انباشت ۳.۵ میلیونی تقاضای مسکن
خانه «رویا» شد؛ برنامه‌ریزان خواب ماندند!| حداقل ۲۵ سال انتظار در صفِ خرید خانه!
عبور قیمت مسکن از متری ۱۰ میلیون تومان که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اعلام شده حکایت از ضعف این تشکیلات برای ساماندهی به بازار دارد.
آفتاب‌‌نیوز :
بهمن ماه ۱۳۹۷ از سوی دفتر اقتصاد مسکن، زیرمجموعه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شد که قیمت مسکن در شهر تهران به میانگین متری ۱۰ میلیون و ۶۶ هزار تومان رسیده که ۲.۹ درصد نسبت به ماه قبل و ۸۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهد. به بیان دیگر، مسکن هنوز با رشد قیمت ماهیانه مواجه است و به نظر می‌رسد دستگاه‌های دولتی نقش بازدارنده‌ای در این شرایط ایفا نمی‌کنند.
به گزارش آفتاب‌‌نیوز، خبرگزاری ایسنا در ادامه نوشته است: یکی از تشکیلات دولتی که وظیفه ذاتی آن برنامه‌ریزی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن است، به نظر می‌رسد این وظیفه‌ی خود را فراموش کرده و صرفاً به ارائه آمار از رشد روزافزون قیمت مسکن بسنده می‌کند. مسؤولان وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر همواره تحلیل می‌کردند که با توجه به ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور، عرضه به اندازه کافی وجود دارد و هر ساله اعلام می‌کردند که رشد قیمت مسکن حدود نرخ تورم یا پایین‌تر از آن قرار می‌گیرد. برآوردهایی که می‌تواند از بررسی‌های آماری دفتر اقتصاد مسکن نشأت گرفته باشد. با این حال اوضاع آن‌طور که مدیران این دفتر انتظارش را داشتند پیش نرفت و از آذرماه سال ۱۳۹۶ روند رشد افسارگسیخته قیمت مسکن آغاز شد تا نهایتاً به ۱۰ میلیون و ۶۶ هزار تومان در بهمن ماه ۱۳۹۷ رسید.
انباشت ۳.۵ میلیون تقاضا برای مسکن
از جمله انتقاداتی که به این تشکیلات دولتی می‌شود این است که آیا نباید در زمان مقتضی، هشدارهای لازم را برای تولید و عرضه مسکن به مسؤولان وزارت راه و شهرسازی ارائه می‌کرد؟ توهم آرامش در بازار مسکن با وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در حالی وجود داشت که از سال ۱۳۹۵ که این آمار ارائه شد اغلب کارشناسان هشدار می‌دادند خانه‌های خالی که اکثراً لوکس و نیمه لوکس هستند نباید معیار برنامه‌ریزی باشد؛ چرا که از دسترس اقشار متوسط و پایین جامعه خارج است. حالا فعالان حوزه ساخت و ساز، یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن را بی‌توجهی به انباشت ۳.۵ میلیون تقاضا در بازار مسکن طی پنج سال اخیر عنوان می‌کنند.
ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران می‌گوید: ما از پنج سال قبل پیش‌بینی می‌کردیم که با رشد شدید مسکن مواجه شویم چرا که طی این سال‌ها ۳.۵ میلیون انباشت تقاضا ایجاد شد و طبیعی است که وقتی عرضه نسبت به تقاضا کمتر باشد، افزایش قیمت اتفاق می‌افتد.
افزایش ساخت و ساز در تهران با وجود گرانی مصالح
در شرایطی که پس از افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی رشد چشمگیری داشته، آمارهای اعلام شده از مرکز آمار حاکی از افزایش ٣١, ٦ درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است. با توجه به کاهش ۵۴ درصدی معاملات، احتمالاً نیمی از واحدهای آماده تولید به ۴۹۰ هزار واحد خالی استان تهران افزوده خواهد شد. هم‌چنین اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد.
با این وجود به دلیل اتخاذ سیاست‌های انقباضی در سال‌های گذشته، تولید مسکن به اندازه کافی وجود ندارد. طبق برآورد طرح جامع مسکن باید سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی احداث شود در حالی که محاسبات جدید بر اساس پروانه‌های ساختمانی، هم‌اکنون تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد است.
سازندگان در حال ترک صنعت ساختمان هستند
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این هشدار که به دلیل فشار مالیاتی و ضعف قانون پیش‌فروش، فعالان واقعی حوزه ساخت و ساز به زودی این بخش را ترک خواهند کرد، می‌گوید: حدود ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. یعنی هم‌اکنون با ۵ تا ۶ میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تأمین شود. از سوی دیگر گفته می‌شود ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد ۶ تا ۱۰ درصد را نگه می‌دارند. این ۲.۵ میلیون نیز حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به ۵ تا ۶ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.
در سال ۱۳۹۵ عنوان می‌شد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران ۱۲ سال است و تلاش می‌شود تا سال ۱۴۰۵ این عدد به ۸ سال کاهش یابد. حالا بعد از دو سال یک کارشناس اقتصاد مسکن از رسیدن مدت انتظار خانه‌دار شدن به ۲۵ سال سخن می‌گوید. سلمان خادم‌المله با بیان اینکه محاسبات جدید بر اساس قیمت‌های بهمن ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران به حدود ۲۵ سال رسیده است بیان می‌کند: با توجه به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، طرف تقاضا نسبت به افزایش مجدد قیمت مسکن واکنش خنثی نشان خواهد داد.
تلاطم بازار مسکن این موضوع را به ذهن می‌رساند که برداشت خشک، سطحی و اتکای صرف به آمار و ارقام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده بلکه به ایجاد انحراف در مسیر برنامه‌ریزی منجر شده است. چه آن‌که اگر ارائه آمار صرف، کمکی به اصل قضیه می‌کرد قاعدتاً نباید تعداد مستاجرها از ۲۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ می‌رسید. موضوع دیگر اینکه طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ که تعداد واحدهای خالی از سکنه در کشور از ۱.۶ میلیون به ۲.۵ میلیون واحد رسیده، نقش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن برای هدایت سرمایه‌گذاران چه بوده است؟
سال های طولانی تا خانه دار شدن
روزنامه همدلی نیز نوشته است: برای خرید خانه عجله نکنید، حداقل باید 25 سال در صف انتظار باشید. این جمله با همه تلخی هایش یکی از واقعیت هایی است که این روزها بسیاری از آگاهان اقتصادی بر آن تاکید می‌کنند. عمق فاجعه را زمانی می‌توان درک کرد که به وضعیت کشورهای دیگر در این زمینه مراجعه کرد.
آن طور که گزارش ها وضعیت مسکن در کشورهای دیگر را به تصویر می‌کشند، مدت زمان انتظار برای خرید خانه در دنیا 5 سال است، این در حالی است که در ایران باید بیش از 2 دهه در انتظار بود تا شاید شاهد خانه دار شدن قشر متوسط و ضعیف جامعه بود. سوال اینجاست که چه عاملی باعث شده است تا مدت زمان انتظار برای خرید خانه در ایران با کشورهای دیگر جهان با این همه فاصله همراه باشد و از استانداردهای جهانی دورتر باشیم؟
به گفته بسیاری از دست اندرکاران اقتصادی، افزایش شکاف زمانی میان خرید مسکن در ایران و جهان تنها یک دلیل دارد و آن‌هم چیزی نیست جز بحث نوسان قیمت‌ها در این بازار و تورمی که هر سال فاجعه‌باتر از سال‌های گذشته تجربه می‌شود. آن طور که بانک مرکزی تحولات بازار معاملات مسکن در پایتخت را گزارش کرده است، در اولین ماه زمستان سال جاری، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی، 9 میلیون و 800 هزار تومان بوده که نسبت مدت مشابه در سال 96، 90.8 درصد رشد کرده است.
دیروز هم دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات بهمن ماه در تهران را 10 میلیون و 66 هزار تومان اعلام کرده بود. این قیمت ها با توجه به کاهش قدرت خرید خانوارها که بر اساس گزارش‌ها، به نصف سال های گذشته رسیده است، دلایل محکمی برای خانه‌دار نشدن ایرانی هاست. چرا که بر اساس تحلیل‌های کارشناسی، اگر میانگین درآمد یک خانوار حدود 4 تا 5 میلیون باشد و افرادی که حقوق کمتر از 2 میلیون و 500 هزار تومان دریافت می‌کنند در زیر خط فقر باشند، یک خانواده بدون احتساب تورم باید 25 سال در انتظار باشد تا یک خانه مناسب را خریداری کند.
هادی حق شناس، کارشناس اقتصادی، در این‌باره به «همدلی»، می‌گوید: «با این فرض باید گفت خرید مسکن در ایران به 25 سال زمان نیاز دارد، که مردم در حاشیه شهرها و یا شهرهای کوچک، یک خانه 100 متری را خریداری کنند. یعنی در مناطق شمالی شهر و متوسط، حتی بیش از 25 سال زمان لازم است.»
این تحلیل گر اقتصادی صحبت های خود را این‌طور ادامه می‌دهد: «میانگین قیمت خانه در تهران 10 میلیون تومان است، این یعنی برای خرید یک واحد 100 متری باید حداقل یک میلیارد تومان هزینه کرد. این در حالی است که قشر متوسط از این توانایی برخوردار نیستند و همین مسئله باعث شده تا مدت زمان لازم برای خرید خانه در ایران به بیش از 25 سال برسد.»
** حرکت در مسیر اشتباه
معضل خرید مسکن در ایران سال هاست که وجود دارد و این موضوع همچون میراثی از دولتی به دولت دیگر منتقل می‌شود. حق شناس می‌گوید: «از زمان بعد از انقلاب تاکنون، دولت ها راهکارهای مختلفی را برای خانه دار شدن مردم به کار برده‌اند و این نشان می‌دهد که دولت ها همواره به فکر رفاه مردم بوده‌‍اند، اما با راهکارهای نادرست در این مسیر گام برداشته‌اند.»
او در ادامه گفت: «دولت ها در برخی از سال ها با واگذاری زمین، در برخی از سال‌ها با تسهیلات ارزان قیمت و در برخی از سال‌ها با سیاست‌هایی مثل مسکن مهر، سعی کرده‌اند تا مشکل مسکن مردم را حل کنند ولی به دلیل اینکه به فاکتور مهمی مانند تورم توجه نکرده‌اند، این مسیر‌ها به بی‌راهه ختم شده است.»
این تحلیل گر اقتصادی در ادامه افزود: «سیاست دولت‌ها در زمینه مسکن همواره با نقاط ضعف و قوت همراه بوده است، اما به دلیل اینکه یک شرط فراموش شده است، سیاست های رفاهی مردم همواره به بی‌راهه رفته است.»
حق‌شناس در ادامه به مسئله نوسان قیمت ارز، سکه، خودرو و مسکن اشاره کرده و می‌گوید: «اگر مردم احساس کنند که در سال آینده قیمت این کالاها افزایش نمی‌یابد، هرگز به سراغ خرید مسکن یا ارز نخواهند رفت و به این ترتیب دیگر تورمی در این بخش ها ایجاد نمی‌شود.»
به گفته این کارشناس اقتصادی: «باید سوال کرد که چرا مردم هر روز صبح قیمت ارز، سکه، مسکن و خودرو را بررسی می‌کنند؟شکی نیست، اگر تورمی در کار نبود، سرمایه‌های مردم به این بازارها هدایت نمیشد تا بخواهند برای حفظ ارزش پول ملی و حفظ قدرت خریدشان به بازار مسکن بروند.» این نکته ای است که بارها از زبان دیگر تحلیل‌گران اقتصادی نقل شده است. معضل خرید خانه در ایران به این دلیل هر سال رو به وخامت می‌رود که تورم موجود در این بازار عده‌ای سرمایه‌دار را راهی این بازار می‌کند. تا آنجا که تورم برای افراد ثروتمند اتفاق خوبی را رقم زده و برعکس قشر ضعیف را هر روز از خرید مسکن دورتر می‌کند.
هر چه که هست، مسکن در کشورهای دیگر با تورم مواجه نیست و به عنوان کالای مصرفی مورد استفاده است. اما در ایران این داستان کاملا فرق دارد و هر سال گرانتر شدن خانه‌ها، راه را برای خرید مسکن سخت‌تر و پیچیده‌تر می‌کند. به گفته حق‌شناس: «اگر در اقتصاد ایران نیز مانند دیگر کشورهای دنیا، نرخ تورم کمتر از 5 درصد باشد، دیگر شاهد افزایش قیمت خانه و پایین رفتن قدرت خرید مردم نخواهیم بود.»
آن طور که از صحبت های کارشناسان برمی‌آید، دولت ها به جای سیاست‌های حمایتی خرید مسکن، باید راهکاری برای هدایت نقدینگی سرگردان مردم داشته باشند. با هدایت سرمایه های مردم به بخش تولید و بورس، دیگر کسی، مسکن یا خودرو را به عنوان کالای سرمایه ای در نظر نمی‌گیرد و این یعنی قیمت‌ها در این بازارها نه تنها تورم را تجریه نخواهند کرد، بلکه به راحتی شرایط را برای خرید همه قشرهای جامعه فراهم می‌کنند.
گزارش خطا
ارسال به دوستان
نسخه چاپی
ذخیره عضویت در خبرنامه 
انتشار یافته: ۱
پربحث ترین عناوین
پرطرفدار ترین عناوین
لینک های مفید
وقتی وزیر مسکن با افتخار می گوید افتخار می کنم که مسکن مهر افتتاح نکردم همین می شود که می بینیم