آسیب شناسی قراردادهای مشارکت در ساخت

چند سالیست که در کلانشهرها بویژه پایتخت، افزایش بی رویه قیمت زمین و مسکن موجب شده تا مالکین زمین ها و ملک های قدیمی یا به اصطلاح کلنگی، برای احداث بنای جدید به فکر بیفتند و ضمن بهره مندی از یک آپارتمان نوساز، مجهز و ایمن که با شیوه های نوین زندگی نیز همخوانی دارد، ارزش افزوده ای حاصل از افزایش بنا در ساختمان جدید برای خود کسب نمایند.

آفتاب‌‌نیوز :

آفتاب- محسن خان بیگی(1): محدودیت بودجه اکثر مالکین نسبت به هزینه های سنگین این کار و ناآشنایی با روش کار یا شراکت چند مالک در یک ملک موجب شده تا قراردادهایی تحت عنوان مشارکت در ساخت شکل بگیرد و روز به روز هم بیشتر شود.لکن با وجود اشراف مالکین بر این نکته که با ورود به فضای مشارکت در ساخت سود بیشتری نسبت به فروش یکجای زمین ملک خود عایدشان می گردد، آسیب های این قراردادها بسیاری از آنها را از ورود به این کار بر حذر می دارد و عطای آن را به لقایش می بخشند.

برای معرفی اجمالی این نوع قراردادها باید گفت بر اساس این قرارداد مالک، ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می گیرد و با توجه به ارزش زمین و هزینه های تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می گیرد.

انعقاد این قراردادها نیز مانند قراردادهای خرید و فروش و رهن و اجاره ، غالبا در بنگاه های املاک صورت می پذیرد.رقم سنگین این قراردادها و میزان تعهدات طرفین قرارداد اهمیت حضور یک مشاور املاک کاردان و مسلط به قوانین و مسئولیت سنگین وی را در این قراردادها دوچندان می نماید. اما متاسفانه فقدان دستورالعمل های کامل و مدون در مورد فرمت قرارداد، میزان حق کمیسیون بنگاه، ساز و کار صدور کد رهگیری برای این قراردادها، مشابه آنچه در مورد قراردادهای اجاره و خرید و فروش اجرایی شده است، موجب شده تا نابسامانی های فراوانی در این قراردادها بوجود آید. از جمله:

• عدم ایجاد اعتماد بین سازنده و مالک و بنگاه و نگاه توام با سوء ظن به یکدیگر.

• بروز اختلاف و ناکارآمدی برخی ازمشاورین املاک برای تشخیص علت ایجاد اختلاف و حل آن وبدتر از آن جانبداری بنگاه در برخی موارد.

• انتظارات نابجای طرفین قرارداد که ناشی از کم اطلاعی از قوانین می باشد و اصرار برای گنجاندن بندهای غیرمتعارف و خالی از توجیهات فنی و قانونی، به نیت محکم کاری که گاهی با تمکین بنگاه برای جلب رضایت ایشان و احیانا دریافت حق کمیسیون بیشتر همراه می شود.

• امکان سوء استفاده طرفین از نارسایی های قرارداد.

• زیاده خواهی و سوداگری برخی از بنگاه های معاملات ملکی برای دریافت حق کمیسیون های بادآورده که زمینه بروز فساد و تخلفاتی مانند تبانی و .... را در این گونه قراردادها افزایش می دهد.

• سرباز زدن از پرداخت حق کمیسیون بنگاه پس از عقد قرارداد و تضییع حقوق مشاورین املاک در برخی مواقع

• پرداخت تمام مبلغ حق کمیسیون بنگاه توسط سازنده بر اساس یک توافق نانوشته که " کمیسیون قراردادهای مشارکت در ساخت فقط به عهده سازنده است و مالکین تعهدی ندارند چون اساسا پول نقد ندارند." غافل از اینکه این امر در مجموع به زیان مالکین تمام می شود چون بنگاه در مقابل عقد این قراردادها سودی از ناحیه مالکین نصیبش نمی گردد و نتیجه این امر عواقبی را برای مالکین بوجود می آورد که توضیح آن، توضیح واضحات است.

مسائلی از این دست نیاز به بازنگری در آیین نامه های مربوط به این بخش از قراردادهای مسکن را اجتناب ناپذیر می کند.

راهکارهای ذیل برای حل این مشکلات می تواند مورد توجه و بررسی متولیان امر قرار گیرد.

• تدوین یک فرمت قرارداد جامع تر و کامل تر از فرمت موجود، که نیاز به تهیه و تنظیم الحاقیه های غیرکارشناسی در بنگاه املاک را مرتفع سازد.

• لزوم تایید قرارداد تنظیم شده توسط وکیل پایه 1 دادگستری یا مشاور حقوقی

• طراحی و اجرای جدی تر دوره های آموزشی برای مشاوران املاک در این زمینه و الزام به شرکت در آن ها

• رتبه بندی مشاوران املاک و ارائه مجوز به مشاوران ممتاز برای عقد این گونه قراردادها که به لحاظ مدت قرارداد، رقم قرارداد، میزان تعهدات و تکثر بندهای قرارداد نسبت به سایر قراردادها پیچیدگی و دشواری بیشتری دارد.این تمرکزگرایی، نظارت اتحادیه را نیز تسهیل می نماید.

• تنظیم فرم واحد برای متریال و جزئیات اجرایی ساخت بنا، که با پیشرفت مصالح و فناوری های این صنعت به روزرسانی شود و از گنجاندن مصالح و روش های اجرایی تاریخ مصرف گذشته و یا غیراجرایی در این فرم ها که در بسیاری از موارد از راه دهان به دهان گشتن در بین مردم گسترش می یابد جلوگیری گردد.

• لزوم تایید فرم مواد و مصالحی که باید در ساختمان به کار رود توسط مهندس عمران یا معماری.

• راه اندازی سامانه صدور کد رهگیری برای این قراردادها.

• ابلاغ دستورالعمل محاسبه حق کمیسیون بنگاه و اتخاذ تدابیر لازم برای ضمانت اجرای آن.

تحقق این موارد با عزم جدی نهادهای ذیربط که در صدر آن ها اتحادیه مشاوران املاک به عنوان متولی اصلی این امر می باشد در کنار همکاری و کمک دولت و سایر نهادها از جمله، کانون وکلا، سازمان نظام مهندسی ساختمان، سازمان ثبت اسناد و ... میسر خواهد بود.

1- مسئول کارگروه عمران کمیته صنایع کانون جوانان حزب اعتدال و توسعه وعضو سازمان نظام مهندسی ساختمان

گزارش خطا

لینک کوتاه: https://aftabnews.ir/000tOP