بانکداری توسعه ای، چشم انداز جدید بانک مسکن

آفتاب‌‌نیوز : دکتر محمدعلی دهقان دهنوی - عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبائی - لایحه¬ی بودجه سال 1395 کشور که اخیراً از سوی رییس محترم جمهور به مجلس شورای اسلامی تقدیم شده است حاوی تبصره ویژه¬ای برای بخش مسکن است که می¬تواند در صورت تصویب و اجرا، پیشرفت¬های قابل توجه و اثرگذاری در حوزه صنعت مسکن و ساختمان ایجاد کند. البته تبصره مذکور که تحت شماره 18 در این لایحه گنجانده شده است، در رابطه با بانک مسکن بیان شده است ولی حداقل 3 تحول و نوآوری جدید در بر دارد که نه تنها بانک مسکن بلکه صنعت مسکن و ساختمان و فراتر از آن صنعت مالی کشور را تحت تأثیر قرار خواهد داد. این 3 تحول به شرح زیرند:

1-    بانک مسکن به بانک توسعه¬ای تبدیل خواهد شد.

2-    بخشی از دارایی¬های غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی به ارزش 50 هزار میلیارد ریال به عنوان افزایش سرمایه در اختیار بانک مسکن قرار می¬گیرد.

3-    بانک مسکن از طریق ابزارها و نهادهای مالی موجود و جدید، دارایی¬های مذکور و همچنین دارایی¬های مشابه سازمان¬های دیگر را به چرخه تأمین مالی مسکن وارد می¬کند.

تبدیل بانک مسکن که یک بانک صددرصددولتی می باشد ازیک بانک تخصصی به یک بانک توسعه ای-تخصصی، نهاد مالی جدیدی را در کشور ایجاد خواهد کرد که جای خالی آن مدتهاست احساس می¬شود. هرچند این فکر از قبل وجود داشته است ولی مانع جدی که در مقابل آن قرار داشت، کمبود سرمایه و منابع مالی بانک مسکن بود. سرمایه فعلی این بانک چیزی در حدود 32 هزار میلیارد ریال است که فقط حدود 7 هزار میلیارد ریال از این مبلغ به صورت نقدی فراهم شده و مابقی ناشی از تجدید ارزیابی دارایی¬های این بانک است. از سوی دیگر با توجه به مقررات کفایت سرمایه هر بانکی در مقابل مقدار سرمایه¬ای که دارد تا سقف مشخصی می¬تواند منابع مالی به شکل بدهی برای خود فراهم کند که در این زمینه نیز بانک حتی از رقم مذکور فراتر رفته و برای رسیدن به استاندارد کفایت سرمایه، نیازمند تزریق سرمایه جدید است ولی با این وجود توان مالی بانک در حدی نیست که بتواند اهداف توسعه¬ای نظیر تزریق منابع مالی ارزان یا حمایت از بانک¬های تجاری برای فعالیت در حوزه مسکن را دنبال کند. در کنار این موضوع، لازم است به این نکته نیز توجه داشت که منابع بدهی که از سپرده¬های مردمی تأمین می¬شوند به طور معمول نرخ تمام شده بالایی دارند و اصلاً برای اهداف توسعه¬ای قابل استفاده نیستند چون مصارف توسعه¬ای باید با نرخ¬های یارانه¬ای و پایین¬تر از نرخ تسهیلات عادی ودرقالب تسهیلات بلندمدت پرداخت شوند. بنابراین مجموع این شرایط باعث می¬شود بانک برای ورود به اهداف توسعه¬ای در صنعت تأمین مالی مسکن نیازمند تأمین منابع بلندمدت به شکل سرمایه باشد.  
برای اینکه نقش و اهداف توسعه¬ای بانک مسکن، در صنعت تأمین مالی مسکن روشن¬تر شود باید توجه داشت که اصولاً تأمین مالی مسکن در دو بازار رهن اولیه و ثانویه صورت می¬پذیرد. در بازار رهن اولیه بانک¬های تجاری یا نهادهای مالی تخصصی نظیر بانک مسکن مستقیماً به افراد، تسهیلات خرید و ساخت مسکن پرداخت می¬کنند و در بازار رهن ثانویه، همین نهادها می¬توانند دارایی¬های اعتباری که در بازار اولیه ایجاد کرده¬اند را در قالب اوراق بهادار رهنی به سرمایه¬گذاران بفروشند و منابع مالی جدید برای وام¬دهی بیشتر به دست آورند. در ایران، بازار رهن ثانویه تقریباً وجود ندارد البته طی چند سال اخیر ابزارهایی مانند اوراق صکوک اسلامی اجرایی شده¬اند ولی هنوز این بازار عمق زیادی ندارد و به ویژه در حوزه تأمین مالی مسکن حرکت قابل توجهی نداشته است. در واقع ایجاد و تعمیق بازار رهن ثانویه نیازمند وجود یک نهاد مالی توسعه-ای است که این هدف را به طور ویژه دنبال کند. نهادی که درباره طراحی محصولات جدید، ایجاد انگیزه برای سرمایه¬گذاران، تزریق منابع مالی برای تعمیق بازار و پشتیبانی از بانک¬های تجاری برای توسعه بازار رهن اولیه، برنامه¬ریزی کند و راهبردهای کلان و ملی را به اجرا بگذارد. بانک مسکن به عنوان بانک توسعه¬ای می¬تواند این نقش را به عهده بگیرد.

زمینه لازم برای کارهایی که توسعه دهنده بازار رهن ثانویه باید انجام دهد به خوبی در تبصره 18 لایحه بودجه گنجانده شده است. منابع لازم برای ایجاد ظرفیت از طریق واگذاری دارایی¬های غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی تأمین می¬شود و توسعه تأمین مالی مسکن نیز با استفاده از این منابع و از طریق راه¬اندازی انواع صندوق‌های پس¬انداز، زمین و ساختمان و اوراق بهادار و محصولات جدید بانكی به عهده بانک مسکن گذاشته شده است. تبعاً بانک مسکن با گرفتن نقش بانک توسعه¬ای و با اتکا با این منابع می¬تواند چتر حمایتی گسترده¬ای نه تنها برای متقاضیان تأمین مالی مسکن، بلکه برای نهادهای مالی فعال در این حوزه و همچنین سرمایه¬گذاران علاقه¬مند به حوزه مسکن ایجاد کند و به طور اخص زمینه¬های لازم برای توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه را فراهم کند.

تحول دومی که در این تبصره به چشم می¬خورد تصمیم هوشمندانه¬ای است که برای واگذاری دارایی¬های غیرمنقول وزارت به بانک مسکن اخذ شده است. قاعدتاً وزارت راه و شهرسازی می¬توانست این دارایی¬های غیرمنقول که در واقع زمین¬های شهری هستند را برای طرح¬های توسعه¬ای و عمرانی به سرمایه¬گذاران واگذار کند ولی با این سیاست جدید، به جای یک بار بهره¬برداری، اموال را وارد چرخه¬ای می¬کند که می¬تواند چندین بار در راستای سیاست¬های توسعه¬ای دولت مورد بهره¬برداری قرار گیرند. به عنوان مثال یک قطعه زمین می-تواند توسط بانک مسکن به یک پروژه عمرانی در قالب یک صندوق زمین و ساختمان تبدیل شود و علاوه بر زمین، سرمایه لازم برای توسعه طرح را نیز فراهم کند، سپس واگذاری واحدهای سرمایه¬گذاری آن صندوق، منابعی معادل بهای زمین را برای بانک آزاد می¬کندکه می¬تواند در مرحله دوم صرف خرید اوراق صکوک مبتنی بر تسهیلات پرداخت شده مسکن توسط بانک¬های تجاری شود و بازپرداخت اصل و سود این اوراق نیز در مرحله سوم می¬تواند صرف پرداخت تسهیلات جدید مسکن شود یا اینکه به عنوان پشتیبان نقدینگی برای ایجاد صندوق¬های پس انداز مسکن جدید با نرخ¬های سود یارانه ای لحاظ شود و این چرخه که در هربار گردش زایندگی نیز در بردارد به همین ترتیب می¬تواند ادامه یابد. هربار گردش این منابع نه تنها عده ای از مردم را صاحب خانه می¬کند بلکه بازار مالی مسکن را عمق می¬بخشد و جریان¬های سرمایه را به سوی آن روانه می¬سازد.

سومین تحول نویدبخش در این تبصره جایی است که به بانک مسکن اجازه داده می¬شود که با تأمین مالی ساختار یافته و خدمات مدیریت دارایی‌ها از طریق قراردادهای واگذاری، مشاركت و پذیرش با وكالت سازمان‌ها و شركت‌های دولتی و غیردولتی به ارایه انواع خدمات تأمین مالی مبتنی بر دارایی‌های غیربازارپذیر آنها بپردازد. یعنی در واقع فضای این تحول به دارایی¬های واگذار شده وزارت راه و شهرسازی محدود نمی¬شود بلکه همه سازمان¬ها و شرکت¬های دولتی و غیردولتی را نیز در بر می¬گیرد. برای اینکه بانک مسکن بتواند این خدمات را در چنین سطح وسیعی جاری سازد، تبعاً نیازمند ابزارهای کارآ و جدیدی است که تحت عنوان کلی تأمین مالی ساختاریافته و مدیریت دارایی در متن قید شده است. تأمین مالی ساختاریافته شامل روش-های متنوع، مدرن و پیچیده¬ای است که عدم تقارن¬های اطلاعاتی و نارسایی¬های بازار را به حداقل می¬رسانند و زمینه لازم برای تأمین مالی طرح¬های سرمایه¬گذاری را در قالب قراردادهای مشخص و متعدد مابین ذینفعان پروژه فراهم می¬کنند. ورود بانک مسکن به این حوزه به معنی لزوم تلاش فراوان برای طراحی محصولات و روش¬های جدید تأمین مالی در کشور است که نه تنها برای بانک مسکن و حوزه مسکن مفید خواهند بود بلکه برای کل شبکه بانکی و صنعت مالی کشور می¬تواند به عنوان یک الگو به کار گرفته شود. البته موفقیت در این حوزه نیازمند تلاش مضاعف و ایجاد نظام تحقیق و توسعه پویا و کارآمدی است که همکاری و مساعدت بدنه علمی و پژوهشی کشور را نیز می¬طلبد.

به هر صورت وقوع این سه تحول اساسی و بزرگ در صنعت تأمین مالی مسکن را باید به فال نیک گرفت و به خصوص در این مرحله که این لایحه نیازمند تصویب در مجلس شورای اسلامی است، این وظیفه به عهده صاحبنظران و ذینفعان این حوزه است که تمام تلاش خود را برای تبیین ابعاد مثبت این طرح و جلب نظر نمایندگان محترم مجلس به کار ببندند. همچنین این تلاش مستمر در مرحله بعد لازم است صرف روشن کردن مسیر توسعه این طرح و مساعدت برای پیشنهاد و طرح روش¬های اجرایی مفید و ابزارهای مالی نوین برای تحقق اهداف آن در بانک مسکن به عنوان بانک توسعه ای صنعت مسکن و ساختمان کشور شود.