اوج آپارتمان‌سازي در تهران

آفتاب‌‌نیوز : آفتاب: هر چند آپارتمان‌هایی که ساخت آنها پارسال شروع شده، در بهترین حالت اواخر سال جاری آماده عرضه به بازار مصرف خواهند شد، اما با پیشنهادی که ريیس انجمن انبوه سازان مطرح کرده، این واحدها قابلیت اثرگذاری روی نقل و انتقالات تابستانی روزهای آینده را هم دارند.در قالب این پیشنهاد از آنجا که ساخت نیمی از این 229 هزار واحد مسکونی در طول نیمه اول سال گذشته آغاز شده، در حال حاضر 100 هزار واحد مسکونی در شهر تهران آماده پیش‌فروش است که اگر سازنده‌های آنها راضی شوند واحدها را به بازار پیش خرید عرضه کنند، بخش بزرگی از تقاضا جواب خواهد گرفت. برآوردها از نیاز واقعی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد رکورد ساخت‌وساز سال90 باید امسال و سال آینده نیز تکرار شود.

ساخت‌وسازهاي جديد در قيمت‌مسكن موثر خواهد بود؟ 

سال گذشته ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران ركورد 10سال اخير در اين بازار را با فاصله زيادي نسبت به آخرين اوج‌گيري فعاليت‌هاي ساختماني، زد و رقم 229 هزار واحد را براي آپارتمان‌هاي جديد ساخته‌شده در سال90 به ثبت رساند. 

از سال80 به اين طرف، بيشترين حجم ساخت‌وساز سالانه، نصيب سال86 –سالي كه قيمت مسكن نزديك 90درصد رشد كرد- با ركورد 183 هزار واحد شده بود اما پارسال در حالي كه بعد از افت محسوس صدور پروانه در فصل پاييز، ترديد نسبت به عبور از مرز ساخت 200 هزار واحدمسكوني وجود داشت، كلنگ ساخت 229 هزار و 140 واحدمسكوني در مناطق 22گانه پايتخت به زمين زده شد. 

انبوه‌سازان در تهران طي سال گذشته ماهانه به طور متوسط 19 هزار واحدمسكوني جديد در پايتخت احداث كردند كه اين رقم در سال89 حدود 10 هزار واحد بود.اما آنچه كارنامه سال90 مسكن‌سازي در تهران را با سال‌هاي قبل متفاوت كرده، فارغ از ركوردزني به لحاظ حجم واحدمسكوني، «عدم تكرار ناآرامي شديد قيمت مسكن» مشابه تجربه حباب سال86 است. سال گذشته اگر چه رونق ساخت‌وساز شديد بود، اما برخلاف رونق سال86 كه منجر به جهش قيمت مسكن شد، قيمت‌ها از رشد ناموزون در امان ماندند.

گزارشات از جزئيات اين كارنامه حاكي است: حجم ساخت‌‌وسازهاي مسكوني تهران در سال90 رقمي معادل 53 درصد رشد كرد كه البته اين نرخ رشد جزو ركورد محسوب نمي‌شود. بطوريكه نرخ رشد ساخت‌وسازهاي سال86 كه 71 درصد گزارش شده، همچنان بالاترين نرخ افزايشي محسوب مي‌شود. 

فعاليت‌هاي ساختماني سال گذشته در تهران با برآوردهاي انجام شده، ظرفيت مسكوني پايتخت را حدود 10 درصد افزايش خواهد داد. در حال حاضر حدود 5/2 ميليون واحدمسكوني در تهران وجود دارد كه واحدهاي جديد ساخته‌شده در سال90، اين ظرفيت را به سه ميليون واحدمسكوني نزديك مي‌كند. 

هر چند اثر ساخت‌‌وسازهايي كه سال گذشته براي آنها پروانه ساخت صادر شده، به اين زودي در بازار عرضه مسكن ظاهر نمي‌شود، اما با پيشنهادي كه رييس انجمن انبوه‌سازان تهران خطاب به سازنده‌هاي ساختمان‌هاي در حال ساخت دارد، در صورت عمل به آن، نقل‌وانتقالات تابستاني امسال تحت‌تاثير قرار مي‌گيرد.

ايرج رهبر با تاكيد براينكه ساخت‌وساز حداكثر 15 تا 18 ماه زمان براي تكميل نياز دارد، اظهار كرد: اگر 50 درصد از 229 هزار واحدمسكوني در حال ساخت در تهران، از ابتداي تابستان امسال پيش‌فروش شوند، نامعادله موجود در بازار عرضه‌وتقاضا از بين مي‌رود و عرضه آپارتمان فروشي متحول مي‌شود.رهبر افزود: مطابق اطلاعات آماري دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري‌تهران در نيمه اول سال گذشته ساخت 105 هزار واحدمسكوني در اين كلان‌شهر شروع شد كه مراحل ساخت اين واحدها تا الان حداقل 40 درصد پيشرفت فيزيكي را طي كرده و براي پيش‌فروش مناسب است.

رييس انجمن انبوه‌سازان در عين حال تصريح كرد: برخي سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها در حال حاضر با توجه به روند افزايش قيمت مسكن، تمايلي به پيش‌فروش ندارند كه اين چالش مانع از بروز آثار مثبت ساخت‌وسازهاي سال90 در تابستان91 خواهد شد. 

رهبر برخي اظهارنظرها مبني بر «اشباع بازار مسكن با ساخت‌وسازهاي ركوردزن سال90» را غيرفني و نادرست ارزيابي كرد و گفت: موجودي 2 ميليون و 500 هزار واحدمسكوني شهر تهران به معني استفاده مردم از همه اين واحدها نيست بلكه 30 درصد اين واحدها، در بافت‌هاي فرسوده واقع شده‌اند و به دليل فرسودگي بيش‌از حد آنها، كاربري مسكوني خود را از دست داده‌اند.وي افزود: شهر تهران حداقل براي دو سه سال آينده، به تكرار ركورد ساخت‌وساز سال90 نياز دارد تا بازار تقاضا شامل تقاضاهاي جديد و انباشته در بازار مسكن را پاسخ دهد. 

بازار مسكن مديون بافت‌فرسوده 

جزئيات كارنامه‌اي كه در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته نشان مي‌دهد: ركورد حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني سال 90 تهران به نوعي مديون بافت‌فرسوده پايتخت بوده است.
سال گذشته 24 درصد از كل ساخت‌وسازها در تهران، در نقاط فرسوده انجام شده به طوري كه 44 هزار و 779 واحدمسكوني در بافت‌فرسوده كلنگ‌زني شد كه اين حجم در مقايسه با سال قبل از آن، رشد 86 درصدي از خود نشان داد.به اين ترتيب، نرخ رشد ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده دو برابر نرخ رشد ساخت‌وساز در كل شهر تهران بوده است. 

همچنين سهم نوسازي بافت‌فرسوده از كل ساخت‌وساز نيز 4 واحددرصد رشد كرده است. در سال89 سهمي معادل 20 درصد از كل ساخت‌وسازهاي مسكوني شهر تهران، به نوسازي بافت‌فرسوده اختصاص داشت. 

منحني عجيب ساخت‌وساز 

هرچند ساختمان‌سازي با ورود به فصل سرما كاهش مي‌يابد اما تقاضا براي ساخت‌وساز دراين فصل افزايش مي‌يابد تا با متعادل‌تر شدن وضع هوا كار ساخت‌وساز آغاز شود. عملكرد سازنده‌ها در تهران در طول سال گذشته نشان مي‌دهد: در زمستان براي 71 هزار واحدمسكوني جديد پروانه صادر شده در حالي كه حجم صدور پروانه در تابستان معادل 58 هزار واحد بوده است. اين عملكرد در سال89 نيز تكرار شده به اين معني كه برخلاف تصور، در پايان هر سال، اشتياق به گرفتن پروانه‌ساختماني افزايش پيدا مي‌كند كه البته ميزان صدور پروانه در زمستان سال گذشته 30 درصد از مدت مشابه سال قبل از آن بيشتر بود و علت آن نيز به جوسازي ناشي از اجراي طرح تفصيلي مربوط مي‌شد. 

بالاترین حجم واحدهای مسکونی کلنگ خورده در بافت فرسوده و خارج از بافت به اسفند ماه مربوط می شوند که به ترتیب 5 هزار و 729 واحد و 28 هزار و 78 واحد را شامل می شوند. این در حالی است که بیشترین تعداد واحدهای مسکونی که در سال 89 شروع به فعالیت کرده‌اند 21 هزار واحد (اسفندماه) بوده است.

{$old_album_160698}