جزئیات طرح مسکن کارمندان

دولت با نوعی دستپاچگی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، سرعت «طرح‌نویسی»‌های مکرر را افزایش داده و در آخرین اقدام، برای تامین مسکن کارمندان دولت، یک طرح نوشته است. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات طرح جدید دولت در حوزه مسکن- به دنبال طرح ۴۰۰ هزار واحدی در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین طرح ۱۰۰ هزار واحدی در حریم شهرها- حاکی است طرح «تام کاد» به معنی «تامین مسکن کارکنان دولت» به تازگی توسط متولی بخش مسکن برای پاسخ به دغدغه‌ای که رئیس‌جمهور درباره جهش قیمت خانه‌ها در تهران مطرح کرده، تدوین شده است.

این طرح براساس آنچه در فاصله زمانی خیلی کوتاه مجموعه مطالعه و نوشتن محتوای آن انجام شده، قرار است در کل شهرهای کشور روی «زمین‌های دولتی» سوار ‌شود، به‌طوری که کارمندان دستگاه‌های دولتی می‌توانند با پرداخت ۲۰ درصد از حقوق ماهانه خود به مدت ۲۵ سال- تقسیط کامل قیمت تمام شده مسکن- صاحب یک واحد مسکونی با متراژهای مختلف (از ۴۸ تا ۱۰۰ مترمربع) شوند. کارمندان متقاضی مسکن چنانچه قادر به پرداخت نقدی ۱۶ درصد از کل بهای تمام‌شده باشند، عملیات تقسیط به مدت ۲۰ سال خواهد بود و مدت زمان انتظار برای دریافت خانه‌های ساخته شده در قالب این طرح نیز به جای ۷ سال به ۲ سال کاهش پیدا می‌کند.

دولت در این طرح از محل زمین‌های تحت مالکیت خود با سازنده‌های حاضر به مشارکت در طرح، «ساخت و ساز مشارکتی» انجام می‌دهد تا واحدهای سهم دولت به کارمندان داده شود و واحدهای سهم سازنده نیز در اختیار او برای فروش با قیمت دلخواه در بازار معاملات ملک قرار بگیرد. در طرح «تام کاد» از وام ساخت چه به شکل وام یارانه‌ای شبیه وام‌های ۴ تا ۹ درصدی مسکن مهر و چه به‌صورت وام آنی با نرخ سود ۱۸ درصد، خبری نیست بلکه سازنده‌های دارای بنیه مالی با قابلیت سرمایه‌گذاری میان‌مدت، اجازه ورود به طرح را دارند. قطع ارتباط طرح تامین مسکن کارمندان دولت با تسهیلات بانکی، فقط به سمت عرضه محدود نمی‌شود. برای کارمندان به‌عنوان متقاضیان مسکن نیز در این طرح تسهیلاتی از محل شبکه بانکی تدارک دیده نشده است.

مقامات ارشد دولت ماه گذشته در مواجهه با گزارش بانک مرکزی درباره جهش بیش از ۱۰۰درصدی قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته، چاره کار را در «ارائه زمین مجانی» و «تسهیلات بانکی» برای افزایش عرضه مسکن تشخیص دادند. اکنون طرح تامین مسکن کارمندان به دنبال این تشخیص نوشته شده و با توجه به تکرار طرح توسط رئیس‌جمهور در سخنرانی‌های دو هفته اخیر، گفته می‌شود قرار شده به زودی این طرح در کمیسیون زیربنایی و اقتصادی دولت تصویب و به اجرا گذاشته شود. اعداد و ارقام نوشته شده در متن طرح «تام کاد» مشخص می‌کند قیمت تمام شده ساخت مسکن با احتساب هزینه زمین در این طرح حدود ۴ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد شده است. هزینه ساخت به‌عنوان جزء اول قیمت تمام شده، به‌طور متوسط ۳ میلیون تومان و حداقل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار و حداکثر ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده است.

بررسی‌ها از عیار طرح تامین مسکن کارمندان دولت به لحاظ نقاط مبهم و پیش‌نیازهای دیده نشده، حاکی است صرف نظر از اینکه در مورد ریشه جهش قیمت مسکن در تهران و رشد قابل توجه قیمت املاک مسکونی در سایر شهرها، تشخیص غلط صورت گرفته است، این طرح با ۸ ایراد روبه‌رو است. دولت ریشه التهاب قیمت مسکن را «داخلی» تشخیص داده است و تصور می‌کند تکرار صحبت دولت‌های قبلی مبنی بر «زمین مجانی» هم قابل تحقق است و هم می‌تواند پادزهر تورم مسکن شود، در حالی که شوک‌های «بیرونی» بازار مسکن از جمله اوج‌گیری‌های متعدد نرخ ارز در سال گذشته به انتظارات تورمی انجامید و باعث اثرگذاری در بازار مسکن شد. کارشناسان اقتصادی در عین حال رشد پایه پولی ناشی از اقداماتی که برای کنترل موضوع موسسات مالی غیرمجاز انجام شد را در تورم ملکی، بی‌تاثیر نمی‌دانند.

کمبود مسکن مناسب تقاضای جست‌وجوگر اگر چه مسیر افزایش قیمت را هموار کرد اما عوامل بیرونی گفته‌شده، علت اصلی جهش قیمت مسکن بود که باعث شد موج تقاضای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای در بازار ملک شکل بگیرد و کمبود عرضه را تشدید کند.

طرح تامین مسکن کارمندان دولت که با تشخیص نادرست درباره ریشه جهش قیمت مسکن به‌عنوان یک طرح فوری و ضربتی تدارک دیده شده، در اولین ایراد با «ریسک بالای عدم استقبال سمت عرضه» روبه‌رو است.

در طرح قبلی دولت که «بازآفرینی شهری» نام داشت به رغم فراهم بودن «کاهنده‌های قیمت تمام‌شده مسکن همچون پروانه رایگان، تخفیف انشعابات و همچنین وام ۱۸ درصدی نوسازی با وعده ۹ درصد یارانه نرخ سود»، عملا سازنده‌ها از ورود به آن استقبال نکردند و حتی یکی دو شرکت هماهنگ شده از طرف دولت برای اجرای پایلوت بازآفرینی که دو سال پیش در تهران برای نوسازی بافت فرسوده دست به کار شدند، سال گذشته به‌خاطر آنچه «حاشیه سود پایین و ناهماهنگی در دولت برای اجرای طرح» عنوان شد، از طرح خارج شدند. بنابراین در شرایطی که یک طرح جذاب‌تر از «تام کاد» نتوانست به جذب سازنده‌ها و شکل‌گیری بازار ساخت و ساز منجر شود، بعید است طرح جدید که دست‌کم امتیاز «تسهیلات ساخت» را هم ندارد، بتواند مورد استقبال سمت عرضه برای اجرا قرار بگیرد. ضمن اینکه سازنده‌های مسکن تجربه «زمین‌های بی آب و برق و خدمات» در مسکن مهر را پیش‌رو دارند و طرح‌های دولتی خانه‌سازی را با آن قضاوت می‌‌کنند و حاضر به ورود به باتلاق مشابه نمی‌شوند. البته گروهی از سازنده‌ها که با کارت «بی‌مسکن‌ها» وارد طرح مسکن دولتی می‌شوند تا با طولانی کردن فرآیند ساخت، امتیازهای مالی بگیرند، احتمال دارد در این دوره هم از طرح استقبال کنند!

ایراد دوم «نداشتن پیوست مالی» است. ارقامی که برای توجیه طرح تامین مسکن کارمندان دولت، در متن طرح نوشته شده است، فرض «افزایش حقوق سالانه برابر تورم عمومی و تورم ساختمانی» را در دل خود دارد، ضمن آنکه هیچ مدل مالی_اعتباری برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، آماده‌سازی زمین و تجهیز اولیه متقاضیان، در طرح وجود ندارد. در طرح مسکن مهر که از ابتدا برنامه دولت وقت برای تامین مالی آن مشخص بود، مشکلات متعددی در مسیر اجرا به لحاظ مالی باعث کند شدن کار یا توقف در مواقعی از اجرای طرح شد. بنابراین نبود پیوست مالی از اساس و در ابتدا، به معنی چشم‌پوشی از ریزه‌کاری‌ها برای اجرای سریع است که احتمال موفقیت را پایین می‌آورد.

هدف دولت در طرح «تامین مسکن کارمندان دولت» مبهم است. آیا هدف، کنترل تورم اجاره و کاهش نرخ اجاره‌نشینی است؟ آیا هدف، هم اجاره‌نشین‌ها و هم خانه‌اولی‌ها هستند؟ پاسخ این سوال قطعا منفی است؛ چون طبق جدیدترین آمار استخراج شده از درون بازار مسکن که توسط نویسنده طرح جامع مسکن محاسبه شده، فقط ۸ درصد از جامعه مستاجرها در ایران، کارمند دولت هستند بنابراین کارمندان دولت سهم معناداری از جامعه متقاضی مسکن ندارند که طرح‌های تامین مسکن صرفا برای این گروه تنظیم شود.

از طرفی، سهم زوج‌های جدید (خانه اولی) از کارمندان دولت با توجه به اینکه طی سال‌های گذشته استخدام دستگاه‌های دولتی، آمار بالایی در جذب کارمند جدید نداشته، بسیار پایین است و با این طرح، عملا کارمندان به جای خانه‌اولی‌ها در اولویت دولت برای اجرای طرح‌های تامین مسکن قرار می‌گیرند. هدف طرح ممکن است کنترل تورم مسکن باشد که در این‌صورت تیراژ عرضه و مدت زمان عرضه لازم است برای تحقق هدف تنظیم شود. هدف ممکن است رونق بخشیدن به ساخت و ساز باشد که برای این هم باید طرح برای سازنده‌ها جذاب شود. طرح، یک هدف دیگر به غیر از این فروض می‌تواند داشته باشد و آن رفع دغدغه رئیس‌جمهور صرفا در چارچوب پیشنهادی است که او برای «زمین مجانی» مطرح کرده، فارغ از اینکه طرح تا چه حد قابل تحقق خواهد بود یا خیر.

این طرح در عین حال متضاد از طرح بازآفرینی شهرها است چون منابع و امکانات را در صورت استقبال سازنده‌ها، به سمت خود می‌کشاند.

نبود زمین دولتی مناسب ساخت و ساز به معنی «آماده بودن زمین قابل‌ساخت»، چالش دیگر طرح «تام‌کاد» است. دستگاه‌های دولتی عمدتا زمین‌های تحت مالکیت خود را اگر کاربری مسکونی داشته باشد، برای هر نوع طرح دولتی خانه‌سازی، واگذار نمی‌کنند. بخشی از زمین‌های دولتی نیز کاربری‌های غیرمسکونی دارد. تنها یک راه برای اجرای طرح وجود دارد و آن «افزایش خط محدوده شهرها برای الحاق زمین‌های خام و بدون خدمات به محدوده» است که در این صورت، قیمت تمام‌شده خیلی بیشتر از رقم قید شده در طرح خواهد بود.

«قیمت‌های غیرواقعی» ایراد ششم طرح است. قیمت تمام‌شده مسکن در این طرح به دلیل کوچک‌نمایی بهای تامین زمین دولتی، در سطح پایین‌تر از وضعیت واقعی، پیش‌بینی شده است. این کار _اعلام قیمت در سطح پایین‌تر از قیمت واقعی_ در مسکن مهر نیز سابقه داشته است. در طرح مسکن مهر ابتدا اعلام شد افراد با ۲۰میلیون تومان می‌توانند صاحب خانه شوند؛ به این معنا که با آورده نقدی ۵ میلیون تومانی و پرداخت ۱۵ میلیون تومان وام مسکن مهر، می‌توانند واحد مسکونی دریافت کنند. اما با شروع طرح و هزینه‌های سریالی که از محل آماده‌سازی زمین و تورم هزینه ساخت به قیمت‌ها خورد، بهای تمام شده بیش از این شد.

تعریف کار از سوی دولت به‌عنوان کارفرمای طرح جدید خانه‌سازی درست در میانه عمر کاری دولت اشکال دیگری است که براساس تجربه طرح‌های مشابه در دولت‌های قبلی، با خطر «کنار گذاشتن کامل طرح توسط دولت بعدی و زیان مشارکت‌کننده‌ها در طرح» همراه است. دولت نهم، طرح مسکن استیجار دولت قبل را کنار گذاشت و مسکن مهر را تعریف کرد. دولت یازدهم با متوقف کردن اجرای طرح مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد و بعد از آن طرح بازآفرینی شهری را کلید زد و اکنون نیز قصد دارد طرح مسکن کارمندان دولت را پیاده کند. در این دولت بیش از هر دولتی، «سعی و خطا» و «ناپایداری سیاستی» در بخش مسکن دیده شد.

ایراد هشتم طرح را می‌توان در عدم نیازسنجی درباره تعداد کارمندان فاقد مسکن در دستگاه‌های دولتی و تعداد متقاضیان از بین همین گروه کارمند عنوان کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مسولان بخش مسکن با دفاع از طرح تامین مسکن کارمندان دولت، در برابر نقدهای اولیه کارشناسان، تجربه موفق تعاونی‌های مسکن کارمندی در دهه ۶۰ را که از طریق واگذاری زمین‌های دولتی ارزان‌قیمت به آنها در محیط شهرها به ثبت رسید، مطرح می‌کنند. در شهر تهران در دهه ۶۰ زمین‌هایی در پیرامون منطقه ۲ از جمله شهرک غرب، شهرک مخابرات و شهرک بهرود و همچنین محله‌های پیرامونی مناطق ۴ و ۵ به تعاونی‌های مسکن دستگاه‌های دولتی و سازمان‌های عمومی توسط دولت با قیمت حمایتی واگذار شد و بلافاصله زمین‌ها به ساختمان‌های مسکونی ۴ طبقه تبدیل شد.

امروز تصور می‌شود واگذاری زمین به همان شکل، حتما به موفقیت می‌انجامد.

اما دو تفاوت عمده بین حال حاضر و آن زمان، موفقیت طرح جدید را تضمین نمی‌کند.

تفاوت اول به وضعیت کارمندان مربوط است. در آن زمان بخش عمده‌ای از تقاضای فاقد مسکن را کارمندان دولت تشکیل می‌دادند اما الان وضعیت برعکس است.

تفاوت دوم نیز به وضعیت شهرها مربوط است. امروز در شهرهای بزرگ کشور، دولت زمین آن‌چنانی ندارد. شهرها نیز مثل دهه ۶۰ ظرفیت گسترش فیزیکی ندارند.

کارشناسان اقتصاد مسکن با توجه به اینکه اخیرا مسولان این بخش خواستار ارائه راهکار از سوی آنها شده‌اند، می‌گویند: دولت بهتر است به جای طرح‌سازی‌های مکرر و بدون ضمانت اجرایی از تجربه‌های موفق تنظیم بازار مسکن استفاده کند. یک تجربه موفق در این زمینه حمایت از راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری است. زمین‌های دولتی می‌تواند برای این منظور تخصیص داده شود. راهکار موثر دیگر تصویب اخذ مالیات از فروش ملک دوم و بیشتر مالکان به شکل مشروط است؛ به‌طوری که آپارتمان‌هایی که بعد از مثلا ۵ یا ۱۰ سال از زمان خرید،‌ فروخته شود از پرداخت این مالیات معاف باشد اما سایر املاک مشمول مالیاتی معادل درصد مشخصی از سود حاصل از فروش شود. این مالیات بهترین ابزار مقابله با معاملات سفته بازانه _خرید و فروش مکرر_ است.

همچنین تصویب اخذ مالیات سالانه از املاک هزینه بلااستفاده گذاشتن خانه‌هایی که توسط تقاضای سرمایه‌ای خریداری می‌شود را بالا می‌برد. زمین‌های دولتی همچنین می‌تواند با صندوق پس‌انداز یکم که خانه‌اولی‌ها در آن سپرده‌گذاری کرده‌اند و امروز با آن تسهیلات توان خرید مسکن را ندارند، ترکیب شود تا تسهیلات از قدرت افتاده ابتدا تبدیل به وام ساخت شود و سپس به خانه‌اولی‌ها منتقل شود.