رانت ملکی از شبکه بانکی؟
اجازه موقتی به بانک‌ها برای «استرداد فقط دسته‌ای از املاک مسکونی تملک‌شده به برخی بدهکاران شبکه بانکی»، از دو بابت سوال‌برانگیز شده است. از یکسو، کارنامه تاریخی «قسط‌دهی» توسط خانوار‌هایی که با وام مسکن، صاحب‌خانه شده‌اند نشان می‌دهد، مساله حاد یا فراگیری به نام «خانه‌های تملک‌شده» وجود ندارد. از سوی دیگر، طراحان همین مصوبه اذعان می‌کنند، «فروش دارایی ملکی بانک‌ها بدون لحاظ قیمت روز، باعث زیان سپرده‌گذاران» می‌شود. با وجود این واقعیت، تبعات سه‌گانه این مجوز برای شبکه بانکی بررسی شده است.
تصویب نامه جدید شورای پول و اعتبار که آخر وقت روز چهارشنبه گذشته، در سایت اطلاع رسانی بانک مرکزی تحت عنوان «امکان واگذاری ملک مسکونی تملک شده به صاحبان آنها» منتشر شد، دست کم از دو بابت، قابل تامل به نظر می‌رسد؛ چرا امکان استرداد فقط برای «برخی افراد» و چرا اجازه این کار در عین «اذعان به زیان بانک‌ها»؟
این مصوبه، به بانک‌های پرداخت‌کننده وام خرید مسکن اجازه داده است، آپارتمان‌هایی که طی سال‌های اخیر به خاطر «عدم‌پرداخت به موقع اقساط وام مسکن از طرف مالکان این واحدها»، به تملک بانک درآمده است را «به صاحبان شان بازگردانند.»
تنها شرط اصلی استرداد آپارتمان‌های تملک شده به صاحب اولی، «تسویه سود و اصل تسهیلات به اضافه مبلغ جریمه سالانه دیرکرد»، تعیین شده است. تا اینجا، این طور به نظر می‌رسد که طراحان این مصوبه برای «حمایت از اقشار ضعیفی که با وام مسکن، صاحب خانه شده اند، اما در این دوره تورمی و افزایش شدید هزینه زندگی، نتوانسته اند اقساط وام را پرداخت کنند و در نتیجه، خانه آنها تملک شده است»، اقدام به مجوز «بازگرداندن خانه تملک شده»، کرده اند. اما با توجه به قید دو عبارت در این مصوبه از یک سو و واقعیت موجود در بانک‌ها در حوزه وام مسکن از سوی دیگر، به نظر می‌رسد، مخاطبان این مصوبه، الزاما اقشار ضعیف و نیازمند واقعی حمایت، نیستند.
در متن مصوبه شورای پول و اعتبار که تحت عنوان «امکان واگذاری ملک مسکونی تملک شده توسط بانک‌ها به صاحبان آنها در قالب اقاله»، ابلاغ شده است، «مدت زمان اجرای این مصوبه، ۶ ماه تعیین شده است» و همچنین در پایان این متن نیز بر «صرفا با رویکرد حمایتی از برخی افراد با لحاظ شرایط و ضوابط خاص» تاکید شده است.
ابهام اول درباره این تصمیم با توجه به دو عبارت قید شده، «اجرای موقتی و چند ماهه» آن است. اینکه، برای دوره‌ای کوتاه، برخی افراد بدهکار بانکی، اجازه پیدا می‌کنند به ملکی که بانک آن را مطابق قرارداد تسهیلات مسکن و بعد از اخطار‌های مکرر از بابت «تاخیر در پرداخت اقساط و ضرورت پرداخت اقساط دیرکرد»، تملک کرده است، دسترسی پیدا کنند و مجددا صاحب آن شوند، آیا به معنای «حمایت عمومی از همه دریافت کنندگان وام خرید مسکن ناتوان از بازپرداخت قسط» است یا «حمایت موردی و خاص»؟ آن هم با توجه به اینکه، «روند تملک خانه‌های بدهکار از بابت وام خرید مسکن» اگر در حد قابل‌توجه باشد، متوقف نخواهد شد و همواره ادامه خواهد داشت. ابهام دوم اما، به گونه‌ای است که تا حدودی، پاسخی به ابهام اول ارائه می‌کند.
بررسی‌ها درباره «ابعاد املاک مسکونی تملک شده توسط بانک‌ها از بابت عدم‌پرداخت اقساط وام خرید مسکن» نشان می‌دهد، نسبت «خانه تملک شده به کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی در یک بانکی که بیشترین تسهیلات مسکن را ارائه می‌کند»، معادل کمتر از ۵ آپارتمان در برابر ۱۰۰هزار فقره تسهیلات در سال است که بسیار ناچیز به نظر می‌رسد.
از طرفی، کل املاک مسکونی و غیرمسکونی تملک شده در این حوزه توسط بانکی که حدود نیمی از تسهیلات بخش مسکن در سال را پرداخت می‌کند و تقریبا بالای ۷۰درصد از تسهیلات زنده در این بخش، توسط این بانک ارائه می‌شود، گفته می‌شود کمتر از ۵۰ ملک است که در بین آنها، شاید سهم واحد مسکونی از کل این املاک، بسیار کمتر باشد.
این وضعیت که احتمالا با انتشار یک گزارش رسمی از سوی بانک مرکزی درباره «آخرین وضعیت تعداد واحد‌های مسکونی تملک شده توسط هر بانک به دلیل عدم‌پرداخت به موقع اقساط وام»، بهتر قابل تجزیه و تحلیل خواهد شد، مشخص می‌کند، «اصولا خانوار‌هایی که با وام خرید مسکن در همه سال‌های گذشته، صاحب خانه شده اند، همه تلاش خود را طی این سال‌ها برای پرداخت به موقع اقساط ماهانه وام انجام داده اند.»
از نگاه اقتصادی مورد توجه خانوار‌هایی که با وام بانکی، صاحب مسکن شده‌ا ند، «عدم‌پرداخت قسط تسهیلات، خط قرمز هزینه ای» محسوب می‌شود. یک نمونه بارز آن، «روند پرداخت اقساط وام‌های مسکن مهر» است که ضعیف‌ترین اقشار که بخشی از آنها صاحب این خانه‌ها هستند، همواره نسبت به «پرداخت به موقع قسط وام مسکن مهر، متعهد بوده اند.»
در اواسط دهه ۹۰، گزارشی از سوی مدیرعامل وقت بانک مسکن اعلام شد مبنی بر اینکه، «کمترین تسهیلات معوق، مربوط به وام خرید مسکن است.» آن زمان کارشناسان اقتصادی این گونه تحلیل کردند که «مسکن مهم‌ترین دارایی خانوارهاست و با توجه به نسبت اقساط تسهیلات خرید خانه به سایر هزینه‌های زندگی به خصوص اجاره بها، پرداخت اقساط این وام، در اولویت هزینه کرد خانوارهاست.»
وضعیت موجود در حوزه تامین مالی مسکن نیز می‌گوید، اصولا «موضوع تملیک واحد‌های مسکونی به خاطر نپرداختن قسط وام»، مساله‌ای تاکنون ایجاد نکرده است. به این ترتیب، درباره اینکه، «حمایت عمومی» در دستورکار است یا «حمایت از افرادی که به دلایلی خارج از ناتوانی اقتصادی واقعی، وام بانکی را به موقع پس نداده اند»، لازم است روشنگری صورت بگیرد که مهم‌ترین مصداق آن، «اعلام گزارش آماری از وضعیت املاک مسکونی تملک شده براساس، منطقه قرارگیری این واحدها، قیمت زمان خرید این واحدها و نحوه عدم‌پرداخت اقساط تسهیلات است.»
بانک‌ها زیان می‌کنند؟
بررسی‌ها درباره روال پرداخت تسهیلات خرید مسکن و توافقی که بین وام گیرنده و وام دهنده صورت می‌گیرد، حاکی است: دریافت‌کننده تسهیلات خرید مسکن که خانه خریداری شده توسط او، در زمان پرداخت تسهیلات از سمت بانک، در رهن بانک قرار می‌گیرد، موظف و متعهد به پرداخت ماهانه و منظم اقساط تسهیلات است.
این تسهیلات از منابع بانک و از محل سپرده‌های سپرده گذاران بانک وام دهنده، تامین اعتبار می‌شود و هر نوع «بی تعهدی در پرداخت به موقع اقساط» به معنای «اشکال تراشی در‌سازوکار بین بانک و سپرده گذاران» است. از طرفی، در زمانی که خانه بدهکار، به تملک بانک در می‌آید، بانک وام دهنده بعد از پرداخت مابه التفاوت سود و اصل تسهیلات و ارزش روز ملک، آن ملک را در صورت‌های مالی، تحت عنوان دارایی بانک منظور می‌کند.
در این حالت، فروش ملک، اگر با قیمت روز صورت نگیرد و با قیمت زمان تملک واگذار شود در عمل، بانک لازم است زیان شناسایی کند که این هم به زیان بانک و هم سپرده گذار تمام خواهد شد. نکته قابل تامل در این مصوبه، اذعان در متن مصوبه به همین زیان در صورت واگذاری به قیمت زمان تملک است. در متن مصوبه شورای پول و اعتبار در این باره چنین آمده است: «باید گفت که املاک تملیکی جزو دارایی‌های موسسات اعتباری محسوب می‌شوند و عموما نیز با توجه به الزامات و احکام قانونی، تجدید ارزیابی شده اند و به عبارت دیگر به قیمت روز در صورت‌های مالی موسسات اعتباری ثبت شده اند.
بنابراین در این شرایط و در صورت واگذاری ملک تملک‌شده به مالک قبلی نه به ارزش روز بلکه در ازای پرداخت تمام بدهی مالک قبلی مشتمل بر، مجموع مانده اصل و سود تسهیلات تأدیه نشده‌ای که در ازای آن، ملک به تملک موسسه اعتباری درآمده و وجه التزام تاخیر تأدیه دین متعلقه، موسسه اعتباری متحمل زیان شده و باید در صورت‌های مالی خود زیان شناسایی کند. تحمیل زیان به موسسه اعتباری علاوه بر تاثیرگذاری منفی بر منافع سپرده گذاران (به واسطه سود پرداختی بابت سپرده‌های آنها)، دولت (از بابت مالیات) و سهامداران (به واسطه سود حاصل از عملکرد مالی موسسه اعتباری در دوره مالی)، به مفهوم کاهش حقوق مالکانه آن و به تبع آن تضعیف توان تسهیلات دهی موسسه اعتباری است که در شرایط و مقتضیات فعلی کشور و نیز بانک محور بودن نظام تامین مالی در کشورمان، فراهم شدن بی قید و شرط چنین تمهیدی، مقرون به صلاح و صواب نیست.» به این ترتیب، طراحان این مصوبه، بر «تبعات این مصوبه» اشراف دارند و آن را به شکل رسمی نیز اعلام کرده اند.
حال چنانچه، موضوع تملک آپارتمان‌های بدهکار از بابت وام خرید مسکن، معضل فراگیر برای اقشار واقعا نیازمند حمایت، باشد، شاید از این منظر، این مصوبه قابل قبول به نظر برسد. اما وضعیتی که فعلا در نبود آمار‌ها مشخص است آن است که «خانوار‌هایی که با وام خرید مسکن صاحب خانه شده اند، اکثریت نسبت به پرداخت به موقع اقساط همواره اقدام کرده اند.» کارشناسان اقتصادی، تبعات «اجازه استرداد خانه‌های تملیکی به بدهکاران بانکی» را در سه گروه تشریح می‌کنند. بازنده اول، آن افرادی هستند که «اگر مالکان دارای وام مسکن، به موقع اقساط ماهانه تسهیلات خود را به بانک پرداخت می‌کردند»، با منابع بازگشت شده به شبکه بانکی، آنها نیز می‌توانستند به تسهیلات دسترسی پیدا کنند و صاحب خانه شوند. به بیان ساده، هر چقدر، منابع پرداختی شبکه بانکی، به موقع در قالب قسط دهی منظم، به شبکه بازگردد، «توان وام دهی در لحظه، تقویت می‌شود یا اینکه، از دست نمی‌رود.»
از آنجا که طی این سال‌ها، همواره «موضوع تامین اعتبار در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، دغدغه و معضل بوده است»، نپرداختن به موقع اقساط، این معضل را تشدید می‌کند. زیان دوم متوجه سپرده گذارانی است که به واسطه، فروش دارایی ملکی بانک با قیمت چند سال پیش، اتفاق می‌افتد. تورم ملکی طی دست کم ۱۰ سال گذشته در شهر تهران، میانگین سالانه ۳۵درصد بوده است و البته در ۴ سال گذشته این رقم، ۶۱درصد گزارش شده است. زیان سوم نیز به واسطه «سیگنالی است که این مصوبه به وام گیرنده‌های آتی» ارسال می‌کند. به نظر می‌رسد، امتیاز بانکی به بدهکاران باعث بدهکارپروری می‌شود.
در شرایطی که تسهیلات با نرخی پایین‌تر از تورم عمومی، شرایط بهره برداری غیرمتعارف از تسهیلات در حوزه‌های دیگر را فراهم می‌آورد، چنین امتیاز‌هایی نیز انحراف منابع را تشدید خواهد کرد و باعث می‌شود حتی اگر سهم تملک خانه به دلیل نپرداختن قسط تسهیلات، بسیار اندک است، احتمال افزایش آن به وجود بیاید.
