بازار مسکن؛ رکود یا رشد !؟

آفتاب‌‌نیوز : آفتاب-سهیلا طائی: سیاستمداران حامی دولت تمایل دارند وضعیت بازار مسکن را کنترل شده و چشم‌انداز این بازار مهم تورم‌زا را در ماه‌های آینده امیدبخش جلوه دهند. شاید از همین‌روست که طی هفته‌های گذشته با طرح‌های مختلف چهره‌های اقتصادی دولت مواجه بودیم؛ از طرح 16 ماده‌ای رئیس بورس اوراق بهادار که مدعی است به کنترل بورس‌بازی در بازار مسکن منجر خواهد شد تا طرح بانک مرکزی در ممنوعیت هرگونه وام خرید مسکن جز وام‌های بانک مسکن و همچنین جلوگیری از نقل و انتقال وام‌های این بانک میان شهرستان‌های مختلف. 
به این مجموعه باید طرح باغ شهرها و طرح در دست بررسی افزایش تراکم به 5 طبقه ساختمانی در شهر تهران را افزود.

رئیس جمهور نیز با طرح این موضوع که مافیا در افزایش قیمت مسکن نقش داشته است به فرافکنی دست زد. اظهاراتی که البته با واکنش به‌هنگام قوه قضاییه در تکذیب حضور مافیا راه به جایی نبرد. 

از سوی دیگر رئیس اتحادیه انبوه‌سازان کشور با اشاره به افزایش 50 درصدی قیمت مصالح ساختمانی از ابتدای سال جاری خاطرنشان کرد که این افزایش قیمت در 6 ماه آینده اثرات خود را گذاشته و موجب افزایش بیشتر قیمت مسکن خواهد شد. 

در این آشفته بازار موضع‌گیری‌ها و صدور انواع و اقسام بخشنامه و دستورالعمل از سوی ارگان‌های مختلف، این مردم هستند که بلاتکلیف‌اند و با رکود گیج‌کننده‌ای در بازار مواجه شده‌اند. 

همچنین اجاره‌نشینان با افزایش سرسام‌آور رهن و اجاره‌بها مواجه شده و مجبورند به قیمت‌های جدید تن دهند.

مدتی قبل از آنکه رئیس‌جمهور در سخنانی التهاب بازار مسکن را به مافیا و امثال آن نسبت دهد سازمان بازرسی کل کشور گزارشی منتشر کرده بود که به‌نظر می‌رسد حاوی نکاتی ارزشمند باشد. 

در این گزارش آمده است: «با توجه به اینکه بخش مسکن بیشترین فشار هزینه‌ای را بر خانوارهای ایرانی وارد می‌کند و نیز از آنجا که تحمل این موضوع برای خانوارهای کم درآمد و اقشار ضعیف بیشتر قابل لمس است، دقت و حساسیت زیادی نسبت به وضعیت زمین و مسکن و تغییرات قیمت آن در جامعه به وجود آمده است».

بنا بر این گزارش، تقاضای بالقوه‌ی حدود 2 میلیونی در بازار مسکن بیانگر شکاف بین نیاز مسکن و عرضه است به نحوی که علی‌رغم افزایش ساخت و سازهای صورت گرفته در سال‌های اخیر، عرضه مسکن با تقاضا تناسبی ندارد.

این گزارش می‌افزاید: «رشد شدید نقدینگی از سال 1384 و عدم جذب آن از سوی بازارهای رقیب به دلیل کاهش سود در این بخش‌ها و سرازیر شدن آن به بازار مسکن از یک‌سو و اعمال سیاست‌هایی نظیر افزایش سقف تسهیلات اعطایی بانک‌ها و موسسات اعتباری، موجب افزایش تقاضا در بخش مسکن شده است».

در این گزارش درباره میزان تسهیلات اعطایی بانک مسکن و بانک‌های خصوصی به متقاضیان‌ آمده است: «تسهیلات اعطایی بانک‌ مسکن و بانک‌های خصوصی طی دو سال اول برنامه چهارم توسعه حدود 318 و 163 درصد رشد داشته که این مهم با توجه به عدم رشد متناسب عرضه و تقاضا در بخش مسکن، سبب تحریک بازار از ناحیه تقاضا و افزایش قیمت در بخش مسکن شده است».

در ادامه این گزارش عنوان شده است: «شاخص بهای مصالح ساختمانی طی دو سال اخیر از رشد قابل توجهی برخوردار بوده و تأثیر زیادی بر هزینه‌های ساخت و ساز و قیمت تمام شده مسکن تحمیل كرده است».

گزارش سازمان بازرسی کل کشور می‌افزاید: «سیاست‌های اقتصادی حامی طرف عرضه برای تولید انبوه و ارزان و افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن چندان مورد توجه قرار نگرفته است و چنین استنباط می‌شود که سیاست‌های اقتصادی در بخش بازار مسکن دستخوش تغییرات فراوان و سلیقه‌ای بوده و برنامه‌ریزی بلند مدت در آن رعایت نشده است».

در این گزارش تصریح شده است: «نداشتن نگاه کلان و بلندمدت سیاستگذاران اقتصادی در مواجهه با فشارهای آنی هزینه‌های جاری کشور و در اولویت قرار گرفتن برخی مسایل دیگر از جمله دلایل غفلت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بوده است».

پیشنهاد:
سازمان بازرسی کل کشور در گزارش خود ضمن تأکید بر کنترل رشد نقدینگی، بومی کردن تجارب کشورهای مختلف و تقویت و حمایت از شرکت‌های مرتبط با بازار مسکن (نظیر تولیدکنندگان مصالح و انبوه‌سازان بخش مسکن چه در بورس و چه خارج از بورس) پیشنهاد کرد: «توسعه و ایجاد بازارهای مالی جدید مرتبط با بخش مسکن (مثل انتشار اوراق بهادار بر پایه رهن و ایجاد بازار رهن ثانویه) و کنترل بازار مسکن با ایجاد تشکل‌هایی نظیر صندوق‌های سرمایه‌گذاری بر املاک و مستغلات از جمله راه‌های کاهش مشکلات بخش مسکن است».

سازمان بازرسی کل کشور با توجه به وضعیت پیش آمده برای مسکن از مردم و مشاوران املاک خواسته است با صبوری، آینده‌نگری و به دور از هرگونه شتابزدگی و تأثیرپذیری از جو روانی موجود، مسئولان را در حل این مشکل کمک کنند.

به‌نظر می‌رسد این گزارش یکی از جامع‌ترین گزارشات درباره مسکن باشد و نتیجه آن نیز این است که بازار مسکن به‌طور آنی دچار رکود یا توقف قیمت‌ها نخواهد شد و احتمالا به‌زودی بار دیگر با افزایش قیمت‌ها مواجه خواهیم بود. اما اگر دولت وظایف خود در کنترل نقدینگی، فعال کردن دیگر بازارهای سرمایه‌ای چون بانک‌ها ، بورس و ... کنترل قیمت مصالح ساختمانی و... را به‌درستی انجام دهد و همچنین مشاوران املاک و مردم صبوری کرده و منافع ملی را بر مصالح فردی ترجیح دهند، شاید در میان مدت شاهد کنترل افزایش قیمت مسکن باشیم.