معضلات ناشی از رواج معاملات غیررسمی

یکی از معضلات کشور ما که از دیرباز تاکنون وجود داشته در خصوص معاملاتی است که به صورت قولنامه‌ای و عادی انجام می‌شود. در واقع  سند عادی هیچگونه ضابطه مشخصی ندارد و تنها میان دو نفر نوشته می شود و باعث به وجود آمدن  مشکلاتی همچون فروش یک ملک به چند نفر، فساد اقتصادی، فرار مجرمان، پولشویی،  حجم ورودی پرونده ها به دستگاه قضایی، فرار مالیاتی، اطاله دادرسی، زمین خواری، از بین رفتن سرمایه‌های مردم،  عدم شناسایی مالکین، عدم اتمام حدنگار و... می شود و در نهایت به مردم و کشور آسیب می‌زند. هنگامی که تمامی معاملات غیرمنقول با سند رسمی صورت بگیرد، از بسیاری از جرائم پیشگیری می شود. 

برای رفع این مشکل، مجلس «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» را  در سال 99 مطرح و به تصویب رساند که این طرح برای طی مراحل قانونی به شورای نگهبان ارسال شد و شورای نگهبان در چندین مرحله نسبت به مصوبه ایراد وارد کرد و آنرا مغایر با قانون اساسی تشخیص داد. نهایتا برای تامین نظر شورای نگهبان، طرح مذکور به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد و اکنون هم این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است.

 آیت الله آملی لاریجانی  رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز ادعای نگارش نامه‌ای از سوی مجمع به رهبر انقلاب اسلامی و در مخالفت با نظر ایشان درباره وضعیت اعتبار اسناد غیر رسمی را تکذیب کرد.

طبق طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد باید ثبت رسمی شوند و اسناد عادی و قولنامه ای دیگر اعتبار نخواهند داشت.

بر اساس این طرح، دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی) مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد (که صرفاً پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی واجد آثار حقوقی است) در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند؛ البته این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

حضرت آیت‌الله خامنه‌ای رهبر انقلاب، معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند که باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است. 

به گفته  مسئولان قضایی نیز طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در مجمع تشخیص مصلحت نظام بلاتکلیف نمانده و قوه قضاییه ارتباط تنگاتنگی با مجمع تشخیص دارد و  در جلسات کارشناسی مجمع تشخیص مصلحت نظام شرکت دارد.

باید به این مهم توجه کرد که اعتبارزدایی از اسناد غیررسمی، همکاری تمامی دستگاه‌های مرتبط را می‌طلبد و باید یک کار سنگین حقوقی و قانونی انجام شود. تمام دستگاه‌هایی که در موضوع اموال غیرمنقول، ذی‌مدخل هستند؛ باید مشارکت کنند و وظایف بخش‌های مرتبط مثل بنگاه املاک، دفاتر اسناد رسمی، شهرداری‌ها، شورای شهر و روستا، وزارت راه و شهرسازی و دیگر دستگاه‌ها مشخص شود.

در زمانی که در اسفند ماه سال ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک به تصویب رسید، ثبت معاملاتِ مربوط به اموال غیرمنقول در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بود، اجباری اعلام شد و در ماده ۴۸ همان قانون پیش بینی شد سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

براساس قانون ثبت، ثبت اسناد، اختیاری است مگر در مواردی همچون کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و نیز کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است؛ لذا از سال ۱۳۱۰ که قانون ثبت تدوین شد، ثبت برخی از معاملات را اختیاری و برخی دیگر را اجباری کرد. 

براساس این گزارش، حدود نیمی از دعاوی مطروحه در دادگستری به لحاظ همین اعتبار بخشی به معاملات اموال غیر منقول با سند عادی است و چنانچه قانونگذار و بالاخص شورای نگهبان به سمت و سوی الزامی شدن معامله اموال غیر منقول با سند رسمی پیش روند، حجم قابل توجهی از دعاوی در مراجع قضایی کاهش خواهد یافت و بار بزرگی از دوش قوه قضائیه برداشته خواهد شد. 

باید طبق قانون اساسی، ثبت اسناد رسمی الزام‌آور شود. از قدیم الایام قرار بود معاملات اموال غیرمنقول قانونی شود، حال اتفاقاتی رخ داد و نشد اما امروز باید قانون شود البته اجرای طرح ثبت رسمی اموال غیرمنقول نیازمند این است که زیرساخت ها فراهم شوند.

براساس ماده یک قانون ثبت اسناد و املاک،  باید در هر حوزه ابتدائی به اقتضاء اهمیت محل، یک اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک تاسیس شود و  ممکن است هر اداره یا دایره ثبت دارای شعبی باشد. نکته حایز اهمیت این است که باید امکان ثبت معاملات رسمی برای تمامی افراد فراهم و ساز و کار انجام آن آسان شود؛ چرا که بسیاری از مالکیت ها در پهنه اراضی کشور مانند روستاها و نواحی حاشیه ای شهرها به دلیل سختی دسترسی به پیشخوان های ثبت رسمی کشور، پیچیدگی فرایند ثبت رسمی و همچنین عدم عرف ثبت معاملات در آن منطقه، امکان ثبت معاملات خود در دفاتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را ندارند.

همچنین باید فرصت زمانی مناسب برای ثبت ادعاهای مالکیتی اشخاص و اطلاع رسانی مناسب به عموم مردم در جهت تعیین تکلیف اموال تحت مالکیت خود و بی اعتبارسازی اسناد غیررسمی به صورت تدریجی انجام شود.

براساس این گزارش، با توجه به مطالب عنوان شده لازم است که مجمع تشخیص مصلحت نظام هرچه سریع تر طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تعیین تکلیف کند؛ البته مجلس در برنامه هفتم توسعه نیز به این موضوع توجه داشته است.