مهار بازار سوداگری مسکن با ابزار مالیات

آفتاب‌‌نیوز : آفتاب: مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در گزارشی تحلیلی اعمال مالیات بر معاملات مکرر و افزایش ارزش را مهمترین ابزار مهار سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری عنوان کرد. 

به گزارش خبرنگار اقتصادی آفتاب، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در گزارشی تحلیلی اعلام کرد: بخش زمین و مسکن از جمله بخشهای اصلی اقتصاد کشوراست و با وجود تجربه چندین دهه سیاست گذاری کماکان به عنوان مهمترین مشکل و معضل اقتصادی خانوارها باقی مانده است در حالیکه مشکلات اقتصادی موجود دراین بخش با توجه به تاثیرات بالای بیرونی خود، منجربه ایجاد معضلات کلان اقتصادی درکشور نیزشده است. 

گرچه جایگزین شدن سیاست تحریک تقاضا با سیاست افزایش عرضه دردولت نهم نوید بهبود وضعیت این بخش را می داد، اما میان مدت بودن زمان نتیجه دادن سیاستهای اتخاذ شده دربخش عرضه مسکن نظیرطرح " مسکن مهر" و" ضرورت انجام اقدامات ضربتی" به منظورکاهش تقاضای غیرمصرفی خرید زمین و مسکن، کنترل سوداگری را ازسوی برنامه ریزان و دولتمردان نمایان می نماید. 

تجربه اکثرقریب به اتفاق کشورهای جهان درحل مشکل مسکن نشان داده که همواره به منظور اثر بخشی سیاستهای اتخاذ شده برای تامین مسکن گروه های هدف جامعه، نیاز به طراحی و اجرای سیاستهای کنترل کننده سوداگری دربازارزمین و مسکن و نیزهدایت سرمایه ها به سمت تولید مسکن وجود دارد.
 
ابزارهای مالیاتی اهرم کنترل بازار سوداگری مسکن 
مهمترین ابزارکنترلی دولتها دربازارزمین و مسکن به منظور کنترل سوداگری در خرید و فروش، ابزارهای مالیاتی است که دراین راستا تصمیم دولت نهم برانجام اصلاحات اقتصادی و تاکید ریئس جمهوربراصلاح نظام مالیاتی به عنوان یکی ازبخشهای نظام اقتصادی کشور، امری بجا و ضروری است. 

نظامهای مالیاتی با سه هدف کسب درآمد به منظورارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی، کنترل سوداگری و تخصیص بهینه منابع، طراحی و اجرا می شوند؛ متاسفانه نظام مالیاتی کنونی کشور بیشتربرهدف اول متمرکزشده و کمترافزایش هزینه های فعالیتهای سوداگرانه را هدف قرارداده است. 

سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری 
دربازارزمین ومسکن همانند سایربازارها، تقاضاهای موجود براساس ماهیت تقاضای شکل گرفته تقسیم بندی می شوند. بدین صورت که بنا برمیزان مصرف، جذابیت برای سرمایه گذاری، محدودیت تولید، ضروری بودن برای خانوارو تقاضاهای موجود به دو بخش مصرفی و سرمایه ای تقسیم بندی می شوند. 

تقاضای سرمایه ای مخرب یا به تعبیری سوداگرانه، تقاضایی است که با هدف کسب سود سرشار، اقدم به خرید و فروش در بازار زمین ومسکن می کند ضمن اینکه ناهمگون بودن، غیرقابل جانشین وغیرقابل تجارت بودن زمین و مسکن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات دراین بازار، تاثیرات برونی و متقابل این بازاربا بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین ومانند آن، منجر به این شده که این بازارهمواره به شدت تحت تاثیر تقاضاهای سوداگرانه قرار گیرد.
خرید ملک( زمین و مسکن) و فروش مجدد آن درفواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی ازانجام معاملات مکرر، خرید ملک و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود درآینده از تقاضای سوداگرانه دربازار زمین و مسکن است. 

با توجه به مسئولیت دولت در تامین مسکن خانوارهای ایرانی برمبنای قانون اساسی، دولت موظف به کنترل چنین انگیزه هایی دربازاراست؛ لذا دولت باید با کنترل بازارزمین و مسکن و اتخاذ سیاستهای مناسب برای هدایت سرمایه ها به سمت تولید و عرضه مسکن و افزایش هزینه انگیزه های سوداگرانه و غیرمولد، ازبی ثباتی و افزایش قیمت ناشی ازفعالیتهای سوداگرانه دربازار زمین و مسکن جلوگیری کند. 

بنا برتجربه جهانی مهمترین ابزاری که دولتها برای ابن منظورازآن بهره جسته اند، ابزارمالیاتی به منظورافزایش هزینه های سوداگرانه است. این تجربیات می تواند با توجه به شرایط کنونی کشور مورد استفاده قرار گیرد و دردستورکاردولت و مجلس قرار گیرد. 

مشکلات کنونی نظام مالیاتی کشوردربخش زمین و مسکن
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشورازیک سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت عدم وجود زیرساختهای مناسب نظیربانکهای اطلاعاتی دچارمشکل است. در حال حاضر"مالیات برنقل و انتقال و سرقفلی" تنها مالیاتی است که به صورت سراسری درکشور از بازار زمین و مسکن اخذ می شود؛ البته علاوه براین دو مالیات "عوارض تراکم صدور پروانه" ،" عوارض نوسازی شهری " و"عوارض اراضی و املاک بلا استفاده شهری"، عوارضی هستند که توسط شهرداریها اخذ می شوند که هرکدام ازاین موارد با مشکلاتی در حیطه قانون گذاری و اجرا مواجه هستند. 

مهمترین مشکل در حیطه قوانین موجود را شاید بتوان عدم کارکرد این قوانین درجهت کنترل سوداگری دربازار زمین و مسکن دانست. مالیات برنقل و انتقال و سرقفلی، مالیاتی است که با هدف کسب درآمد ناشی از انجام معاملات و برمبنای ضریب 5 درصد ازارزش دفترچه بهای معاملات املاک اخذ می شود، این مالیات از یک سو به دلیل عدم هدف گیری فعالیتهای سوداگرانه در بازارزمین و مسکن وازسوی دیگر به دلیل ماخذ بسیارپایین آن قادربه تاثیرگذاری بر سوداگری موجود دربازارزمین و مسکن نیست. 

همچنین "مالیات براراضی بایر شهری" با وجود اینکه می تواند با فزایش هزینه نگهداری آن توسط مالکان منجر به افزایش عرضه زمینهای شهری شود، اما به دلیل مبنای پایین بودن آن فاقد هرگونه اثرگذاری بازار زمین و مسکن خواهد بود؛ لذا نیازمند به روزشدن دفترچه بهای معاملات املاک است. 

قوانین مرتبط با عوارض شهری به دلیل هدف قراردادن املاک و اراضی خالی و بلا استفاده به تنهایی تاثیر چندانی برروی سوداگری موجود دراین بازار ندارد، همچنین درعوارض نوسازی درنظر گرفتن ازرشهای دفترچه بهای املاک درمحاسبه عوارض عملا منجربه بروز بی عدالتی دراخذ این عوارض شده است. 

معرفی نظام مالیاتی کنترل کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن
انحراف سرمایه ها از بخشهای مولد کشوربه بخشهای غیرمولد همچون خرید و فروش مسکن سبب عدم ایجاد تولید و اشتغال می شود و این امردرنهایت باعث افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن و به دنبال آن افزایش تورم دراین بخش می شود؛ لذا باید بسته مالیاتی مورد نظربا مالیات برانجام معاملات مکرربرای کنترل خرید و فروش مکررتقاضاهای سوداگرانه در بازارومالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن برای مهارخرید و نگهداری املاک به امید کسب سود درآینده طراحی شود. 

مالیات برمعاملات مکررباید به صورت پلکانی و برحسب فاصله زمانی بین معامله خرید قبلی و معامله فروش کنونی در نظر گرفته شود، این در حالیست که وضع مالیات برانجام معاملات مکرر تنها هزینه های ورود تقاضا های سوداگرانه به بازارزمین و مسکن را افزایش می دهد و تاثیری برهزینه تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای مولد ندارد.
 
یکی ازمهمترین نگرانیهای موجود دراخذ مالیات برزمین و مسکن انتقال بار مالیاتی به خریدار است، بنابراین نظام مالیاتی مورد نظردراین بخش باید به نحوی تدوین شود که کمترین تاثیرات منفی را بر تقاضای مصرفی داشته باشد. 

جلوگیری از انجام معاملات قولنامه ای
انجام معاملات قولنامه ای و بدون انتقال سند رسمی، یکی از راهکارهای فراراز پرداخت مالیات برمعاملات مکرر و افزایش ارزش زمین و مسکن است، یکی از موانع پیش روی اینگونه از معالات معافیت ملک اول و مصرفی از پرداخت مالیات برافزایش ارزش است. 

در صورتیکه به محض تصویب قانون مالیات برانجام معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن این قانون به اجرا درآید، این امکان وجود دارد که تقاضای سوداگرانه ای که پیش ازاین زمان اقدام به خرید زمین و مسکن کرده اند، به دلیل بارمالیاتی تحمیل شده برآنها اقدام به عرضه زمین و مسکن خود به بازار نکنند؛ این امرمنجربه کاهش عرضه زمین و مسکن در بازار و به تبع آن افزایش قیمت می شود. 

برای جلوگیری از چنین شرایطی، اجرای قانون با تاخیر زمانی نسبت به تصویب قانون، فرصتی را برای تقاضاهای سوداگرانه ایجاد می کند تا املاک خود را بدون وجود بار مالیاتی دربازار عرضه کنند؛ لذا برای این منظوربا فرض به روزشدن دفترچه بهای معاملات املاک پیش از تصویب قانون، باید قانون مالیات برمعاملات مکرر زمین و مسکن با در نظر گرفتن یک مهلت زمانی ( 6 ماهه) پس از تصویب قانون به اجرا درآید. 

یکسان بودن مبداء زمانی برای محاسبه فاصله زمانی بین خرید و فروش ملک با زمان تصویب قانون، امکان خرید ملک در زمان بین تصویب و اجرای قانون را از تقاضاهای سوداگرانه می گیرد؛ زیرا دراین صورت اگر تقاضاهای سوداگرانه اقدام به خرید ملک درزمان بین تصویب و اجرای قانون کنند و پس ازاجرای قانون اقدام به فروش ملک مورد نظرنمایند، مشمول مالیات بر معاملات مکررخواهند شد.