حاشیه‌ای که دیگر ارزان نیست؛ گرانی مسکن به شهر‌های پیرامونی تهران رسید

اکنون خانه‌هایی که برای بخشی از تهرانی‌ها مقصد جایگزین محسوب می‌شوند، برای بسیاری از ساکنان بومی نیز به کالایی با قیمت‌های سنگین تبدیل شده‌اند در سوی دیگر، افزایش جمعیت و ساخت‌وساز، فشار بیشتری بر حمل‌ونقل، آب، درمان و سایر خدمات شهری وارد کرده است. به این ترتیب، این پرسش جدی مطرح است که آیا شهر‌های پیرامونی توان پذیرش جمعیت بیشتر را دارند یا بحران مسکن تهران تنها در حال جابه‌جایی جغرافیایی است؟

تا چند سال پیش، شهریار، اندیشه، قدس، ملارد، اسلامشهر و شهرری برای بخشی از خانوار‌هایی که از بازار مسکن تهران جا می‌ماندند، مقصدی برای دسترسی به خانه ارزان‌تر بودند، اما امروز فاصله قیمتی با تهران لزوماً به معنای ارزان بودن نیست.

بر اساس داده‌های مبتنی بر آگهی‌های بازار در شهریور ۱۴۰۵، قیمت‌های پیشنهادی مسکن در برخی شهر‌های نزدیک تهران به محدوده‌های بالایی رسیده است؛ در اسلامشهر میانگین شاخص مبتنی بر آگهی‌ها حدود ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع گزارش شده و در شهریار و اندیشه نیز قیمت‌های پیشنهادی در برخی بخش‌های بازار در همین محدوده قرار گرفته است. این ارقام قیمت پیشنهادی آگهی‌هاست و نه قیمت قطعی معاملات.

در چنین شرایطی، یک واحد ۱۰۰ متری با قیمت حدود ۸۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، به رقمی حدود ۸ تا ۱۰ میلیارد تومان می‌رسد؛ رقمی که برای خانوار‌های حقوق‌بگیر و کارگری همچنان خارج از توان خرید است.

به بیان دیگر، تهران فقط قیمت مسکن را بالا نبرده، گرانی پایتخت بخشی از تقاضای مسکن را نیز به شهر‌های پیرامونی منتقل کرده و این تقاضا اکنون بر بازار همان شهر‌ها اثر گذاشته است.

تهرانی‌ها می‌روند، بومی‌ها چه می‌شوند؟

در یکی از بنگاه‌های معاملات ملکی اسلامشهر، خریدار تهرانی که برای پیدا کردن خانه‌ای ارزان‌تر به این شهر آمده، به ایرنا می‌گوید، تصور می‌کرد با چهار تا پنج میلیارد تومان گزینه‌های متعددی پیش رویش باشد، اما جست‌وجوی بازار نشان داده برای خرید یک واحد معمولی نیز باید بودجه بیشتری در نظر بگیرد.

یکی دیگر از خریداران نیز می‌گوید: اگر قرار بود برای خانه‌ای که می‌خواهیم حدود هشت میلیارد تومان هزینه کنیم، تصورمان این بود که در اطراف تهران با گزینه‌های بیشتری روبه‌رو باشیم، اما قیمت‌ها آنقدر بالا رفته که حتی اینجا هم باید حساب و کتاب زیادی داشته باشیم.

این تغییر فقط به خریداران تهرانی محدود نمی‌شود. برای ساکنان بومی نیز افزایش قیمت مسکن به معنای دشوارتر شدن خرید خانه است؛ به‌ویژه خانوار‌های جوان و حقوق‌بگیری که درآمد آنها متناسب با رشد قیمت زمین و ساختمان افزایش پیدا نکرده است.

یکی از فعالان بازار مسکن در جنوب‌غرب تهران نیز معتقد است بازار در نهایت به سمت متقاضی‌ای می‌رود که قدرت خرید بیشتری دارد، موضوعی که می‌تواند ترکیب تقاضا و حتی نوع ساخت‌وساز را در شهر‌های پیرامونی تغییر دهد.

به گفته وی، در سال‌های گذشته افزایش ارزش زمین، تجمیع پلاک‌ها و تغییر ترکیب تقاضا موجب شده ساخت واحد‌های بزرگ‌تر و بعضاً گران‌تر افزایش پیدا کند، در حالی که بخشی از خانوار‌های محلی توان خرید واحد‌های کوچک‌تر را نیز به سختی دارند.

گرانی زمین و مصالح، نگرانی از قیمت تا کیفیت

داوود بیگدلی، کارشناس حوزه سکونتگاه‌های شهری، در گفت‌و‌گو با ایرنا، افزایش تقاضا و ورود زمین‌های اسلامشهر به چرخه سوداگری را از عوامل مؤثر بر رشد قیمت زمین و مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: افزایش شدید قیمت مصالح نیز فشار مضاعفی بر ساخت‌وساز وارد کرده است.

وی با اشاره به اسلامشهر، شهریار، شهرری، بهارستان و ...، بر ضرورت نظارت جدی‌تر بر کیفیت ساخت‌وساز تأکید دارد و هشدار می‌دهد که افزایش هزینه‌های ساخت، در صورت نبود نظارت کافی، می‌تواند زمینه استفاده از مصالح یا اجرای کم‌کیفیت را فراهم کند.

به گفته این کارشناس، هزینه واقعی مسکن تنها به قیمت خرید محدود نمی‌شود و تعمیرات پس از تحویل، کاهش عمر مفید ساختمان و هزینه نگهداری نیز می‌تواند بار مالی بیشتری بر دوش خانوار بگذارد.

بیگدلی همچنین معتقد است برای ارزیابی سکونتگاه‌ها نباید تنها قیمت زمین و ساختمان را در نظر گرفت و عواملی مانند کیفیت ساخت، ایمنی، شرایط زمین، کیفیت زندگی، ارتباطات اجتماعی و حس تعلق به محله نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

افزایش جمعیت و عقب ماندگی زیرساخت

هر خانواری که از تهران به شهر‌های پیرامونی منتقل می‌شود، فقط یک واحد مسکونی نیاز ندارد؛ مدرسه، درمانگاه، آب، فاضلاب، حمل‌ونقل عمومی و سایر خدمات نیز باید متناسب با جمعیت توسعه پیدا کند.

در غرب استان تهران، رشد جمعیت و مهاجرت از جمله عواملی است که مسئولان محلی آن را در کنار شهرسازی نامناسب و کمبود پارکینگ، از عوامل مؤثر بر مشکلات ترافیکی منطقه عنوان کرده‌اند.

از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از خانوار‌هایی که برای کاهش هزینه مسکن از تهران خارج می‌شوند، همچنان محل کارشان در پایتخت است؛ بنابراین انتقال محل سکونت الزاماً به معنای انتقال محل کار نیست و می‌تواند به افزایش سفر‌های روزانه در محور‌های تهران ـ شهریار، تهران ـ اسلامشهر و دیگر مسیر‌های ارتباطی منجر شود.

در حوزه آب نیز مسئله مشابهی وجود دارد. بر اساس اظهارات نماینده مردم شهریار، قدس و ملارد، طرح اتصال شبکه آب شرب شهریار و ملارد به شبکه آب تهران برای انتقال سالانه حدود ۳۰ میلیون مترمکعب آب از سد طالقان در حال اجراست؛ موضوعی که اهمیت تأمین زیرساخت همزمان با توسعه جمعیتی را نشان می‌دهد.

در چنین شرایطی، ساخت مسکن بدون توسعه همزمان خدمات عمومی می‌تواند تنها بخشی از مسئله را حل کند.

شهرری، اسلامشهر، شهریار، اندیشه، قدس و ملارد هرکدام شرایط متفاوتی دارند، اما همگی در مدار اقتصادی و سکونتی تهران قرار گرفته‌اند.

هرچه هزینه سکونت در پایتخت افزایش پیدا می‌کند، بخشی از تقاضا به این شهر‌ها منتقل می‌شود؛ اما ظرفیت شهر‌های پیرامونی نامحدود نیست. افزایش جمعیت، قیمت زمین، هزینه ساخت و فشار بر زیرساخت‌ها می‌تواند به تدریج مزیت سکونت در این مناطق را نیز کاهش دهد.

در این میان، ساکنان بومی با رقابتی تازه مواجه‌اند، رقابتی که در آن قیمت مسکن فقط تحت تأثیر نیاز محلی نیست و قدرت خرید متقاضیان بازار بزرگ تهران نیز بر آن اثر می‌گذارد.

به این ترتیب، مسئله دیگر فقط قیمت خانه نیست، مسئله، جغرافیای دسترسی به مسکن است.

خانواری که توان خرید در تهران را ندارد، یک حلقه دورتر می‌رود، اما هر حلقه دورتر می‌تواند هزینه رفت‌وآمد، زمان سفر و وابستگی به زیرساخت‌های بین‌شهری را بیشتر کند.

اگر سیاست مسکن تنها به ساخت واحد‌های بیشتر در پیرامون تهران محدود شود، بدون آنکه قدرت خرید خانوار، کیفیت ساخت، آب، درمان، آموزش و حمل‌ونقل همزمان دیده شود، ممکن است مسئله از تهران به پیرامون منتقل شود، نه اینکه واقعاً حل شود.

شهر‌های پیرامونی تهران دیگر حاشیه خاموش پایتخت نیستند، آنها به بخشی از بازار مسکن و زندگی روزمره تهران تبدیل شده‌اند. اکنون پرسش این است که این شهر‌ها تا کجا توان پرداخت هزینه سرریز قیمتی و جمعیتی پایتخت را دارند؟