تقسیم و فروش ملک غیر قابل افراز چگونه است؟
در این مقاله، به صورت گام به گام مراحل قانونی و نکات کلیدی در این حوزه توضیح داده شده است تا مسیر حقوقی شما روشن تر و مطمئن تر شود.
منظور از افراز ملک چیست؟
افراز ملک در حقوق ملکی ایران به فرآیند تقسیم یک واحد ملکی به دو یا چند بخش مستقل با هدف تفکیک مالکیت و امکان استفاده جداگانه از هر بخش اشاره دارد. این فرآیند برای انواع املاک مسکونی، تجاری یا صنعتی قابل اجرا است و نیازمند رعایت مراحل قانونی دقیق است.
ابتدا، مالکان باید مدارک مالکیت، مشخصات کامل ملک مانند مساحت و موقعیت جغرافیایی، و نقشه های تفکیکی را تهیه کنند. سپس، با توافق همه مالکان، این مدارک به سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه می شود. پس از تأیید، هر بخش به صورت جداگانه سند مالکیت دریافت می کند و امکان فروش یا اجاره مستقل آن فراهم می شود.
ملک غیر قابل افراز یعنی چه؟
ملک غیر قابل افراز به املاکی گفته می شود که به دلایلی مانند مساحت کم، ویژگی های معماری خاص، ابعاد نامناسب، تفاوت ارزش بین بخش های مختلف، یا محدودیت های قانونی نظیر وجود سند معارض، امکان تقسیم عادلانه سهام مالکان به بخش های مستقل را ندارند.
تفاوت ملک مشاع و ملک غیر قابل افراز
تفاوت ملک مشاع و ملک غیر قابل افراز در نحوه مالکیت و امکان تقسیم فیزیکی آن هاست؛ ملک مشاع ملکی است که چندین مالک به صورت مشترک و بدون تفکیک سهم در کل آن سهیم هستند، به طوری که هر مالک سهمی از کل ملک دارد اما نمیتواند بخش مشخصی را جدا کند.
در مقابل، ملک غیر قابل افراز به ملکی گفته می شود که به دلیل محدودیت های فیزیکی، حقوقی یا قانونی مانند ابعاد نامناسب، ویژگی های خاص بنا یا موانع قانونی، امکان تقسیم و جدا کردن بخش هایی مستقل از آن وجود ندارد و تقسیم آن به نفع مالکین نیست.
مشاوره با وکیل ملکی برای فروش ملک غیرقابل افراز
خانه های آپارتمانی اغلب به دلیل ساختارشان قابلیت افراز ندارند. در صورت بروز اختلاف بین مالکان مشاع، رسیدگی قضایی برای تعیین سهام عادلانه یا صدور دستور فروش از دادگاه ضروری است. در این راستا، مشاوره با بهترین وکیل ملکی شیراز یا وکلای مجرب در مناطق دیگر، می تواند به مالکان کمک کند تا با رعایت دقیق قوانین، راه حل های مناسبی برای مدیریت املاک مشاع و رفع تعارضات پیدا کنند.
در چه صورت ملک مشاع افراز نمی شود؟
ملک مشاع در شرایط خاصی امکان افراز ندارد که این محدودیت ها به منظور حفظ حقوق شرکا و جلوگیری از کاهش ارزش ملک تعیین شده اند. از جمله مواردی که ملک مشاع افراز نمی شود، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- ضرر به شرکا: اگر تقسیم ملک باعث آسیب مالی یا معنوی به یکی از شرکا شود، دادگاه از افراز ملک خودداری می کند.
- ممنوعیت قانونی: در صورت وجود قوانین خاص که افراز ملک را ممنوع کرده باشند، مانند املاکی که در طرح های عمرانی قرار دارند یا املاک دارای محدودیت قانونی.
- کاهش ارزش ملک: اگر افراز ملک باعث افت ارزش کل ملک شود، تقسیم انجام نخواهد شد تا از ضرر به مالکان جلوگیری شود.
- وجود سند معارض: در صورت وجود اسناد مالکیت معارض نسبت به ملک مشاع، تا رفع تعارض، افراز امکان پذیر نیست.
- عدم توافق شرکا: زمانی که شرکا بر سر افراز یا نحوه آن به توافق نرسند، دادگاه معمولاً تا زمان حصول توافق، افراز را متوقف می کند.
- وقف بودن ملک: ملک موقوفه طبق قوانین مربوطه قابلیت افراز ندارد و باید بر اساس نظر واقف یا متولی وقف اداره شود.
شناخت این موارد اهمیت زیادی دارد تا فرآیند افراز ملک مشاع به صورت قانونی، منصفانه و بدون ایجاد مشکلات حقوقی انجام شود.
تقسیم ملک غیر قابل افراز
تقسیم ملک غیرقابل افراز به معنای عدم امکان تقسیم فیزیکی ملک بین مالکین به دلیل موانع قانونی یا عملی است که ممکن است منجر به کاهش ارزش ملک یا مشکلات حقوقی شود. در این شرایط، قانون دستور می دهد ملک به صورت یکجا به فروش برسد و وجوه حاصل به نسبت سهم هر مالک بین آنان تقسیم شود. این شیوه، تضمین کننده حقوق مالکین و پیشگیرنده بروز اختلافات احتمالی است. برای اطلاع دقیق تر و طی مراحل قانونی، مشاوره با بهترین وکیل ملکی شیراز توصیه می شود.
فروش ملک غیر قابل افراز
فروش ملک غیرقابل افراز نیازمند طی کردن مراحل قانونی مشخصی است تا حقوق تمامی مالکین به درستی حفظ شود. در ادامه، مراحل اصلی فروش این نوع ملک را به صورت گام به گام بررسی می کنیم.
مراحل فروش ملک غیرقابل افراز
- بررسی وضعیت ملک
- ثبت درخواست دستور فروش در دادگاه
- بررسی مدارک و صدور دستور فروش
- برگزاری مزایده برای فروش ملک
- تقسیم مبلغ حاصل از فروش
مزایده ملک غیر قابل افراز
مزایده ملک غیر قابل افراز فرآیندی حقوقی است که برای حل اختلافات مالکیتی یا تقسیم املاک مشاع، به ویژه املاک ارثی یا مشترک که امکان تقسیم فیزیکی ندارند، به کار گرفته می شود. این فرایند با شناسایی دقیق ملک و بررسی اسناد حقوقی آغاز می شود تا وضعیت قانونی آن مشخص گردد.
سپس، با ارائه درخواست به دادگاه و صدور حکم قضایی، آگهی مزایده در رسانه های معتبر منتشر می شود تا خریداران بالقوه مطلع شوند. در روز تعیین شده، مزایده با شرایط شفاف برگزار و پیشنهادات ارزیابی می شود. پس از انتخاب برنده، انتقال مالکیت از طریق تنظیم اسناد رسمی در دفترخانه انجام می گیرد.
در نهایت، واحد اجرای احکام مدنی پس از کسر هزینه های قانونی، مبلغ حاصل از فروش را بر اساس سهم هر شریک تقسیم می کند. این فرآیند، راهکاری موثر برای مدیریت املاک غیر قابل افراز و تضمین حقوق مالکان است.
نتیجه گیری
شناخت دقیق تفاوت های ملک مشاع و غیرقابل افراز و آگاهی از مراحل قانونی افراز، فروش و مزایده، کلید حفظ حقوق مالکین و پیشگیری از اختلافات ملکی است. در این شرایط مشاوره با بهترین وکیل ملکی شیراز می تواند روند قانونی را سریع تر و مطمئن تر پیش ببرد و شما را در مدیریت املاکتان یاری کند.
