روش ۱۱ کشور دنیا برای تنظیم بازار اجاره مسکن در «وضعیت غیرعادی» / دولت می‌تواند سقف اجاره بها تعیین کند؟

شکل حمایت‌های این دولت‌ها از مستاجران و مالکان واحدهای مسکونی اجاره‌ای در این ۱۱ کشور تفاوت قابل توجهی با شکل مداخله متولی مسکن ایران برای تنظیم بازار اجاره در شرایط شیوع ویروس کرونا دارد.

در حالی‌که این کشورها دست‌کم سه نوع حمایت عمده از مستاجران و همچنین حداقل سه نوع حمایت از مالکان واحدهای استیجاری برای کاهش ضرر و زیان مالی ناشی از آسیب‌های مربوط به شیوع و گسترش ویروس کرونا برای هر دو سمت عرضه و تقاضای بازار اجاره در نظر گرفته و از زمان شیوع این ویروس تاکنون اعمال کرده‌اند، متولی بخش مسکن تنها با یک مصوبه به موضوع ورود کرد.

در اردیبهشت امسال، تصویب شد مالکان واحدهای استیجاری که قرارداد آنها با مستاجرانشان از ابتدای اسفند ۹۸ تا پایان اردیبهشت ۹۹ سررسید شده است مکلف به تمدید قراردادهای اجاره با نرخ‌ سال گذشته تا پایان تیر هستند. این مصوبه در اردیبهشت به تصویب رسید یعنی عملا آن دسته از مستاجرانی که در دو ماه اسفند و فروردین که طرح فاصله‌گذاری اجتماعی اجرا شد و به خصوص در فروردین ماه که بنگاه‌های معاملات مسکن تعطیل بودند ناچار به جابه‌جایی در بازار اجاره شدند. این وضعیت در اردیبهشت تا زمان تصویب این مصوبه ادامه یافت. بنابراین اگرچه براساس این مصوبه مالکان در دو ماه اسفند و فروردین مکلف به تمدید قراردادهای سررسید شده اجاره مسکن شدند اما از آنجا که این مصوبه دیر به تصویب رسید عملا به بازار اجاره دو ماه اول تعیین شده در این مصوبه (ماه‌های اول اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی به دلیل شیوع کرونا) نرسید. اشکال دوم این مصوبه آن بود که زمان در نظر گرفته شده برای تمدید قراردادهای اجاره تا پایان تیر در نظر گرفته شد.این در حالی است که نه تنها هم‌اکنون شرایط به لحاظ شیوع ویروس کرونا و گسترش بیماری کووید-۱۹ تغییری نسبت به ماه‌های قبل نداشته است، بلکه هیچ چشم‌انداز روشن و مشخصی در خصوص زمان اتمام شیوع این ویروس نیز وجود ندارد. در شرایطی اعتبار این مصوبه عملا تا پایان تیر به اتمام می‌رسد که هنوز دو ماه از فصل طلایی واوج جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن باقی مانده است.

بنابراین در قالب اشکال سوم می‌توان گفت که هنوز هیچ بخشنامه یا مصوبه دومی برای حمایت از مستاجران در دوره شیوع کرونا به تصویب نرسیده است. مرکز پژوهش‌های مجلس در چنین شرایطی با تشریح تجربه ۱۱ کشور موفق دنیا در حوزه اجار ه‌داری مسکن،روش‌های به کار گرفته از سوی این کشورها که از نظام اجاره‌ داری قوی در بازار مسکن برخوردار هستند را برای به حداقل رساندن آسیب‌های ناشی از شیوع ویروس کرونا بر مستاجران را توضیح داده است.

این کشورها به این دلیل به ‌عنوان کشورهای پیشرفته و موفق در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای مورد بررسی قرار گرفته‌اند که سازوکار عرضه انبوه و پایدار مسکن در بازار اجاره آنها مشخص است و کشورهایی هستند که با قوانین تشویقی، عرضه انبوه واحدهای استیجاری برای تنظیم این بازار را پیگیری می‌کنند.

از سوی دیگر به واسطه امتیازات، مشوق‌ها و معافیت‌های در نظر گرفته شده برای سازندگانی که اقدام به ساخت واحدهای مسکونی استیجاری می‌کنند،دولت‌ها هر ساله علاوه بر عرضه انبوه به بازار اجاره، می‌توانند سقف مشخصی از افزایش اجاره‌بها را از مالکان این واحدها مطالبه کنند. از این طریق هم در حوزه عرضه و هم در حوزه تنظیم اجاره‌بها این کشورها در فهرست کشورهای موفق دنیا قرار دارند. این ۱۱ کشور شامل کشورهای استرالیا، نیوزیلند، آلمان، انگلیس، جمهوری چک، اتریش، ایتالیا، اسپانیا، آفریقای‌ جنوبی، کانادا و آمریکا، در دوره شیوع ویروس کرونا و در کنار وضع سایر مقررات مربوط به کنترل بیماری کووید-۱۹، با دو اقدام مهم در مسیر حمایت از مستاجران و موجران آسیب‌دیده از کرونا گام برداشتند.این کشورها در راستای انجام این حمایت دو جانبه با وضع قوانین موقتی از یک‌طرف و همچنین اصلاح برخی دیگر از قوانین موجود در حوزه اجاره‌داری به‌صورت موقت تا زمان تداوم شرایط اضطراری از سوی دیگر، برنامه حمایت از مستاجران و مالکان آسیب‌دیده ناشی از کرونا را در دستور کار خود قرار دادند. نکته مهم در برنامه‌های حمایتی این کشورها در تنظیم بازار اجاره در دوره شیوع ویروس کرونا به تک‌بعدی نبودن برنامه‌ها و سیاست‌های اعمال شده در این زمینه برمی‌گردد. به این معنا که برنامه‌ها و حمایت‌هایی که این دولت‌ها برای به‌حداقل رساندن آسیب‌های وارده به مستاجران در دوره کرونا وضع و اجرایی کردند تنها مشمول حال مستاجران نمی‌شود و در کنار این سیاست‌ها و حمایت‌ها، برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی دیگر در حمایت از مالکان این واحدها نیز در نظر گرفته شده است. دست‌کم سه سیاست عمده از سوی این کشورها برای حمایت از مستاجران آسیب‌دیده از شرایط اضطراری ناشی از شیوع ویروس کرونا در نظر گرفته واعمال شد. یک سیاست مهم در این زمینه تمدید قراردادهای اجاره سررسید شده در سه گروه زمانی است.

بررسی تجارب این کشورها نشان می‌دهد،در برخی کشورها قراردادهایی که از زمان ابتدای شیوع ویروس کرونا در هر کدام از آن‌ها سررسید شده است مطابق با تصمیم دولت‌ها از ۳ تا ۶ ماه، در برخی از کشورها تا اطلاع ثانوی و تا زمان عادی شدن شرایط و در برخی دیگر تا ۶ ماه بعد از عادی شدن شرایط به‌صورت خودکار باید تمدید شوند و مالکان واحدهای اجاره‌ای مستلزم همکاری با مستاجران در این زمینه هستند. یکی دیگر از حمایت‌های صورت‌گرفته از مستاجران در شرایط شیوع ویروس کرونا از سوی این کشورها مطابق با این گزارش به اعطای کمک‌های مالی و تسهیلات (وام‌) بدون بهره به مستاجران برای پرداخت اجاره‌بها و گذران سایر امور معیشتی برمی‌گردد. تقریبا تمام این کشورها پرداخت وام بدون بهره به مستاجران آسیب‌دیده ناشی از شیوع ویروس کرونا را در دستور کار خود قرار داده‌اند.

عدم افزایش اجاره‌بها برای مدت زمان معین در این کشورها از دیگر اقسام عمده حمایت دولت‌ها از مستاجران در زمان شیوع ویروس کرونا است. در عمده این کشورها نیز اعلام شده است که برای مدت زمان مشخص یا تا زمان عادی شدن شرایط اجاره‌بهای مسکن افزایش نخواهد یافت.

علاوه بر این سه شکل عمده حمایت از مستاجران که عمدتا در همه ۱۱ کشور یاد ‌شده اعمال شده، اشکال دیگری از حمایت در بازار اجاره این کشورها شناسایی شده است.

از جمله این حمایت‌ها می‌توان به اعمال محدودیت‌ها و ممنوعیت‌هایی برای موجران درخصوص درج نام مستاجران در سامانه‌های اعلام وضعیت مستاجران به لحاظ بد حساب بودن مستاجر صرفا ناشی از تاخیر در پرداخت اجاره‌بها یاد کرد. در برخی از کشورهای پیشرفته دنیا نظام ارزیابی موجران و مستاجران وجود دارد که سوابق مستاجران و موجران در آنها درج شده است. در برخی از این کشورها برای حمایت از مستاجران در دوره کرونا اعلام شده است در صورتی که مستاجرانی موفق به پرداخت به موقع اجاره ‌بهای خود به‌ دلیل آسیب مالی و اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کرونا نشده باشند، موجران حق درج نام وی را به‌عنوان مستاجر بدحساب در سامانه‌های ارزیابی موجر و مستاجر ندارند. استرالیا یکی از کشورهایی است که این قانون را برای دوره زمانی ۱۵ آوریل ۲۰۲۰ (۲۷ فروردین) به مدت ۶ ماه و با امکان تمدید لازم‌الاجرا کرده است. همچنین موجران در این کشور از صدور اخطار قرارداد خاتمه دوران اجاره برای مستاجران متاثر از کرونا (عضو هر خانواده‌ای که تحت تاثیر اثرات پاندمی قرار گرفته) یا تسلیم دادخواست برای دادگاه برای صدور دستور خاتمه قرارداد و تخلیه ملک مورد اجاره مسکونی برای مستاجر به دلیل نقض قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا سایر هزینه‌های خدمات ساختمان (آب و برق و...)، در این دوره زمانی منع شده‌اند.

ممنوعیت اخراج مستاجر از واحد استیجاری، تعیین مهلت چندماهه برای مستاجران برای پرداخت اجاره‌بهای معوق و امکان کاهش اجاره‌بها با توافق مالک از دیگر تدابیر اتخاذشده در این کشورها برای حمایت از مستاجران در دوره همه‌گیری کرونا است.

در این کشورها همچنین تعاریف مشخصی از افراد آسیب‌دیده ناشی از شیوع ویروس کرونا در نظر گرفته شده است. برای مثال در استرالیا، مستاجر متاثر از کرونا به فردی اطلاق می‌شود که شغل یا درآمد خود را از دست داده است، با کاهش ساعات کاری با کاهش ۲۵ درصدی درآمد مواجه شده است یا ناچار به متوقف کردن یا کاهش ساعات کاری خود به دلیل ابتلای خود یا یکی از اعضای خانواده به ویروس کرونا شده است.

در نیوزیلند، توقف ۶ ماهه افزایش اجاره املاک مسکونی، حمایت از مستاجر در برابر اتمام قراردادهای اجاره و تعویق بازپرداخت اقساط برای دارندگان وام‌های رهنی در نظر گرفته شده است. همچنین دریافت حمایت‌های مالی از سوی دولت نیز در این کشور برای مستاجران امکان‌پذیر است.

محدودیت حق فسخ قراردادهای اجاره به ‌دلیل تاخیر در پرداخت اجاره‌بها از جمله سیاست‌های ضدکرونایی در بازار اجاره آلمان و برخی دیگر از کشورهای پیشرفته دنیا در حوزه اجاره‌داری است. با این حال، برنامه‌ها و سیاست‌های دولت‌ها برای تنظیم بازار اجاره در دوره شیوع ویروس کرونا تنها مربوط به مستاجران نیست. موجران یا مالکان واحدهای استیجاری نیز دست‌کم مشمول سه نوع حمایت از سوی دولت‌ها قرار گرفته‌اند.

در این کشورها اعطای زمین برای ساخت مسکن با تخفیف و مشوق به مالکان واحدهای استیجاری که در اجرای سیاست‌های ضدکرونایی بازار اجاره با مستاجران و دولت‌ها همکاری می‌کنند، یکی از برنامه‌های در نظر گرفته شده از سوی دولت‌هاست.

از سوی دیگر در برخی از این کشورها برای موجران یا مالکان واحدهای اجاره‌ای که در دوره کرونا در اجرای سیاست‌های تنظیم بازار اجاره با دولت و مستاجران همکاری کرده‌اند در بازپرداخت بدهی‌ها و تسهیلات دریافت‌شده دوره تنفس تعیین شده است و این افراد می‌توانند با تاخیر نسبت به بازپرداخت وام یا پرداخت اقساط خود اقدام کنند. در اسپانیا برای این گروه از مالکان، مهلت قانونی سه‌ماهه برای بازپرداخت وام املاکی که مالکان به بازار اجاره عرضه کرده‌اند، در نظر گرفته شده است. یکی دیگر از سیاست‌های حمایتی این دولت‌ها از سمت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای به اعمال تخفیف یا در نظر گرفتن دوره تنفس برای پرداخت مالیات‌های محلی، شهری و ملکی مالکان واحدهای اجاره‌ای که در اجرای سیاست‌های ضدکرونایی دولت‌ها با مستاجران همکاری کنند، مربوط می‌شود. به‌عنوان مثال، در اتریش برای مالکانی که با این سیاست‌ها همکاری کنند تعویق پرداخت مالیات اشخاص و مالیات ارزش افزوده در نظر گرفته شده است. در این گزارش همچنین تاکید شده است ورود دولت‌ها به بازار اجاره مسکن برای حمایت از مستاجران در شرایط اضطراری امری اجتناب ناپذیر است و این کشورها به‌خصوص توانسته‌اند اثر بحران کرونا در بازار اجاره را تحت کنترل دربیاورند و مهار کنند. این در حالی است که با شیوع ویروس کرونا، بسیاری از مستاجران واحدهای مسکونی به دلیل عواقب و آسیب‌های اقتصادی ناشی از شیوع این ویروس، قادر به پرداخت اجاره‌بهای خود در موعد مقرر به‌دلیل درآمد کمتر ناشی از کاهش ساعات کار، تعطیلی کسب‌وکارها یا حتی از دست دادن کار نیستند. از طرفی نیز صاحبان املاک که ممکن است از طریق دریافت اجاره‌بها معیشت خود را تامین کنند یا با برنامه‌ریزی و حساب روی اجاره‌بهای دریافتی در معرض تعهدات مالی به اشخاص ثالث قرار بگیرند با این سوال مواجه می‌شوند که باید با این وضعیت چگونه برخورد کنند؟

بنابراین در چنین شرایطی ورود موثر دولت‌ها با برنامه‌های سامان‌دهی و ابزارهای کنترلی در شرایط اضطراری اهمیت دوچندانی می‌یابد.

یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد اغلب اقدامات حمایتی از مستاجران در زمان شیوع ویروس کرونا از سوی کشورهایی اتخاذ شده‌اند که اکثر قریب به اتفاق آنها دارای نسبت بالای خانوارهای اجاره‌نشین و همچنین نظام اجاره‌داری قوی (عمدتا کشورهای اروپایی) هستند. در دهه‌های گذشته بسیاری از کشورها به حمایت از ساخت و عرضه مسکن استیجاری روی آوردند، به‌طوری‌که در کشورهایی مانند سوئیس و آلمان که جمعیت اجاره‌نشین به‌ترتیب ۵۷ و ۴۸ درصد از جمعیت آنها را تشکیل می‌دهند، سکونت در مسکن استیجاری به‌ دلیل قوانین حمایتی قوی از مستاجران به ‌صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است. این در حالی است که در ایران براساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، حدود ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی شهری و ۱۳ درصد از واحدهای مسکونی روستایی دارای تصرف استیجاری بوده‌اند. اما تازه‌ترین آمارها از افزایش این میزان خبر می‌دهد. به‌طوری‌که براساس تازه‌ترین آمارهای وزارت راه ‌و شهرسازی برآورد سهم اجاره‌نشینی در کلان‌شهر تهران در سال ۹۸ بالغ بر ۴۲ درصد از کل خانوارهای ساکن در پایتخت بوده است.