شارژ ناقص وام مسکن
قفل خرید آپارتمانهای «قدیمی‌ساز» برای دارندگان وام مسکن، دو سال بعد از توصیه کارشناسان اقتصادی، به شکل محدود باز شد. شبکه بانکی کشور براساس مصوبه جدید، امکان استفاده از وام اوراق مسکن برای خرید آپارتمانهای بیش از ۲۰ سال ساخت را مجاز اعلام کرد. تا پیش از این، حداکثر سقف سنی آپارتمانهای مشمول تسهیلات خرید مسکن برای «وام اوراق» ۲۰ سال و برای «وام خانه‌اولی‌ها» ۱۵ سال تعیین شده بود به‌طوری‌که سایر واحدهای مسکونی که عمر بنای بیشتر داشتند عملا در «دایره قرمز» وام مسکن قرار می‌گرفتند و دارندگان وام، اجازه خرید این آپارتمانهای ممنوعه را نداشتند.
اکنون با تصمیم سیستم بانکی، محدوده «دایره قرمز» فقط برای وام اوراق، کاهش پیدا کرده اما برای خانه‌اولی‌ها کماکان این ممنوعیت با ابعاد بیشتر از سایر متقاضیان خرید مسکن، برقرار است. وام اوراق مسکن به همه متقاضیان شامل تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و... تعلق می‌گیرد ضمن آنکه ارزش ریالی این تسهیلات به لحاظ پوشش قدرت خرید، به مراتب کمتر از «وام یکم» یا همان «وام خانه اول» است.
از امروز سقف سنی آپارتمانهای مجاز به استفاده از وام اوراق مسکن ۵ سال بیشتر شد و با این اقدام، «فاصله» بین سقف سنی آپارتمانهای مشمول وام اوراق و واحدهای مشمول وام خانه اولی، از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش پیدا کرد. این تبعیض بیانگر شارژ ناقص وام مسکن است که اگر چه تاحدودی می‌تواند باعث تحرک نسبی معاملات خرید ملک شود اما برای خانه‌اولی‌ها، چاره‌ساز نیست. وام اوراق نوعی از تسهیلات خرید مسکن است که متقاضیان برای استفاده از آن باید امتیاز وام را با قیمت روز بازار خریداری کنند. ارزش اسمی وام اوراق در تهران با احتساب وام جعاله، ۸۰ میلیون تومان (۲۰+۶۰) است که با احتساب بهای خرید اوراق، فعلا ارزش واقعی این تسهیلات حدود ۷۵ میلیون تومان برآورد می‌شود. ارزش وام یکم اما با احتساب وام جعاله، ۱۰۰ میلیون تومان است که البته برای دریافت این نوع تسهیلات، یک سال سپرده‌گذاری بانکی لازم است.
بانک‌ها قفل بازار آپارتمانهای ممنوعه –واحدهایی که امکان خرید آنها با وام بانکی وجود ندارد- را با هدف جبران ضربات افزایش قیمت مسکن به قدرت خرید، برای گروهی از تسهیلات گیرنده‌ها باز کرده‌اند. با این حال، این گشایش از یک سو، دیرتر از زمان طلایی و توصیه شده، صورت گرفته و از سوی دیگر، سهمیه‌ای برای ورود مصرفی‌ترین نوع تقاضای رانده شده از بازار مسکن در این قفل‌گشایی در نظر گرفته نشده است.
خانه‌اولی‌ها در شهر تهران چنانچه بخواهند با وام بانکی صاحب خانه شوند، از ورود به بازار حدودا ۸/ ۱ میلیون واحدی –خانه‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال - منع هستند. اما دارندگان وام اوراق مسکن که تا پیش از این اجازه ورود به بازار ۴/ ۱ میلیون واحدی –آپارتمانهای با عمربنای بیش از ۲۰ سال- را نداشتند اکنون بخشی از این محرومیت برایشان برطرف شده است. افزایش سقف سنی آپارتمانهای مشمول وام اوراق از ۲۰ به ۲۵ سال ساخت به این معناست که دامنه انتخاب واحدهای مسکونی برای خرید توسط دارندگان اوراق، حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی افزایش پیدا کرده است.
در تهران حدود ۳ میلیون واحد در حال سکونت –بدون لحاظ خانه‌های خالی- وجود دارد که یک متقاضی خرید مسکن مشروط به تبدیل هر کدام از این واحدها به فایل فروش در بنگاه‌ها، حق انتخاب برای خرید دارد. اما بخشی از این آپارتمان‌ها برای کسانی که قصد خرید با وام بانکی را دارند، در «دایره قرمز» قرار می‌گیرد به‌طوری‌که حق انتخاب برای دارندگان وام اوراق، محدود و برای دارندگان وام خانه اول، محدودتر است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تصمیم جدید شبکه بانکی نشان می‌دهد قفل بازار آپارتمانهای ممنوعه برای دارندگان وام مسکن دیرتر از زمانی که توصیه شده بود، باز شده است ضمن آنکه کلید این بازار اکنون در اختیار همه متقاضیان نیست به‌طوری‌که خانه‌اولی‌ها همچنان اجازه ورود ندارند. «دنیای اقتصاد» شهریور سال ۹۶ در گزارشی مبسوط ضمن تشریح افزایش محسوس قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانه‌اولی‌ها، نوشت: «از آنجا که برای افزایش سقف ریالی وام خرید خانه اول، ملاحظه ناشی از کمبود منابع و ناتوانی در پرداخت قسط ماهانه وجود دارد، یک مسیر جبرانی در قالب افزایش سن بنای مجاز به استفاده از وام وجود دارد که اگر ایجاد شود، می‌تواند چالش قدرت خرید مسکن را تا حدودی رفع کند.»
آن زمان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود و دچار جهش نشده بود بنابراین در نیمه سال ۹۶ یک قفل‌گشایی از بازار آپارتمانهای ممنوعه –اجازه خرید واحدهای سن‌بالا با وام- می‌توانست تقاضای مصرفی را تامین مالی و شارژ کند. دو سال پیش که قیمت مسکن هنوز خیز برنداشته بود، مشاهدات در بازار ملک نشان می‌داد خانه‌اولی‌ها از جست‌وجوی آپارتمانهای نوساز و کم‌سن به سمت آپارتمانهای میان سال (۱۰ تا ۱۵ ساله) شیفت کرده‌اند و اگر اجازه خرید واحدهای بیش از ۱۵ سال ساخت (سالخورده و قدیمی‌ساز) به آنها داده شود، می‌توانند در پایان مدت سپرده‌گذاری خود، نسبت به خرید مسکن اقدام کنند.
اما اکنون که متوسط قیمت مسکن در تهران ۱۷۰ درصد جهش کرده و به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هرمترمربع رسیده است، تاریخ مصرف آن توصیه دو سال پیش (افزایش سقف سنی) تقریبا سررسید شده و به شکل مناسب، اثرگذاری ندارد. در حال حاضر قیمت آپارتمان‌ها در همه گروه‌های سنی به قدری افزایش پیدا کرده که ارتباط معناداری نمی‌توان بین سقف ریالی تسهیلات و قیمت واحدها مشاهده کرد. به این ترتیب، طرح پیشنهادی دو سال پیش که اکنون با تاخیر زمانی و آن هم نه برای گروه اصلی-خانه‌اولی‌ها- که برای سایر متقاضیان، آماده اجرا شده است، بعید است اثرگذاری مطلوب داشته باشد.
بررسی‌ها درباره علت اعمال یک شرط کهنه مبنی بر «سقف سنی» برای آپارتمانهای مشمول وام خرید مسکن در نظام تامین مالی این بخش نشان می‌دهد: سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن در گذشته با این هدف که جریان ساخت و عرضه مسکن نباید از محل پرداخت وام خرید به آپارتمانهای سالخورده آسیب ببیند، این شرط را تعریف کرد و به اجرا گذاشت. با این حال اگر چه در سال‌های اخیر عرضه مسکن جدید به رغم اعمال این شرط، با چالش رکود ساختمانی دست به گریبان بود اما حتی با فرض اثرگذاری مثبت اعمال این شرط بر روند عرضه، «بازار تسهیلات رهنی» در ایران همچون سایر کشورها نیازمند «انعطاف در ضوابط متناسب با تغییر وضعیت متغیرهای بازار» است. آمریکا یکی از قدیمی‌ترین و کاربردی‌ترین بازارهای رهنی در جهان را دارد. در این کشور و همچنین در چین، ضوابط پرداخت تسهیلات خرید مسکن متناسب با دوره‌های رکود و رونق و همچنین برحسب روند افت و خیز قیمت مسکن، با هدف «ایجاد تور حمایتی برای خانه‌اولی‌ها»، تغییر می‌کند. تسهیلات خرید مسکن در این کشورها براساس مدل «سقف شناور متناسب با کیفیت ساختمان (عمربنا) و همچنین متناسب با اعتبار مالی افراد» پرداخت می‌شود.
کارشناسان توصیه می‌کنند، در وضعیت فعلی که جلوی افزایش سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن گرفته شده است، سقف تسهیلات برای واحدهای با عمربنای متفاوت، شناور تعیین شود اما اجازه استفاده از وام برای همه آپارتمان‌ها داده شود.
قدرت خرید چقدر افزایش می‌یابد؟
صدور مجوز خرید واحدهای قدیمی‌ساز -۲۰ تا ۲۵ ساله- با استفاده از وام اوراق باعث می‌شود قدرت خرید این وام در تهران حدود یک مترمربع افزایش پیدا کند. در حال حاضر با احتساب میانگین قیمت مسکن در تهران و ارزش واقعی وام اوراق، یک دارنده این تسهیلات می‌تواند بهای خرید ۶ مترمربع از یک واحد مسکونی را با تسهیلات اوراق، پوشش دهد. اما با همین تسهیلات، می‌توان ۷ مترمربع از یک واحد مسکونی قدیمی‌ساز را خریداری کرد. در تهران متوسط قیمت واحدهای مسکونی ۲۰ تا ۲۵ سال ساخت- قدیمی سازهای قابل سکونت- تقریبا ۱۵ درصد کمتر از میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی است. قدیمی‌سازها همچنین ۳۰ تا ۳۵ درصد ارزان‌تر از نوسازها هستند. این خانه‌ها بعضا در قالب ملک کلنگی معامله می‌شود در حالی‌که بخشی از این املاک، قابل سکونت و استفاده مصرفی است. حدود ۱۱ درصد از کل معاملات خرید مسکن در تهران به واحدهای با عمربنای بیش از ۲۰ سال ساخت اختصاص دارد.
تغییر ضوابط برای همه
نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن در این باره گفت: به‌طور کلی سیاست تعیین سقف سنی برای آپارتمانهای مشمول دریافت تسهیلات مسکن یک ادبیات نظری مشترک دارد که با این ادبیات مشترک سیاست‌گذار پولی اقدام به تعیین سقف سنی برای این واحدها کرده است؛ بنابراین زمانی که موضوعی از ادبیات مشترک برخوردار است دلیلی وجود ندارد که تنها یک بخش از این سیاست مشمول تغییر و تحول شده و بخش دیگر مشمول این تحول نشود.
وی توضیح داد: تعیین سقف سنی برای واحدهای مسکونی مشمول دریافت وام بانکی از سوی خریداران در واقع برای این موضوع مصوب شد که در صورت وصول نشدن مطالبات بانک و عدم بازپرداخت تسهیلات دریافت شده، عمر بنا به حدی زیاد نشده باشد که واحد تخریب شده یا ارزش آن به حدی افت کند که بانک قادر به دریافت مطالبات به واسطه تملک واحد مسکونی نباشد؛ این موضوع برای همه واحدها و همه انواع وام‌ها مصداق دارد و بنابراین اگر شبکه بانکی به این تشخیص رسیده است که می‌توان سقف سنی آپارتمانهای مشمول وام با حفظ فلسفه تعیین سقف سنی برای واحدهای مسکونی را افزایش داد دلیلی وجود ندارد که تنها یک نوع وام مشمول افزایش سقف سنی شود.
رزبان تاکید کرد: در مقطع زمانی فعلی، شرایط خانه‌اولی‌ها در بازار مسکن بحرانی‌تر است و لازم است این گروه به‌طور ویژه مورد حمایت قرار بگیرند؛ وی افزایش سقف تسهیلات مسکن و افزایش دوره بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط ماهانه را اقداماتی به مراتب اثربخش‌تر در راستای تقویت تقاضای مصرفی در بازار مسکن دانست.
