بررسی اصالت پروژه‌های پیش‌فروش چیتگر
در سال گذشته پروژه‌های ساختمانی زیادی در منطقه ۲۲ تهران چیتگر که یکی از مناطق پر رونق برای ساخت و ساز میباشد معرفی شده‌اند و برخی که از گذشته در عملیات ساخت قرار داشتند، پیشرفت داشته و برخی مسکوت مانده‌اند. در این مطلب به بررسی اصالت پروژه‌های پیش فروش چیتگر می‌پردازیم و علت پیشرفت و مسکوت ماندن پروژه‌ها در این منطقه را بررسی خواهیم کرد. توجه داشته باشید در این مطلب پروژه‌های تعاونی‌ساز و شخصی هر دو مورد بررسی قرار خواهند گرفت و علت پیش‌فروش توسط سازنده‌ها را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
پروژه‌های تعاونی‌ساز در چیتگر
در این محدوده به دلیل مالکیت عمده زمین‌ها توسط ارگان‌های دولتی پروژه‌های تعاونی ساز بسیاری وجود دارند که در واقع با مشارکت اعضا عملیات ساخت انجام میشود و هزینه تمام شده هر چه باشد پای اعضا میباشد. در اینگونه پروژه‌ها افزایش قیمت ساخت باعث کند شدن عملیات ساخت میشود، زیرا معمولا مبلغ اقساطی که در طی هر سال مشخص میشود معمولا ثابت است و تعاونی میبایست با توجه به پولی که اعضا به آن تزریق میکنند عملیات را پیش ببرد پس هر چه قیمت ساخت بیشتر شود عملیات کند‌تر پیش میرود، زیرا کار کمتری میتوان با آن سرمایه انجام داد.
معمولا در سال جدید قیمت‌های جدید تخمین زده میشوند و به اعضا اعلام میشوند و مبلغ اقساط نیز افزایش میابد. یکی از مشکلات پروژه‌های تعاونی ساز این است که تعداد اعضا زیاد است و همیشه مشکلات دریافت به موقع اقساط از اعضای تعاونی وجود دارد. پس در واقع یکی از علت‌هایی که باعث مسکوت ماندن پروژه‌ها میشود بروز مشکل در تامین سرمایه برای پیشبرد عملیات ساخت است که با افزایش قیمت ساخت بیشتر نیز میشود.
پروژه‌هایی با قیمت قطعی
در اینگونه پروژه‌ها که قیمت بصورت قطعی محاسبه میشود تعهد سازنده به ساخت با قیمتی مشخص است و خریدار نیز میبایست مبلغ را به موقع و با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه پرداخت کند. در اینگونه پروژه‌ها کلیه مواردی که باعث افزایش قیمت میشوند مکتوب میشود و جریمه دیرکرد و ضرر و زیان نیز در صورت تاخیر سازنده در تحویل واحد وجود دارد.
اینگونه پروژه‌ها با توجه به اینکه ۴۰ الی ۶۰ درصد مبلغ کل واحد را همان ابتدا از خریدار دریافت میکنند برای تامین سرمایه با مشکلات کمتری مواجه میشوند و همچنین تعهد و جریمه دیرکرد اهرم فشاری برای تحویل واحد در مدت زمان ذکر شده در قرار داد است. در اینگونه پروژه‌ها سازنده تنها برای تامین بخشی از سرمایه و اتمام پروژه اقدام به پیش فروش میکند در غیر اینصورت سود وی در این است که آپارتمان را بصورت تکمیل شده به فروش برساند و قیمت روز محاسبه شود تا اینکه با قیمت پایینتری پیش فروش کند مگر آنکه برای تامین سرمایه باشد.
البته لازم است به این نکته نیز توجه داشته باشید که آپارتمان‌هایی که اکثر واحد‌های آن توسط سازنده پیش فروش شده اند را کمی با دقت بیشتر بررسی نمایید، زیرا در این مواقع نشان دهنده این موضوع است که سازنده چندین پروژه را همزمان در حال اجرا دارد و این میتواند در انجام تعهدات وی مشکلاتی ایجاد کند.
کدامیک بهتر است؟
در واقع اینکه انتخاب کدامیک از این پروژه‌ها بهتر است نیازمند بررسی موارد بسیاری است که مهمترین آن‌ها مبلغ سرمایه است که توسط خریدار میبایست سرمایه گذاری شود. در پروژه‌هایی با قیمت قطعی ۴۰ الی ۶۰ درصد مبلغ یکجا دریافت مییشود ولیکن در پروژه‌های علی الحساب مانند پروژه شهر طلا مبلغ اولیه به این سنگینی نیست معمولا در ابتدا مبلغ زمین و تراکم دریافت مییشود و بعد بصورت مرحله‌ای برای شروع گودبرداری، فونداسیون، اسکلت مبلغ مربوط به همان مرحله دریافت میشود.
در اینگونه پروژه‌ها مدت زمان ساخت طولانی خواهد شد، اما پرداخت مبالغ نیز بصورت خرد و اقساطی خواهد بود و برای افرادی که سرمایه آن‌ها به خرید واحد آماده نمیرسد میتواند گزینه مطلوبی برای صاحبخانه شدن در طی چند سال باشد.
از طرفی همه‌ی سازنده‌ها با قیمت قطعی نیز واحد‌های خود را به موقع تحویل نمیدهند و نمیتوان گفت به دلیل وجود جریمه تاخیر تحویل آن‌ها حتما به موقع است. در واقع تعاونی‌های خصوصی که تعداد اعضا مشخص و دستچین شده بوده و مدیربت قوی نیز در آن وجود داشته باشد نیز میتوانند عملکرد خوبی داشته باشند، زیرا کل عملیات ساخت از ابتدا تا انتها توسط اعضا انجام میشود و سود سازنده در آن وجود ندارد.
شرایط فروش را بسنجید
این نکته را توجه داشته باشید که تعاونی‌ها در شروع کار یک پروژه اقدام به پذیره نویسی با ارائه شرایط فروش میکنند. این شرایط شامل تعداد واحد، امکانات و هزینه ساخت است و گاهی برای آسان‌تر کردن شرایط فروش و تکمیل سریع ظرفیت قیمت ساخت را پایین‌تر از آمار واقعی اعلام میکنند.
توجه داشته باشید رقم ساختی که اعلام میشود با رقم واقعی تمام شده متفاوت است و در تعاونی پرداخت هزینه‌ها بر عهده اعضا است پس اینکه آمار اولیه را دست پایین گرفته و رقم ساخت را خوشبینانه اعلام کنند هیچ تعهدی برای انجام پروژه با آن قیمت نیست پس بدانید هر شرایط آسانی مطلوب نیست و در واقع شما باید واقع بین باشید و شرایط را خود بسنجید و همچنین میتوانید از آمار‌هایی که توسط سازمان‌های رسمی اعلام میشود استفاده کنید و شرایط را بررسی کنید. سازمان مهندسی کشور در سال ۱۴۰۰ آمار ساخت هر متر مربع بنای مفید مسکونی را ۱۱ میلیون تومان اعلام کرده است و این رقم در واقع برای یک واحد عادی میباشد نه واحدی لوکس.
علت مسکوت ماندن بسیاری از پروژه‌ها در چیتگر همین است که در ابتدا شرایط را دست پایین اعلام میکنند و پس از شروع عملیات ساخت مبلغ اقساط افزایش میابد و بسیاری از اعضا که روز اول بر اساس اقساط اعلام شده برنامه ریزی کرده بودند قادر به انجام تعهدات جدید نمیباشد در نتیجه بسیاری از اعضا اقساط را پرداخت نکرده و باعث کند شدن یا متوقف شدن عملیات ساخت میشوند.
کلام آخر
در این مطلب به بررسی اصالت پروژه‌های پیش فروش چیتگر پرداختیم. هرچه سازنده یک پروژه ساختمانی شرایط فروش خود را واقعی‌تر ارائه دهد و همانطور که برای تاخیر تحویل واحد جریمه در نظر میگیرد و برای تاخیر در پرداخت اقساط و تعهدات از سوی خریدار نیز جریمه تعیین کند نشان از جدیت کار وی میباشد و اگر شرایط فروش آسانی را مشاهده کردین بهتر است با یک کارشناس که در زمینه ساخت و ساز سر رشته دارد مشورت کرده و بدانید که آیا با شرایط اعلامی توسط فروشنده، وی قادر به انجام تعهدات خود در موعد مشخص میباشد یا خیر.
