمه به بنگاه املاک پرداخت شود. برای موارد ملکی رهنی هم مبلغ این کمیسیون با توجه به مبلغ رهن محاسبه می‌شود و به ازای هر یک میلیون تومان رهن مبلغ ۳۰ هزارتومان به مبلغ کمیسیون افزوده می‌شود؛ یعنی اگر شما ملکی را به مبلغ ۵۰ میلیون تومان رهن کنید باید در مجموع ۱۵۰۰ هزارتومان (سهم هر یک از موجر و مستأجر ۷۵۰ هزار تومان) کمیسیون به بنگاه املاک پرداخت کنید.
با همه این تفاسیر، در حال حاضر کارمزدی که مشاوران املاک بابت حق کمیسیون معامله دریافت می‌کنند با روش دیگری محاسبه می‌شود. شما باید برای خرید و فروش ملک به میزان %۱ کل مبلغ قرارداد را به مشاوران املاک حق کمیسیون پرداخت کنید که سهم هر کدام از خریدار و فروشنده ۵% خواهد بود. این مبلغ کمیسیون برای قرارداد‌های اجاره با توجه به میزان رهن کامل ملک تعیین می‌شود. در این حالت برای قرارداد‌هایی که اجاره ماهیانه دارند شما باید مبلغ اجاره را به رهن (به ازای هر ۳۰ هزار تومان اجاره برابر یک میلیون تومان رهن) تبدیل و میزان رهن هر ماه را در سال حساب کنید. حق کمیسیون در این روش برابر با ۷ تا ۱۰ روز رهن در یک ماه خواهد بود که بین موجر و مستاجر نصف می‌شود. بنابر این اگر شما خانه‌ای را به مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان رهن کنید باید در مجموع حق کمیسیون ۲۳۰۰ تا ۳۳۰۰ هزار تومان به بنگاه بپردازید.
همچنین شما باید بدانید که این فرمول‌های محاسبه فقط در تهران قابل استفاده است و برای اطلاع از شیوه محاسبه حق الزحمه بنگاه‌های املاک در سایر شهر‌ها باید به سایت اتحادیه مشاوران املاک آن شهر مراجعه کنید.
شرایط دریافت کد رهگیری املاک
در گذشته معاملات و قرارداد‌ها به صورت دستی انجام می‌گرفت، اما از سال ۸۷ به بعد دولت با هدف جمع آوری دقیق از سطح قیمت و میزان معاملات بازار مسکن با صدور بخشنامه‌ای اعلام کرد که از این پس قرارداد‌های دست نویس فاقد اعتبار بوده و تمامی معاملات باید بصورت هوشمند در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور. به ثبت برسد. همچنین اگر قراردادی در بنگاه بدون کد رهگیری صادر شود، آن بنگاه متخلف شناخته شده و پلمپ می‌شود. (ماده ۲۸ قانون نظام امور صنفی).
برای گرفتن کد رهگیری املاک مشاوران املاک باید از طریق اینترنت قرارداد و مشخصات مکی را در سامانه مذکور به ثبت برسانند. از این اطلاعات در سه نسخه به همراه بارکد دو بعدی پرینت گرفته می‌شود که این بارکد مواردی از جمله آدرس ملک، نام و آدرس خریدار و فروشنده یا مستاجر را شامل شده و تنها از طریق بارکد خوان، خوانده می‌شود.
کد رهگیری املاک چند رقمی است؟
این کد ۱۳ رقمی بوده و از طریق پیامک برای خریدار و فروشنده ارسال می‌شود. همچنین در قسمت پایین سمت چپ برگه مبایعه نامه نیز قابل مشاهده است.
قانون کد رهگیری املاک
همان طور که گفته شد دریافت کد رهگیری املاک اجباری بوده و اگر قراردادی در بنگاه بدون کد رهگیری صادر شود، آن بنگاه متخلف شناخته شده و پلمپ می‌شود. نکته قابل توجه آن است که در صورت برخورداری از کد رهگیری آن معامله در سامانه ثبت می‌شود و همین امر امنیت قرارداد را تضمین می‌کند.
به عنوان مثال: اگر فروشنده قصد کلاهبرداری داشته باشد نمی‌تواند یک ملک را چندین بار به فروش برساند و سیستم سریعاً از موضوع با خبر خواهد شد. بطور کلی این سامانه هوشمند قابلیت‌هایی نظیر امکان استعلام از شهرداری، پیگیری آسان در صورت عدم دریافت مبلغ، ردیابی و جلوگیری از ایجاد تغییر در قیمت فروش، فراهم آوردن امکان تحویل به موقع و صدور سریع حکم تخلیه و. را در اختیار کاربران قرار می‌دهد.
چگونه کد رهگیری املاک بگیریم؟
مشاوران املاک برای آن که بتوانند برای طرفین قرارداد کد رهگیری املاک دریافت کنند باید سخت افزار و نرم افزار مورد نیاز این کار را فراهم کنند.
نتیجه‌گیری:
یکی از مشاغل پردرآمد در دنیای امروزی، شغل مشاور املاک است. شغلی که اگر با آگاهی و دانش کافی انتخاب شود می‌توانید در آن به موفقیت‌های بزرگی دست یابید. برای رسیدن به موفقیت در این شغل باید سطح دانش خود را افزایش دهید و با آگاهی کافی این شغل را انتخاب کنید. قبل مشغول شدن به این کار ابتدا باید به درک درستی از ماهیت شغلی مشاور املاک برسید؛ و بعد از کسب آموزش‌های لازم در زمینه‌ای ارتباط گیری، فروش و نحوه تبلیغات مشغول بکار شوید. فراموش نکنید که برای تبدیل شدن از یک مشاور املاک ساده به یک مشاور املاک حرفهای باید همیشه در حال آموزش و یادگیری باشید.
آیا با موارد گفته شده در مطلب بالا موافق هستید؟ نظر شما در رابطه با این مطلب چیست؟
