جزئیات مشوق‌های جدید نوسازی بافت فرسوده در برنامه هفتم
در چارچوب برنامه هفتم توسعه با پیگیری‌های شرکت بازآفرینی شهری ایران امتیازات ویژه‌ای برای نوسازی بافت‌های فرسوده در مناطق محروم و کمتر توسعه‌یافته در نظر گرفته شده است.
این امتیازات شامل تسهیلات مالی و قانونی متعدد برای جذب سرمایه‌گذاران و مالکان است. از جمله این امتیازات می‌توان به تسری حمایت‌های مناطق محروم به بافت‌های فرسوده، وام‌های کم‌بهره، تخفیف‌های شهرداری و نظام مهندسی و امکان دریافت طبقات اضافی برای پروژه‌های نوسازی اشاره کرد. همچنین، اراضی و املاک مجاور بافت فرسوده نیز از این تسهیلات بهره‌مند خواهند شد. با توجه به این برنامه‌ها، هدف اصلی ترغیب مشارکت مالکان و سرمایه‌گذاران در پروژه‌های نوسازی و بهبود شرایط زندگی در این مناطق است.
برای بررسی جزئیات حمایت دولت از نوسازی بافت‌های فرسوده گفت‌وگویی را با محمد آئینی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران انجام داده‌ایم که بخش اول آن در ادامه می‌آید.
در برنامه هفتم توسعه چه امتیازاتی برای مناطق محروم و کمتر توسعه‌یافته با هدف احیای بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده است؟
با توجه بند‌هایی که در قانون برنامه هفتم توسعه با پیگیری‌های شرکت بازآفرینی شهری ایران آمده است، تمام امتیازات مناطق محروم و کمتر توسعه‌یافته به بافت‌های فرسوده هم تسری می‌یابد. این یعنی هر امتیازی که برای مناطق محروم تعیین شده، شامل حال بافت‌های فرسوده هم خواهد شد. بنابراین، پس تصویب این قانون، بافت‌های فرسوده می‌توانند از تمامی امتیازات مربوط به مناطق محروم در خصوص واحد‌های احداثی جدید در حوزه‌های صنایع محلی، گردشگری، ورزشی، آموزشی و فرهنگی بهره‌مند شوند.
آیا امتیازات شامل اراضی و املاک مجاور بافت فرسوده هم می‌شود؟
بله، این امتیازات حتی برای اراضی و املاک مجاور بافت‌های فرسوده هم قابل استفاده است. یعنی اگر کسی در اراضی یا املاک مجاور بافت فرسوده بخواهد اقدام به ساخت مسکن معوض یا تأمین خدمات برای بافت‌های فرسوده کند، از همان امتیازات و مزایای مشابه برخوردار خواهد شد.
چه مشکلاتی در زمینه مشارکت با مالکان در بافت‌های فرسوده وجود دارد؟
یکی از مشکلات اصلی این است که زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده معمولاً متعلق به مردم است و برای جلب مشارکت آن‌ها با سرمایه‌گذاران خصوصی، باید با مالکان توافق کرد. برخی مالکان تمایلی به مشارکت ندارند و این موضوع باعث مشکلاتی در فرآیند نوسازی می‌شود. به همین دلیل، برای حل این مشکل، طرح‌هایی ارائه شده که حتی در صورتی که زمین‌ها خارج از بافت فرسوده باشند، اگر پروژه‌ای برای نوسازی یا تأمین خدمات به بافت فرسوده مرتبط باشد، امتیازات مشابه به آن تعلق می‌گیرد.
چه تسهیلاتی برای جذب سرمایه‌گذاران خصوصی در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده است؟
برای جذب سرمایه‌گذاران و سازندگان خصوصی، تسهیلات زیادی در نظر گرفته شده است. این تسهیلات شامل تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی در هزینه دریافت پروانه، وام کم بهره، تخفیف در نظام مهندسی و امکان دریافت طبقات اضافی یا طبقات تشویقی یا تغییر کاربریهای ارزش افزا و تسهیلاتی در بخش تامین پارکینگ برای پروژه‌های نوسازی است. علاوه بر این، اگر پروژه‌های مسکونی معوض در نزدیکی بافت‌های فرسوده انجام شوند، امکان دریافت امتیازاتی، چون طبقات اضافی وجود دارد.
استقبال انبوه‌سازان و سازندگان مسکن چگونه بوده است؟
تاکنون برخی از انبوه‌سازان از این طرح‌ها استقبال کرده‌اند، ولی اطلاع‌رسانی عمومی هنوز به طور کامل انجام نشده است. برای همین، جلسات مختلفی در نظر گرفته شده که در آینده نزدیک برگزار خواهند شد. در این جلسات، اطلاعات بیشتر و دقیق‌تری به سازندگان و سرمایه‌گذاران داده می‌شود.
در زمینه تأمین مالی، چه تسهیلاتی برای نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده است؟
برای نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده، تمام تسهیلات حمایت‌های نهضت ملی مسکن مندرج در قانون جهش تولید مسکن مانند وام مسکن ارزانتر و وام اسکان موقت در نظر گرفته شده است. همچنین، برای برخی از پروژه‌ها، تخفیفاتی در نظام مهندسی و شهرداری ارائه می‌شود. به علاوه، در مواردی ممکن است هزینه‌های پروانه و هزینه‌های مربوط به نظام مهندسی کاهش یابد.
در ساخت و ساز بافت فرسوده نسبت سهمی که سازنده و مالک می‌برند، چه میزانی است؟
میزان مشارکت بین سازنده و مالک بستگی به شرایط منطقه و ارزش زمین دارد. در مناطقی که زمین‌های مرغوب‌تری وجود دارند، سهم مالک بیشتر خواهد بود. به طور کلی، در بافت‌های فرسوده، مشارکت بین مالک و سازنده معمولاً ۵۰ تا ۶۰ درصد به نفع مالک است، اما این نسبت می‌تواند بسته به شرایط منطقه و قیمت زمین تغییر کند.
در صورت تاخیر در صدور پروانه نوسازی، تکلیف مالکان چیست؟
مطابق قانون، پروانه نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده باید حداکثر ظرف سه ماه صادر شود. اگر این مدت زمان بیشتر از سه ماه شود، پیگیری‌های قانونی انجام خواهد شد. مسئولان مربوطه باید پاسخگو باشند و در صورتی که تأخیر زیادی پیش آید، اقداماتی برای رفع این مشکل صورت خواهد گرفت.
چه اقداماتی؟
اگر زمان صدور مجوز سه ماه و یک روز شود به دنیال سازوکاری هستیم که سیستم به‌طور خودکار مجوز را صادر کند. علاوه بر این تمام انشعابات قبلی باید حفظ می‌شود و برقراری انشعابات جدید نیز با اولویت انجام خواهد شد.
مهم‌ترین مشکلات مشارکت مردم برای نوسازی بافت‌های فرسوده چیست؟
در حال حاضر، مشکلاتی در زمینه مشارکت برخی از مالکان وجود دارد، به خصوص در مناطقی که مالکان تمایلی به مشارکت ندارند. در این موارد، حتی با وجود اینکه برخی از پروژه‌ها در حال اجرا هستند، هنوز به طور کامل الزام قانونی برای مشارکت افراد در نوسازی محلات یا کوچه‌ها وجود ندارد. این مشکل در مقایسه با کشور‌های دیگری مثل ترکیه یا کره جنوبی که قوانین مقتدری در زمینه مقاوم‌سازی دارند، در ایران حل نشده است و نیاز به اصلاحات بیشتر دارد.
چه راه‌حل‌هایی برای حل مشکلات قانونی و مشارکت مردم وجود دارد؟
برای حل این مشکلات، نیاز به اجرای قوانین محکم‌تر و شفاف‌تر است که به سازندگان و مالکان انگیزه‌های لازم را بدهد. همچنین، اقدامات رسانه‌ای برای آگاهی بخشی به مردم و ایجاد فشار‌های قانونی به منظور حمایت از نوسازی ضروری است. به طور کلی، این کار باید با همکاری دستگاه‌های مختلف در سه قوه و رسانه‌ها انجام شود تا مردم متوجه شوند که مشارکت در نوسازی، نه تنها به نفع جامعه بلکه به نفع خودشان نیز خواهد بود.
