گارانتی 10 ساله آپارتمان های نوساز

آفتاب‌‌نیوز : با تهیه پیش نویس «اصلاح مبحث دوم مقررات ملی ساختمان»، امکان بازنگری و ساماندهی نظام مهندسی ساخت وساز و همچنین روابط مخدوش در این بازار فراهم شد. در صورت تصویب نهایی پیش نویس، صدور پروانه ساختمانی فقط برای پیمانکاران کل (مجری ذی صلاح) مجاز است و سازنده های فاقد پروانه اشتغال از وزارتخانه از ادامه ساخت وساز منع می شوند. طبق این اصلاحات، سازنده مکلف است به ازای هر واحد مسکونی تازه ساز، یک ضمانت نامه کیفی 10 ساله ارائه کند که شرط صدور پایان کار خواهد بود.

دنیای اقتصاد نوشت: معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی پس از 6 ماه آسیب شناسی نظام فعلی ساخت وسازهای شهری، سرانجام پیش نویس «اصلاح مبحث دوم مقررات ملی ساختمان» که در آن، نوع رابطه بین مالک زمین، سازنده، مهندس ناظر، شهرداری و در نهایت برآیند این روابط با خریدار و مصرف کننده بنای نوساز بازتعریف شده است را تدوین و منتشر کرد.

تحقیقاتی که این معاونت از اواخر سال گذشته درباره مهم ترین چالش به ظاهر غیراقتصادی بازار ساخت و ساز تحت عنوان «کم فروشی عوامل ساختمانی و احداث بنای کم کیفیت با هزینه ای بیشتر از خدمات صرف شده» انجام داد، مشخص کرد: سرمنشا وضع فعلی ساخت و سازهای گستره ای به خصوص در تهران و شهرهای بزرگ به روابط مخدوش و پیچیده بین مراجع نظارتی ساخت و گروه های سازنده برمی گردد که چون در این مسیر مبهم، امکان رعایت نکردن تعهداتی که مقررات ملی ساختمان برای تک تک عوامل ساخت تعیین کرده، به شکل وسیع فراهم است، صورت ساختمان سازی ها به خصوص بناهای مسکونی با شتاب تصاعدی به سمت تخلف بیشتر و کیفیت کمتر با هدف کسب سود حداکثری از این فعالیت، سوق پیدا کرده است.

وزیر راه و شهرسازی تابستان امسال با تشخیص یکسری اشکالات و نقاط ضعف در ضوابط ساختمانی و رویه جاری ساخت و ساز دستور خانه تکانی مهندسی- مقرراتی در این بازار را صادر کرد و ماحصل آن ماه گذشته به تهیه پیش نویس مبحث دوم مقررات ملی ساختمان منجر شد.

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات این پیش نویس، حاکی است: در صورت تصویب متن اصلاحی مبحث 2 مقررات مالی ساختمان در هیات دولت، فعالیت بساز و بفروش ها یا هر فرد فاقد پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی در ساخت و ساز «ممنوع» می شود و شهرداری ها مکلف خواهند شد فقط برای مجریان ذی صلاح که عنوان «پیمانکار کل» برایشان در پیش نویس تعریف شده است، پروانه ساختمانی صادر کنند. تعیین محدوده مجاز برای به رسمیت شناختن متقاضیان دریافت پروانه ساخت، به عنوان قدم اول اصلاحات مهندسی بازار ساخت و ساز، مانع ادامه فعالیت سازنده های غیرمتخصص می شود.

در این پیش نویس، سازنده موظف شده برای تضمین کیفیت و تعهداتی که در احداث بنای ساختمانی به انجام رسانده است، تک تک واحدهای مسکونی یا غیرمسکونی ساختمان نوساز را به مدت 10 سال برای خریدار، «گارانتی» کند. سازنده برای صدور ضمانت نامه بهره برداری و تضمین رفع اشکالات احتمالی حین مصرف ساختمان، می تواند از خدمات شرکت های بیمه کیفیت ساختمان استفاده کند. شهرداری ها در این راستا، وظیفه دارند پیش از صدور پایان کار، برگه تعهد به ضمانت 10 ساله ساختمان را از سازنده مطالبه کنند.

اصلاح رابطه مهندسان ناظر با مالک و سازنده نیز بخش مهم دیگر پیش نویس است که در قالب آن، نظام ارجاع کار به مهندسان، دگرگون می شود و به جای تعیین دستوری مهندس از جانب نظام مهندسی، حق انتخاب مهندس به مالک واگذار می شود. مهندسان ناظر وظیفه دارند «نظارت مستمر» بر روند ساخت و ساز داشته باشند نه اینکه بعضا از راه دور یا سرزده، کیفیت کار را امضا کنند.

از طرفی، شهرداری ها مکلف خواهند شد با استخدام شرکت های کنترل طراحی و بازرسی ساخت و تامین هزینه های آنها، بر کار مهندسان ناظر و صحت کار سازنده نظارت کنند. سازنده ها نیز می توانند تشریفات و پروسه اخذ پروانه ساختمانی را به دفاتر کارگزاری پروانه ساختمانی که مجوز فعالیت آنها از سوی وزارت راه و شهرسازی صادر خواهد شد، واگذار کنند.

در صورت تصویب نهایی نسخه جدید مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، برای اولین بار، اهالی محل، همسایگان و مالکان مجاور یک پروژه ساختمانی، می توانند از بابت تضییع حقوق فردی، اجتماعی و شهری خود، به احداث پروژه اعتراض کنند. برای این منظور، مالک یا همان متقاضی ساخت باید نام و شماره تماس خود را بر تابلوی مشخصات پروژه، در همان ابتدای کار ثبت کند. برای ساخت وساز دو پروانه شامل پروانه طرح و پروانه ساخت صادر خواهد شد و برای پروژ ه هایی که نیازمند تخریب و گودبرداری بیش از 7 متر هستند نیز باید مجوزهای ویژه فراتر از پروانه ساختمانی صادر شود.

نسخه نهایی شده این پیش نویس که روز گذشته از طرف معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در اختیار روزنامه «دنیای اقتصاد» قرار گرفت قرار است طی روزهای آتی پس از انتشار در سایت این وزارتخانه به منظور دریافت بازخورد کارشناسان و صاحبنظران، به عنوان متن جدید مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، مبنای انجام روند اداری و مهندسی ساخت وساز قرار بگیرد.

سه پروانه برای ساخت و بهره برداری مسکن

در پیش نویس اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، بر ضرورت صدور چهار مجوز ساختمانی تاکید شده است. پروانه ساختمانی شامل پروانه ساخت و پروانه طرح و پروانه بهره برداری، سه مجوزی هستند که از این پس سازنده قبل از شروع عملیات ساخت تا اتمام آن مکلف به دریافت آن از مراجع صدور پروانه ساختمانی است.

بنا بر تعاریف مندرج در نسخه اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، سازنده مکلف است قبل از شروع عملیات ساختمانی نسبت به دریافت «پروانه ساختمانی» اقدام کند. پروانه ساختمانی که پیش از این تاکنون به صورت یک مرحله ای و به نام مالک یا سازنده متقاضی ساخت وساز از سوی شهرداری ها صادر می شد، بنا بر نسخه بازنویسی شده مبحث دوم مقررات ملی ساختمان از این پس باید در دو مرحله شامل پروانه طرح و پروانه ساخت صادر شود.

«پروانه طرح» مطابق با آنچه کارشناسان وزارت راه و شهرسازی در اصلاحیه ضوابط مهندسی و اداری ساخت وساز تعریف کرده اند در واقع جزء اول پروانه ساختمانی است که صدور آن به معنای انجام تشریفات قانونی لازم و عدم مغایرت تقاضای ساخت با قوانین و مقررات حاکم بر نحوه استفاده از ملک است.

این پروانه بر مبنای ارائه نقشه طرح معماری برای ساختمان با ضوابط و مقررات شهرسازی مانند کاربری، تراکم ساختمانی، همجواری، سطح اشغال، استقرار، دسترسی، بروکف و الزامات معماری مندرج در مقررات ملی ساختمان در طرح، برای کمک به کنترل کنندگان طرح صادر می شود. «پروانه ساخت» جزء دوم پروانه ساختمانی پس از صدور پروانه طرح و سندی است حاکی از انجام تشریفات قانونی لازم و تایید نقشه های اجرایی ارائه شده ساختمان از حیث مطابقت با مقررات ملی ساختمان و استانداردهای اجباری برای شروع اجرا و انجام عملیات ساختمانی.

دو مرحله ای شدن صدور پروانه ساختمانی، در قالب فرآیند صدور پروانه طرح و پروانه ساخت به عنوان مجوز شروع فعالیت ساخت وساز در راستای حذف بساز و بفروشی و جلوگیری از فعالیت سازندگان غیر متخصص در ضوابط جدید ساخت وساز گنجانده شده است؛ موضوعی که از حدود یک سال قبل با تشکیل کمیته ای پنج نفره متشکل از مدیرکل راه و شهرسازی تهران، رئیس سازمان نظام مهندسی تهران، معاون عمرانی استانداری تهران، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران و معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفت. در قالب این فرآیند پروانه طرح که حاوی تعیین حدود مالکانه ملک برای مالک است به نام شخص مالک و پروانه ساخت صرفا برای سازنده واجد صلاحیت مهندسی صادر می شود.

سومین پروانه ای که در متن اصلاح شده مبحث دوم مقررات ملی ساختمان بر آن تاکید شده پروانه بهره برداری یا همان پایان کار است؛ این پروانه به وسیله شهرداری و مرجع صدور پروانه و کنترل ساختمان محل صادر و به موجب آن بلامانع بودن بهره برداری از تمام یا بخش های معینی از ساختمان اعلام می شود.

عنصر جدید نظارت ساختمانی

نویسندگان نسخه جدید مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، با طراحی فرآیند تازه ای در روند نظارت بر ساخت وساز، 2 تغییر عمده در فعالیت های مربوط به بازرسی ساختمان ایجاد کرده اند. مطابق هدف گذاری انجام شده برای رقابتی شدن انتخاب مهندس ناظر، با نهایی شدن اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان فرآیندی تحت عنوان بازرسی ساخت به فعالیت های نظارتی و کنترلی تمام ساخت و سازها وارد خواهد شد و از این پس بازرسان فنی به عنوان عنصر تازه نظارت ساختمانی، به این حیطه ورود خواهند کرد.

طبق تعریف مندرج در متن پیش نویس ضوابط جدید ساخت وساز، بازرسان فنی مسوولیت دارند مجموعه اقدامات کنترلی برای حصول اطمینان از انطباق کامل عملیات ساختمانی با حدود ملک، نقشه های مصوب، ضوابط و مقررات شهرسازی، مقررات ملی ساختمان، استانداردهای اجباری و ابلاغیه های وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان و سایر مراجع قانونی ذیربط را انجام دهند و نسبت به عدم انحراف و تخلف از الزامات ساختمانی به صورت کتبی اعلام نظر کنند.

با تشکیل و شروع فعالیت شرکت های کنترل طراحی و بازرسی ساخت وزارت راه و شهرسازی ضمن تعیین صلاحیت های اشخاص حقیقی و حقوقی به عنوان بازرسان فنی، برای گسترش فعالیت های این اشخاص و شرکت ها در نقاط مختلف کشور مکلف به تدوین و ابلاغ سازوکارهای قانونی و همچنین فراهم کردن سایر مقدمات لازم شده است.

این در حالی است که براساس ماده 29 پیش نویس اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، در هر جا که شرکت های کنترل طراحی ساختمان فعال، دارای پروانه اشتغال به کار معتبر و صلاحیت برای کنترل انطباق طراحی ساختمان با مشخصات و کاربری مورد نظر با مقررات ملی ساختمان و استانداردهای اجباری وجود ندارد، شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان این کنترل را موقتا به اشخاص حقیقی دارای پروانه اشتغال به کار و صلاحیت که به وسیله سازمان نظام مهندسی ساختمان معرفی می شوند، محول می کنند.

وظایف قانونی بازرسان فنی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس ماده 63 متن پیش نویس مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، با نهایی شدن اصلاحیه ضوابط اداری و مهندسی ساخت وساز، وظایف کنترلی ای که در مقررات دیگر برای ناظران ساختمانی مامور از جانب شهرداری ها تعیین شده از این پس بر عهده شرکت های کنترل طراحی و بازرسی فنی ساخت خواهد بود. این در حالی است که به موجب ماده 65 این اصلاحیه، پیمانکار کل یا همان مجری ذی صلاح، مکلف است حداقل 3 روز کاری پس از پوشاندن هر قسمت از بنا و تاسیساتی که بازرسی از آن الزامی شده است، آمادگی کار برای بازرسی را کتبا به شرکت کنترل طراحی و بازرسی ساخت مسوول بنا اطلاع دهد.

بازرسی ساخت براساس تکلیف مندرج در متن پیش نویس، شغل حرفه ای تمام وقت است و بازرسان باید دارای پروانه اشتغال به کار بازرسی و کارنامه حرفه ای باشند و در ساعات رسمی از طریق پایگاه بازرسی شرکت در دسترس باشند و برای ساعات غیر رسمی کار نیز بازرس کشیک پیش بینی کنند. علاوه بر انجام وظایف کنترلی و بازرسی در مورد هر پروژه، بازرسان فنی وظیفه دارند کیفیت کار سازندگان در چهار رشته معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی و درجه دقت و صحت انطباق اجرا با طرح به وسیله آنها و کیفیت کار و مهارت مجری ذی صلاح را ارزیابی و در گزارش های جداگانه ای تسلیم شهرداری یا مرجع کنترل ساختمان محل، کارفرما و سازمان نظام مهندسی استان کنند.

منبع تامین هزینه های بازرسی فنی

نویسندگان پیش نویس مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، در ماده 89 این اصلاحیه، به یک ابهام کلی و مهم در رابطه با نحوه تعیین هزینه های مربوط به شرکت های کنترل و بازرسی ساختمان پاسخ داده اند. به گزارش «دنیای اقتصاد» مطابق این ماده، هزینه های کنترل طراحی و بازرسی ساخت به وسیله شهرداری یا مرجع صدور پروانه و کنترل ساختمان محل به اشخاص یا شرکت های ارائه کننده خدمات مذکور پرداخت می شود و گزارش های فنی کنترل و بازرسی ها نیز به مراجع مذکور و هر مرجع دیگری که در مقررات و این کار کنترل طراحی و بازرسی ساخت تعیین شده باشد، ارائه می شود.

همچنین هزینه های شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان بابت خدمات کنترل و بازرسی همه ساله در بودجه آنها پیش بینی و پس از سیر تشریفات قانونی از متقاضیان ساخت وصول و در حساب جداگانه ای تحت نظارت ذی حساب اداره کل راه و شهرسازی استان نگهداری و متناسب با ارائه خدمات شرکت ها و اشخاص به آنها پرداخت می شود.

این در حالی است که شرکت های کنترل و بازرسی فنی ساختمان علاوه بر شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مجاز به ارائه سه نوع خدمت دیگر به متقاضیان هستند. بررسی و اعلام نظر در مورد طراحی ساختمان ها و ارزیابی فنی ساختمان ها به درخواست پیش خریداران و خریداران ساختمان و صدور گواهی کیفیت، ادای شهادت و نوشتن شهادت نامه رسمی در مورد ساختمان ها با رعایت تشریفات قانونی آن و تهیه شناسنامه فنی – ملکی برای ساختمان های موجود و به روزرسانی آنها سه کارکرد دیگری است که در وظایف قانونی بازرسان فنی به رسمیت شناخته شده است.

گارانتی 10 ساله برای ساختمان های نوساز

نویسندگان اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان علاوه بر شرکت های کنترل و بازرسی فنی، به منظور کمک به طراحی منطبق با مقررات ملی ساختمان، به وزارت راه و شهرسازی ماموریت داده اند اقدام به فراهم کردن شرایط ارائه خدمات مشاوره ضوابط و مقررات شهرداری به مالکان متقاضی ساخت و مهندسان طراح کند.

این در حالی است که تاسیس «شرکت های تضمین مشخصات ساختمان» به منظور تضمین تعهدات مالکان فروشنده ساختمان نوساز و مجریان ذی صلاح در زمینه کارکرد درست ساختمان و رفع عیوب و پرداخت خساراتی که طی مدت زمان 10 سال در ساختمان و تجهیزات و تاسیسات آن ظاهر می شود نهاد دیگری است که وزارت راه و شهرسازی براساس این پیش نویس مجوز راه اندازی آنها را دریافت کرده است.

از سوی دیگر، «تاسیس دفتر خدمات مهندسی ساختمان» برای عرضه هر یک از خدمات کارگزاری و مشاوره، طراحی، پیمانکاری کل، کنترل طراحی، بازرسی ساخت از دیگر مواردی است که در قالب اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان در دستور کار قرار گرفته است. این موسسات می توانند دارای نام، نشانی و علائم ثبت شده باشند؛ اما مستقل از صاحبان خود دارای شخصیت قانونی نیستند.

ساخت مسکن فقط از سوی سازنده ذی صلاح!

براساس متن پیش نویس اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، از این پس متقاضیان ساخت وساز باید اجرای عملیات ساختمانی خود را به سازنده ذی صلاح یا پیمانکار کل که دارای پروانه اشتغال به کار پیمانکاری کل با صلاحیت متناسب با عملیات مورد تقاضا هستند، محول کنند. این پیمانکار کل می تواند از بین مالکان بنا، مشروط به داشتن پروانه صلاحیت لازم و قبول تعهدات مربوط باشد.

این در حالی است که بر اساس تاکید نویسندگان اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان عملیات ساختمانی در هیچ زمانی نمی تواند و نباید بدون پیمانکار کل(مجری ذی صلاح) انجام شده وادامه یابد.
بر این اساس، مستقل از نوع توافق مالی و قراردادی بین متقاضی ساخت و پیمانکار کل برای اجرای ساختمان، مسوولیت اداره کارگاه ساختمانی، تهیه و تامین مصالح و مواد ساختمانی و تاسیسات و تجهیزات استاندارد، رعایت مقررات ملی ساختمان، اجرای نقشه های مصوب، تامین عوامل انسانی دارای مهارت فنی لازم برای اجرای کار، تامین بهداشت، ایمنی و حفاظت محیط زیست و رعایت الزامات قانونی مربوطه در داخل و شعاع موثر کارگاه ساختمانی بر عهده پیمانکار است.

مطابق ماده 41 این پیش نویس، پاسخگویی جنبه های کیفی و فنی ساختمان که به وسیله پیمانکار کل یا مالک خود سازنده (مالک دارای صلاحیت حرفه ای ساخت که خودش مسوولیت ساخت مسکن را بر عهده گرفته است) ساخته شده، در قبال ذی نفعان بر عهده سازنده است.این در حالی است که در اجرای ماده 43 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مکلفند الزام به رعایت مقررات ملی ساختمان را در پروانه های ساختمانی درج کنند. صدور گواهی های عدم خلافی، پایان کار و پروانه بهره برداری برای واحدهای احداث شده بر مبنای این پروانه ها، علاوه بر شرایط دیگر منوط به رعایت کامل این مقررات است.