رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند در دادگاه
همانطور که می‌دانید، شمار روز افزون معاملات مربوط به اموال غیر منقول و ملکی باعث شده است تا دعاوی ملکی مختلفی در دادگاه‌های کشور طرح شود. یکی از نمونه مشکلاتی که بسیار در مورد آن شنیده ایم، در رابطه با عدم حضور فروشنده برای انتقال سند به صورت رسمی و قانونی به خریدار میباشد، تقاضای خریدار برای الزام به تنظیم سند رسمی جز مواردی میباشد که امکان مطرح کردن آن در محاکم قضایی نیز وجود دارد و در اصطلاح به ان دعوای تنظیم سند رسمی می‌گویند.
توصیه میگردد برای آگاهی بیشتر و کسب اطلاعات در رابطه با این موضوع، حتما مشاوره حقوقی داشته باشید تا از روند قانونی آگاهی پیدا کنید. گروه وکلای عدالت با بوجود اوردن بهترین و راحتترین شرایط برای ارائه‌ی خدمات حقوقی به مردم در راستای احقاق حقوق شما قدم بر میدارد و به راحتی میتوانید با این مرکز حقوقی تماس بگیرید و مشکل خود را بیان کنید.
بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، الزام به تنظیم سند رسمی نیز یکی از مهمترین وظایفی است که بر عهده‌ی فروشنده میباشد: عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشد.
در اکثر مواقع دیده شده است که این اتفاق بیشتر در زمانی اتفاق می‌افتد که بایع مال مورد نظر، مبلغ قابل توجهی از ثمن معامله را از فرد خریدار، دریافت میکند و به دلایل مختلفی از انتقال سند به نام فرد خریدار به صورت رسمی و قانونی امتناع میکند. به همین دلیل نیز امروزه بسیار دیده میشود که خریداران برای طرح دعوای الزام تنظیم سند رسمی به محاکم قانونی مراجعه میکنند.
مسئله‌ی الزام به تنظیم سند رسمی، در قانون کشور ما به حدی قابل اهمیت است که در قانون ۲۲ قانون ثبت، صراحتا به ان اشاره شده است: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وارث و انحصار آن‌ها محرز و در سهم الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است.
نکاتی بسیار مهم در رابطه با رسیدگی به دعوای الزام تنظیم رسمی
۱. اگر این امکان وجود داشته باشد که بایع ملک دارای نیت نامشروع باشد و آگاهانه مال غیر منقول را در خلال رسیدگی پرونده به شخص دیگری منتقل کند، به فرد خواهان یا همان خریدار اول پیشنهاد میشود که به همراه خواستهٔ الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور قرار تأمین خواسته یا دستور موقت را نیز در دادگاه مطرح کند تا سریعا به آن رسیدگی شود.
۲. در برخی از مواقع ممکن است که طرف قرارداد شخصی غیر از مالک اصلی همانند پیمانکار باشد، در چنین شرایطی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شما باید حتماً مالک اصلی را نیز به عنوان خوانده طرف دعوا قرار دهید؛ چرا که روند دادرسی به گونه‌ای میباشد که اگر پیمانکار که مالک اصلی مال غیر منقول نمیباشد، برای طرح دعوا به عنوان خوانده انتخاب شود دعوی خواهان رد میشود.
۳. اگر طرف قرارداد بیعی که شما آن را منعقد کرده اید وکیل بوده باشد، قبل از اقامه دعوا به این نکته توجه داشته داشته باشید که که وکیل صرفاً واسطه انعقاد بیع است و بر اساس قانون مدنی کشور ما تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی بر عهده موکل یا مالک اصلی است. در نتیجه اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل فاقد اعتبار قانونی میباشد.
۴. اگر قبل از آنکه برای دعوای الزام تنظیم سند رسمی اقدام کنید، به صورت اتفاقی بایع ملکی که آن را خریداری کرده اید فوت کند، شما باید برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تمامی وراث فرد بایع را که اموال به آن‌ها میرسد را به عنوان خوانده‌ی دعوا قرار گیرند.
۵. در صورتی که مورد معامله فاقد پایان کار ساختمان باشد، باید مراحل قانونی زیر را به ترتیب طی کنید:
· دادخواستی را به همراه خواسته‌ی اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی به مرجع صالح قانونی مربوطه ارائه دهید.
· روند دادرسی و صدور حکم محکومیت خوانده طی خواهد شد.
· در نهایت شما میتوانید، دعوای الزام تنظیم سند رسمی را در دادگاه طرح کنید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز همانند دیگر دیگر دعاوی حقوقی باید دارای شرایط خاصی باشد تا اعتبار قانونی پیدا کند و بدون وجود این شرایط قانونی امکان طرح دعوای الزام تنظیم سند رسمی در محاکم قانونی وجود ندارد. اولین و مهمترین شرطی که برای طرح این دعوا باید وجود داشته باشد آن است که باید رابطه‌ی قراردادی که نشان دهنده‌ی بیع میان فرد خریدار و فروشنده است، میان آن‌ها وجود داشته باشد. در حالت کلی باید به این نکته توجه داشت که ادعای وجود قراردادی باید با موضوع بیع در تعارض با مالکیت فروشنده یا همان خوانده باشد تا فرد خریدار یا همان خواهان بتواند علیه مالکیت رسمی فرد فروشنده در محاکم قانونی، طرح دعوی کند و این موضوع را بوسیله‌ی طرح دعوای الزام تنظیم سند رسمی به اثبات برساند که قرارداد لازم الوفاست و بنابراین برای تکمیل عقد بیع و تکمیل تشریفات قانونی باید انتقال سند به نام خریدار به صورت رسمی انجام شود. با تفسیر و تحلیل مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک میتوان به خوبی به اهمیت این موضوع پی برد که ثبت کلیه معاملات راجع به عین و یا منافع اموال غیرمنقولی که سابقه ثبتی دارند، الزامی است و در صورت انجام اینگونه معاملات به صورت عادی، معامله صورت گرفته، نزد دادگاه و ادارات دولتی فاقد اعتبار میباشد.
در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در رابطه با اجباری بودن شرایط الزام تنظیم سند آمده است که:
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
مرجع صالح رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
مسلما یکی از مسائل بسیار مهمی که افرادی که قصد اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را دارند باید به آن توجه کنند آن است که در مرحله‌ی اول برای تشکیل پرونده باید به کدام مرجع صالح برای اقامه دعوا الزام تنظیم سند رسمی مراجعه کنند تا مشکل آن‌ها در اسرع وقت رسیدگی و پیگیری شود.
در رابطه با مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام تنظیم سند رسمی میتوان به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ اشاره کرد: باید به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
*. برای کسب اطلاعات بیشتر و آگاهی از جزییات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شما میتوانید با گروه وکلای عدالت تماس پیدا کنید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخ سوالات خود را دریافت کنید؛ و از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و مشاوره حقوقی رایگان موسسه استفاده نمایید.
