دیوار مالی مسکن ملی
طرح ساخت مسکن‌ملی ۲ ساله شد؛ اما «تقاضای پای‌کار» و «تیراژ ساخت» هر دو کمتر از نصف هدف مصوب است. بررسی‌ها براساس آمار‌های ثبت‌نامی و پیشرفت پروژه‌ها نشان می‌دهد، تاکنون ساخت حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی شروع شده و در حال انجام است. در سمت تقاضا نیز از ۱.۷ میلیون واجدشرایط قطعی، حدود ۶۵۰ هزار خانوار «سوار ماشین مسکن ملی» شده‌اند؛ به این معنی که بخشی از «آورده نقدی» خود را پرداخت کرده‌اند. این ارقام مشخص می‌کند، از هر ۳متقاضی مسکن دولتی، فقط یک‌نفر می‌تواند از پس‌کار بربیاید. علت، بررسی شده است.
صورت وضعیت مسکن میلیونی، دو سال و یک ماه بعد از تصویب طرح خانه سازی دولتی، یک دیوار مالی در مسیر این طرح را نشان می‌دهد. تازه‌ترین آمار‌های مربوط به برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال، که آخر شهریور ۱۴۰۰ با تصویب و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن آغاز شد نشان می‌دهد، از هر سه متقاضی واجد شرایط مسکن دولتی، عملا دو نفر به پروژه‌ها نمی‌رسند. این آمار از مقایسه تعداد «تقاضای موثر» در برابر تعداد «تقاضای اولیه قطعی» برای واحد‌های مسکونی طرح خانه سازی دولتی (یک میلیون مسکن در سال)، به دست آمده است.
بر اساس آخرین آمار‌های مربوط به وضعیت متقاضیان و ساخت خانه‌های دولتی در قالب نهضت ملی مسکن، تاکنون حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار نفر از سوی دولت به عنوان «تقاضای اولیه قطعی» شناسایی و معرفی شده اند. آمار کل ثبت نام‌کنندگان این طرح ۶ میلیون نفر است. تقاضای اولیه قطعی یعنی آن دسته از متقاضیانی که در مراحل مختلف مربوط به پایش ثبت نام کننده‌های طرح نهضت ملی مسکن از همه فیلتر‌های تعیین‌شده عبور کرده و تمام شروط تعیین‌شده از سوی مجری این طرح برای قرار گرفتن در فهرست نهایی متقاضیان واجد شرایط را داشته اند. اما تاکنون، از یک میلیون و ۷۰۰ هزار نفر متقاضی که هم از نظر مجری طرح یک میلیون مسکن در سال واجد شرایط ورود به این برنامه تامین مسکن دولتی بوده اند و هم خودشان برای قرار گرفتن در فهرست متقاضیان این واحد‌ها تمایل داشته و اقدام به ثبت‌نام کرده‌اند، تنها ۶۵۰هزار نفر موفق شده اند سوار بر ماشین یک میلیون مسکن شوند. از سمت عرضه نیز، در حالی که مطابق با هدف گذاری صورت‌گرفته برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سال ۱۴۰۰، عملا تاکنون باید ۲ میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل می‌شد تنها حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده و در حال ساخت است که البته بخشی از این واحد‌ها نیز تاکنون تحویل متقاضیان شده است.
این ۶۰۰ هزار واحد مسکونی جدیدترین آمار از واحد‌های مسکونی دارای قرارداد با سازنده یا عملا آمار واقعی از تعداد خانه‌هایی است که در طرح مسکن ملی وارد پروسه عملیات اجرایی ساخت شده اند.
پیام مهم از سمت تقاضا
بررسی‌ها نشان می‌دهد، گذشته از آنکه طرح ساخت یک میلیون مسکن عملا از هدف گذاری صورت‌گرفته در قانون جهش تولید مسکن عقب مانده است، اما یک پیام مهم از متن این آمار‌ها قابل دریافت است. این پیام مهم آن است که به طور متوسط از هر سه نفر تقاضای موثر و واجد شرایط مسکن ملی تنها یک نفر تاکنون موفق شده است سوار بر ماشین خانه سازی دولتی شود. یعنی از حدود یک میلیون و ۷۰۰هزار نفر متقاضی واجد شرایط تنها حدود ۶۵۰هزار نفر، آورده اولیه واریز کرده اند. این در حالی است که این آمار ۶۵۰هزار نفری از افرادی که اقدام به واریز آورده اولیه کرده اند تنها مربوط به تعداد متقاضیانی است که قسط اول آورده یعنی ۴۰ میلیون تومان را پرداخت کرده اند.
بررسی ها، اما نشان می‌دهد در دومین سال از اجرای طرح خانه سازی دولتی دست کم باید متقاضیان به طور متوسط آورده‌ای ۲۰۰ میلیون تومانی پرداخت کرده باشند، اما هیچ آماری از تعداد افرادی که این میزان آورده یا بیش از آن به شبکه بانکی برای تزریق به پروژه‌ها واریز کرده باشند، در دست نیست. این در حالی است که برخی پروژه‌ها هم در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و محاسبات صورت‌گرفته نشان می‌دهد در این پروژه‌ها که نزدیک ۷۰درصد پیشرفت فیزیکی دارند، آورده نقدی مطالبه‌شده که باید از سوی متقاضیان واریز شود رقمی بیش از ۳۰۰ میلیون تومان است.
چرا تقاضای موثر جا ماند؟
اما سوال مهمی که باید به آن پاسخ داده شود این است که چرا باید از میان یک میلیون و ۷۰۰هزار نفری که از بین حدود ۶ میلیون نفر متقاضی، پس از کسب همه امتیاز‌ها از بابت واجد شرایط بودن طرح خانه سازی دولتی، برای افتتاح حساب و واریز آورده نقدی از سوی مجری طرح فراخوانده شده اند، تنها حدود یک‌سوم از این‌ها یعنی حدود ۶۵۰هزار نفر، موفق به سوار شدن به ماشین این طرح شوند و حدود دو‌سوم آن‌ها عملا از این طرح جا مانده اند؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد در این جاماندگی چند عامل مهم و موثر ایفای نقش کرده است. یک عامل مربوط به آن است که در برخی موارد، پروژه‌های ساخت به مرحله‌ای نرسیده است که متقاضی به پروژه وصل شود. نقص مدارک برای اتصال متقاضی به پروژه یا سایر مسائل اداری نیز می‌تواند به عنوان دلیل دیگر این جاماندگی معرفی شود. به عنوان مثال، هفته گذشته، یک مقام مسوول در شبکه بانکی کشور از دو عامل مهم و موثر در ثبت عملکرد ضعیف وام دهی بانک‌ها به پروژه‌های نهضت ملی مسکن خبر داد.
این مقام مسوول در شبکه بانکی کشور در گفتگو با «ایسنا» اعلام کرده بود که یک علت پرداخت نشدن تسهیلات مسکن دولتی از سوی بانک‌های خصوصی، عدم‌امکان معرفی متقاضیان به واسطه عدم‌راه اندازی سامانه‌ای است که قرار بود به همین منظور از سوی دولت ایجاد و راه اندازی شود، اما عملا تا اواخر سال قبل چنین سامانه‌ای وجود نداشت و از ابتدای امسال این سامانه ایجاد شد.
از سوی دیگر، به گفته وی، حتی بعد از معرفی متقاضیان، شرط اساسی این است که متقاضی معرفی‌شده شرایط دریافت وام را داشته باشد که یکی از این شرایط اختصاص زمین به متقاضی است. این درحالی بود که برخی متقاضیانی که معرفی شدند هم نمی‌توانستند از وام استفاده کنند. یکی از دلایل این عدم‌امکان استفاده متقاضی از وام، آن است که بر اساس قوانین شبکه بانکی باید یک سوم پروژه ساختمانی اجرایی شود و برای ۷۰ درصد باقی مانده تسهیلات در نظر گرفته شود. چرا که طبق روال بانکی، بانک موردنظر باید حصول اطمینان کند که این وام در ساخت مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.
علت مهم‌تر: ناتوانی مالی متقاضی
اما موضوعی که با وزن بالاتر نسبت به سایر عوامل عملا منجر به ریزش اجباری تعداد قابل‌توجهی از تقاضای اولیه نهایی و واجد شرایط از این طرح شده است و در واقع نقش غربال متقاضیان واجد شرایط در برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال را ایفا کرده است، «دیوار ناتوانی متقاضیان واجد شرایط مسکن دولتی و عدم‌توانایی آن‌ها در تامین و پرداخت آورده نقدی» است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی که هنوز هیچ بیانیه و اعلامیه رسمی در خصوص قیمت تمام‌شده ساخت واحد‌های مسکونی در طرح یک میلیون مسکن در سال از سوی مجری این طرح اعلام و منتشر نشده است، اما نتایج یک بررسی میدانی از یک نمونه واقعی و در حال اجرای مسکن ملی در یکی از شهر‌های اطراف تهران نشان می‌دهد به قیمت امروز، قیمت نهایی ساخت این واحد‌ها به طور متوسط مترمربعی حدود ۱۵ میلیون تومان تمام می‌شود.
خبرگزاری «ایسنا» چند روز قبل، در گزارشی از وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن در پاکدشت در حومه تهران، اعلام کرد، برای بخشی از پروژه‌های نهضت ملی در این شهر که هم اکنون به پیشرفت فیزیکی ۷۰ درصدی رسیده اند، آورده نقدی ۴۲۰ میلیون تومانی از سوی مسوولان تخمین زده شده و به طور غیررسمی به متقاضیان هم اعلام شده است؛ این واحد‌ها ۶۰ مترمربع مساحت دارند که با احتساب وام ۵۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی عملا هزینه ساخت هر مترمربع از آن‌ها حول و حوش ۱۵ میلیون تومان تمام می‌شود؛ یعنی به قیمت امروز رقم کل ساخت این واحد‌ها بیش از ۹۰۰ میلیون تومان تخمین زده شده است.
این در حالی است که حدود دو ماه قبل هم، علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهر‌های جدید در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد»، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی خام یعنی واحد‌هایی که مرحله سفت کاری در آن‌ها به اتمام رسیده و تکمیل مراحل نازک کاری و تجهیزات داخلی واحد‌ها به متقاضیان واگذار می‌شود، با هزینه آماده سازی زمین و محوطه سازی، حول و حوش ۱۰ میلیون تومان برای شهر‌های جدید اعلام کرد.
اما نمونه اخیر که در گزارش «ایسنا» به آن اشاره شده است عملا نشان می‌دهد که هزینه ساخت هر واحد مسکونی نهضت ملی، با مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع، به طور متوسط به قیمت امروز رقمی حداقل حول و حوش یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تمام می‌شود که با کسر وام ۵۵۰ میلیون تومانی بانکی، عملا متقاضیان به قیمت امروز باید به فکر واریز آورده حدود ۶۵۰ میلیون تومانی باشند.
اما در حالی که بررسی‌ها نشان می‌دهد به طور متوسط تاکنون هر متقاضی باید آورده‌ای حدود ۲۰۰ میلیون تومان واریز کرده باشد اطلاعی از اینکه چه تعداد از متقاضیان تاکنون سهم موثری از آورده خود را واریز کرده اند در دسترس نیست و تنها آمار ۶۵۰ هزار نفری از افرادی که قسط اول آورده یعنی ۴۰ میلیون تومان را واریز کرده اند در اختیار است. در چنین شرایطی، شواهد نشان می‌دهد نه تنها تاکنون فقط حدود یک‌سوم متقاضیان اولیه نهایی و واجد شرایط موفق به عبور از دیوار مالی مسکن ملی شده و قسط اول آورده را واریز کرده اند، بلکه بسیار بعید به نظر می‌رسد که سهم موثری از این متقاضیان درصد متناسبی از آورده نقدی خود تا به امروز را واریز کرده باشند. این وضعیت یک پیام مهم بیشتر ندارد و آن ناتوانی مالی متقاضیانی است که به‌رغم ثبت‌نام در نهضت ملی مسکن، به‌رغم تمایل برای حضور در طرح خانه سازی دولتی و خانه دار شدن از این روش و به‌رغم واجد شرایط شناخته شدن از سوی مجری طرح، عملا از قطار نهضت ملی جا مانده اند. هم اکنون وضعیت درآمد خانوارها، شرایط بازار اجاره و تورم بالا در این بازار و همچنین بالا بودن سایر هزینه‌های زندگی ناشی از تورم بالای کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارها، عملا توان پس انداز را از عمده خانوارها به‌خصوص خانوار‌های فاقد مسکن سلب کرده است.
در شرایطی که حداقل حقوق دستمزد نیرو‌های کار بر اساس قانون کار کمتر از ۹ میلیون تومان است، برآورد‌ها نشان می‌دهد اجاره بهای کل ماهانه یک واحد مسکونی معمولی و میان‌متراژ در شهر‌های کشور به طور متوسط بیش از ۷ میلیون تومان است. این موضوع نشان می‌دهد همین حالا بسیاری از خانوارها حتی در تامین اجاره بهای خود ناتوان هستند و برای پرداخت اجاره بها ناچار به کاهش سهم سایر هزینه‌ها در سبد هزینه خانوار (مانند هزینه تامین کالری و...) هستند. در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت خانوار‌های فاقد مسکن بتوانند با پس انداز اقدام به واریز سهم آورده متقاضی کنند. این موضوع مانند یک دیوار مالی بلند و مستحکم، دسترسی این گروه از خانوارها را به خانه‌های دولتی ساز مسدود کرده است.
خانه‌هایی که دولت به انواع و اقسام و روش‌های مختلف از جمله به صفر رساندن قیمت زمین، در نظر گرفتن تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی با سود یارانه‌ای و تلاش برای کاهش هزینه ساخت، در دستور کار برای ساخت قرار داده است؛ اما باز هم متقاضیان از تامین سهم آورده نقدی ناتوان هستند.
عرضه هم عقب مانده است
آمار‌های جدید از وضعیت نهضت ملی مسکن نه‌تن‌ها از جاماندگی حدود دو‌سوم از متقاضیان واجد شرایط از این طرح خبر می‌دهد که تاکنون موفق به واریز آورده اولیه خود نشده اند که در عین حال نشان‌دهنده جاماندگی عرضه از برنامه ساخت نیز هست. در حالی که طی دو سال اجرای این طرح باید معادل ۲ میلیون واحد مسکونی برای ساخت تعریف و وارد پروسه عملیات اجرایی می‌شد، اما آمار‌ها نشان می‌دهد تاکنون معادل یک میلیون واحد مسکونی پروژه تعریف‌شده در نهضت ملی مسکن بوده است.
از این تعداد نیز تنها حدود ۶۰۰ هزار واحد دارای قرارداد با سازنده هستند یا به‌عبارت دقیق‌تر عملیات ساخت آن‌ها روی زمین شروع شده است. آمار وام‌های پرداختی از سوی شبکه بانکی به نهضت ملی مسکن نیز تاکنون معادل ۴۶۰ هزار واحد مسکونی شامل وام‌های پرداختی به هر دو نوع پروژه‌های ۹۹ ساله و خودمالکی بوده است. در این میان معادل حدود یک میلیون و ۸۶۰ هزار واحد مسکونی نیز زمین تامین شده است.
