اطلاعات پیرامون مشارکت در ساخت پروژه ستین
منطقه ۲۲ تهران که هم اکنون بیشترین آمار ساخت و ساز در تهران را دارا میباشد به دلیل مالکیت عمده زمین‌های آن توسط ارگان‌های نظامی عموم پروژه‌های در حال اجرای این منطقه تعاونی‌ساز هستند و با دیگر طرح‌های پیش‌فروش در تهران متفاوت میباشند. در ادامه به اطلاعات پیرامون مشارکت در ساخت پروژه ستین و دیگر پروژه‌های منطقه میپردازیم و تفاوت‌های آن‌ها به همراه مزایا و معایب این نوع مشارکت را خدمت شما ارائه خوهیم داد با ما همراه باشید.
انواع مشارکت در ساخت
هر گاه یک سازنده یا مجموعه‌ای که میتواند شرکت خصوصی و یا تعاونی باشد بخواهد برای پیشبرد و تکمیل پروژه خود تامین سرمایه کند اقدام به پیش فروش واحد‌های خود و جذب سرمایه گذار مینماید. حال این نوع دعوت از مردم به سرمایه گذاری چند حالت دارد که مورد اول آن فروش به صورت قطعی میباشد که معمولا سازنده‌های خصوصی بسیاری را مشاهده نموده اید که پروژه‌ای در حال ساخت داشته و یک یا چند واحد را در مقاطع خاصی برای تامین سرمایه پیش فروش مینمایند.
در این نوع پیش فروش قیمت بصورت قطعی بسته میشود و ۴۰ الی ۶۰ درصد مبلغ کل واحد همان اول در هنگام عقد قرارداد دریافت میشود و مابقی قسط بندی میشود. این نوع پیش فروش از نظر قانون پس از رسیدن پروژه به ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی رسمی بوده و میتوان در دفتر اسناد رسمی برای آن کد پیگیری صادر نمود.
اما نوع دیگری مشارکت وجود دارد که پروژه به این مرحله نرسیده است و در واقع تعریفی برای آن در قانون وجود ندارد. در این حالت سازنده باید تشکیل تعاونی مسکن دهد و در قالب تعاونی اقدام به پیش فروش و جذب سرمایه گذار نماید. ماهیت این نوع سرمایه گذاری زمانیکه یک شرکت یا شخص میخواهد در قالب تعاونی اقدام به پیش فروش نماید با فلسفه تشکیل تعاونی متفاوت است که در ادامه به آن میپردازیم.
مشارکت در پروژه ستین از کدام نوع میباشد؟
در ابتدا بگذارید در مورد تعاونی توضیحاتی را ارائه دهیم. در واقع تعاونی تشکیل شده از عده‌ای میباشد که از بین خود مدیر عامل و هیات مدیره انتخاب مینمایند و کلیه هزینه‌های مربوط به خرید زمین، اخذ جواز و ساخت پروژه را پیش میبرند. در این مدل ساخت پشتوانه مالی وجود ندارد و اگر اعضا به موقع اقساط واریز ننمایند پروژه پیش نخواهد رفت و هیچکس هم جز مدیرانی که انتخاب نموده اند نمیتواند پاسخگو باشد البته پاسخگویی به معنی تعهد دادن نیست، زیرا یک فرد از خود اعضا که برای مدیریت یک پروژه گماشته شده نمیتواند تعهد دهد که پروژه را سر وقت به اتمام برساند.
حال در پاسخ به مشارکت در پروژه ستین از کدام نوع میباشد؟ باید به اطلاعتان برسانیم همانطور که در بالا اشاره نموده ایم این نوع پیش فروش در واقع به دلیل قانونی شدن پروسه میباشد و در واقع خود شرکت سازنده به عنوان پشتوانه و مجری طرح اقدام به دعوت از عموم برای جذب سرمایه گذار مینماید و تعهداتی برای مدت زمان تحویل، نوع متریال و چیز‌های دیگر میدهد که در واقع در یک پروژه تعاونی ساز از آنجایی که همه اعضا با یکدیگر کار جمعی میکنند نمیتواند شخصی به شخص دیگر تعهدی بدهد.
اعتبار سنجی پروژه ستین و تعاونی ساز‌ها
اول بهتر است این نکته را اشاره نماییم که تعاونی‌های مسکن شکل گرفته از ارگان‌های دولتی هستند یعنی بسیاری از ارگان‌ها که زمین‌هایی را برای تامین نیاز مسکن کارکنان خود به آن‌ها در ازای اقساط طولانی مدت بدون بهره واگذار کرده اند حال مالکان زمین در قالب تعاونی هستند که برای پیش برد عملیات ساخت یا باید مشارکت با یک شرکت خصوصی نمایند و یا باید خود به تامین هزینه‌های ساخت اقدام نمایند که معمولا از انجایی که کارمندان یک سازمان قدرت مالی برای انجام این کار را ندارند همان گزینه اول که مشارکت است انجام میپذیرد. پروژه پدافند ارتش نمونه‌ای از اینگونه تعاونی‌ها میباشد.
پروژه پدافند ارتش
در مرحله دوم باید اشاره نماییم که تعاونی مسکن هیچگونه الزاماتی برای تاسیس ندارد یعنی هر کس میتواند اقدام به تاسیس آن کند پس موضوع اعتبار سنجی پروژه ستین و تعاونی ساز‌ها اینجا اهمیت پیدا میکند که شخص یا شرکتی که اقدام به تاسیس تعاونی میکند آیا دارای پشتوانه مالی و مدیریت صحیح برای پیشبرد عملیات ساخت میباشد؟ آیا بصورت شفاف صورت مالی را ارائه مینماید و آیا اگر ارائه نمیکند تعهداتی برای انجام پروژه بصورت صحیح در مدت زمان مشخص با روشن نمودن مواردی که بعدا میتواند مشکل ساز شود ارائه مینماید؟
چه چیز‌هایی را باید بدانیم؟
همانطور که در بالا اشاره نموده ایم تعاونی به چه معنیست پس اگر شخصی اقدام به تاسیس تعاونی میکند و از عموم مردم دعوت به سرمایه گذاری مینماید پس باید حتما پشتوانه. سابقه نیز داشته باشد در غیر اینصورت دلیل اینکه یک شخص بخواهد پول را از مردم دریافت نموده و با سرمایه آن‌ها ساخت و ساز کند چیست؟ در ادامه علاموه بر پشتوانه این شخص یا شرکت باید تعهداتی بدهد مبنی بر تحویل دادن پروژه در زمان مشخص به همراه جریمه تاخیر، روشن نمون متریال، متراژ مفید، مشاعات و از همه مهمتر چهارچوبی که برای افزایش قیمت ساخت وجود خواهد داشت.
به عنوان مثال اگر تعاونی سازنده بخواهد روند کار را کند پیش ببرد ممکن است پروژه چندین سال به طول بی انجامد و هر مرحله از آن با قیمت ساخت به روز انجام شود در این حالت باید اهرمی برای فشار به سازنده وجود داشته باشد مانند محدود کردن سالانه افزایش قیمت ساخت که لااقل برای انجام کار با سرعت بیشتر تلاش کند نه اینکه پروژه را به کندی پیش ببرد.
جدا از تمام این موارد پشتوانه مالی و سابقه به همراه تعهدات مهمترین فاکتور‌هایی هستند که در پیش خرید آپارتمان در پروژه‌های تعاونی ساز باید رعایت شوند.
کلام آخر
توجه داشته باشید هر تعاونی مسکنی که از اسامی شهدا استفاده کند دولتی نیست و همانطور که خدمتتان عرض کردیم تعاونی‌های دولتی شکل گرفته از خود ارگان‌ها هستند یعنی تعاونی مسکن یک نهاد میباشند و ما چیزی به عنوان تعاونی وابسته به ارگان نداریم در واقع یا تعاونی دولتی هست یا خیر و توجه داشته باشید که بتوانید ماهیت تعاونی را روشن نمایید.
در مورد سابقه و پشتوانه مالی هیچ چیز را آسان نگیرید، تعاونی که قصد سپردن سرمایه تان را دارید باید معتبر باشد و باید رزومه ساخت به اسم خود تعاونی داشته باشید. باز هم تاکید میکنیم که باید رزومه ساخت به اسم خود تعاونی باشد نه اینکه یکی از اعضای تعاونی در یک پروژه دیگر مدیر بوده و آنرا به عنوان سابقه برای تعاونی اعلام نمایند.
