خانه‌های پرفروش چندمتری هستند؟

آفتاب‌‌نیوز : دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن معاونت مسكن و ساختمان در خبرنامه شماره 6 برنامه ريزي و اقتصاد مسكن (بام) تصريح كرده است: از جمله مباحث مهم در بازار مسكن تطابق الگوي عرضه و تقاضا به لحاظ مساحت واحدهاي مسكوني است به طوري كه سازندگان در طراحي ساختمان هاي مسكوني بايد مساحت واحدهاي مسكوني را متناسب با قدرت خريد متقاضيان و خانوارها تعيين كنند. در اين صورت از يك طرف براي خانوارها امكان تامين مسكن در استطاعت مهيا مي شود و از طرف ديگر امكان فروش واحدهاي نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهيل و از خالي ماندن واحدهاي مسكوني نوساز و قفل شدن منابع مالي سازندگان جلوگيري مي شود.

بنابر اين گزارش با وجود تمايل خانوارها به خريد واحدهاي مسكوني با مساحت بالا، به دليل بالا بودن قيمت مسكن و عدم تكافوي درآمد و پس اندازشان، توانايي خريد واحدهاي با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل توجهي از تقاضا در بازار مسكن براي واحدهاي كوچك است هر چند به دليل كاهش بعد خانوار كشور به خصوص در مناطق شهري در سال هاي اخير، نياز و تمايل خانوار شهري به خريد واحدهاي مسكوني با مساحت بالا نيز تا حدودي كاهش يافته است.

مساحت بالاي واحدهاي مسكوني عرضه شده نوساز

از طرف ديگر بررسي بازار ساخت و ساز نشان مي دهد بخش زيادي از واحدهاي مسكوني عرضه شده نوساز، از مساحت بالايي برخوردار بوده و متناسب با قدرت خريد و تقاضاي خانوار نيست و آمارها نشان دهنده كاهش ميانگين مساحت واحدهاي تكميل شده در مناطق شهري كشور و استان تهران نیست.

همچنين توزيع واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران در بازه هاي مختلف مساحتي (بيانگر نوع تقاضاي موثر) در خرداد ماه سال جاری نشان مي دهد توزيع تجمعي واحدهاي مسكوني معامله شده با مساحت كمتر از 80 مترمربع از كل معاملات صورت گرفته، حدود 60 درصد است. همچنين توزيع معاملات در شهر تهران حسب مساحت، در ساير ماه هاي فصل بهار 1394 نيز تقريبا مشابه توزيع خرداد ماه است.

دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن معاونت مسكن و ساختمان در خبرنامه خود آورده است: اين در حالي است كه بر اساس آخرين اطلاعات، بررسي توزيع واحدهاي مسكوني تكميل شده (نشانگر عرضه واحدهاي نوساز) در مناطق شهري استان تهران در بازه هاي مختلف مساحت، حاكي از اين است كه در 9 ماهه اول سال 1393 واحدهاي نوساز عرضه شده با مساحت كمتر از 80 مترمربع، صرفا حدود 7 درصد از كل واحدهاي نوساز را به خود اختصاص داده است.

بنابر اين گزارش اين الگوي عرضه در مناطق شهري كل كشور نيز حاكم است به طوري كه سهم واحدهاي مسكوني تكميل شده با مساحت كمتر از 80 مترمربع در كشور، حدود 8 درصد است. هر چند الگوي تقاضا در ساير مناطق شهري كشور نسبت به شهر تهران متفاوت است و در اين شهرها با وجود درآمد كمتر خانوار، تقاضاي واحدهاي مسكوني با مساحت متوسط نيز به دليل قيمت پايين تر مسكن، به طور نسبي بيشتر از شهر تهران است.

حبس نقدينگي و تاخير در سرمايه گذاري مجدد در بازار مسكن

دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن معاونت مسكن و ساختمان يادآور شد: با توجه به موارد ذكر شده به نظر مي رسد در بازار مسكن، الگوي ساخت و ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهاي مسكوني جديد ساخت، با تقاضاي موثر خانوارها تطابق ندارد و به دليل اين عدم تطابق، خانوارهاي ساكن در شهرها براي خريد و تامين مسكن مورد نياز خود، با توجه به عدم توسعه بازار تامين مالي در بخش مسكن و سهم كم تسهيلات خريد مسكن از كل قيمت مسكن، با مشكل مواجه مي شوند. از ديگر سو سازندگان مسكن نيز به دليل عدم امكان فروش سهل واحدهاي تكميل شده و خالي ماندن اين واحدها، با حبس نقدينگي و تاخير در سرمايه گذاري مجدد روبرو مي شوند.

در خصوص عدم تطابق الگوي عرضه و تقاضاي مسكن مي توان به دلايلي از جمله طرح تفصيلي شهرها، عدم وجود سياست هاي حمايتي، هزينه بالاي مبادله مسكن و عدم تمايل سازندگان مسكن به پوشش تقاضاي مسكن اقشار كم درآمدتر اشاره كرد.

بنابر اين گزارش برخي از محدوديت ها و بعضا مشوق هاي در نظر گرفته شده در طرح تفصيلي شهرها، باعث افزايش سهم واحدهاي مسكوني جديدالاحداث با مساحت بالا شده است. به عنوان مثال بر اساس طرح تفصيلي برخي از شهرها به منظور جبران كمبود سرانه فضاها و خدمات عمومي و همچنين جلوگيري از افزايش تراكم جمعيتي، مجوز ساخت واحدهاي مسكوني با مساحت كوچك در طبقات ساختمان ها، توسط شهرداري ها صادر نمي شود. اين در حالي است كه با رعايت اصول شهرسازي و توسعه فضاهاي عمومي از جمله فضاي سبز و پاركينگ، بايد در راستاي پوشش تقاضاي مسكن خانوارهاي با درآمد متوسط و كم، كوچك سازي مسكن مورد حمايت قرار گيرد.

همچنين عدم وجود سياست حمايتي كارا براي ساخت مسكن كوچك موردنياز اقشار كم درآمد (به دليل تنگناهاي مالي دولت و همچنين عدم وجود زمين دولتي در شهرها) موجب شده است كه سازندگان تمايلي به احداث ساختمان هاي مسكوني كوچك براي پوشش تقاضاي مسكن اقشار با درآمد متوسط و بالا نداشته باشند.

انتظار مي‌رود با بهبود شرايط اقتصادي كشور، دولت با تخصيص اعتبارات و تسهيلات يارانه اي، ضمن تقويت قدرت خريد اقشار كم درآمد، سازندگان را نيز تشويق به ساخت واحدهاي مسكوني كوچك براي پوشش تقاضاي اين گروه هاي درآمدي کند.

از ديگر دلايل عدم تطابق الگوي عرضه و تقاضاي مسكن بالا بودن هزينه مبادله مسكن و همچنين مشكلات مربوط به خريد و فروش است كه سازندگان را تشويق به كاهش تعداد و افزايش مساحت واحدهاي مسكوني در ساختمان هاي احداثي مي كند.

واحدهاي تكميل شده با مساحت كمتر از 60 متر مربع كمتر از يك درصد

بنابر اين گزارش در خصوص عدم تطابق الگوي عرضه و تقاضاي مسكن بايد اشاره كرد كه ساخت و ساز واحدهاي كوچك براي پوشش تقاضاي اقشار كم درآمد، عموما از ارزش افزوده درخور توجهي برخوردار نيست و سازندگان تمايلي به ساخت اين نوع واحدها ندارند به طوري كه تعداد واحدهاي تكميل شده با مساحت كمتر از 60 متر مربع در شهر تهران، كمتر از يك درصد و در كل مناطق شهري كشور، كمتر از دو درصد از كل واحدهاي تكميل شده مي باشد و ضروري است دولت در شرايط مناسب اقتصادي، مشوق هاي لازم را براي ساخت واحدهاي كوچك اعطا كند.