انقلاب ساخت و ساز در انتظار منتخب نهم
آفتاب‌‌نیوز : 
اما تحولات و تنش هاي مختلف سياسي و فرهنگي معماري ايراني را همسو با خود برده است.
در آستانه نهمين دوره انتخابات رياست جمهوري در تعامل با نابساماني هاي كيفي و كمي موجود در بازار مسكن بايد يكي از خط مشي ها و فاكتورهاي اصلي رييس دولت آينده تامين مسكن براي آحاد مردم باشد. داشتن مسكن حق مردم است و در اين ميان كساني كه به توليد مسكن مي پردازند، اعم از بخش هاي دولتي، تعاوني و خصوصي قادرند به تامين اين نياز اصلي بپردازند. در كشور ما و در طول دهه هاي اخير، به تناسب افزايش جمعيت، نياز به مسكن نيزروند صعودي خود را طي كرده است. شتاب گرفتن مهاجرت از روستاها به شهرها و توسعه شهرنشيني به طور طبيعي احتياج به مسكن را در شهرها بالا برده است. اين تقاضا، به شكل هاي گوناگون در تهران و ساير شهرهاي پر جمعيت كشور نمود يافته است. افزايش تعداد شهرك ها و مجتمع هاي بزرگ ساختماني در اطراف كلان شهر هاي تهران، مشهد، تبريز، اصفهان و شيراز يكي از شكل هاي توليد مسكن است اما روند توليد مسكن به دلايل مختلف در طول سال هاي اخير با مشكلاتي درآميخته كه بازشناسي آنها در حل معضلات كنوني يا آينده مدد خواهد كرد. بخشي از اين مشكلات به صورت پرونده هاي قضايي در محاكم مطرح است.
توجه به امر مسكن و به صورت جديد و مدرن انبوه سازي از دوره رياست جمهوري علي اكبر هاشمي رفسنجاني باب و تا كنون به صورت كم رنگتر و پر رنگتر ادامه يافته است.
اما طي 16 سال اخير افرادي كه مبادرت به توليد مسكن كرده‌اند، به دليل عدم تجربه يا علل ديگري، در كيفيت توليد اخلال كرده و يا از انجام تعهدات خود در قبال مشتري سرباز زده اند. كم نيست تعداد شاكياني كه عليرغم واريز كردن پول به حساب شركت ها موفق به دريافت خانه نشده‌اند و كم نيست تعداد بساز و بفروش هايي كه به علت عدم انجام تعهدات خود در قبال مردم، متواري شده‌اند. نگاهي به اين مسايل طي سالهاي گذشته تجربه هاي مفيد و موثري را براي ايجاد بنيان هاي نوين به منظور هدايت صحيح توليد مسكن در كشور بدست مي دهد.
بر اساس اخبار درج شده در مطبوعات و رسانه هاي ديگر، توسط وزارت مسكن و شهرداري تهران تمهيداتي را براي پيشگيري از اين گونه تخلفات انديشيده اند اما به نظر مي رسد كه بايد ساز و كارهاي قانوني دقيق تر و كاربردي تري براي به ثمر رساندن پروژه هاي توليد مسكن اجرا شود. صرف داشتن سرمايه براي توليد مسكن اعتبار و اعتماد لازم براي ورود افراد به اين حوزه اقتصادي مهم را فراهم نمي آورد.
تجارب گذشته نشان مي دهد كه ورود به عرصه هاي توليد مسكن بايد تابع ملاحظات گوناگوني باشد. يكي از مهم ترين اولويت ها، تخصص افراد است. اصطلاح بساز و بفروشي از آنجا رواج پيدا كرد كه افراد فاقد تخصص به توليد مسكن روي آورند. اين كار حتي اگر از روي علاقه و امكانات وسيع مالي باشد در غياب تخصص، مي تواند به جاي نتايج مفيد به پيامدهاي خسارت زا بيانجامد.
احداث بي مطالعه مجتمع هايي كه بدون مكان يابي صحيح روي اراضي سست يا رگه هاي قنات بنا شده‌اند، مسئله مهمي است كه در حاشيه هاي جنوبي شهر تهران براي مردم و متقاضيان مسكن مسئله ساز بوده عدم پايبندي پيمانكاران به تعهدات سپرده شده در قبال متقاضيان مسكن است.
از اين رو توجه به مسكن به عنوان يكي از نيازهاي اساسي مردم و تدوين و اجراي نظام نامه هاي جامع براي حفظ حقوق مردم از الزاماتي است كه توجه بيشتر مسئولان را مي طلبد.
سرمايه هاي سوداگر از بخش هاي مولد به ساخت و ساز مسکن سرازير شده اند
مهندس عليرضا سرحدي،عضو جامعه نظام مهندسي كشور با اشاره به تحولات بازار مسكن مي گويد: سياست هاي بخش مسكن در ايران به دليل اقتصاد تك محصولي و وابستگي به درآمدهاي نفتي هيچگاه به يك راه حل اساسي وگره گشاه منجرنشده است .
به گفته وي ؛درزمينه توليد و عرضه مسكن حاكميت تقاضاي سودا گرانه به دليل اقتصاد غير توليدي سبب شده تا نيازهاي واقعي جامعه برآورده نشود. ازاين رو نابساماني سياست گذاري بخش مسكن كاملا محسوس است.
مهندس سرحدي در ادامه ياد آور شد :بدون شك مواد اوليه توليد مسكن در هر كشوري وجود سرمايه، نيروي كار ماهر و وجود مصالح ساختماني مرغوب و ارزان است، اما جاي تعجب اين كه در كشوري كه بيش از يك سوم سرمايه خود را در بخش مسكن مسكوت نگه داشته و ديگر عوامل توليد مسكن را نيز در خود دارد، سالهاست كه دولت توانايي پاسخگويي به خيل عظيم تقاضاي مسكن را نداشته است.
عضو جامعه نظام مهندسي كشوراظهار داشت: بازار مسكن طي ۱۵ سال گذشته به نوعي پر نوسان ترين بخش اقتصادي كشور بوده است. طي اين سال ها عوامل مختلف كلان اقتصادي از جمله حجم واقعي پول، توليد ملي، نرخ واقعي ارز، قيمت سهام و قيمت نفت هر يك به شكلي بر نوسانات بازار مسكن اثرگذار بوده اند.
وي ادامه داد: طي دوره فوق الذكرافزايش ارزش واقعي پول كه در واقع به مفهوم كاهش نسبت قيمت كالاهاي مبادله اي به غيرمبادله اي است، سبب شده كه مردم سرمايه هاي خود را از بخش هاي تجاري كشور به بخش هاي غيرتجاري انتقال دهند. استمرار اين برخورد به شكل افزايش قيمت مسكن ظاهر مي شود.
مهندس سرحدي تصريح كرد: نوسانات نرخ ارز نيز طي ۱۰ سال گذشته بر تغييرات قيمت مسكن اثرگذار بوده است به گونه اي كه با افزايش قيمت نفت ارزش واقعي ريال در مقابل دلار ارتقا يافته و در اين حالت نقدينگي به دست آمده به سوي بازار مسكن سرازير شده كه خود باعث افزايش قيمت مسكن گشته است.
علاوه بر موارد فوق شاخص واقعي مسكن با اندكي تأخير با شاخص واقعي سهام در يك راستا قرار مي گيرد، به شكلي كه بازار سهام به عنوان يك بازار سرمايه گذاري اوليه براي افراد محسوب مي شود؛ ليكن پس از مدتي افراد سرمايه خود را به قصد سوداگري به بازار مسكن انتقال مي دهند. اين حركت نيز به خودي خود باعث افزايش قيمت مسكن در سطح كشور خواهد شد.
در اين راستا تحليلگران اقتصادي معتقدند اگر چه عوامل بسياري بر نوسانات قيمت مسكن اثرگذار مي باشند؛ اما اثر عوامل فوق به عنوان شوك عرضه در بازار مسكن در كوتاه مدت و بلند مدت متفاوت است به طوري كه در كوتاه مدت شوك عرضه باعث افزايش قيمت مسكن مي شود. بدين معني كه در كوتاه مدت عرضه كنندگان مسكن در مقابل كاهش قيمت مقاومت نموده و به دنبال سود بيشتر مي باشند و از اين رو با افزايش توليد، قيمت مسكن نيز افزايش مي يابد. به همين دليل است كه اتخاذ سياست هاي متفاوت در بخش مسكن از قبيل فروش يا عدم فروش تراكم يا پرداخت تسهيلات بانكي به هر شكل سبب افزايش قيمت مسكن مي شود. آنچه در اين خصوص حايز اهميت است استمرار و تدوين سياست ها و تدوين قوانين بلند مدت است كه باعث افزايش عرضه و كاهش قيمت مي شود. اين نكته ثابت شده است كه در بلند مدت افزايش عرضه به كاهش قيمت مسكن منجر خواهد شد.
اين كارشناسان مي افزايند: در دوره هاي رونق با افزايش تعداد معاملات، رونق بازار مسكن، افزايش توليد و افزايش قيمت زمين به عنوان مهمترين و پربهاترين عامل توليد مسكن روبه رو بوده ايم و در دوره هاي ركود كاهش و ثبات نسبي معاملات، ركود بازار، كاهش توليد و در پي آن ثبات قيمت زمين را تجربه كرده ايم.
به زبان اقتصادي تقاضا براي نقدينگي در بخش مسكن را مي توان به دو قسمت تقاضاي معاملاتي و تقاضاي سوداگري تقسيم نمود. تقاضاي معاملاتي نقدينگي شامل وجوهي است كه با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي خانوار وارد بازار مي شود بنابراين مي توان آن را تابعي از تقاضاي خانوارها براي مسكن دانست.
در صورت حذف متغيرهاي مربوط به تقاضاي مصرفي، مقدار تقاضاي نقدينگي اش از انگيزه هاي سوداگرانه سرمايه اي به دست مي آيد و بدين وسيله سهم انگيزه هاي مصرفي نيز مشخص مي شود.
طي دوره 1352-1380 حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسكن با انگيزه تقاضاي سرمايه اي و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسكن شده است. اين نسبت (نسبت تقاضاي سوداگرانه) در دهه هاي مختلف بين ۳۰ تا ۴۲ درصد نوسان داشته است.
مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه اي و مصرفي را نشان مي دهد كه تقاضاي مصرفي با روندي بطئي و ملايم، همواره با روندي فزاينده مواجه بوده است و در مقابل ادوار ركود و رونق در بخش مسكن همگي مربوط به تقاضاي سوداگرانه بوده است.
در سال ۸۱ نيز بيش از ۶۴ هزار ميليارد ريال در ساخت و توليد مسكن در كشور، سرمايه گذاري شده است. در اين سال كل تشكيل سرمايه ثابت ناخالص ملي برابر با ۲۳۹ هزار ميليارد ريال بوده است كه نشان مي دهد بيش از ۷/۲۶ از سرمايه ثابت ناخالص ملي از اين بخش به دست آمده است كه بيانگر رشد حجم نقدينگي در بخش مسكن طي اين سال ها است.
واضح است كه سهم بخش خصوصي در رشد و توسعه مسكن مناطق شهري در مناطق در مقايسه با اعتبارات دولتي هم از حجم بسيار بالايي برخوردار است و هم از نظر رشد قابل قياس نمي باشد.
كارشناسان معتقدند اين رشد سرمايه گذاري بخش خصوصي نه از محل توليد ثروت بلكه بيشتر از محل حركت سرمايه ها از بخش صنعت و كشاورزي به سوي ساختمان به وجود آمده است. در سال هايي كه حداكثر سود سرمايه بخش هاي صنعت و كشاورزي از سود تسهيلات بانكي به مراتب پايين تر است، بديهي است كه كشور حركت سرمايه ها را از بخش هاي مولد به سوي سرمايه گذاري سوداگرانه شاهد باشد و بخش ساختمان به دليل وجود انگيزه هاي سرمايه اي و سوداگرانه يكي از اهداف سرمايه گذاري تلقي مي شود. آمار بيان كننده وجود سود بالا در اين بخش است. به طوري كه طي سال هاي 1352 الي ۱۳۸۰ بخش مسكن همواره داراي بالاترين سود در ميان بخش هاي اقتصادي كشور بوده است و نرخ سود در بخش مسكن با رشد نقدينگي اين بخش رابطه اي مستقيم داشته است.
بديهي است در اين شرايط اتخاذ هر تصميمي در بخش مسكن بر كل نقدينگي جامعه اثر مي گذارد، ركود كنوني بخش مسكن نيز اگر چه موجبات حركت سرمايه از اين بخش را فراهم آورده است اما به لحاظ وجود شرايط خاص اين بازار كه چسبندگي قيمت و زمان بر بودن خروج سرمايه از مهمترين آنها مي باشد همچنان به حفظ سرمايه در خود پرداخته است.
نبود بازارهاي جايگزين اعم از بورس پررونق، كشاورزي سودآور و صنايع قدرتمند باعث شده كه همچنان سرمايه هاي عظيمي در بخش مسكن در بلاتكليفي باقي بماند.
شايد اين بهترين فرصتي باشد كه دولتمردان با اتكا به آن بتوانند يك بار براي هميشه تقاضاي مسكن جامعه را پاسخ گويند و نياز بالا به مسكن مناسب در كشور را مرتفع كنند.
عبده تبريزي: مردم بايد با پس انداز آينده شان مسکن بخرند
دكتر عبده تبريزي، دبير كل بورس اوراق بهادار با تاكيد بر اين موضوع كه مسكن بايد از پس اندازهاي آينده خريداري شود نه پس انداز هاي گذشته مي گويد: با تمام تلاش‌هايي كه در كشورمان صورت گرفته، هنوز هم در بسياري از محافل و مجالس، مساله كمبود مسكن به منزله يك مسأله خيلي جدي مطرح است. چرا كه ما در شرايط فعلي،طي سه سال آينده، بيش از 700تا800 هزار مسكن خواهيم داشت.
دكترعبده با اشاره به اينكه مسكن پس از مسأله اشتغال عمده‌ترين، بزرگترين و حياتي‌ترين معضل جامعه ما، به شمار مي‌رود، اظهار داشت: اين در حالي است كه بايد كمبود مسكن را يك فرصت استثنايي براي اقتصاد ايران تلقي كنيم، فرصتي كه به هيچ شكلي، جاي نگراني ندارد چون اين كمبود، قابل حل است.
وي افزود: اما آن چه كه مي‌تواند براي ما نگران‌كننده باشد، اين است كه با توجه به تمامي امكانات و پتانسيلي كه وجود دارد و در برابر ما مي‌درخشد، بايد ببينيم كه در سال هاي گذشته با سوءمديريت‌هاي فراواني درگير بوده‌ايم، اما، هنوز هم روي پاي خود، ايستاده‌ايم و همين امر، نشانگر و نشان‌دهندة پتانسيلي است كه در كشورمان وجود دارد و با همه اين سوءمديريت‌ها هنوز هم وضع عادي است و “بحراني” نشده است.چون وقتي كه با كشورهايي مواجه مي‌شويم كه سالانه يا 8 درصد رشد دارند يا توليد ناخالص داخلي در چين با 10 درصد رشد به پيش مي‌رود و زماني كه مي‌بينيم كه همين اقتصاد از اقتصاد امريكا و آلمان پيشي گرفته‌است، پس جاي هيچ‌گونه ناراحتي و نگراني وجود ندارد.
وي تأكيد كرد: مشكل فروش مسكن است كمبود آن نيست همين الان در اروپا شمار خانوارها از شمار مسكن گذشته و به شدت بر آن پيشي گرفته است. مسكن مانند بسياري از محصولات بايد با التماس فروخته شود، زيرا در چنين شرايطي، براي مسكن مورد نياز، هيچ سقفي را پيش‌بيني و تعيين نكرده‌ايم. به خاطر آن كه بسياري از مسايل و مباحث لازم را در اين مورد، نديده‌ايم و نتوانسته‌ايم طرح درست و كامل و همه‌جانبه‌اي را در اين برنامه، به كار گيريم.
وي افزود: برخي از اقتصاددانان مي‌گويند كه در ايران با 2-3 مشكل اساسي درگيري داريم كه در رأس آنها مشكل كمبود مسكن و سپس نرخ رشد خالص كشور و پس‌اندازهاي ما هست و كسر بودجه واقعي دولت. زيرا از بخش خصوصي، فقط سرماية اندكي باقي مانده كه آن را هم به يغما مي‌برند. همه افزايش بودجه در 20 سال گذشته از نوع پرداخت براي مصرف بوده است نه هزينه‌هاي تأمين كسر بودجه.
وي مشكل سوم اقتصاد جامعه ما را در مقررات قانون كار و مشكلات كارفرمايان دانست و گفت: كارفرما در آن حوزه‌اي كه مي‌تواند كارگر استخدام كند به خاطر مشكلات مالي و مقررات قانون كار، ترجيح مي‌دهد تا حد امكان از استخدام كارگر جديد پرهيز كند. در چنين اقتصادي كمبود مسكن برخلاف آن چه كه مي‌انديشيم فرصت و نعمتي است براي اقتصاد ما، نه محنت! بنابراين بايد به جاي پرداختن به مسايل جانبي، به رشد اقتصاد خودمان بپردازيم. وي افزود: امروز اگر در ژاپن به مسكن نياز پيدا كنند، مطمئناً مي‌توانند رشد اقتصادي خودشان را چند درصد افزايش دهند؛ بنابراين جاي بسيار تأسف است كه مسأله مسكن را ما كوچك و حقير مي‌انگاريم، همانگونه كه گفتم باز هم تأكيد مي‌كنم كه مسأله مسكن براي ما يك فرصت بسيار ارزنده‌اي است كه مي‌تواند در حل كسري بودجه ما تأثيرگذار باشد چرا كه حل آن هم زياد مشكل نيست.
ليكن اين را هم بايد اضافه كنم كه در بخش مسكن، ما با دشواريهايي روبرو هستيم، چرا كه در حوزه كيفيت مشكل داريم از حوزه مصالح و چگونگي استفاده از مصالح سنگين و ساختن ساختمانها و نظاير آن با مشكلات كم و زيادي درگيري داريم و دولت هم در اين مسايل، تلاش مي‌كند تا درگير نشود. بنابراين به نظر من، مهمترين بخش مسكن، مسأله تأمين مالي و منابع مالي آن است؛ چرا كه اگر مردم قدرت خريد مسكن داشته باشند كه بتوانند بخرند، بخش خصوصي به قدر كفايت مي‌تواند در اين برنامه حضور يابد و آن بخشي را كه براي دولت باقي مي‌ماند، مسايل شهري و شهرسازي است چون دولت‌ها نمي‌بايستي به دنبال خانه‌سازي يا اجاره دادن خانه برآيند، دولت‌ها نمي‌بايستي با كارهاي پيش پا افتاده در ساخت مسكن درگيري پيدا كنند؛ مصالح بياورند يا شيوه‌هاي جديد و تازه‌اي را توصيه و پيشنهاد كنند. زيرا، دولت‌ها، وظايف و تكاليف مهمتري دارند. در بخش مسكن كه بحث بازار رهن است و استقرار نظام مالي كارآمد مسكن” چون در همة نقاط دنيا، دولت‌ها تلاش مي‌كنند تا نظام مالي كارآمدي براي خريد مسكن حاكميت پيدا كند.
اين كه مردم براي خريد مسكن بتوانند به قدر كفايت وام دريافت كنند تا بتوانند به آن مبلغي كه نياز دارند، دست يابند و اين‌ها، كارهايي است كه بايد دولت آقاي خاتمي كمك كند تا استقرار نظام مالي مسكن به وجود آيد.
وي تأكيد كرد: مسكن، بزرگترين سرمايه‌گذاري براي هر فرد عادي است كه براي تشكيل زندگي، به آن نياز فوري و ضروري دارد. ـ در اينجا اگر تجار و كسبه و نظاير آنها را كنار بگذاريم ـ بزرگترين هدف يك فرد عادي براي ادامه زندگي خريد و دسترسي به مسكني است كه بتواند در آن به زندگي سالم خود ادامه دهد و به همين سبب است كه كشورهاي بزرگ و مترقي دنيا خودشان را ملزم و مكلف مي‌دانند به اينكه از بازار رهن ملي حمايت كنند نه آن رهني كه امروز ورد زبان مردم ساده و كم‌درآمد ما هست كه مثلاً مي‌گويند خانه‌ام را رهن داده‌ام! وي افزود: به كلام كاملتر بايد بگويم كه رهن يعني امكانات خريد بلندمدت مسكن با وثيقه خود مسكن. پس اگر مي‌خواهيم بازار رهن ملي را توسعه و گسترش دهيم، بايد بتوانيم وضعيتي ايجاد كنيم كه هر كسي كه به كاري اشتغال دارد و مي‌تواند در هر ماه پس‌اندازي داشته باشد، بتواند خانه‌اي را خريداري كند. پس، مسكن در هيچ كجاي دنيا، از پس‌اندازهاي گذشته تهيه و تأمين و خريداري نمي‌شود. زيرا در همه كشورهاي دنيا، مسكن از پس‌اندازهاي گذشته، حال و آينده خريداري مي‌شود و دولت‌ها خود را موظف مي‌دانند كه اين مسأله را به درستي طراحي و راه‌اندازي كنند تا افراد جامعه بتوانند مسكن موردنياز خود را از پس‌اندازهاي آينده خود تهيه كنند.
وي در ادامه اين بحث گفت: در سنين بالا، مثلاً هر فردي كه به سن 60 سالگي مي‌رسد، ديگر مسكن براي او كارآيي ندارد و نمي‌تواند جالب و جاذب باشد. اما وقتي كه به فردي سن 20-25 سالگي رسيد و به دنبال ازدواج و تشكيل خانواده برآمد به مسكن نياز دارد. مسكني كه بتواند از محل پس‌آندازهاي آتيه و آينده‌اش تأمين شود. اما متأسفانه ما، در اين بخش مشكل داريم، مشكلاتي بس بزرگ. چرا كه بانك مسكن مدعي است كه در هر سال به بيش از 30-40 هزار نفر براي خريد مسكن وام مي‌دهد و ساير بانك‌ها و برخي از شركتها نيز. به گونه‌اي كه شايد در هر سال بيش از 250 تا 300 هزار نفر وام بگيرند كه تا ساخت و فروش يك ميليون خانه، فاصلة زيادي دارد كه اگر بتوانيم اين فاصله را پر كنيم، بسياري از معضلات بخش مسكن حل خواهد شد.
دكترعبده تبريزي در بخش ديگري از سخنانش گفت: اقتصاددانان مي‌دانند و مي‌گويند كه بخش واقعي اقتصاد، در كنار و همجوار خود يك بخش مالي هم دارد. چرا كه اقتصاد هم دارايي‌هاي واقعي دارد و هم دارايي‌هاي مالي. دارايي‌هاي واقعي آن كالاها و چيزهايي است كه ارزش اقتصادي داشته باشد؛ نظير كارگاه و كارخانه و فرش و قالي و سرقفلي دكان‌ها يا هر چيز ديگري كه ارزش داشته باشد. اما دارايي‌هاي مالي، آن دارايي‌هايي است كه نماينده دارايي‌هاي واقعي باشند كه در حقيقت در ذات خودشان ارزش ندارند.
در اين ميان بررسي شاخص تملك، به معناي زيربناي قابل تمليك مسكن براي هر خانوار از گروههاي مختلف درآمدي، نشان مي دهد كه حتي با وام مسكن 15 ساله و بهره هاي رايج براي اين گونه وامها و يارانه هاي در نظر گرفته شده براي گروههاي مختلف درآمدي، 30 درصد از خانوارهاي نيازمند مسكن در شهر تهران (دهكهاي 1 تا 3) توان مالي ساخت يا خريد خانه اي با زيربناي بيش از 30 مترمربع را ندارند. باوجود اينكه رشد توليد مسكن بيش از نرخ رشد خانوارها است و بازار مسكن نيز همراه با كاهش توان تملك خانوارها، توليد مسكن كوچك را افزايش داده است، هنوز تهيه مسكن متعارف از عهده 40 درصد از خانوارهاي نيازمند برنمي آيد.
بر اساس اين گزارش درامر انبوه سازي علي القاعده مجموعه استانداردهاي تعيين شده توسط سازمان نظام مهندسي وجود دارد كه بايد توسط انبوه سازان و شركت هاي سازنده و ساختماني مورد توجه قرار گيرد، اما از آنجايي كه همواره همه شركت ها چه دولتي و چه خصوصي به دنبال حداكثر كردن سود خود هستند و رعايت اين ضوابط براي آنها مجموعه اي هزينه هاي سربار را به وجود مي آورد، معمولاً علاقه مندي خاصي براي رعايت ضوابط و استانداردها وجود ندارد. در اين حالت يك دستگاه نظارت به عنوان ناظر بر كار كارفرما كه سازنده واحدهاي مسكوني، پل و راه هاست، نظارت مي كند. يكي از ابزارهاي اين دستگاه نظارت آزمايشگاه مكانيك خاك است. اين آزمايشگاه ها بايد در مراحل مختلف كار با آزمايش مصالح و نوع بتون به كار رفته در ساخت واحدهاي مسكوني و ديگر سازه ها، آن ضوابط و استانداردهاي لحاظ شده را با آنچه كه در عمل اتفاق مي افتد مطابقت دهند.اما واقعاً در عمل چه اتفاقي روي مي دهد؟
واقعيت اين است كه در تمام طول ساليان گذشته دستگاه هاي نظارتي به عناوين مختلف به حاشيه رانده شدند و آن دستگاه ها از توان كارشناسي لازم برخوردار نبوده اند. در واقع آنها را به عناوين مختلف از كارشناسان مجرب تهي كرده اند و يا به حاشيه رانده اند. حالا هم كه پس از سال ها نياز به آنها احساس شده و نمي توان اين نياز را كتمان كرد، به دليل وجود آن ضعف ساختاري و تهي شدن از نيروهاي كارشناسي از يك سو و ضعف عمومي بنيان هاي اخلاقي، اقتصادي و اجتماعي جامعه از سوي ديگر، اين دستگاه ها به راحتي نمي توانند كار خود را انجام دهند و همچون ديگر بخش هاي جامعه لنگ مي زنند.اين ضعف دستگاه هاي نظارتي را در تمامي ابعاد فردي، اجتماعي و سياسي آن به خوبي مي توان مشاهده كرد. از شركت هاي نظارت كننده بر ساخت و ساز گرفته تا دستگاه هاي ناظر بر فعاليت هاي اجتماعي چون مطبوعات و بالاتر از آن مجلس و غيره.
تغييرات شديد قيمت مصالح ساختماني به ويژه سيمان در برخي از مواقع به خصوص در سال هاي جنگ و پس از آن ناياب شدن ميل گرد و تيرآهن و سيمان، عامل اصلي اين بي توجهي ها و اعمال روش هاي غيراخلاقي در نحوه انجام كارها بوده است. عدم استفاده از مصالح و ابزار و لوازم مرغوب نيز به دليل اهتمام ويژه براي كاهش هزينه ها از جمله ديگر اعمال اين روش هاي غيراخلاقي گزارش شده است. از سوي ديگر تنزل اخلاق عمومي و خصوصي جامعه در نزد همه گروه هاي اجتماعي عمده ترين عوامل اين بي توجهي ها است.
در اين ميان طي سالهاي اخير و باتوجه به افزايش جمعيت و نياز كشور به ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني سياستگذاران سعي كرده اند روند ساخت الگوي مسكن در كشور را به سمت انبوه سازي تغيير دهند.
در تعامل با اين تحولات در طول برنامه سوم توسعه دولت تلاش كرد با اجراي سياست هاي تشويقي مانند اصلاح قوانين و مقررات همسو با گسترش انبوه سازي مانند ماليات ها، عوارض صدور پروانه ها و بهاي خدمات شهري مانند آب، برق و گاز روند انبوه سازي در كشور را شتاب بخشد.
بررسي ها نشان مي دهد كه باتوجه به تلاش هاي صورت گرفته در راستاي توسعه ساخت مسكن انبوه طي سال هاي اخير انبوه سازي از رشد مناسبي برخوردار بوده به طوري كه از سال 79 و همزمان با آغاز اجراي برنامه سوم توسعه ميزان پروانه هاي صادره براي ساخت پروژه هاي انبوه سازي از 20 درصد به بيش از 40 درصد در سال 84 رسيد.همچنين براساس برنامه ريزي صورت گرفته قرار است ميزان پروانه هاي صادر شده براي انبوه سازان كه در سال 84 حدود 41 درصد بوده تا پايان برنامه سوم به 50 درصد برسد.
علاوه بر اين به نظر مي رسد مهمترين راهكار براي توليد انبوه مسكن واگذاري زمين از سوي وزارت مسكن به انبوه سازان از طريق فرآورده هاي مشاركتي است به طوري كه اين امر مي تواند موجب جلوگيري از افزايش بي رويه قيمت زمين و مسكن در شهرهاي بزرگ شود كه در اين زمينه رابطه نزديك ميان نهادها و موسسات مالي و انبوه سازان براي پاسخگويي به نياز مردم ضروري است.همچنين در توليد مسكن نبود نقش دولت بايد تنها در سياست ها و برنامه ريز ي ها باشد و امور اجرايي به عهده بخش خصوصي و غيردولتي گذاشته شود تا بتوان در چارچوب قوانين و مقررات در جهت ساخت مسكن انبوه گام برداشت.به گفته كارشناسان بخش مسكن، مسايلي مانند ارزان سازي، امكان بهره وري از فناوري بيشتر و استفاده از فضاهاي جمعي مي تواند به عنوان مهمترين ويژگي هاي ساخت مسكن انبوه به شمار آيد.
اين در حالي است كه با تمام موارد مطرح شده در انبوه سازي مسكن شاهد كيفيت پايين مسكن هستند به طوري كه متاسفانه در اين نوع ساخت و سازها به كميت بيش از كيفيت بها داده مي شود و مهمترين دلايل آن نيز نبود نظارت كارشناسانه به اين نوع ساخت و سازها است كه اغلب توسط بخش خصوصي ساخته مي شود.
در خاتمه بايد گفت : برنامه‌ها و اسناد تدوين شده براي هدايت توسعه شهر تهران در مناطق مختلف با توجه به روند رشد تقاضاي مسكوني و نقشي كه شهر تهران به عنوان يك كلان شهر در جذب جمعيت بر عهده دارد ، عنايت چنداني به امر انبوه سازي مسكن نداشته‌اند و هيچ جايگاهي را در بين اهداف و راهبردهاي تدوين شده به طور مشخص به انبوه سازي مسكن نداده‌اند.
شرايط مناسبي در جامعه براي فعاليت انبوه سازان فراهم نيست. علي رغم تاكيد مكرر دولت و وزارت مسكن و شهرسازي بر امر انبوه سازي در ايران طي سالهاي اخير به دليل فراهم نبودن زمينه‌هاي حقوقي ، اداري ،اجتماعي براي فعاليت انبوه سازان اين سياست در عرصه اجرايي موفق و كارآمد نبوده است .كليه قوانين و مقررات و ضوابط كنوني ناظر بر توليد انبوه مسكن، پاسخگوي انبوه سازان نيست.
اميد است كه ساختار شهر تهران كه ناقص بوده و سال هاي سال در جهت تخريب آن اقدام شده است بيش از اين فداي توسعه و رونق صنعت ساختمان نشود.
در كشورهاي درحال توسعه يك جريان خود انگيخته وجود ندارد بلكه فقط به اين فكر هستند كه به استانداردهاي كشورهاي پيشرفته برسند.
از سوي ديگر بورس مسكن نيز در آستانه نهمين دوره انتخابات رياست جمهوري همانند ساير بخش ها در جريان هاي سياسي اين حركت فراز و فرودهاي خود را طي مي كند.
اما نكته اي كه قابل تامل است انتظار عموم جامعه از رييس دولت بعدي در راستاي ساماندهي ساخت و ساز ها و تعادل اين بازار، حياتي است.
در اين ميان به نظر مي رسد با توجه به عملكرد اجرايي كانديداهاي احتمالي نهمين دوره رياست جمهوري ايران آقايان احمدي نژاد و قاليباف و در صورت اعلام، علي اكبر هاشمي رفسنجاني به عنوان تئوريسين انبوه سازي گزينه هاي مناسب تري براي برآورده شدن و تحقق اين آرزوي عمومي هستند. پس بايد منتظر بود و ديد منتخب نهم آيا مي تواند انقلاب ساخت و ساز ايران را به سرانجام بهينه خود در تعامل با حفظ هويت معماري هزاران ساله برساند يا نه؟
اما تحولات و تنش هاي مختلف سياسي و فرهنگي معماري ايراني را همسو با خود برده است. در آستانه نهمين دوره انتخابات رياست جمهوري در تعامل با نابساماني هاي كيفي و كمي موجود در بازار مسكن بايد يكي از خط مشي ها و فاكتورهاي اصلي رييس دولت آينده تامين مسكن براي آحاد مردم باشد. داشتن مسكن حق مردم است و در اين ميان كساني كه به توليد مسكن مي پردازند، اعم از بخش هاي دولتي، تعاوني و خصوصي قادرند به تامين اين نياز اصلي بپردازند. در كشور ما و در طول دهه هاي اخير، به تناسب افزايش جمعيت، نياز به مسكن نيزروند صعودي خود را طي كرده است. شتاب گرفتن مهاجرت از روستاها به شهرها و توسعه شهرنشيني به طور طبيعي احتياج به مسكن را در شهرها بالا برده است. اين تقاضا، به شكل هاي گوناگون در تهران و ساير شهرهاي پر جمعيت كشور نمود يافته است. افزايش تعداد شهرك ها و مجتمع هاي بزرگ ساختماني در اطراف كلان شهر هاي تهران، مشهد، تبريز، اصفهان و شيراز يكي از شكل هاي توليد مسكن است اما روند توليد مسكن به دلايل مختلف در طول سال هاي اخير با مشكلاتي درآميخته كه بازشناسي آنها در حل معضلات كنوني يا آينده مدد خواهد كرد. بخشي از اين مشكلات به صورت پرونده هاي قضايي در محاكم مطرح است.
توجه به امر مسكن و به صورت جديد و مدرن انبوه سازي از دوره رياست جمهوري علي اكبر هاشمي رفسنجاني باب و تا كنون به صورت كم رنگتر و پر رنگتر ادامه يافته است.
اما طي 16 سال اخير افرادي كه مبادرت به توليد مسكن كرده‌اند، به دليل عدم تجربه يا علل ديگري، در كيفيت توليد اخلال كرده و يا از انجام تعهدات خود در قبال مشتري سرباز زده اند. كم نيست تعداد شاكياني كه عليرغم واريز كردن پول به حساب شركت ها موفق به دريافت خانه نشده‌اند و كم نيست تعداد بساز و بفروش هايي كه به علت عدم انجام تعهدات خود در قبال مردم، متواري شده‌اند. نگاهي به اين مسايل طي سالهاي گذشته تجربه هاي مفيد و موثري را براي ايجاد بنيان هاي نوين به منظور هدايت صحيح توليد مسكن در كشور بدست مي دهد.
بر اساس اخبار درج شده در مطبوعات و رسانه هاي ديگر، توسط وزارت مسكن و شهرداري تهران تمهيداتي را براي پيشگيري از اين گونه تخلفات انديشيده اند اما به نظر مي رسد كه بايد ساز و كارهاي قانوني دقيق تر و كاربردي تري براي به ثمر رساندن پروژه هاي توليد مسكن اجرا شود. صرف داشتن سرمايه براي توليد مسكن اعتبار و اعتماد لازم براي ورود افراد به اين حوزه اقتصادي مهم را فراهم نمي آورد.
تجارب گذشته نشان مي دهد كه ورود به عرصه هاي توليد مسكن بايد تابع ملاحظات گوناگوني باشد. يكي از مهم ترين اولويت ها، تخصص افراد است. اصطلاح بساز و بفروشي از آنجا رواج پيدا كرد كه افراد فاقد تخصص به توليد مسكن روي آورند. اين كار حتي اگر از روي علاقه و امكانات وسيع مالي باشد در غياب تخصص، مي تواند به جاي نتايج مفيد به پيامدهاي خسارت زا بيانجامد.
احداث بي مطالعه مجتمع هايي كه بدون مكان يابي صحيح روي اراضي سست يا رگه هاي قنات بنا شده‌اند، مسئله مهمي است كه در حاشيه هاي جنوبي شهر تهران براي مردم و متقاضيان مسكن مسئله ساز بوده عدم پايبندي پيمانكاران به تعهدات سپرده شده در قبال متقاضيان مسكن است.
از اين رو توجه به مسكن به عنوان يكي از نيازهاي اساسي مردم و تدوين و اجراي نظام نامه هاي جامع براي حفظ حقوق مردم از الزاماتي است كه توجه بيشتر مسئولان را مي طلبد.
سرمايه هاي سوداگر از بخش هاي مولد به ساخت و ساز مسکن سرازير شده اند
مهندس عليرضا سرحدي،عضو جامعه نظام مهندسي كشور با اشاره به تحولات بازار مسكن مي گويد: سياست هاي بخش مسكن در ايران به دليل اقتصاد تك محصولي و وابستگي به درآمدهاي نفتي هيچگاه به يك راه حل اساسي وگره گشاه منجرنشده است .
به گفته وي ؛درزمينه توليد و عرضه مسكن حاكميت تقاضاي سودا گرانه به دليل اقتصاد غير توليدي سبب شده تا نيازهاي واقعي جامعه برآورده نشود. ازاين رو نابساماني سياست گذاري بخش مسكن كاملا محسوس است.
مهندس سرحدي در ادامه ياد آور شد :بدون شك مواد اوليه توليد مسكن در هر كشوري وجود سرمايه، نيروي كار ماهر و وجود مصالح ساختماني مرغوب و ارزان است، اما جاي تعجب اين كه در كشوري كه بيش از يك سوم سرمايه خود را در بخش مسكن مسكوت نگه داشته و ديگر عوامل توليد مسكن را نيز در خود دارد، سالهاست كه دولت توانايي پاسخگويي به خيل عظيم تقاضاي مسكن را نداشته است.
عضو جامعه نظام مهندسي كشوراظهار داشت: بازار مسكن طي ۱۵ سال گذشته به نوعي پر نوسان ترين بخش اقتصادي كشور بوده است. طي اين سال ها عوامل مختلف كلان اقتصادي از جمله حجم واقعي پول، توليد ملي، نرخ واقعي ارز، قيمت سهام و قيمت نفت هر يك به شكلي بر نوسانات بازار مسكن اثرگذار بوده اند.
وي ادامه داد: طي دوره فوق الذكرافزايش ارزش واقعي پول كه در واقع به مفهوم كاهش نسبت قيمت كالاهاي مبادله اي به غيرمبادله اي است، سبب شده كه مردم سرمايه هاي خود را از بخش هاي تجاري كشور به بخش هاي غيرتجاري انتقال دهند. استمرار اين برخورد به شكل افزايش قيمت مسكن ظاهر مي شود.
مهندس سرحدي تصريح كرد: نوسانات نرخ ارز نيز طي ۱۰ سال گذشته بر تغييرات قيمت مسكن اثرگذار بوده است به گونه اي كه با افزايش قيمت نفت ارزش واقعي ريال در مقابل دلار ارتقا يافته و در اين حالت نقدينگي به دست آمده به سوي بازار مسكن سرازير شده كه خود باعث افزايش قيمت مسكن گشته است.
علاوه بر موارد فوق شاخص واقعي مسكن با اندكي تأخير با شاخص واقعي سهام در يك راستا قرار مي گيرد، به شكلي كه بازار سهام به عنوان يك بازار سرمايه گذاري اوليه براي افراد محسوب مي شود؛ ليكن پس از مدتي افراد سرمايه خود را به قصد سوداگري به بازار مسكن انتقال مي دهند. اين حركت نيز به خودي خود باعث افزايش قيمت مسكن در سطح كشور خواهد شد.
در اين راستا تحليلگران اقتصادي معتقدند اگر چه عوامل بسياري بر نوسانات قيمت مسكن اثرگذار مي باشند؛ اما اثر عوامل فوق به عنوان شوك عرضه در بازار مسكن در كوتاه مدت و بلند مدت متفاوت است به طوري كه در كوتاه مدت شوك عرضه باعث افزايش قيمت مسكن مي شود. بدين معني كه در كوتاه مدت عرضه كنندگان مسكن در مقابل كاهش قيمت مقاومت نموده و به دنبال سود بيشتر مي باشند و از اين رو با افزايش توليد، قيمت مسكن نيز افزايش مي يابد. به همين دليل است كه اتخاذ سياست هاي متفاوت در بخش مسكن از قبيل فروش يا عدم فروش تراكم يا پرداخت تسهيلات بانكي به هر شكل سبب افزايش قيمت مسكن مي شود. آنچه در اين خصوص حايز اهميت است استمرار و تدوين سياست ها و تدوين قوانين بلند مدت است كه باعث افزايش عرضه و كاهش قيمت مي شود. اين نكته ثابت شده است كه در بلند مدت افزايش عرضه به كاهش قيمت مسكن منجر خواهد شد.
اين كارشناسان مي افزايند: در دوره هاي رونق با افزايش تعداد معاملات، رونق بازار مسكن، افزايش توليد و افزايش قيمت زمين به عنوان مهمترين و پربهاترين عامل توليد مسكن روبه رو بوده ايم و در دوره هاي ركود كاهش و ثبات نسبي معاملات، ركود بازار، كاهش توليد و در پي آن ثبات قيمت زمين را تجربه كرده ايم.
به زبان اقتصادي تقاضا براي نقدينگي در بخش مسكن را مي توان به دو قسمت تقاضاي معاملاتي و تقاضاي سوداگري تقسيم نمود. تقاضاي معاملاتي نقدينگي شامل وجوهي است كه با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي خانوار وارد بازار مي شود بنابراين مي توان آن را تابعي از تقاضاي خانوارها براي مسكن دانست.
در صورت حذف متغيرهاي مربوط به تقاضاي مصرفي، مقدار تقاضاي نقدينگي اش از انگيزه هاي سوداگرانه سرمايه اي به دست مي آيد و بدين وسيله سهم انگيزه هاي مصرفي نيز مشخص مي شود.
طي دوره 1352-1380 حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسكن با انگيزه تقاضاي سرمايه اي و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسكن شده است. اين نسبت (نسبت تقاضاي سوداگرانه) در دهه هاي مختلف بين ۳۰ تا ۴۲ درصد نوسان داشته است.
مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه اي و مصرفي را نشان مي دهد كه تقاضاي مصرفي با روندي بطئي و ملايم، همواره با روندي فزاينده مواجه بوده است و در مقابل ادوار ركود و رونق در بخش مسكن همگي مربوط به تقاضاي سوداگرانه بوده است.
در سال ۸۱ نيز بيش از ۶۴ هزار ميليارد ريال در ساخت و توليد مسكن در كشور، سرمايه گذاري شده است. در اين سال كل تشكيل سرمايه ثابت ناخالص ملي برابر با ۲۳۹ هزار ميليارد ريال بوده است كه نشان مي دهد بيش از ۷/۲۶ از سرمايه ثابت ناخالص ملي از اين بخش به دست آمده است كه بيانگر رشد حجم نقدينگي در بخش مسكن طي اين سال ها است.
واضح است كه سهم بخش خصوصي در رشد و توسعه مسكن مناطق شهري در مناطق در مقايسه با اعتبارات دولتي هم از حجم بسيار بالايي برخوردار است و هم از نظر رشد قابل قياس نمي باشد.
كارشناسان معتقدند اين رشد سرمايه گذاري بخش خصوصي نه از محل توليد ثروت بلكه بيشتر از محل حركت سرمايه ها از بخش صنعت و كشاورزي به سوي ساختمان به وجود آمده است. در سال هايي كه حداكثر سود سرمايه بخش هاي صنعت و كشاورزي از سود تسهيلات بانكي به مراتب پايين تر است، بديهي است كه كشور حركت سرمايه ها را از بخش هاي مولد به سوي سرمايه گذاري سوداگرانه شاهد باشد و بخش ساختمان به دليل وجود انگيزه هاي سرمايه اي و سوداگرانه يكي از اهداف سرمايه گذاري تلقي مي شود. آمار بيان كننده وجود سود بالا در اين بخش است. به طوري كه طي سال هاي 1352 الي ۱۳۸۰ بخش مسكن همواره داراي بالاترين سود در ميان بخش هاي اقتصادي كشور بوده است و نرخ سود در بخش مسكن با رشد نقدينگي اين بخش رابطه اي مستقيم داشته است.
بديهي است در اين شرايط اتخاذ هر تصميمي در بخش مسكن بر كل نقدينگي جامعه اثر مي گذارد، ركود كنوني بخش مسكن نيز اگر چه موجبات حركت سرمايه از اين بخش را فراهم آورده است اما به لحاظ وجود شرايط خاص اين بازار كه چسبندگي قيمت و زمان بر بودن خروج سرمايه از مهمترين آنها مي باشد همچنان به حفظ سرمايه در خود پرداخته است.
نبود بازارهاي جايگزين اعم از بورس پررونق، كشاورزي سودآور و صنايع قدرتمند باعث شده كه همچنان سرمايه هاي عظيمي در بخش مسكن در بلاتكليفي باقي بماند.
شايد اين بهترين فرصتي باشد كه دولتمردان با اتكا به آن بتوانند يك بار براي هميشه تقاضاي مسكن جامعه را پاسخ گويند و نياز بالا به مسكن مناسب در كشور را مرتفع كنند.
عبده تبريزي: مردم بايد با پس انداز آينده شان مسکن بخرند
دكتر عبده تبريزي، دبير كل بورس اوراق بهادار با تاكيد بر اين موضوع كه مسكن بايد از پس اندازهاي آينده خريداري شود نه پس انداز هاي گذشته مي گويد: با تمام تلاش‌هايي كه در كشورمان صورت گرفته، هنوز هم در بسياري از محافل و مجالس، مساله كمبود مسكن به منزله يك مسأله خيلي جدي مطرح است. چرا كه ما در شرايط فعلي،طي سه سال آينده، بيش از 700تا800 هزار مسكن خواهيم داشت.
دكترعبده با اشاره به اينكه مسكن پس از مسأله اشتغال عمده‌ترين، بزرگترين و حياتي‌ترين معضل جامعه ما، به شمار مي‌رود، اظهار داشت: اين در حالي است كه بايد كمبود مسكن را يك فرصت استثنايي براي اقتصاد ايران تلقي كنيم، فرصتي كه به هيچ شكلي، جاي نگراني ندارد چون اين كمبود، قابل حل است.
وي افزود: اما آن چه كه مي‌تواند براي ما نگران‌كننده باشد، اين است كه با توجه به تمامي امكانات و پتانسيلي كه وجود دارد و در برابر ما مي‌درخشد، بايد ببينيم كه در سال هاي گذشته با سوءمديريت‌هاي فراواني درگير بوده‌ايم، اما، هنوز هم روي پاي خود، ايستاده‌ايم و همين امر، نشانگر و نشان‌دهندة پتانسيلي است كه در كشورمان وجود دارد و با همه اين سوءمديريت‌ها هنوز هم وضع عادي است و “بحراني” نشده است.چون وقتي كه با كشورهايي مواجه مي‌شويم كه سالانه يا 8 درصد رشد دارند يا توليد ناخالص داخلي در چين با 10 درصد رشد به پيش مي‌رود و زماني كه مي‌بينيم كه همين اقتصاد از اقتصاد امريكا و آلمان پيشي گرفته‌است، پس جاي هيچ‌گونه ناراحتي و نگراني وجود ندارد.
وي تأكيد كرد: مشكل فروش مسكن است كمبود آن نيست همين الان در اروپا شمار خانوارها از شمار مسكن گذشته و به شدت بر آن پيشي گرفته است. مسكن مانند بسياري از محصولات بايد با التماس فروخته شود، زيرا در چنين شرايطي، براي مسكن مورد نياز، هيچ سقفي را پيش‌بيني و تعيين نكرده‌ايم. به خاطر آن كه بسياري از مسايل و مباحث لازم را در اين مورد، نديده‌ايم و نتوانسته‌ايم طرح درست و كامل و همه‌جانبه‌اي را در اين برنامه، به كار گيريم.
وي افزود: برخي از اقتصاددانان مي‌گويند كه در ايران با 2-3 مشكل اساسي درگيري داريم كه در رأس آنها مشكل كمبود مسكن و سپس نرخ رشد خالص كشور و پس‌اندازهاي ما هست و كسر بودجه واقعي دولت. زيرا از بخش خصوصي، فقط سرماية اندكي باقي مانده كه آن را هم به يغما مي‌برند. همه افزايش بودجه در 20 سال گذشته از نوع پرداخت براي مصرف بوده است نه هزينه‌هاي تأمين كسر بودجه.
وي مشكل سوم اقتصاد جامعه ما را در مقررات قانون كار و مشكلات كارفرمايان دانست و گفت: كارفرما در آن حوزه‌اي كه مي‌تواند كارگر استخدام كند به خاطر مشكلات مالي و مقررات قانون كار، ترجيح مي‌دهد تا حد امكان از استخدام كارگر جديد پرهيز كند. در چنين اقتصادي كمبود مسكن برخلاف آن چه كه مي‌انديشيم فرصت و نعمتي است براي اقتصاد ما، نه محنت! بنابراين بايد به جاي پرداختن به مسايل جانبي، به رشد اقتصاد خودمان بپردازيم. وي افزود: امروز اگر در ژاپن به مسكن نياز پيدا كنند، مطمئناً مي‌توانند رشد اقتصادي خودشان را چند درصد افزايش دهند؛ بنابراين جاي بسيار تأسف است كه مسأله مسكن را ما كوچك و حقير مي‌انگاريم، همانگونه كه گفتم باز هم تأكيد مي‌كنم كه مسأله مسكن براي ما يك فرصت بسيار ارزنده‌اي است كه مي‌تواند در حل كسري بودجه ما تأثيرگذار باشد چرا كه حل آن هم زياد مشكل نيست.
ليكن اين را هم بايد اضافه كنم كه در بخش مسكن، ما با دشواريهايي روبرو هستيم، چرا كه در حوزه كيفيت مشكل داريم از حوزه مصالح و چگونگي استفاده از مصالح سنگين و ساختن ساختمانها و نظاير آن با مشكلات كم و زيادي درگيري داريم و دولت هم در اين مسايل، تلاش مي‌كند تا درگير نشود. بنابراين به نظر من، مهمترين بخش مسكن، مسأله تأمين مالي و منابع مالي آن است؛ چرا كه اگر مردم قدرت خريد مسكن داشته باشند كه بتوانند بخرند، بخش خصوصي به قدر كفايت مي‌تواند در اين برنامه حضور يابد و آن بخشي را كه براي دولت باقي مي‌ماند، مسايل شهري و شهرسازي است چون دولت‌ها نمي‌بايستي به دنبال خانه‌سازي يا اجاره دادن خانه برآيند، دولت‌ها نمي‌بايستي با كارهاي پيش پا افتاده در ساخت مسكن درگيري پيدا كنند؛ مصالح بياورند يا شيوه‌هاي جديد و تازه‌اي را توصيه و پيشنهاد كنند. زيرا، دولت‌ها، وظايف و تكاليف مهمتري دارند. در بخش مسكن كه بحث بازار رهن است و استقرار نظام مالي كارآمد مسكن” چون در همة نقاط دنيا، دولت‌ها تلاش مي‌كنند تا نظام مالي كارآمدي براي خريد مسكن حاكميت پيدا كند.
اين كه مردم براي خريد مسكن بتوانند به قدر كفايت وام دريافت كنند تا بتوانند به آن مبلغي كه نياز دارند، دست يابند و اين‌ها، كارهايي است كه بايد دولت آقاي خاتمي كمك كند تا استقرار نظام مالي مسكن به وجود آيد.
وي تأكيد كرد: مسكن، بزرگترين سرمايه‌گذاري براي هر فرد عادي است كه براي تشكيل زندگي، به آن نياز فوري و ضروري دارد. ـ در اينجا اگر تجار و كسبه و نظاير آنها را كنار بگذاريم ـ بزرگترين هدف يك فرد عادي براي ادامه زندگي خريد و دسترسي به مسكني است كه بتواند در آن به زندگي سالم خود ادامه دهد و به همين سبب است كه كشورهاي بزرگ و مترقي دنيا خودشان را ملزم و مكلف مي‌دانند به اينكه از بازار رهن ملي حمايت كنند نه آن رهني كه امروز ورد زبان مردم ساده و كم‌درآمد ما هست كه مثلاً مي‌گويند خانه‌ام را رهن داده‌ام! وي افزود: به كلام كاملتر بايد بگويم كه رهن يعني امكانات خريد بلندمدت مسكن با وثيقه خود مسكن. پس اگر مي‌خواهيم بازار رهن ملي را توسعه و گسترش دهيم، بايد بتوانيم وضعيتي ايجاد كنيم كه هر كسي كه به كاري اشتغال دارد و مي‌تواند در هر ماه پس‌اندازي داشته باشد، بتواند خانه‌اي را خريداري كند. پس، مسكن در هيچ كجاي دنيا، از پس‌اندازهاي گذشته تهيه و تأمين و خريداري نمي‌شود. زيرا در همه كشورهاي دنيا، مسكن از پس‌اندازهاي گذشته، حال و آينده خريداري مي‌شود و دولت‌ها خود را موظف مي‌دانند كه اين مسأله را به درستي طراحي و راه‌اندازي كنند تا افراد جامعه بتوانند مسكن موردنياز خود را از پس‌اندازهاي آينده خود تهيه كنند.
وي در ادامه اين بحث گفت: در سنين بالا، مثلاً هر فردي كه به سن 60 سالگي مي‌رسد، ديگر مسكن براي او كارآيي ندارد و نمي‌تواند جالب و جاذب باشد. اما وقتي كه به فردي سن 20-25 سالگي رسيد و به دنبال ازدواج و تشكيل خانواده برآمد به مسكن نياز دارد. مسكني كه بتواند از محل پس‌آندازهاي آتيه و آينده‌اش تأمين شود. اما متأسفانه ما، در اين بخش مشكل داريم، مشكلاتي بس بزرگ. چرا كه بانك مسكن مدعي است كه در هر سال به بيش از 30-40 هزار نفر براي خريد مسكن وام مي‌دهد و ساير بانك‌ها و برخي از شركتها نيز. به گونه‌اي كه شايد در هر سال بيش از 250 تا 300 هزار نفر وام بگيرند كه تا ساخت و فروش يك ميليون خانه، فاصلة زيادي دارد كه اگر بتوانيم اين فاصله را پر كنيم، بسياري از معضلات بخش مسكن حل خواهد شد.
دكترعبده تبريزي در بخش ديگري از سخنانش گفت: اقتصاددانان مي‌دانند و مي‌گويند كه بخش واقعي اقتصاد، در كنار و همجوار خود يك بخش مالي هم دارد. چرا كه اقتصاد هم دارايي‌هاي واقعي دارد و هم دارايي‌هاي مالي. دارايي‌هاي واقعي آن كالاها و چيزهايي است كه ارزش اقتصادي داشته باشد؛ نظير كارگاه و كارخانه و فرش و قالي و سرقفلي دكان‌ها يا هر چيز ديگري كه ارزش داشته باشد. اما دارايي‌هاي مالي، آن دارايي‌هايي است كه نماينده دارايي‌هاي واقعي باشند كه در حقيقت در ذات خودشان ارزش ندارند.
در اين ميان بررسي شاخص تملك، به معناي زيربناي قابل تمليك مسكن براي هر خانوار از گروههاي مختلف درآمدي، نشان مي دهد كه حتي با وام مسكن 15 ساله و بهره هاي رايج براي اين گونه وامها و يارانه هاي در نظر گرفته شده براي گروههاي مختلف درآمدي، 30 درصد از خانوارهاي نيازمند مسكن در شهر تهران (دهكهاي 1 تا 3) توان مالي ساخت يا خريد خانه اي با زيربناي بيش از 30 مترمربع را ندارند. باوجود اينكه رشد توليد مسكن بيش از نرخ رشد خانوارها است و بازار مسكن نيز همراه با كاهش توان تملك خانوارها، توليد مسكن كوچك را افزايش داده است، هنوز تهيه مسكن متعارف از عهده 40 درصد از خانوارهاي نيازمند برنمي آيد.
بر اساس اين گزارش درامر انبوه سازي علي القاعده مجموعه استانداردهاي تعيين شده توسط سازمان نظام مهندسي وجود دارد كه بايد توسط انبوه سازان و شركت هاي سازنده و ساختماني مورد توجه قرار گيرد، اما از آنجايي كه همواره همه شركت ها چه دولتي و چه خصوصي به دنبال حداكثر كردن سود خود هستند و رعايت اين ضوابط براي آنها مجموعه اي هزينه هاي سربار را به وجود مي آورد، معمولاً علاقه مندي خاصي براي رعايت ضوابط و استانداردها وجود ندارد. در اين حالت يك دستگاه نظارت به عنوان ناظر بر كار كارفرما كه سازنده واحدهاي مسكوني، پل و راه هاست، نظارت مي كند. يكي از ابزارهاي اين دستگاه نظارت آزمايشگاه مكانيك خاك است. اين آزمايشگاه ها بايد در مراحل مختلف كار با آزمايش مصالح و نوع بتون به كار رفته در ساخت واحدهاي مسكوني و ديگر سازه ها، آن ضوابط و استانداردهاي لحاظ شده را با آنچه كه در عمل اتفاق مي افتد مطابقت دهند.اما واقعاً در عمل چه اتفاقي روي مي دهد؟
واقعيت اين است كه در تمام طول ساليان گذشته دستگاه هاي نظارتي به عناوين مختلف به حاشيه رانده شدند و آن دستگاه ها از توان كارشناسي لازم برخوردار نبوده اند. در واقع آنها را به عناوين مختلف از كارشناسان مجرب تهي كرده اند و يا به حاشيه رانده اند. حالا هم كه پس از سال ها نياز به آنها احساس شده و نمي توان اين نياز را كتمان كرد، به دليل وجود آن ضعف ساختاري و تهي شدن از نيروهاي كارشناسي از يك سو و ضعف عمومي بنيان هاي اخلاقي، اقتصادي و اجتماعي جامعه از سوي ديگر، اين دستگاه ها به راحتي نمي توانند كار خود را انجام دهند و همچون ديگر بخش هاي جامعه لنگ مي زنند.اين ضعف دستگاه هاي نظارتي را در تمامي ابعاد فردي، اجتماعي و سياسي آن به خوبي مي توان مشاهده كرد. از شركت هاي نظارت كننده بر ساخت و ساز گرفته تا دستگاه هاي ناظر بر فعاليت هاي اجتماعي چون مطبوعات و بالاتر از آن مجلس و غيره.
تغييرات شديد قيمت مصالح ساختماني به ويژه سيمان در برخي از مواقع به خصوص در سال هاي جنگ و پس از آن ناياب شدن ميل گرد و تيرآهن و سيمان، عامل اصلي اين بي توجهي ها و اعمال روش هاي غيراخلاقي در نحوه انجام كارها بوده است. عدم استفاده از مصالح و ابزار و لوازم مرغوب نيز به دليل اهتمام ويژه براي كاهش هزينه ها از جمله ديگر اعمال اين روش هاي غيراخلاقي گزارش شده است. از سوي ديگر تنزل اخلاق عمومي و خصوصي جامعه در نزد همه گروه هاي اجتماعي عمده ترين عوامل اين بي توجهي ها است.
در اين ميان طي سالهاي اخير و باتوجه به افزايش جمعيت و نياز كشور به ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني سياستگذاران سعي كرده اند روند ساخت الگوي مسكن در كشور را به سمت انبوه سازي تغيير دهند.
در تعامل با اين تحولات در طول برنامه سوم توسعه دولت تلاش كرد با اجراي سياست هاي تشويقي مانند اصلاح قوانين و مقررات همسو با گسترش انبوه سازي مانند ماليات ها، عوارض صدور پروانه ها و بهاي خدمات شهري مانند آب، برق و گاز روند انبوه سازي در كشور را شتاب بخشد.
بررسي ها نشان مي دهد كه باتوجه به تلاش هاي صورت گرفته در راستاي توسعه ساخت مسكن انبوه طي سال هاي اخير انبوه سازي از رشد مناسبي برخوردار بوده به طوري كه از سال 79 و همزمان با آغاز اجراي برنامه سوم توسعه ميزان پروانه هاي صادره براي ساخت پروژه هاي انبوه سازي از 20 درصد به بيش از 40 درصد در سال 84 رسيد.همچنين براساس برنامه ريزي صورت گرفته قرار است ميزان پروانه هاي صادر شده براي انبوه سازان كه در سال 84 حدود 41 درصد بوده تا پايان برنامه سوم به 50 درصد برسد.
علاوه بر اين به نظر مي رسد مهمترين راهكار براي توليد انبوه مسكن واگذاري زمين از سوي وزارت مسكن به انبوه سازان از طريق فرآورده هاي مشاركتي است به طوري كه اين امر مي تواند موجب جلوگيري از افزايش بي رويه قيمت زمين و مسكن در شهرهاي بزرگ شود كه در اين زمينه رابطه نزديك ميان نهادها و موسسات مالي و انبوه سازان براي پاسخگويي به نياز مردم ضروري است.همچنين در توليد مسكن نبود نقش دولت بايد تنها در سياست ها و برنامه ريز ي ها باشد و امور اجرايي به عهده بخش خصوصي و غيردولتي گذاشته شود تا بتوان در چارچوب قوانين و مقررات در جهت ساخت مسكن انبوه گام برداشت.به گفته كارشناسان بخش مسكن، مسايلي مانند ارزان سازي، امكان بهره وري از فناوري بيشتر و استفاده از فضاهاي جمعي مي تواند به عنوان مهمترين ويژگي هاي ساخت مسكن انبوه به شمار آيد.
اين در حالي است كه با تمام موارد مطرح شده در انبوه سازي مسكن شاهد كيفيت پايين مسكن هستند به طوري كه متاسفانه در اين نوع ساخت و سازها به كميت بيش از كيفيت بها داده مي شود و مهمترين دلايل آن نيز نبود نظارت كارشناسانه به اين نوع ساخت و سازها است كه اغلب توسط بخش خصوصي ساخته مي شود.
در خاتمه بايد گفت : برنامه‌ها و اسناد تدوين شده براي هدايت توسعه شهر تهران در مناطق مختلف با توجه به روند رشد تقاضاي مسكوني و نقشي كه شهر تهران به عنوان يك كلان شهر در جذب جمعيت بر عهده دارد ، عنايت چنداني به امر انبوه سازي مسكن نداشته‌اند و هيچ جايگاهي را در بين اهداف و راهبردهاي تدوين شده به طور مشخص به انبوه سازي مسكن نداده‌اند.
شرايط مناسبي در جامعه براي فعاليت انبوه سازان فراهم نيست. علي رغم تاكيد مكرر دولت و وزارت مسكن و شهرسازي بر امر انبوه سازي در ايران طي سالهاي اخير به دليل فراهم نبودن زمينه‌هاي حقوقي ، اداري ،اجتماعي براي فعاليت انبوه سازان اين سياست در عرصه اجرايي موفق و كارآمد نبوده است .كليه قوانين و مقررات و ضوابط كنوني ناظر بر توليد انبوه مسكن، پاسخگوي انبوه سازان نيست.
اميد است كه ساختار شهر تهران كه ناقص بوده و سال هاي سال در جهت تخريب آن اقدام شده است بيش از اين فداي توسعه و رونق صنعت ساختمان نشود.
در كشورهاي درحال توسعه يك جريان خود انگيخته وجود ندارد بلكه فقط به اين فكر هستند كه به استانداردهاي كشورهاي پيشرفته برسند.
از سوي ديگر بورس مسكن نيز در آستانه نهمين دوره انتخابات رياست جمهوري همانند ساير بخش ها در جريان هاي سياسي اين حركت فراز و فرودهاي خود را طي مي كند.
اما نكته اي كه قابل تامل است انتظار عموم جامعه از رييس دولت بعدي در راستاي ساماندهي ساخت و ساز ها و تعادل اين بازار، حياتي است.
در اين ميان به نظر مي رسد با توجه به عملكرد اجرايي كانديداهاي احتمالي نهمين دوره رياست جمهوري ايران آقايان احمدي نژاد و قاليباف و در صورت اعلام، علي اكبر هاشمي رفسنجاني به عنوان تئوريسين انبوه سازي گزينه هاي مناسب تري براي برآورده شدن و تحقق اين آرزوي عمومي هستند. پس بايد منتظر بود و ديد منتخب نهم آيا مي تواند انقلاب ساخت و ساز ايران را به سرانجام بهينه خود در تعامل با حفظ هويت معماري هزاران ساله برساند يا نه؟
گزارش خطا
ارسال به دوستان
نسخه چاپی
ذخیره عضویت در خبرنامه 
پربحث ترین عناوین
پرطرفدار ترین عناوین
لینک های مفید