بورس گره گشای بازار مسکن می شود؟
تأمین مالی حوزه مسکن به‌خصوص به‌واسطه بازگشت طولانی‌مدت تسهیلات خرید، مسئله‌ای است که همواره به‌عنوان یکی از چالش‌های اصلی سیاستگذاران این حوزه مطرح بوده و راهکارهای معرفی شده مانند راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن نیز نتوانسته است این خلأ سیاستگذاری را برطرف کند. در این میان، استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تأمین مالی ارزان، گسترده و به‌صرفه بازار مسکن، سیاستی است که در سال‌های اخیر با جدیت بیشتری در کانون توجه قرار گرفته و حالا آنگونه که پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: در پی انجام اقدامات لازم و همکاری این وزارتخانه با بورس کالا مقدمات استفاده از آن نیز مهیا شده است.
مزیت‌های فروش متری مسکن
ابزار فروش اوراق سلف مسکن در بورس کالا، فرصتی است که حتی برای سرمایه‌های بسیار خرد نیز فرصت حضور در بازار مسکن را فراهم می‌آورد و متقاضیان مصرفی نیز که سرمایه موردنیاز برای خرید مسکن موردنیاز خود را ندارند با استفاده از این ابزار می‌توانند سرمایه موجود خود را برای حفظ ارزش در مقابل رشد قیمت مسکن بیمه کنند. عملکرد این اوراق به این صورت است که ارزش تمام‌شده ساخت یک واحد یا یک پروژه مسکونی، به اوراق بهادار متعددی تقسیم و از سوی سازنده در بورس کالای ایران عرضه می‌شود. در مقابل متقاضیان این اوراق، اعم از مردم یا سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید هر تعداد از این اوراق، به همان میزان در تأمین مالی آن پروژه و سود حاصل از تکمیل آن برخوردار شوند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اخیرا در یک گفت‌وگوی تلویزیونی، بازار سرمایه را فضا و ابزاری مناسب برای تأمین مالی بخش مسکن دانست که باعث می‌شود سرمایه‌های خرد سرگردان در اقتصاد نیز به‌عنوان تأمین‌کننده منابع ساخت در خدمت تولید مسکن قرار گیرد. پروانه اصلانی زمان رونمایی از این ابزار کارآمد در تأمین مالی حوزه مسکن را هفته‌های آینده اعلام کرد و گفت: اوراق سلف بازار مسکن با کمک بورس کالا طراحی شده و به‌زودی برای تأمین مالی یک پروژه عملیاتی می‌شود.
گره‌گشایی از تولید مسکن
تأمین سرمایه موردنیاز برای اجرای یک پروژه مسکونی، یکی از گره‌های اصلی تولید مسکن محسوب می‌شود و باز کردن آن نیز نیازمند تمهیداتی است که از بروز تبعات ویرانگر جلوگیری کند. در دوره‌های گذشته، بانک‌ها به‌صورت داوطلبانه برای تأمین مالی هنگفت حوزه مسکن وارد عمل شدند و تولید مسکن نیز با افزایش قابل توجهی مواجه شد اما در ادامه تبعات این شیوه تأمین مالی به‌صورت بانک‌هایی ملاک و سوداگر در حوزه مسکن بروز کرد. از سوی دیگر در دوره اخیر رکود مسکن، به‌واسطه سختگیری‌های بانک مرکزی برای تزریق منابع بانکی به حوزه مسکن، عملا توان تولید سازندگان مسکن به‌شدت افت کرد و میزان تولید مسکن در کشور تا یک‌سوم دوره قبلی کاهش یافت. در حوزه خرید مسکن نیز، در شرایط فعلی کلان‌ترین تسهیلاتی که به متقاضیان خرید پرداخت می‌شود در بهترین حالت معادل 10درصد ارزش نهایی مسکن است و کمکی به خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی نمی‌کند درحالی‌که استفاده از منابع ارزان‌قیمت می‌تواند ضمن کمک به افزایش تولید مسکن، به تعدیل قیمت فروش آن نیز کمک کند؛ چراکه خواب‌سنگین سرمایه در پروژه‌های مسکونی یکی از دلایل رشد هزینه تولید در این حوزه است و حتی با احتساب نرخ سود 18درصدی نیز می‌تواند تا 36درصد هزینه نهایی را بالا ببرد. درحالی‌که با فروش اوراق سلف مسکن، عملا سرمایه‌گذار در تولید مشارکت می‌کند و سود او نیز از ارزش‌افزوده تولید تأمین می‌شود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن معتقد است: ازآنجا که مردم می‌خواهند ارزش پول خود را در مقابل تورم حفظ کنند یکی از راهکارهایی که می‌توانند انجام دهند خرید اوراق است و در مقابل پول ساخت یا هزینه‌های ساخت مسکن از طریق اوراق بهادار برای سازنده تأمین خواهد شد. به عقیده اصلانی، این ابزار، یکی از روش‌هایی است که موجب کاهش وابستگی تأمین مالی مسکن به سیستم بانکی خواهد شد.
چشم‌انداز نیاز به تولید مسکن
براساس آخرین ویرایش طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به مسکن 900هزار واحد برآورد شده که از این میزان ۷۰۰هزار واحد باید در مناطق شهری و ۲۰۰هزار واحد در مناطق روستایی ساخته شود. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: این بدان معناست که برای تأمین نیاز کشور به مسکن، سالانه در مناطق شهری ۷۰۰هزار پروانه باید صادر و همه آنها باید به ساخت منجر شود. درحالی‌که براساس اطلاعات شهرداری‌ها، تقریبا سالی ۳۰۰ تا ۳۵۰هزار واحد پروانه صادر می‌شود که ۷۰ تا ۷۵درصد آنها منجر به ساخت خواهد شد.
نکته دیگر اینکه طبق اظهارات اصلانی، بازده بخش تولید مسکن در سال‌های گذشته کمتر از بازدهی بازارهای موازی ازجمله بازار ارز، سرمایه و دارایی بوده ؛ به‌گونه‌ای که بررسی بازده در بازارها نشان می‌دهد متوسط ۱۰ساله رشد قیمت در بورس ۵۱درصد و در بخش مسکن ۲۶درصد بوده و مسکن آخرین رتبه در بازده قیمت داشته است. به گزارش همشهری، پاشنه آشیل فروش اوراق سلف مسکن در بازار سرمایه همین موضوع بازدهی قیمت بازار مسکن و بازارهای موازی است که عملا باعث می‌شود رغبت سرمایه‌گذار برای خرید این اوراق کاهش پیدا کند؛ زیرا بازده با سرمایه‌گذاری ارتباط مستقیمی دارد و اگر سرمایه‌گذار احساس کند که در بازاری سرمایه‌گذاری‌اش سودآورتر است سرمایه‌اش را به آن بازار می‌برد. نقطه مقابل این وضعیت این است که برای رسیدن سوددهی تولید مسکن تا نقطه سربه‌سری بازارهای موازی باید قیمت فروش این کالا نیز به‌شدت بالا برود که عملا امکان‌پذیر نیست.
