کلید پیش‌خرید خانه اول/ «کلاهبرداری» جای «پیش‌فروش» را گرفت
۱۳سال پیش قانون «تضمین پیش‌فروش مسکن» به تصویب رسید تا با اجرای آن، ریسک غیرقابل جبران «دبه در معامله خانه ساخته‌نشده» برای پیش‌خریدار، به صفر برسد. امروز یک گزارش رسمی می‌گوید، به جای «پیش‌فروش قانونی» طی این سال‌ها، «کلاهبرداری ملکی» رواج داشته است. در تهران به میزان نصف حجم تولید یک‌سال مسکن، پرونده قضایی مرتبط با پیش‌فروش در یک‌سال، شکل گرفته است. نمایندگان مجلس چهار دیوار مقابل اجرای قانون سال۸۹ را شناسایی کرده‌اند و قصد تدوین «قانون اصلاح قانون پیش‌فروش» را دارند.
طرح اصلاح قانون پیش فروش توسط مجلس دنبال می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس با ارزیابی مشکلات قانون فعلی پیش فروش که تصویب آن به ۱۳ سال قبل بازمی‌گردد، اصلاحات مهمی را در این قانون پیشنهاد داده که اگر به تصویب برسد، به منزله کلید پیش خرید خانه اول عمل خواهد کرد. قانون جدید می‌تواند راهی برای خرید مسکن در استطاعت از طریق پرداخت تدریجی بهای ملک باز کند و بازار ساخت‌وساز را نیز از رکود فراگیر نجات دهد.
در گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس با هدف بررسی چالش‌ها و ارائه مدل اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تنظیم کرده است، از پیش فروش به عنوان یکی از روش‌های موثر در تامین مالی و رونق بخش تولید مسکن یاد شده است. پژوهشگران این مرکز اعتقاد دارند در صورتی که بازار پیش فروش با اصلاح قانون کارآیی لازم را پیدا کند، می‌تواند بستری برای جذب سرمایه‌های خرد و کلان مردم باشد و به این ترتیب فضایی برای پاسخ به تقاضای سرمایه‌ای ملک نیز فراهم کند.
قانون پیش فروش ساختمان ۱۳ سال قبل یعنی در سال ۸۹ تصوب شده و از زمان تصویب آیین نامه اجرایی آن نیز ۱۰ سال می‌گذرد. اما بر اساس این گزارش در مدت زمان مذکور فقط طی دو سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در مجموع حدود ۲۵۰۰ فقره قرارداد پیش فروش مبتنی بر این قانون در کل کشور تنظیم شده است.
بر این اساس کل قرارداد‌های پیش فروش قانونی تنظیم‌شده در کشور در بازه زمانی ۱۳ساله، معادل فقط ۰.۳درصد از تیراژ ساخت مسکن در کشور در این بازه زمانی است؛ کمااینکه در فاصله سال‌های یاد شده در مجموع حدود ۶میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. شاید یکی از دلایل عدم‌اقبال به قانون پیش فروش، به روز نشدن آن متناسب با شرایط بازار و شناسایی نقاط ضعف آن در سال‌های گذشته است. اما نکته مهم این است که هر قدر قانون رسمی پیش فروش مهجور مانده، بازار در مقابل از روش‌های غیررسمی پیش فروش استقبال کرده است؛ استقبالی که البته بدون چالش هم نبوده است.
بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌ها تنها در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۵هزار فقره پرونده بابت پیش فروش املاک در محاکم قضایی استان تهران تشکیل شده و این در حالی است که کل معاملات ملکی یک سال مذکور در استان تهران حدود ۷۰هزار فقره بوده است. به این ترتیب حدود ۵۰درصد از خانه‌های معامله شده در یک سال ۱۴۰۰ عملا در قالب پیش فروش غیررسمی و مشکل دار بوده است. به تعبیری می‌توان گفت سهم کلاهبرداری به مراتب از پیش فروش در سال مورد اشاره و در استان تهران بیشتر بوده که ناشی از خلأ قانونی در این حوزه و عدم‌استقبال از این موضوع است.
موانع اجرای قانون پیش فروش
نبود فرمول تعدیل قیمت ساخت در قانون و مواجهه سازنده‌ها با رشد ماهانه و سالانه هزینه ساخت و قیمت زمین یکی از عواملی است که مرکز پژوهش‌ها از آن به عنوان مانع اجرای قانون پیش فروش یاد کرده است. برای حل این مشکل باید نظام تعدیل بهای قرارداد تدوین شود که در قانون موجود این موضوع به کلی مغفول مانده است. در مورد نحوه اعمال اصلاح قانون و در واقع ضریب تعدیل نیز دو روش پیشنهاد شده است. روش اول تعریف ضریب تعدیل بر اساس میزان تورم عمومی، تورم تولید یا تورم ساختمان است. همچنین پیشنهاد شده در صورت افزایش غیرمتعارف قیمت‌ها نسبت به لحظه انعقاد قرارداد، اقساط باقی مانده نیز با تناسب خاصی افزایش یابد تا زیان غیرقابل پیش‌بینی فروشنده جبران شود.
مانع دوم اجرای قانون پیش فروش که به آن پرداخته شده است، نبود مکانیزم اعتبارسنجی پیش خریدار و پیش فروشنده است که باعث شد طرفین به یکدیگر اعتماد نکنند و وارد این بازار نشوند. در صورتی که به ترتیبی در قانون، ریسک نکول برای طرفین کاهش پیدا کند، حتما استقبال از پیش فروش ملک بیشتر خواهد شد. پیشنهاد اصلاحی مرکز پژوهش‌های مجلس این است که به منظور افزایش اعتماد پیش فروشنده و پیش خریدار، سامانه اعتبارسنجی ویژه‌ای تعریف شود که دو طرف معامله توان مشارکت داشته باشند.
همچنین به جهت افزایش اعتماد سازنده پیش فروشنده در خصوص پرداخت به موقع اقساط مطابق توافق طرفین، مکانیزم برداشت مستقیم از حساب‌ها پیش‌بینی شود. تجربیات سال‌های اخیر بانک‌ها در تعریف سیستم‌های اعتبارسنجی می‌تواند در تنظیم نظام اعتبارسنجی ویژه قرارداد‌های پیش فروش ملکی نیز مورد استفاده قرار گیرد و افراد بتوانند بر پایه میزان حقوق دریافتی، اقساط بانکی، میانگین گردش حساب و... استطاعت خود را در پرداخت اقساط خانه پیش خریداری‌شده اثبات کنند.
سومین مانعی که موجب شده قانون پیش فروش آن گونه که انتظار می‌رفت نتواند در بازار مسکن ایفای نقش کند و مورد استقبال قرار نگیرد، نبود فرمول مشخص برای پرداخت خسارت هر یک به دیگری در صورت انجام ندادن تعهدات هر یک از طرفین است. برای حل معضل عدم‌تعیین وضعیت تاخیر خریدار در صورت استنکاف او از ادای تعهدات، می‌توان در بستر سامانه قوه قضائیه (ثنا) تمهیداتی اندیشید تا در صورت عدم‌عمل به تعهدات از سوی هر یک از طرفین، شرایط فسخ قرارداد با سهولت بیشتری میسر شود.
در نهایت اجرا نکردن شناسنامه فنی مخصوص پیش فروش از سوی شهرداری‌ها به عنوان مانع دیگر اجرای قانون ۱۳ساله پیش فروش ساختمان معرفی شده است. نظر مرکز پژوهش‌ها این است که در قانون موجود پیش فروش، عملا شناسنامه فنی جایگاهی ندارد، اما با این حال در قالب آن وظایف جدیدی برای مهندسان ناظر پیش‌بینی شده است. ماجرا از این قرار است که بر اساس قانون فعلی پیش فروش، مرجع صدور پروانه در شهر تهران، قبل از صدور پروانه ساختمانی امضای تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تطابق مشخصات ساختمان با مندرجات درخواست مالک را مطالبه می‌کند.
این در حالی است که چنین درخواستی اساسا مغایر با قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان بوده و در حیطه وظایف مهندسان ناظر در این قانون نیست. از طرفی اداره کل معماری و ساختمان معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران در سال ۱۴۰۰ ارائه امضای ناظران قبل از صدور جواز را غیرمجاز دانسته است. به این ترتیب عملا شهرداری‌ها از صدور شناسنامه فنی ساختمان خودداری می‌کنند و این موضوع مانع از صدور پیش سند در دفاتر اسناد رسمی شده است. با این اوصاف حذف شناسنامه فنی ساختمان به عنوان راهکار حل این مانع اجرای قانون پیش فروش مطرح شده است.
پیش فروش بعد از رفع مانع‌ها
در صورتی که قانون موجود اصلاح و موانع پیش فروش قانونی ملک برطرف شود، زمینه مراجعه طرفین معاملات به دفاتر اسناد رسمی فراهم خواهد شد. پیشنهاد مرکز پژوهش‌ها تعریف «کد یکتا» برای تمام معاملات پیش فروش است که به ازای هر واحد ملکی صادر می‌شود و قابل استعلام برای همگان خواهد بود.
نظیر این کد یکتا در معاملات ملکی جاری در قالب «کد رهگیری» تعریف شده است و به این ترتیب است که اگر بابت یک معامله کد رهگیری دریافت شود، امکان معامله دوباره آن به کلی از بین می‌رود و ملک مذکور به اصطلاح قفل می‌شود. البته اخذ کد رهگیری الزامی نیست و به همین خاطر نمی‌توان صرفا بر پایه داشتن یا نداشتن کد رهگیری از اینکه معامله منزه از هرگونه کلاهبرداری احتمالی است، اطمینان حاصل کرد. اما در سال‌های اخیر معامله گران بازار مسکن اقبال زیادی به آن نشان داده اند و اخذ این کد به یک عرف در بازار مسکن تبدیل شده است.
با این حال حساسیت موضوع در مورد پروژه‌های پیش فروش به مراتب بیشتر است. در قرارداد‌های پیش فروش دعوای حقوقی به مراتب پیچیده‌تر خواهد بود چراکه اساسا ملکی وجود ندارد که مورد تصرف خریدار قرار بگیرد؛ بنابراین تعریف کد یکتای پیش فروش به جهت ممانعت از فروش یک واحد ملکی به افراد مختلف، اهمیتی مضاعف دارد و البته این کد در صورتی کارآیی خواهد داشت که برابر قانون، صدور آن الزامی شود.
مواهب پیش فروش در بازار مسکن
در نبود قانون کارآمد برای پیش فروش، خانه اولی‌ها از امکان مالکیت تدریجی خانه با پرداخت اقساطی محروم شده اند. این در حالی است که اگر قانون مذکور اصلاح و به واسطه رفع نواقص، با اقبال فعالان بازار مسکن همراه شود، می‌تواند به منزله کلید پیش خرید خانه اول عمل کند. افزون بر ترمیم نسبی قدرت خرید خانه اول به واسطه امکان پیش خرید، با به حرکت درآمدن چرخ بازار مسکن شاهد ایجاد منابع مالی برای سازنده‌ها و حضور پررنگ‌تر آن‌ها در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز خواهیم بود. به عبارت دیگر افزایش معاملات ملکی در بستر پیش فروش هم نفع خریداران و هم نفع سازنده‌ها را برای ادامه فعالیت تامین خواهد کرد.
از سوی دیگر متناسب با شرایط واقعی اقتصاد کشور، مرکز پژوهش‌های مجلس سرمایه‌گذاری ملکی را به رسمیت شناخته و تاکید کرده که پیش فروش می‌تواند یک بازار مولد برای پاسخ به تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک باشد؛ به نحوی که حضور سرمایه‌گذاران در بازار مثل گذشته آسیب زا نخواهد بود. آن‌ها می‌توانند سرمایه خود را روانه بازار پیش فروش کنند و به این ترتیب دیگر شاهد هجوم یکباره تقاضا به بازار مسکن و دامن زدن به تلاطم قیمتی در بازار اول مسکن یعنی بازار معاملات املاک تکمیل‌شده و آماده فروش نخواهیم بود.
در قانون پیش فروش جدید در صورتی که پیشنهاد‌های پژوهشگران اعمال شود، حفاظی هم در برابر تورم آتی هزینه‌های ساخت برای سازنده‌ها پیش‌بینی شده است. این حفاظ همان نرخ تعدیل است و به این ترتیب پیش فروشنده‌ها انگیزه کافی برای حضور در این بازار را پیدا خواهند کرد.
از طرفی اگرچه به طور معمول تکمیل یک پروژه ساختمانی ۲ تا ۳ سال زمان می‌برد و در نتیجه بازه زمانی پرداخت که برای پیش خریدار پیش‌بینی می‌شود نیز باید معادل همین مقدار در نظر گرفته شود، اما پیشنهاد مرکز پژوهش‌ها این است که بازه پرداخت بهای مسکن با الحاق تسهیلات ساخت به پروسه معامله، به ۱۰ سال افزایش پیدا کند. در واقع اگر وام ساخت از سوی سازنده به پیش خریدار منتقل شود، عملا مدت پرداخت بخشی از بهای ملک به اندازه طول دوره وام افزایش پیدا خواهد کرد.
