آیا موج افزایشی مسکن در راه است؟

آمار مرداد ۱۴۰۵ نیز نشان می‌دهد قیمت مسکن تحت فشار تورمی است، اما افزایش قیمت الزاماً به معنی رونق معاملات نیست.

رشد طلا چه اثری بر مسکن دارد؟

در نگاه اول، رشد طلا می‌تواند برای مسکن خبر خوبی نباشد. وقتی طلا با سرعت بالا می‌رود، سرمایه‌گذار برای خرید ملک عجله نمی‌کند. ممکن است پولش را از بازار مسکن خارج کند یا خرید ملک را به تعویق بیندازد و سراغ طلا و دلار برود.

اما این رابطه همیشه همین‌جا تمام نمی‌شود.

اگر رشد طلا و دلار ادامه‌دار باشد، بخشی از سرمایه‌ای که وارد این بازار‌ها شده، ممکن است در مرحله بعد به سمت دارایی‌های بزرگ‌تر منتقل شود. ملک یکی از گزینه‌های این مرحله است؛ مخصوصاً زمانی که سرمایه‌گذار احساس کند قیمت مسکن از سایر دارایی‌ها عقب افتاده است؛ بنابراین رشد طلا می‌تواند در کوتاه‌مدت رقیب مسکن باشد، اما در یک بازه طولانی‌تر، اثر تورمی آن می‌تواند به بازار ملک هم برسد.

نکته مهم این است که مسیر این نقدینگی مستقیم نیست؛ ممکن است ابتدا از مسکن به طلا برود و بعد دوباره به ملک برگردد.

دلار؛ متغیری که همه بازار‌ها را به هم وصل می‌کند

در اقتصاد ایران، دلار فقط روی طلا اثر نمی‌گذارد. افزایش نرخ ارز هزینه بسیاری از کالا‌ها و نهاده‌های تولید را بالا می‌برد و از همین مسیر به ساخت‌وساز می‌رسد.

آهن و قیمت مقاطع فولادی مانند میلگرد و نبشی یکی از نمونه‌های روشن این زنجیره است.

وقتی قیمت میلگرد، تیرآهن و سایر محصولات فولادی بالا می‌رود، هزینه اجرای پروژه ساختمانی هم افزایش پیدا می‌کند. همین موضوع باعث می‌شود سازنده‌ای که امروز قصد شروع یک پروژه جدید دارد، نتواند هزینه‌های پروژه را با قیمت‌های چند ماه قبل محاسبه کند.

در چنین شرایطی، حتی اگر معاملات ملک ضعیف باشد، کاهش قیمت فروش برای سازنده آسان نیست. چون جایگزین کردن واحد فروخته‌شده با یک واحد جدید، هزینه بیشتری دارد.

البته این موضوع یک نکته مهم دارد: افزایش هزینه ساخت الزاماً قیمت ملک را به همان نسبت بالا نمی‌برد.

اگر خریدار توان پرداخت نداشته باشد، سازنده نمی‌تواند هر قیمتی را که می‌خواهد به بازار تحمیل کند. در نتیجه، فاصله میان «قیمت مورد انتظار فروشنده» و «توان خرید مشتری» بیشتر می‌شود.

اینجاست که رکود تورمی شکل می‌گیرد.

چرا گرانی ساخت‌وساز به معنی رونق مسکن نیست؟

مسئله اصلی بازار امروز همین‌جاست. زمین، مصالح، دستمزد و هزینه‌های اجرای پروژه افزایش پیدا کرده‌اند. در مقابل، درآمد خانوار‌ها با همان سرعت رشد نکرده است؛ بنابراین سازنده مثلا برای خرید ورق رنگی یا سیمان یا میلگرد با هزینه بیشتری روبه‌روست، اما خریدار همچنان با همان مشکل قدیمی مواجه است: قدرت خرید پایین.

نتیجه می‌تواند عجیب به نظر برسد؛ قیمت ملک بالا برود، اما تعداد معاملات پایین بماند.

پس نباید هر افزایش قیمتی را به‌عنوان شروع رونق تفسیر کرد.

برای اینکه بازار واقعاً وارد یک دوره رونق شود، باید تقاضای مصرفی قدرت خرید پیدا کند. در غیر این صورت، ممکن است تعداد محدودی معامله در قیمت‌های بالاتر انجام شود و همین معاملات، تصور افزایش عمومی قیمت را ایجاد کنند؛ در حالی که بخش بزرگی از بازار همچنان بدون مشتری است.

سه مسیر پیش روی بازار مسکن

سناریوی اول؛ دلار و طلا همچنان صعودی بمانند

اگر نرخ ارز در سطوح بالا باقی بماند و طلا نیز روند افزایشی خود را حفظ کند، فشار تورمی روی هزینه ساخت بیشتر می‌شود.

در این حالت، فروشندگان و سازندگان انگیزه کمتری برای کاهش قیمت دارند؛ بنابراین رشد اسمی قیمت مسکن محتمل‌تر می‌شود؛ اما ضعف قدرت خرید می‌تواند همچنان مانع رونق معاملات شود.

یعنی ممکن است ملک گران‌تر شود، بدون اینکه بازار پررونق‌تر شود.

سناریوی دوم؛ بازار ارز آرام شود

اگر دلار به ثبات برسد و هیجان بازار طلا کاهش پیدا کند، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای هم ممکن است فروکش کند.

در چنین شرایطی، خریدار دست بالاتری در مذاکره خواهد داشت و فروشنده برای معامله مجبور می‌شود انعطاف بیشتری نشان دهد.

با این حال، هزینه ساخت همچنان یک محدودیت جدی برای کاهش قیمت خواهد بود. سازنده نمی‌تواند واحد جدیدی را با هزینه امروز بسازد و آن را با قیمت‌های بسیار پایین‌تر عرضه کند.

سناریوی سوم؛ بخشی از پول طلا و ارز وارد ملک شود

سناریوی مهم‌تر زمانی شکل می‌گیرد که سرمایه‌گذارانی که در طلا و ارز حضور داشته‌اند، بخشی از سرمایه خود را به ملک منتقل کنند.

این اتفاق به‌خصوص زمانی اهمیت دارد که فاصله بازدهی بازار‌ها زیاد شده باشد و قیمت مسکن از نگاه سرمایه‌گذاران نسبت به سایر دارایی‌ها عقب‌مانده به نظر برسد.

اما برای تشخیص این تغییر فاز، یک شاخص از خود قیمت مهم‌تر است: تعداد معاملات.

اگر قیمت بالا برود ولی معاملات تغییری نکند، هنوز نمی‌توان از بازگشت جدی تقاضا صحبت کرد. افزایش هم‌زمان قیمت و حجم معاملات، سیگنال متفاوتی خواهد بود.

پیش‌بینی قیمت مسکن؛ جهش یا رشد

بازار مسکن با وجود رشد قیمت‌ها همچنان در رکود است. بخشی از نقدینگی به طلا و دلار رفته و تورم و افزایش هزینه ساخت نیز فشار صعودی بر قیمت مسکن ایجاد کرده‌اند؛ اما رشد قیمت هنوز به رونق معاملات منجر نشده است.

بازار مسکن در نقطه تصمیم

بازار مسکن میان فشار تورم و ضعف تقاضا قرار دارد. فعلاً طلا و دلار بخشی از نقدینگی را جذب کرده‌اند، اما ادامه رشد آنها می‌تواند در آینده سرمایه را به سمت ملک برگرداند. برای تشخیص تغییر روند بازار باید سه عامل را دنبال کرد: دلار، هزینه ساخت و حجم معاملات. اگر قیمت‌ها بالا بروند، اما معاملات رشد نکنند، نتیجه همچنان تورم مسکن بدون رونق معاملات خواهد بود.