همه چیز درباره چالش‌های فروش ملک و دادن تابعیت در ترکیه

فروش ملک به اتباع خارجی در ترکیه و به تبع آن اعطای اقامت و تابعیت، موضوع مهمی است که بازار سرمایه و مسکن را در این کشور، تحت تاثیر قرار داده است.

گرفتن حق تابعیت در کشورهای مرفه و توسعه یافته روندی دشوار و زمان بر دارد. معمولاً یا باید سرمایه گذاری کلان انجام داد و یا دانش و تخصص خود را در اختیار آن کشور گذاشت. اما در ترکیه، راه برای گرفتن حق تابعیت، هموار شده است.

مشروط کردن اعطای تابعیت به خرید مسکن، وضعیتی پدید آورده که گویی، این مسکن نیست که فروخته می شود، بلکه به دست آوردن گذرنامه و حق شهروندی است که به فروش می رسد. این در حالی است که گذرنامه ترکیه، نسبت به گذرنامه های کشورهای اروپایی از اعتبار و قدرت ویزایی کمتری برخوردار است.

بنابراین برای توضیح دلایل استقبال خارجی ها از خرید مسکن در ترکیه می توان به این دو نکته اشاره کرد:

1.جغرافیای طبیعی ترکیه و به ویژه شهر استانبول زیباست و با آن که شباهت هایی به اروپا دارد اما در عمل ارزان تر از اروپا است.

2.به دست آوردن حق تابعیت کشورهای اروپایی، به مراتب دشوارتر و پیچیده تر از گرفتن حق تابعیت ترکیه است.

اتباع خارجی در عرض 7 سال، بیش از 250 هزار واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده و در مقابل، حق تابعیت این کشور را به دست آورده اند. این سیاست، مدافعینی دارد اما کارشناسان هشدار می دهند و معتقدند که نمی توان از عواقب منفی آن، غافل ماند.

خرید ملک 250 هزار دلاری در ترکیه، موضوعی نیست که بتوان با یک سناریو صوری آن را دور زد و مثلاً با فروشنده تبانی کرده و قیمت را به شکل غیرواقعی تعیین کرد یا پس از معامله و اخذ حق شهروندی، بتوان ملک را فروخت.

دو شرط مهم این است که اولاً باید کارشناس تعیین شده از سوی بخش اتباع وزارت امور خارجه، قیمت ملک را تایید کند. دوم این که، خریدار حق ندارد ملک را تبدیل به پل کند و تنها در صورتی می تواند ان را بفروشد که در داخل ترکیه، ملک دیگری معادل ارزش همان ملک را خریداری کند.

به عبارتی دیگر، 250 هزار دلاری که پرداخت شده، ثروتی است که نمی توان آن را از ترکیه خارج کرد.

البته درآمدهای دولت و بخش خصوصی ترکیه، تنها معطوف به فروش مسکن به خارجی ها و هزینه های ثبت مبایعه نامه و سند نیست. چرا که در ترکیه، مالیات بر مسکن، یکی از مهم ترین منابع درآمد مالیاتی سالانه دولت است.

جاذبه یک معامله 250 هزار دلاری

ترکیه در سال 2013 میلادی، قانون جدیدی تصویب کرد که به موجب آن، اتباع خارجی می توانند با خرید ملکی به قیمت دست کم 250 هزار دلار، گذرنامه ترکیه بگیرند. در آغاز، چنین تصور می شد که تصویب این قانون، چندان مورد استقبال قرار نمی گیرد. اما چنین نشد و بر اساس آمارهایی که توسط «سازمان ملی آمار ترکیه» (TUIK) منتشر شده، از آغاز تصویب این قانون در اواسط سال 2013 میلادی تا پایان سال 2020 میلادی، دست کم 245 هزار واحد مسکونی به خارجی ها فروخته شده است.

تنها در طول سال 2019 میلادی، در ترکیه 45 هزار و 483 واحد مسکونی به خارجی ها فروخته شده و در سال 2020 میلادی نیز با وجود همه عواقب و پیامدهای شیوع کرونا، این موج متوقف نشد و فروش 40 هزار و 812 واحد مسکونی به خارجی ها، در این سال ثبت شد.

پیامدهای منفی

برخی از فعالان اقتصادی و به ویژه سرمایه گذاران بخش مسکن، ثروت هنگفتی از این بازار به جیب زده اند، اما این سیاست، منتقدین سرسختی هم دارد که در توضیح دلایل مخالفت خود، 3 استدلال مهم دارند:

1.افزایش ناگهانی تقاضای مسکن در ترکیه و قرار دادن عدد مبنای 250 هزار دلار، موجب آن شده که بازار مسکن با شوک روبرو شود و واحدهای مسکونی، با قیمت های اغراق آمیز و غیرمنطقی قیمت گذاری شوند و خود شهروندان ترکیه نیز برای خرید مسکن، ناچار شوند هزینه ای به مراتب بالاتر از قبل بپردازند.

2.برخی از تحلیل گران بر این باورند که اتفاقات تلخ و آموزنده کشورهای حوزه بالکان، در ترکیه نیز تکرار می شود. یعنی اتخاذ سیاست هایی که بر مبنای آنها، در کشورهای حوزه بالکان، فروش مسکن و اعطای تابعیت به خارجی ها، منجر به آن شد که هزاران تن از مجرمین فراری، افراد دارای سوء پیشینه و مهره های مافیایی، لانه و کانون های جدیدی برای سازماندهی اقدامات مجرمانه خود، پیدا کنند.

3.یکی دیگر از ابعاد پیامدهای منفی فروش مسکن به اتباع خارجی و اعطای تابعیت آسان، پیامدهای فرهنگی – اجتماعی و تغییرات جمعیتی است.

عدم توازن توسعه ای و منطقه ای

بیشترین میزان استقبال اتباع خارجی برای خرید مسکن در ترکیه، مربوط به کلانشهر 14 میلیونی استانبول است. یعنی همان شهری که در شرایط عادی نیز با مشکلات بزرگی همچون مهاجرت شهری – روستایی از دیگر مناطق ترکیه، ترافیک، کمبود پارکینگ، گرانی سیستم حمل و نقل و کمبود آب روبرو است.

خرید 84 هزار واحد مسکونی در استانبول توسط اتباع خارجی، عدد قابل توجهی است. مقام دوم نیز از آنِ شهر توریستی آنتالیا است که املاکی ها و خانه سازان این شهر، 51 هزار و 845 واحد مسکونی، به خارجی ها فروخته اند.

همچنین 11 هزار و 895 خانه در بورسا، 10 هزار خانه در آنکارا، 9 هزار و 354 در یالووا و 6 هزار و 352 خانه در ساکاریا به خارجی ها فروخته شده و آیدین، ​​موغلا و مرسین در ردیف های بعدی هستند و همچنان که دیده می شود، سرمایه کلان خارجی ها برای خرید مسکن، تنها به استان های غربی ترکیه رفته است.

به استثنای برخی اتباع آلمانی، انگلیسی، روسی و آمریکایی، دیگر خریداران مسکن در ترکیه، همه از کشورهای منطقه هستند. عراق، ایران، افغانستان، کویت، فلسطین، لیبی، مصر و عربستان سعودی، در صدر کشورهایی هستند که در ترکیه صاحب خانه، ویلا یا آپارتمان شده اند.

در پایان باید گفت، در سالیان اخیر، فروش املاک به بیگانگان در ترکیه و استفاده از این ابزار به عنوان وسیله ای برای اخذ تابعیت، پول های کلانی نصیب ترکیه کرده است. اما واقعیت این است که سود این معامله، یک سود کوتاه مدت و میان مدت است، اما تبعات اجتماعی و حقوقی آن می تواند به شکل درازمدت، ترکیه را با شرایط سختی روبرو کند.