همه حقوق برای اجاره
درجه سختی اجاره‌نشینی در پایتخت براساس «میزان اختصاص حقوق ماهانه مستاجر‌ها به اجاره‌خانه» سنجش شد. بررسی‌ها با استناد به «حداقل دستمزد۱۴۰۰» و همچنین «میانگین اجاره‌بهای مسکن در پاییز۱۴۰۰» نشان می‌دهد، هزینه‌ای که مستاجر‌های ساکن مناطق پایین شهر تهران در سال گذشته برای تامین مسکن پرداخت کرده‌اند، معادل «یک حقوق» بوده است. این نسبت البته برای کل خانوار‌های پایتخت‌نشین با احتساب «زوجین شاغل» رقمی معادل ۸۶درصد «حداقل دستمزد» برآورد می‌شود. معنای این نسبت کاملا نامتعارف بین هزینه تامین مسکن اجاره‌ای و دستمزد مستاجر‌ها آن است که جامعه کم‌درآمد برای دوپینگ مالی و تعادل‌بخشی بین هزینه‌های ضروری و درآمد حداقلی، از یکسری هزینه‌های ماهانه از جمله «تامین کالری» مجبور است فاکتور بگیرد تا بتواند در پایان ماه، از پس اجاره‌بها بربیاید. سال گذشته در عین حال، «تورم عمومی بالا» و «تورم بسیار سنگین خوراکی‌ها» برای دهک‌های کم درآمد، قدرت مالی اجاره‌نشینی را بیشتر کاهش داد. سیاستگذار مسکن برای حل این معضل، «سقف اجاره‌بها» تعیین کرده؛ اقدامی که اخیرا در برخی کشور‌ها نیز مساله‌ساز شده است. تجربه موفق در این زمینه مشخص می‌کند، تورم اجاره فقط از مسیر کاهش تورم عمومی و مهار تورم مسکن کاهش می‌یابد.
تازه‌ترین بررسی‌ها در خصوص وضعیت بازار اجاره نشان‌دهنده خارج شدن این بازار از دایره توان مالی مستاجرهاست. بررسی‌ها و محاسبات انجام شده در خصوص متوسط اجاره بهای مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران و سهم اجاره بها از حداقل حقوق و دستمزد در سال ۱۴۰۰، نشان می‌دهد، در پاییز سال گذشته، به طور متوسط، مستاجران ساکن در نیمه جنوبی تهران، ناچار به پرداخت یک حقوق ماهانه برای تامین اجاره بهای ماهانه مسکن شدند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، در سال گذشته، متوسط اجاره بهای ماهانه مسکن به علاوه ۳درصد مبلغ ودیعه، در مناطق جنوبی تهران به طور متوسط با یک ماه حقوق یک سرپرست خانوار سه نفره (بر اساس حداقل حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار برای سال ۱۴۰۰)، برابر شد. اطلاعات مربوط به وضعیت اجاره بهای مسکن در تازه‌ترین گزارش منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران مربوط به مقطع زمانی پاییز سال گذشته (پاییز ۱۴۰۰)، نشان می‌دهد، هزینه اجاره نشینی در مناطق جنوبی شهر تهران در این مقطع زمانی و بر اساس سطح حداقلی حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰، با حقوق ماهانه یک سرپرست خانوار سه نفره معادل شد. این موضوع نشان می‌دهد هزینه اجاره نشینی یا همان تامین اجاره بهای مسکن از توان مالی خانوار‌های مستاجر خارج شده است.
آمار جدید از اجاره بهای تهران
بر اساس تازه‌ترین اعلام مرکز آمار ایران از وضعیت بازار اجاره مسکن در شهر تهران، میانگین اجاره بها به علاوه ۳ درصد ودیعه مسکن در پاییز سال گذشته در شهر تهران به مترمربعی ۸۷هزار تومان رسید. پاییز ۱۴۰۰، متوسط اجاره بهای مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن یعنی پاییز ۱۳۹۹ معادل ۴۰درصد رشد کرد. البته تورم ۴۰درصدی اجاره مربوط به تازه‌ترین گزارشی است که مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران در پاییز ۱۴۰۰ منتشر کرده است. اما آمار‌ها و اطلاعات منتشر شده در گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن و اجاره شهر تهران که تا خرداد ماه سال‌جاری نیز به‌روزرسانی شده است نشان‌دهنده رشد حول و حوش ۵۰درصدی نرخ اجاره بها در سال گذشته است.
اگر چه تورم ۴۰درصدی در بازار اجاره مسکن به خودی خود نشان‌دهنده سرعت بالای رشد هزینه اجاره نشینی در پایتخت است، اما فشار مضاعف ایجاد شده بر مستاجر‌ها ناشی از این میزان تورم زمانی بیشتر مشخص خواهد شد که متوسط اجاره بهای مسکن با میزان حقوق و دستمزد خانوار‌های مستاجر مورد مقایسه و بررسی قرار می‌گیرد.
مقایسه وضعیت اجاره بهای مسکن در شهر تهران بر مبنای متوسط اجاره بها در مناطق ۲۲ گانه با میزان حقوق و دستمزد ماهانه خانوار‌های مستاجر برمبنای حداقل حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰، نشان‌دهنده شرایط بحرانی خانوار‌های مستاجر در حوزه تامین اجاره بهای مسکن است.
بحران شدیدتر در جنوب شهر
بحران تامین اجاره بهای مسکن به‌خصوص در مناطق نیمه جنوبی پایتخت که سطح درآمد خانوارها به مراتب کمتر است خود را بیشتر از نواحی شمالی تهران نشان می‌دهد.
میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) که عمده مستاجران کم درآمد پایتخت در این مناطق سکونت دارند، در این بازه زمانی، معادل ۴میلیون و ۳۰۰هزار تومان به طور متوسط اعلام شده است. سال گذشته، بر اساس حداقل دستمزد مصوب وزارت کار، حقوق ماهانه یک سرپرست خانوار سه نفره، حول وحوش ۴میلیون تومان بود. این آمار‌ها نشان می‌دهد، پارسال، یک فرد سرپرست خانوار سه نفره، برای تامین هزینه اجاره نشینی در نیمه جنوبی تهران به طور متوسط ۱۰۰درصد حقوق خود را صرف تامین اجاره بها کرده است.
بررسی‌های کامل‌تر در خصوص وضعیت اجاره نشین‌های تهرانی بر اساس حداقل حقوق سرپرست خانوار سه نفره در سال گذشته (حقوق مصوب وزارت کار) و همچنین آمار مربوط به نبض اجاره بهای مسکن در پاییز ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، در صورتی که در این خانوار سه نفره، دو نفر یعنی زن وشوهر هر دو شاغل و حقوق بگیر باشند، در این بازه زمانی به طور متوسط ۸۶درصد از مجموع حقوق دریافتی خود را صرف تامین بهای اجاره مسکن کرده اند.
از آنجا که هم اکنون در بخش زیادی از خانوار‌های مستاجر، زن وشوهر هر دو شاغل و حقوق‌بگیر هستند مجموع حقوق ماهانه آن‌ها در سال گذشته بر مبنای حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰ رقمی حول و حوش ۷میلیون و ۷۰۰هزار تومان بوده است. این خانوارها، یعنی زن ومرد شاغل با حداقل حقوق و دستمزد مصوب سال ۱۴۰۰ با یک فرزند، در سال گذشته در نیمه جنوبی تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) به طور متوسط ۵۲درصد از مجموع حقوق ماهانه خود را صرف اجاره بها کرده اند.
اما در صورتی که تنها در این خانوار سه نفره یک نفر شاغل بوده است، باید ۱۰۰درصد حقوق خود را به طور متوسط صرف اجاره بها می‌کرده است. محاسبات همچنین نشان می‌دهد در کل شهر تهران، متوسط اجاره بهای مسکن، بر اساس آمار‌های پاییز ۱۴۰۰، در خانوار‌هایی که زن ومرد هر دو شاغل بوده و یک فرزند داشته اند، معادل ۸۶درصد مجموع دستمزد یک ماه زوجین بوده است.
این نسبت، سهم بسیار زیادی از دستمزد و حقوق ماهانه خانوارها را به خود اختصاص داده است و عملا به معنای خارج شدن بازار اجاره از استطاعت خانوار‌های کم‌درآمد است.
وضعیت حاد در مناطق ۴ و ۵
اما متوسط اجاره بهای ماهانه مسکن در مناطق ۴ و ۵ که در مجموع حدود ۲۰درصد از کل قرارداد‌های اجاره در پاییز ۱۴۰۰ در این دو منطقه منعقد شد، معادل ۱۰۰ درصد مجموع حقوق و دستمزد زوجین شاغل (بر اساس حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰) است.
به عبارت دیگر در صورتی که زن و مرد هر دو شاغل بوده، یک فرزند داشته و بر اساس حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰، درآمد داشته اند، به طور متوسط همه حقوق یک ماه خود را باید برای اجاره مسکن در مناطق چهار وپنج تهران هزینه می‌کردند. ۲۰درصد از مستاجران تهرانی در پاییز سال گذشته اقدام به اجاره مسکن در این دو منطقه پرتقاضای پایتخت کردند.
این آمار‌ها بر اساس محاسبه کل اجاره‌بهای مسکن به صورت اجاره بهای ماهانه به دست آمده است. طبیعی است در صورتی که بخشی از اجاره‌بها به صورت مبلغ ودیعه در اختیار موجر قرار گرفته باشد، مبلغ اجاره ماهانه کمتر خواهد شد.
این وضعیت نشان‌دهنده فشار بسیار زیاد هزینه اجاره نشینی در شهر تهران به‌خصوص برای اقشار کم درآمد است که عمدتا در نیمه جنوبی شهر تهران ساکن هستند. میانگین هزینه اجاره نشینی در مناطق شمال شهر هم اکنون و بر اساس آخرین آمار‌ها دو تا سه برابر حداقل حقوق کارمندان و کارگران است، اما از آنجا که درآمد خانوارها در این مناطق عمدتا بالاست، فشار اجاره نشینی روی آن‌ها کمتر از فشار اجاره نشینی موجود روی خانوار‌های مستاجر کم درآمد در نیمه جنوبی شهر است.
متغیر فزاینده فشار اجاره نشینی
بررسی‌ها نشان می‌دهد، یک متغیر و واقعیت اقتصادی موجود، نماینگر آن است که فشار اجاره بها بسیار بالاتر از توان و استطاعت مستاجران و بیش از آن چیزی است که با مقایسه سطح حقوق ماهانه خانوارها و همچنین میانگین اجاره بهای مسکن، مشاهده می‌شود.
این فشار مضاعف به‌خصوص در مناطق جنوبی بیشتر است. این متغیر و واقعیت اقتصادی، به سطح شدید تورم عمومی از جمله تورم اقلام و کالا‌های خوراکی مربوط می‌شود. اگرچه اجاره بهای مسکن در همه سال‌ها ودهه‌های گذشته نیز بخش زیادی از حقوق و درآمد‌های خانوار‌های مستاجر را به خود اختصاص می‌داده است، اما هم اکنون فشار اجاره نشینی نه تنها از ناحیه تورم اجاره بلکه از ناحیه تورم عمومی بالا نیز بیشتر شده است. این فشار هزینه‌ای به دلیل کمتر بودن سطح حقوق و دستمزد در مناطق جنوب شهر، در این مناطق بیش از مناطق شمال پایتخت است. در واقع اینکه هم اکنون، فشار هزینه‌ای اجاره مسکن بیش از هر زمان دیگری خود را نشان می‌دهد به تورم عمومی بالا برمی گردد. در سال‌های گذشته همواره سطح تورم عمومی کمتر از تورم عمومی فعلی بود. تورم عمومی در دهه ۸۰ به طور متوسط ۱۵درصد بود. این میزان در سال ۹۰ به ۲۱درصد رسید، اما در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۴درصد شد.
این شرایط باعث سخت‌تر شدن شرایط پس انداز برای خانوارها و از بین رفتن امکان آن برای عمده خانوار‌های مستاجر به‌خصوص در نیمه جنوبی شهر شده است و فشار اجاره نشینی را افزایش داده است. در واقع هم اکنون فشار موجود بر خانوار‌های مستاجر تنها از ناحیه تورم بالای اجاره نیست بلکه تورم عمومی بالا نیزاین فشار دو چندان کرده است.
در سال ۱۴۰۰ در حالی تورم عمومی به ۳۴درصد رسید که تورم کل برای دهک پایین اقتصادی بیش از ۴۰درصد بود و همچنین تورم اقلام خوراکی برای این دهک به بیش از ۹۰درصد رسید.
در واقع در سال گذشته یک معادله اقتصادی در سبد هزینه‌ای خانوار‌های مستاجر شکل گرفت که نتیجه آن باعث شد فشار بالاتر از سقف توان مالی مستاجر‌ها از محل رشد هزینه اجاره نشینی، به آن‌ها وارد شود.
کانال حمایت چیست؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۹۹ و همزمان با اوج گیری شیوع ویروس کرونا همزمان با افزایش شیب رشد اجاره بها، دولت، مصوبه تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره مسکن را مصوب وابلاغ کرد. بر این اساس سقف افزایش اجاره بها در تهران ۲۵درصد و در سایر شهر‌ها ۲۰درصد تعیین شد. امسال نیز این برنامه برای سومین سال متوالی ابلاغ شده است. اما در دو سال گذشته عملا این سیاست موفق به مهار تورم اجاره نشد و اجاره بها در پایتخت حول‌و‌حوش ۵۰درصد در هر سال به طور متوسط رشد کرد. هم اکنون و در سومین سال اجرای این برنامه، این سوال مطرح است که آیا سیاست کارآمدتری در این زمینه وجود ندارد؟
تجربه دنیا نشان می‌دهد، سقف گذاری برای مهار تورم اجاره و کنترل التهاب و نوسان‌های شدید در این بازاردر بسیاری از کشور‌ها استفاده شده است. در اروپا، آمریکا و برخی از کشور‌های آسیایی نیز تلاش شده است تا سیاست‌های تعیین سقف مجاز رشد اجاره بها، اعمال شود.
سال گذشته میلادی (۲۰۲۱) در نتیجه بروز تورم شدید در بازار مسکن ناشی ازتغییر سبک زندگی مردم در دوره کرونا، سیاست‌های انبساطی بانک‌های مرکزی، افزایش تورم عمومی و... رکورد بیشترین نرخ‌های رشد اجاره بها نیز در بسیاری از کشور‌ها شکسته شد.
افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن و همچنین کاهش ساخت‌وساز و عرضه جدید به بازار مسکن ناشی از محدودیت‌های کرونایی و تورم بالا، این موضوع را دامن زد. متوسط قیمت مسکن در آمریکا تا سطح ۲۰درصد رشد کرد و بسیاری از کشور‌ها تورم‌های بالا در بازار فروش و اجاره مسکن را تجربه کردند. در چنین شرایطی سیاستگذار در این کشور‌ها به دنبال اعمال سقف مجاز برای افزایش اجاره بها به منظور حمایت از خانوار‌های مستاجر برآمد. سیاستی که به اذعان بسیاری از اقتصاددانان مطرح دنیا، عملا سیاست موفقی نبوده و نتوانسته و نمی‌تواند تورم شدید در بازار اجاره این کشور‌ها را مهار کند.
این اقتصاددانان، مقصر اصلی و متهم ردیف اول تورم شدید در بازار اجاره را افزایش قابل‌توجه تورم عمومی عنوان می‌کنند و معتقدند تا زمانی‌که تورم عمومی مهار نشود نمی‌توان با سیاست‌هایی نظیر تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن، تورم اجاره را مهار کرد.
تجربه کشور‌های دنیا نشان می‌دهد اگر چه سیاست سقف گذاری و تعیین نرخ مجاز افزایش اجاره در سال‌های گذشته نیز در برخی از کشور‌ها وجود داشته است، اما این سیاست‌ها در شرایطی کارآمد بوده است که به دلیل پایین بودن و ناچیز بودن تورم عمومی، موجر‌ها اعتراضی بابت تعیین سقف افزایش اجاره نداشته اند و آن را می‌پذیرفته اند. اما هم‌اکنون که کشور‌ها با بحران تورم‌های بالا مواجه شده اند عملا این سیاست ناکارآمد بوده، منجر به اعتراض موجر‌ها شده و در بسیاری از موارد ناعادلانه خوانده شده و از سوی آن‌ها پذیرش نمی‌شود.
این سیاست در حالی برای سومین سال پیاپی در بازار اجاره مسکن ایران نیز دنبال خواهد شد که یک تفاوت اساسی با سیاست سقف گذاری رشد اجاره بها در کشور‌های دنیا دارد. همان‌گونه که گفته شد این سیاست زمانی در دنیا کارآیی داشت که تورم عمومی پایین بود. از سوی دیگر، در شرایط تورمی نیز کشور‌های دنیا این سیاست را برای بلندمدت دنبال نمی‌کنند؛ برعکس درصدد اعمال سیاست‌هایی برای کاهش تورم برآمده و تلاش می‌کنند تا از طریق کاهش تورم عمومی و توقف سرعت بالای رشد آن، تورم اجاره را نیز مهار کنند. در کنار سیاست تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن از سال گذشته تاکنون در برخی کشور‌هایی که با بحران تورم اجاره بها مواجه شده اند، سیاست افزایش نرخ بهره به منظور کاهش تورم عمومی و مهار تورم اجاره به کار گرفته شده است.
تجربه تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها نیز در حالی در دو سال گذشته در ایران کارآیی نداشته است که دیدگاه‌های کارشناسی، علاوه بر ارائه راهکار‌های بلندمدت به منظور افزایش ساخت و عرضه مسکن استیجاری، یک کانال حمایتی کوتاه‌مدت را به سیاستگذار بازار مسکن واجاره توصیه می‌کند.
این کانال حمایتی تخصیص یارانه هدفمند کمک اجاره به مستاجران مشمول حمایت واقع در دهک‌های کم درآمد از طریق اخذ مالیات ملکی از گروهی از مالکان است که نقش اصلی در نابسامانی بازار مسکن دارند.
در واقع از آنجا که دولت اطلاعات درآمدی و مالکیتی افراد را در بانک اطلاعاتی رفاه خانوار‌های ایرانی در اختیار دارد می‌تواند با دریافت مالیات از افرادی که از طریق ملاکی وتملک چند واحد مسکونی و خالی نگه داشتن آن‌ها در بروز نابسامانی بازار مسکن واجاره دخیل هستند، از این منابع مالیاتی برای پرداخت یارانه هدفمند در قالب کمک هزینه اجاره مسکن به خانوار‌های مستاجر و کم درآمد استفاده کنند.
