تورم، نرخ بهره و بازار مسکن؛ سه‌ضلعی ناپایدار اقتصاد ایران
بازار مسکن در ایران دیگر صرفاً بازاری برای خرید خانه نیست؛ به پناهگاه سرمایه‌گذاران، محل حفظ ارزش پول و بخشی جدایی‌ناپذیر از مناسبات کلان اقتصاد تبدیل شده است. در این میان، تورم و نرخ بهره نقش‌های کلیدی، اما پیچیده‌ای ایفا می‌کنند؛ نقش‌هایی که گاه مکمل و گاه متضادند، اما در نهایت بر یک چیز اثر می‌گذارند؛ قیمت مسکن و قدرت خرید مردم.
وقتی تورم جلو می‌زند؛ مسکن به پناهگاه تبدیل می‌شود
در سال‌های اخیر، رشد افسارگسیخته تورم، مردم را به سمت دارایی‌هایی سوق داده که امنیت اقتصادی بیشتری داشته باشد. مسکن، به‌دلیل نقدشوندگی نسبتاً مطلوب و کمبود عرضه از دیرباز یکی از محبوب‌ترین گزینه‌ها برای مقابله با بی‌ثباتی پول ملی بوده است.
در این شرایط، خانه دیگر فقط سرپناه نیست؛ ابزار حفظ سرمایه است. حتی اگر فرد نیازی به سکونت نداشته باشد، خرید خانه می‌تواند راهی برای گریز از تورم باشد. همین تقاضای سرمایه‌ای است که باعث می‌شود قیمت‌ها با سرعتی بیشتر از دستمزد‌ها و درآمد‌ها رشد کند و مسکن را برای مصرف‌کننده واقعی، به کالایی لوکس و دست‌نیافتنی تبدیل کند.
نرخ بهره واقعی منفی؛ بنزینی روی آتش مسکن
یکی از مهم‌ترین دلایلی که سرمایه‌ها به سمت مسکن حرکت می‌کنند، نرخ بهره واقعی منفی در اقتصاد ایران است. وقتی تورم سالانه ۴۰ درصد و نرخ سود بانکی ۲۰ درصد است، نگه‌داشتن پول در بانک به‌معنای از دست رفتن ارزش آن است.
در چنین شرایطی، بازارهایی مثل طلا، ارز و مسکن جذاب می‌شوند. اما برخلاف طلا و ارز که ریسک‌های سیاسی و نظارتی بالایی دارند، مسکن از ثبات نسبی برخوردار است و امکان سوددهی بلندمدت دارد، اصطلاحاً بازار امن‌تری نسبت به بازار‌های موازی است.
در نتیجه، نرخ بهره پایین و تورم بالا به شکل ساختاری، می‌تواند تقاضا برای مسکن را تقویت می‌کند؛ حتی اگر عرضه آن تغییری نکرده باشد.
آیا نرخ بهره بالا می‌تواند بازار را مهار کند؟
در بسیاری از کشورها، بانک‌های مرکزی با افزایش نرخ بهره تلاش می‌کنند تا حباب‌های قیمتی را کنترل کرده و جلوی رشد بی‌رویه بازارهایی، چون مسکن را بگیرند. این منطق ساده است؛ با گران‌تر شدن تسهیلات بانکی، تقاضا کاهش می‌یابد و بازار به تعادل نزدیک‌تر می‌شود.
اما این فرمول در ایران چندان کارآمد نیست؛ چرا که نظام وام‌دهی در ایران ناکارآمد، نابرابر و محدود است. اولاً حجم تسهیلات در مقایسه با قیمت خانه ناچیز است. ثانیاً بخش بزرگی از متقاضیان واقعی دسترسی به وام‌های مسکن را ندارند. از طرفی، بخش سرمایه‌گذار بازار، اغلب نقدینگی کافی دارد و اصولاً نیازی به وام ندارد.
نرخ بهره بالا، اما بی‌اثر؟ ماجرا چیست؟
افزایش نرخ بهره در اقتصاد ایران ممکن است برخی بازار‌ها را تحت تأثیر قرار دهد، اما اثر آن بر مسکن محدود و بعضاً حتی معکوس است. در نبود ابزار‌های مکمل (مثل مالیات بر خانه‌های خالی، سیاست‌های اجاره‌داری پایدار و تسهیلات هدفمند)، تغییر نرخ بهره فقط به جابه‌جایی سرمایه‌ها میان بازار‌ها می‌انجامد نه تعدیل تقاضا.
از طرف دیگر، فعالان بازار می‌دانند که نرخ‌های بهره در ایران معمولاً پشتوانه بلندمدت ندارند و تحت فشار‌های سیاسی کاهش می‌یابند. این بی‌ثباتی در سیاست پولی، انتظارات تورمی را بالا نگه می‌دارد و اثرگذاری نرخ بهره را کاهش می‌دهد.
چرخه‌ای معیوب که نیاز به اصلاح ساختاری دارد
رابطه میان تورم، نرخ بهره و بازار مسکن در ایران، چرخه‌ای معیوب است. تورم، تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن را افزایش می‌دهد؛ سرمایه‌گذاری در مسکن، به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند؛ و نرخ بهره پایین، این چرخه را تشدید می‌کند.
اگرچه اصلاح نرخ بهره می‌تواند در تئوری ابزار کنترلی باشد، اما در عمل، بدون بازسازی نظام وام‌دهی، مالیات‌ستانی از خانه‌های لوکس و خالی، و کنترل انتظارات تورمی، این ابزار کارایی لازم را نخواهد داشت.
