ورود منابع مالی نامعلوم به معاملات؛ ردپای پول‌های مشکوک در مسکن!

بازار مسکن صرفا محلی برای خرید خانه یا سرمایه‌گذاری نیست، بازاری بزرگ و پرحجم است که می‌تواند منابع مالی با منشأ‌های متفاوت را در خود جذب کند. علاوه بر‌این، بازار مسکن همواره یکی از محل‌های پولشویی بوده است به‌ویژه در بخش خانه‌های گران‌قیمت و مناطق بالای شهر. البته این مساله تنها به بازار مسکن محدود نمی‌شود و بازار زمین را نیز دربرمی‌گیرد، اما به‌نظر می‌رسد اتفاقی که در این بازه زمانی رخ داده، این است که معمولا پول‌های درشت یا تراستی‌ها یعنی افرادی که وظیفه دور زدن تحریم‌ها را برعهده داشتند، وارد این فرآیند شدند.

برای مثال، نفت را به این افراد می‌دادند چراکه امکان فروش مستقیم آن وجود نداشت. آنها نیز با استفاده از راهکار‌ها و سازوکار‌هایی که در اختیار داشتند، نفت را می‌فروختند و درنهایت پول حاصل از فروش را بازمی‌گرداندند. نکته‌ای که در این میان وجود داشت، این بود که هرچه بازگرداندن پول با تاخیر بیشتری انجام می‌شد، سود بیشتری نصیب این افراد می‌شد. برای مثال، اگر یک تراستی قرار بود در فروردین‌ماه پولی را بازگرداند، ممکن بود این کار را به تعویق بیندازد و بگوید مشکلاتی پیش آمده یا انتقال پول با مانع مواجه شده است.

درنتیجه ممکن بود بازگرداندن پول پنج یا شش‌ماه دیرتر از زمان مقرر انجام شود یا حتی بخشی از آن هرگز بازنگردد. در هر صورت، تا جایی که امکان داشت، بازگرداندن پول را به تاخیر می‌انداختند. این پول‌ها معمولا پیش از وقوع جنگ، در حساب‌هایی خارج از کشور، برای مثال در امارات نگه‌داری می‌شد. امارات یکی از محل‌های مهم نگه‌داری این منابع بود، اما پس از وقوع جنگ و مشکلاتی که در پی آن ایجاد شد، نگه‌داری این پول‌ها در آنجا با ریسک بیشتری مواجه شد.

به همین دلیل این افراد مجبور شدند بخشی از پول‌ها را به داخل ایران منتقل کنند تا از احتمال بلوکه‌شدن آنها جلوگیری شود. درنتیجه حجم عظیمی از پول وارد اقتصاد ایران شد، اما اقتصاد ایران و بازار‌های داخلی ظرفیت جذب چنین حجمی از نقدینگی را که پیش از آن در حساب‌هایی مانند حساب‌های موجود در امارات نگه‌داری می‌شد، نداشتند؛ بنابراین این پول باید به سمت بازار‌هایی مانند ارز یا مسکن حرکت می‌کرد. یکی از بهترین محل‌ها برای جذب این حجم از پول‌های درشت، بازار مسکن بود. به همین دلیل ناگهان شاهد جهشی اساسی در بازار مسکن در دوره جنگ هستیم.

این اتفاق در حالی رخ داده است که معمولا در زمان جنگ، دارایی‌هایی که نقدشوندگی پایینی دارند، با رکود مواجه می‌شوند و حتی ممکن است کاهش قیمت را تجربه کنند. دلیل آن نیز این است که در شرایط جنگی، مردم معمولا ترجیح می‌دهند دارایی‌هایی داشته باشند که نقدشونده باشند تا در صورت بروز مشکل بتوانند سریع‌تر به پول خود دسترسی پیدا کنند؛ بنابراین این پرسش مطرح می‌شود که چرا در شرایطی که انتظار می‌رود بازار مسکن با چنین وضعیتی با رکود مواجه شود، شاهد جهش قیمتی در این بازار هستیم؟

از سوی دیگر پرسش مهم‌تر این است که چرا دولت قادر نیست این حجم بزرگ از پول را که در مقیاس اقتصاد ایران می‌تواند چنین جهش قیمتی در بازار مسکن ایجاد کند، شناسایی و پیگیری کند؟ دلیل این مساله چیست؟ تعداد این افراد لزوما آنقدر زیاد نیست و از سوی دیگر حجم پول نیز به اندازه‌ای قابل توجه است که شاید بتوان مسیر آن را به‌راحتی رهگیری کرد.

در چنین بازاری هر معامله الزاما بازتابی از نیاز واقعی به مسکن یا منطق متعارف اقتصادی نیست. گاهی ملکی با ارزش بسیار بالا، نه برای سکونت و حتی نه صرفا برای کسب سود بلکه می‌تواند به ابزاری برای جابه‌جایی و پنهان‌کردن منشأ منابع مالی تبدیل شود. تشخیص و اثبات ورود پول‌های نامشروع به بازار مسکن به‌دلیل پیچیدگی مسیر‌های مالی و تعدد بازیگران، کار ساده‌ای نیست، اما دشواری اثبات به‌معنای بی‌اهمیت بودن مساله نیست.

حتی تعداد محدودی معامله با مبالغ بسیار سنگین می‌تواند قیمت‌های بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد به‌ویژه در بخش املاک لوکس که یک معامله غیرمتعارف می‌تواند به‌عنوان نشانه‌ای از سطح جدید قیمت‌ها مورد توجه سایر فعالان بازار قرار گیرد بنابراین مساله اصلی فقط این نیست که «چه مقدار پول» وارد بازار مسکن می‌شود بلکه این است که این پول از کجا آمده و با چه هدفی وارد بازار شده است. اگر در فرآیند معاملات بزرگ، توان مالی خریدار بررسی شود، اما منشا این توان مالی در حاشیه قرار گیرد، بازار مسکن می‌تواند به مسیری برای تبدیل منابع ناشناخته به دارایی‌های رسمی تبدیل شود؛ پدیده‌ای که آثار آن ممکن است بسیار فراتر از یک معامله یا حتی یک منطقه خاص باشد. افزایش ساخت‌وساز و معاملات واحد‌های لوکس در برخی مناطق شمالی تهران، این پرسش را ایجاد کرده که آیا تمام این سرمایه‌گذاری‌ها با منطق متعارف عرضه و تقاضای مسکن قابل توضیح بوده یا بخشی از منابع واردشده به این بازار نیازمند بررسی دقیق‌تر منشا مالی است.

همین امر می‌تواند موجب افزایش افسارگسیخته قیمت خرید و فروش آپارتمان شود و درنهایت بر افزایش قیمت ملک در سایر مناطق نیز تاثیر بگذارد. بر همین اساس گفت‌وگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن داشتیم.

ورود پول‌های نامشروع به بازار مسکن

ایلاتی در ابتدا در خصوص صحت و سقم پولشویی در بازار مسکن به «جهان‌صنعت» گفت: «این مساله موضوع پیچیده‌ای است. اصل این مساله قابل‌طرح است، اما اثبات آن کار ساده‌ای نیست. در بازار املاک بزرگ‌متراژ و معاملات با مبالغ سنگین، مواردی وجود دارد که ملک صرفا خرید و فروش می‌شود و لزوما با هدف سکونت یا استفاده واقعی از آن انجام نمی‌گیرد.

ممکن است در قالب شرکت‌ها یا توسط افرادی که بخشی از منابع مالی آنها از محل فعالیت‌های نامشروع به دست آمده است، این پول وارد بازار املاک شود. ورود چنین منابعی به بازار، قطعا می‌تواند بر قیمت املاک در آن منطقه اثر بگذارد.

البته ممکن است تعداد این معاملات در مقایسه با کل معاملات بازار چندان زیاد نباشد.

به عبارت دیگر، سهم معاملاتی که با هدف پولشویی انجام می‌شود، احتمالا‌درصد بالایی از کل معاملات بازار نیست، اما این به معنای بی‌اثر بودن آن نیست.

حتی تعداد محدودی از معاملات با مبالغ بسیار بالا می‌تواند به‌عنوان یک شاخص قیمتی عمل کند و بر برداشت بازار از سطح قیمت‌ها اثر بگذارد.

این اثرگذاری در بازار املاک لوکس مستقیم‌تر است، اما به‌صورت غیرمستقیم می‌تواند به سایر بخش‌های بازار و قیمت املاک در مناطق دیگر نیز منتقل شود.»

مسکن؛ مقصدی برای گم‌کردن رد پول؟

ایلاتی ادامه داد: «در برخی از این معاملات، خریدار لزوما تابع شرایط متعارف اقتصادی بازار نیست. برای فردی که هدف اصلی‌اش انتقال یا جابه‌جایی منابع مالی و از بین بردن رد پول است، ممکن است قیمت هر مترمربع اهمیت چندانی نداشته باشد. در چنین شرایطی حتی اگر ملک با قیمتی بالاتر از ارزش متعارف خریداری شود، هدف اصلی می‌تواند جابه‌جایی پول و اصطلاحا گم کردن رد آن در بازار باشد بنابراین این نوع معاملات حتی اگر از نظر تعداد محدود باشند، می‌توانند اثرگذاری خود را بر بازار مسکن داشته باشند.

کارشناس ارشد حوزه مسکن در پایان گفت: «البته برای مقابله با چنین پدیده‌ای راهکار وجود دارد. در برخی کشور‌ها هنگام انجام معاملات بزرگ، خریدار باید به‌صورت دقیق توضیح دهد که منابع مالی مورد استفاده برای خرید ملک از کجا به دست آمده است. حتی ممکن است لازم باشد چندین صفحه درباره منشا این پول، معاملاتی که از طریق آنها درآمد حاصل شده، نحوه کسب سود و همچنین مالیات‌های پرداخت‌شده توضیح داده شود.

در چنین نظامی، صرف اینکه فرد منابع مالی کافی برای خرید یک ملک را در اختیار دارد، به معنای امکان انجام بدون محدودیت معامله نیست بلکه منشا پول نیز باید مشخص باشد.

در بازار مسکن ما، اما این موضوع تا حد زیادی رها شده است. ممکن است فردی چند‌هزار‌میلیارد‌تومان منابع مالی در اختیار داشته باشد، به دفترخانه یا مشاور املاک مراجعه کند، ملکی را خریداری کند و درنهایت هنگام جابه‌جایی پول، صرفا در حد یک توضیح کلی در سیستم بانکی ثبت شود که این مبلغ بابت خرید ملک منتقل شده است در حالی که سوال اصلی باید این باشد که منشا این پول چیست، از چه محلی به دست آمده، حاصل چه فعالیت یا معامله‌ای بوده و آیا مالیات‌های مربوط به آن پرداخت شده است یا خیر. تا زمانی که این پرسش‌ها به‌صورت جدی در فرآیند معاملات مطرح نشود، امکان ورود پول‌های نامشروع به بازار مسکن همچنان وجود خواهد داشت و این منابع می‌توانند از طریق معاملات ملکی وارد چرخه اقتصاد رسمی شوند.»