خانه‌های خالی همچنان مالیات نمی‌دهند
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس یازدهم رسید و مطابق آن مقرر شد خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشند مشمول مالیات بر مبنای درآمد اجاره شوند، اما با گذشت ۵ سال از قانون مالیات بر خانه‌های خالی، روند اجرای این قانون همچنان با چالش‌های جدی مواجه است و برخلاف اهداف اولیه، هنوز اثر محسوسی بر بازار مسکن و کنترل سوداگری در بخش املاک مشاهده نمی‌شود.
طبق این قانون، واحد‌های مسکونی خالی از سکنه در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، پس از گذشت ۱۲۰ روز از خالی ماندن، مشمول مالیات تصاعدی می‌شوند. سازمان امور مالیاتی موظف شد بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نسبت به شناسایی این واحد‌ها و اخذ مالیات اقدام کند.
سامانه‌ای که هنوز کامل نیست
طبق آخرین آمار بیش از ۲.۵ میلیون واحد خانه خالی در کشور وجود دارد که این خانه‌ها بیشتر در دست اشخاص حقوقی و یا بانک‌ها هستند، از این تعداد به طور رسمی حدود ۵۷۰ هزار واحد خالی از سوی وزارت راه و شهرسازی شناسایی و اطلاعات آنها برای سازمان امور مالیاتی ارسال شده است.
در همین راستا، سازمان امور مالیاتی اعلام کرده است که تا پایان سال ۱۴۰۲، حدود ۵۷۰ هزار واحد خالی شناسایی و اخطاریه اولیه برای مالکان آنها ارسال شده، اما کمتر از ۲ درصد این پرونده‌ها منجر به صدور برگ قطعی مالیاتی شده است. بسیاری از مالکان نسبت به اعلام واحدشان به عنوان «خالی» اعتراض داشته‌اند و فرآیند رسیدگی به این اعتراض‌ها، زمان‌بر و پیچیده توصیف شده است.
یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرایی این قانون، تعریف دقیق و قابل استناد از مفهوم «خانه خالی» است. بسیاری از کارشناسان معتقدند صرف نبود مصرف انرژی یا سکونت ثبت‌شده نمی‌تواند معیاری دقیق برای خالی بودن یک واحد مسکونی باشد. به‌طور نمونه، برخی خانه‌ها به دلایل خانوادگی یا شخصی، چند ماه خالی می‌مانند بدون آنکه جنبه سوداگری داشته باشند.
این ابهام باعث شده بسیاری از مالکان در اعتراضات خود، به ناکافی بودن مستندات استناد کنند. تجربه کشور‌ها نشان می‌دهد وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن منجر شود، اما به دلیل جزئیات و پیچیدگی‌های فراوان این پایه مالیاتی لازم است در طراحی آن دقت شود.
مالیات بازدارنده یا ناکارآمد؟
در حالی‌که هدف اصلی از این قانون، بازدارندگی و افزایش عرضه مسکن بود، آمار‌ها نشان می‌دهد که در عمل تغییر محسوسی در بازار مسکن ایجاد نشده است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، تعداد خانه‌های خالی در کشور از ۲.۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ به حدود ۲.۴ میلیون واحد در سال ۱۴۰۰ کاهش یافته که با توجه به رشد ساخت‌وساز، کاهش چشمگیری محسوب نمی‌شود.
در کلان‌شهر تهران نیز، برخی مناطق مرکزی و شمالی همچنان با تعداد بالایی از واحد‌های خالی مواجه‌اند که اغلب متعلق به سرمایه‌گذاران، سازندگان بزرگ و بانک‌ها هستند. این واحد‌ها اغلب با هدف حفظ ارزش سرمایه نگهداری می‌شوند و به‌رغم شناسایی، از چرخه مالیاتی فرار می‌کنند.
در سال‌های اخیر، علاوه بر کاهش تولید و عرضه مسکن، رشد غیر منطقی مسکن، قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را به شدت کاهش داده و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دار شدن دور کرده است. به همین دلیل درصد کمتری از خانوار‌ها قادر به تهیه مسکن ملکی بوده و بخش عمده آنها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده و سیلی از مردم به سمت اجاره نشینی پناه برده‌اند که این موضوع خود افزایش مضاعف و بی سابقه اجاره‌بها را به دنبال داشته است.
به گفته کارشناسان، برای اثربخشی این قانون باید اصلاحاتی در نحوه شناسایی، تعریف خانه خالی، و فرآیند رسیدگی به اعتراض‌ها انجام شود. علاوه بر آن، همکاری نهاد‌هایی مانند شرکت‌های آب، برق، گاز، ثبت اسناد، شهرداری‌ها و پلیس راهور در ارائه اطلاعات ضروری است.
همچنین کارشناسان پیشنهاد می‌دهند نرخ‌های مالیاتی به‌گونه‌ای تنظیم شود که صرفاً واحد‌های خالی سرمایه‌ای را هدف قرار دهد و برای واحد‌هایی که به‌طور موقت خالی مانده‌اند، بار مالی ناعادلانه ایجاد نکند.
با توجه به سهم بالای مسکن در اقتصاد خانوار ایرانی و تأثیر مستقیم سوداگری در بازار بر تورم عمومی، اجرای موفق قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند نقشی کلیدی در تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا ایفا کند.
