قاعده قیمت‌گذاری مسکن تغییر کرد

فاصله‌ای که هم‌اکنون بین قیمت هر «مترمربع» آپارتمان‌های نقلی با واحدهای مسکونی بزرگ‌ وجود دارد به لحاظ نسبت قیمت‌ها، معکوس شده است. در اواسط دهه ۸۰ به یک دلیل عمده، قیمت مترمربع آپارتمان در کوچک‌متراژها به‌خصوص در مناطق پرمعامله،‌ بیشتر از واحدهای بزرگ بود. اما با کاهش این فاصله طی سال‌های اخیر و سپس معکوس شدن آن، الان میانگین قیمت هر مترمربع واحد یک خواب (زیر ۶۰ مترمربع) تقریبا معادل نصف آپارتمان سه خواب (حداقل مساحت ۱۵۰ متری) است.

با عبور بازار ملک از یک قاعده قیمتی درخصوص میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در بازه‌های متراژی متفاوت، نسبت قیمت آپارتمان‌های نقلی و بزرگ متراژ در بازار مسکن معکوس شد. در حالی‌که میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در تیرماه امسال به مرز ۲۱ میلیون تومان رسید در این ماه میانگین قیمت فروش هر مترمربع از واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع به ۱۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که در این بازه زمانی یعنی تیرماه سال جاری میانگین قیمت فروش هر مترمربع از آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران که در بازه متراژی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع قرار داشتند معادل ۱۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت فروش هرمترمربع آپارتمان ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربعی ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. در واقع مساحت ۸۰ مترمربعی آپارتمان‌های مسکونی فروخته شده در تیرماه امسال مطابق با آمارهای رسمی را می‌توان به‌عنوان مرز تغییرات نسبت قیمت مسکن به لحاظ متراژ واحدهای مسکونی به حساب آورد. به این معنا که دقیقا از مرز ۸۰ مترمربع است که تغییرات اساسی در میانگین قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در بازار مسکن قابل مشاهده است. در حالی که به لحاظ متراژی، آپارتمان‌های مسکونی با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع به‌طور متوسط با میانگینی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در تیرماه امسال فروخته شده‌اند، اما هر چه مساحت واحدهای مسکونی از ۸۰ مترمربع فراتر رفته است میانگین قیمت فروش این واحدها نیز در تیرماه بیش از متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کل پایتخت محاسبه شده است.

به عبارت دیگر متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در تیرماه در بازه متراژی آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع، کمتر از ۲۱ میلیون تومان و بیشتر از ۸۰ مترمربع بیش از ۲۱ میلیون تومان بوده است. محاسبات «دنیای اقتصاد» با اتکا به آمارهای رسمی همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت فروش هر مترمربع از آپارتمان‌های با مساحت ۱۰۰ تا ۱۲۵ مترمربع در تیرماه امسال به ۲۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. این میانگین قیمت برای فروش هر مترمربع از آپارتمان‌های ۱۲۵‌تا۱۴۰ مترمربع معادل ۲۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و آپارتمان‌های با مساحت ۱۵۰ مترمربع معادل مترمربعی ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

محاسبات همچنین نشان می‌دهد در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع از آپارتمان‌های نقلی فروش رفته در بازار مسکن شهر تهران در تیرماه(واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع) ۲۷ درصد کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع از کل آپارتمان‌های فروش رفته در بازار معاملات مسکن شهر تهران بوده است، این میزان در مورد میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان ۶۰‌تا۸۰ مترمربعی به ۱۱ درصد کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع از کل آپارتمان‌های فروخته شده در بازار معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه رسیده است.

آمارها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی با مساحت ۱۰۰‌تا۱۲۵ مترمربع ۲۲ درصد بالاتر از میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در کل شهر تهران بوده است و این میزان در مورد آپارتمان‌های ۱۲۰‌تا۱۴۰ مترمربعی معادل ۳۶ درصد بالاتر از میانگین قیمت فروش هر مترمربع از آپارتمان‌های فروش رفته در کل بازار معاملات املاک مسکونی پایتخت است.

نسبت دیگری که هم اکنون در بازار معاملات مسکن شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی نقلی در مقایسه با بزرگ متراژها قابل مشاهده است، آنکه تقریبا میانگین قیمت هر مترمربع از آپارتمان‌های مسکونی نقلی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع نصف میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ متراژ است. این نسبت با افزایش فاصله متراژی این دو گروه از واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد. این آمارها بیانگر یکی از واقعیت‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران است که بنا بر اظهار نظر فعالان قدیمی بازار مسکن و همچنین رصد تحولات گذشته بازار معاملات املاک مسکونی پایتخت، نشانگر بروز یک تغییر اساسی در نظم کهنه مربوط به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در میان بازه‌های مختلف متراژی است. این نظم قدیمی در واقع یک رابطه قدیمی بین متوسط قیمت فروش گروه‌های متراژی مختلف است که می‌توان آن را با عنوان قاعده دهه ۸۰ نام‌گذاری کرد.

براساس این قاعده کلی و نظم کهنه، میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی با مساحت کوچک(آپارتمان‌های نقلی و کوچک متراژ) نسبت به میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان با مساحت بیشتر، در دهه ۸۰ بالاتر بوده است، اما آمارهای مربوط به میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در بازه‌های مختلف متراژی مربوط به معاملات فروش مسکن شهر تهران در تیرماه نشان می‌دهد این نظم کهنه و قاعده قدیمی، هم اکنون معکوس شده است. این نسبت که در دهه ۸۰ به شکل متعارف در همه مناطق وجود داشته و در برخی از مناطق شهر تهران و محلات مصرفی و پرمعامله به وضوع و به شکل محسوس مشاهده می‌شده، هم اکنون تغییر کرده است. نظم سابق به هم خورده و بازار معاملات مسکن از این قاعده قدیمی موسوم به قاعده دهه ۸۰ عبور کرده است. در واقع نه تنها این قاعده قدیمی دیگر در بازار معاملات مسکن رعایت نمی‌شود، بلکه هم اکنون شکل معکوس این رابطه در بازار معاملات مسکن مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق مصرفی و پرمعامله محسوس شده است.

به این معنا که هم اکنون میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان با مساحت بیش از ۸۰ مترمربع از میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نقلی بیشتر شده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درخصوص دلایل بر هم خوردن این قاعده قدیمی و بروز یک قاعده جدید و معکوس حالت قبل، در بازار مسکن نشان می‌دهد دست کم دو عامل عمده در این تغییر بزرگ نقش اساسی داشته است. بخشی از این رویداد و تغییر قاعده به جبر بازار به قدرت خرید و بخش دیگری به بروز یک تغییر در انتخاب آپارتمان‌ها به لحاظ محدوده سنی مربوط است. هم اکنون سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن از ۵۵ درصد در دهه ۸۰ به کمتر از ۳۲ تا ۳۳ درصد رسیده است. این موضوع به معنای افزایش سهم خرید واحدهای مسکونی کهنه‌ساز در شرایط فعلی است. نکته قابل توجه آن است که این کاهش سهم در گروه متراژی واحدهای مسکونی نقلی بیش از واحدهای مسکونی بزرگ متراژ رخ داده است. بنابراین با کاهش سهم خرید واحدهای مسکونی نقلی نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران همزمان با افزایش سهم خرید بزرگ متراژها طبیعی است که میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نقلی از میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ متراژ کمتر باشد. دلیل این موضوع هم یکی کاهش قدرت خرید متقاضیان برای خرید واحدهای مسکونی نوساز و دیگری کمبود عرضه فایل نقلی نوساز به بازار فروش است.

از سوی دیگر جبر قدرت خرید را می‌توان به‌عنوان دومین عامل این شرایط معرفی کرد. در گذشته علاوه بر حضور افراد پردرآمد در بازار مسکن، افراد با سهم درآمد کمتر نیز در بازار حضور داشته و توان خرید مسکن داشتند. اما هم اکنون به دلیل جبر و ضعف قدرت خرید عملا متقاضیان کم درآمدتر از بازار حذف شده‌اند و کماکان پردرآمدها در بازار مسکن حضور دارند. این موضوع باعث افزایش تقاضا برای خرید بزرگ متراژها از یکسو و کاهش همزمان تقاضا برای خرید کوچک متراژها شده و باعث شده میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ متراژ از میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان کوچک متراژ، بیشتر شود. آمارها نشان می‌دهد در حالی‌که سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر از ۱۵۰ مترمربع در اوایل دهه ۹۰ کمتر از ۵ درصد بوده هم اکنون این سهم به حدود ۱۰ درصد افزایش یافته است.