چرا صندوق‌های زمین و ساختمان موفق نبودند؟

حمید یاری در نشستی با عنوان «آینده اقتصاد و تامین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاون‌سازی» در همایش آینده صنعت ساختمان اظهار کرد:  یکی از تفاوت‌های ماهوی بازار سرمایه و بخش مسکن این است که بازار سرمایه ذاتاً نقدشونده و تا حد زیادی کوتاه‌مدت است، در حالی که بازار مسکن بازاری کاملاً ناهمگن، پراکنده و بلندمدت است. بنابراین، زمانی که قصد داریم این دو بازار را به یکدیگر متصل کنیم، باید این تفاوت‌های اساسی را در نظر بگیریم.

وی افزود: بازار سهام مبتنی بر دارایی‌های مالی و سهام شرکت‌هاست، اما بازار مسکن از تعداد زیادی دارایی پراکنده تشکیل شده است. همچنین در بازار سرمایه، سرمایه‌گذار هنگام ورود، همواره به امکان خروج و نقدشوندگی سرمایه خود توجه دارد. تجربه سال ۱۳۹۹ و شکل‌گیری صف‌های فروش در بازار سرمایه، اهمیت موضوع نقدشوندگی را به خوبی نشان داد.

چرخه‌های رکود و رونق مسکن، چالش مهم تأمین مالی

معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به یکی دیگر از ویژگی‌های مهم بازار مسکن گفت: بخش مسکن دارای چرخه‌های مشخص رکود و رونق است؛ به‌گونه‌ای که این بازار در دوره‌هایی حدود ۱۲ تا ۱۶ فصل وارد رکود شده و در مقابل، دوره‌های رونق آن حدود ۶ تا ۸ فصل ادامه داشته است. این ویژگی باید در طراحی ابزارهای تأمین مالی مسکن مورد توجه قرار گیرد.

صندوق‌های زمین و ساختمان به مقیاس مورد انتظار نرسیدند

یاری با اشاره به تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان اظهار کرد: در سال ۱۳۹۷ حدود چهار صندوق در این حوزه داشتیم و در آن مقطع آسیب‌شناسی‌هایی درباره تأمین مالی مسکن انجام شد که بسیاری از چالش‌های شناسایی‌شده همچنان وجود دارد.

وی تصریح کرد: در صندوق‌های زمین و ساختمان، با وجود اینکه این ابزار روی کاغذ توجیه‌پذیر بود، نتوانستیم به مقیاس مورد انتظار برسیم. یکی از مشکلات این بود که بخش قابل توجهی از ریسک‌ها را به سرمایه‌گذار منتقل کردیم؛ از ریسک تأمین زمین و اخذ مجوز گرفته تا ریسک سرمایه‌گذاری.

یاری افزود: نتیجه این وضعیت آن بوده که برخی پروژه‌های زمین و ساختمان حتی پس از گذشت ۱۰ سال نیز به پایان نرسیده‌اند. بنابراین، در طراحی ابزارهای تأمین مالی جدید باید نحوه توزیع ریسک میان سرمایه‌گذار، سازنده و سایر ارکان پروژه مورد بازنگری قرار گیرد.

تورم مانع توسعه اوراق تأمین مالی مسکن است

معاون سازمان بورس با اشاره به ابزارهای صکوک اسلامی گفت: در حال حاضر اوراق صکوک اسلامی یکی از ابزارهای موجود برای تأمین مالی است، اما ناشران بخش مسکن استقبال چندانی از این ابزار نمی‌کنند.

وی یکی از دلایل این موضوع را محدود بودن پروژه‌های متنوع و همچنین ماهیت بلندمدت پروژه‌های مسکن عنوان کرد و گفت: ابزارهای مالی در بازار سرمایه معمولاً چندین بار گردش می‌کنند، اما پروژه‌های مسکن به دلیل ماهیت ۲۰ تا ۲۵ ساله خود، شرایط متفاوتی دارند و همین مسئله جذابیت استفاده از برخی ابزارها را کاهش می‌دهد.

یاری با اشاره به تجربه انتشار اوراق رهن مسکن به مبلغ هزار میلیارد تومانی در سال ۱۳۹۹ گفت: در آن مقطع اوراق رهن به ارزش هزار میلیارد تومان منتشر کردیم، اما در ادامه استقبال چندانی از این ابزار نشد؛ علت شکست طرح این بود عدم تناسب بین نرخ سود آن با تورم بود.

وی تأکید کرد: اگر قرار است منابع مالی را به سمت فعالیت‌های مولد هدایت کنیم، باید تورم را مهار کنیم. در شرایط تورمی فعلی، نرخ‌های پایین نمی‌تواند برای سرمایه‌گذار جذابیت ایجاد کند و در چنین شرایطی، حتی نرخ‌های بسیار بالاتر نیز ممکن است برای توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری مورد توجه قرار نگیرد. بنابراین دولت باید در این زمینه چاره‌اندیشی کند.

بازارگردانی و نقدشوندگی؛ شرط موفقیت ابزارهای مالی مسکن

یاری با تأکید بر ضرورت توجه به بازارگردانی و شرایط معاملات اوراق گفت: در طراحی ابزارهای تأمین مالی مسکن، باید حتماً به موضوع بازارگردانی و امکان نقدشوندگی توجه کنیم. اگر این موضوع به شکل مناسبی حل شود، به‌طور قطع می‌توان انتظار استقبال بیشتری از ابزارهای مرتبط با بازار ملک داشت.

وی افزود: ملک و طلا از گذشته جزو دارایی‌های مورد توجه مردم ایران بوده‌اند. در سال‌های اخیر، بخشی از این ظرفیت در بازار سرمایه از طریق صندوق‌های طلا فعال شده و می‌توان از تجربه ایجاد شده برای طراحی ابزارهای مناسب در حوزه مسکن نیز استفاده کرد.

تأمین مالی مسکن با یک ابزار مالی امکان‌پذیر نیست

معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به تنوع ابزارهای بازار سرمایه گفت: ابزارهای بازار سرمایه بسیار متنوع هستند و تقریباً همه ابزارهای مهم و شناخته‌شده دنیا در بازار سرمایه ایران نیز تجربه شده‌اند. بنابراین، برای تأمین مالی بخش مسکن نیز باید از مجموعه‌ای از ابزارهای متناسب با ویژگی‌های این بازار استفاده کرد.

یاری خاطرنشان کرد: بازار مسکن یکی از بخش‌های مهم و پیشران اقتصاد است و با حدود ۳۰۰ صنعت ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد. بنابراین، وقتی درباره چنین بازار بزرگی صحبت می‌کنیم، نمی‌توانیم صرفاً با یک ابزار مالی به موضوع تأمین مالی آن بپردازیم.

وی تأکید کرد: برای توسعه تأمین مالی مسکن باید یک نگاه یکپارچه شکل بگیرد و دولت، بخش تعاون و بازار سرمایه در یک چارچوب هماهنگ قرار گیرند. تنها با چنین رویکردی می‌توان ظرفیت‌های بازار سرمایه را برای تأمین مالی پایدار و گسترده بخش مسکن فعال کرد.