آخرین وضعیت بازار مسکن؛ قیمت‌ها صعودی شد، معاملات نصف

قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان آپارتمان در پایتخت با آغاز نیمه دوم سال روندی افزایشی دارد، اما حجم معاملات همچنان پایین است و به گفته فعالان بازار در مقایسه با سال گذشته تقریبا نصف شده است.

گزارش‌های میدانی و آمار سامانه‌های ملکی در شهر تهران نشان می‌دهد میانگین قیمت‌های پیشنهادی در شهریورماه نسبت به ماه قبل حدود ۵.۳ درصد افزایش یافته، اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرده که سطح قرارداد‌های خرید و فروش همچنان پایین است و در صورت نبود اتفاق خاص، در نیمه دوم سال نیز تغییر محسوسی در معاملات انتظار نمی‌رود.

قیمت‌های پیشنهادی صعودی شد

بر اساس داده‌های غیررسمی به دست آمده از سایت‌های فروش ملک، رشد نقطه‌ای قیمت‌های پیشنهادی مسکن در پایتخت به حدود ۱۱۷.۶ درصد رسیده است؛ البته این ارقام مربوط به قیمت‌های اعلامی فروشندگان است و الزاما معادل قیمت قطعی معاملات انجام‌شده نیست.

در یک برآورد دیگر از بازار، میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه تهران در ابتدای شهریورماه حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان اعلام شده است. این رقم در مقایسه با حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۴، رشد قابل توجهی را نشان می‌دهد.

با این حال، تفاوت میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله اهمیت زیادی دارد. بر اساس داده‌های «رصدخانه بازار مسکن»، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریورماه حدود ۲۲۲ میلیون تومان در هر مترمربع بوده، در حالی که فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد گزارش شده است؛ بنابراین نمی‌توان افزایش قیمت‌های آگهی‌شده را بدون در نظر گرفتن وضعیت معاملات واقعی، معادل رشد قطعی قیمت مسکن دانست.

رکود معاملات ضلع دیگر بازار

در مقابل رشد قیمت‌ها، معاملات مسکن همچنان در سطح پایینی قرار دارد. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در تازه‌ترین اظهارات خود در ۳۰ شهریورماه اعلام کرده است که گزارش‌های میدانی از پایین بودن سطح قرارداد‌های خرید و فروش حکایت دارد و اتحادیه نیز به دلیل دسترسی نداشتن کامل به سامانه‌های معاملاتی، امکان ارائه آمار دقیق از حجم قرارداد‌ها و قیمت‌های قطعی مناطق مختلف را ندارد.

به گفته او، بازار مسکن در سال‌های اخیر با رکود مواجه بوده و تحولات ماه‌های گذشته نیز موجب شده سطح قرارداد‌ها مجدداً کاهش پیدا کند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین معتقد است در صورت نبود اتفاق خاص، انتظار تغییر محسوسی در وضعیت معاملات نیمه دوم سال وجود ندارد.

این وضعیت به معنای شکل‌گیری بازاری است که در آن فروشندگان تمایل دارند ارزش ملک خود را با توجه به تورم و افزایش هزینه‌های ساخت بالا ببرند، اما قدرت خرید خانوار‌ها با همان سرعت افزایش پیدا نکرده است. نتیجه چنین شرایطی، فاصله گرفتن بخشی از تقاضای مصرفی از بازار و طولانی‌تر شدن فرآیند فروش ملک است.

لطفی: هزینه‌های تولید بر قیمت پیشنهادی تاثیری گذاشته است

در این زمینه سعید لطفی - دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران - در گفت‌و‌گو با ایسنا، درباره وضعیت بازار مسکن بر اثرگذاری افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت‌ها تأکید کرد. او گفت: با توجه به افزایش قیمت ارز و هزینه‌های تولید مسکن، افزایش قیمت مسکن قابل انتظار است.

لطفی همچنین درباره تاثیر جنگ بر بازار مسکن تهران گفت که این اتفاق بیشتر موجب ایجاد رکود در بازار شده، اما به دلیل اثرگذاری بازار‌های موازی از جمله ارز و طلا بر بازار مسکن و همچنین نرخ تورم، نه تنها قیمت مسکن کاهش نیافت بلکه رشد نرخ‌های اعلامی افزایش پیدا کرد.

قدرت خرید حلقه مفقوده بازار

یکی از مهم‌ترین مشکلات فعلی بازار مسکن تهران، فاصله میان قیمت ملک و توان مالی خانوارهاست. حتی در شرایطی که قیمت‌های پیشنهادی افزایش می‌یابد، بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی امکان تأمین منابع لازم برای خرید را ندارند.

از سوی دیگر هزینه ساخت افزایش یافته و همین موضوع اجازه کاهش قابل توجه قیمت تمام‌شده واحد‌های جدید را دشوار کرده است؛ بنابراین بازار با دو نیروی هم‌زمان مواجه است؛ از یک طرف فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و سایر هزینه‌های تولید روبه‌رو هستند و از طرف دیگر، خریداران با کاهش قدرت خرید مواجه شده‌اند. نتیجه این وضعیت، کاهش تعداد معاملات و افزایش سهم واحد‌هایی است که با قیمت‌های بالا وارد بازار می‌شوند، اما برای فروش نیازمند زمان بیشتری هستند.

بازار مسکن در انتظار رونق یا تعدیل قیمت؟

در شرایط فعلی، بازار مسکن تهران نه در وضعیت رونق معاملاتی قرار دارد و نه نشانه‌ای روشن از کاهش عمومی قیمت‌ها دیده می‌شود. داده‌های موجود بیشتر از بازاری حکایت دارد که قیمت‌های پیشنهادی در آن افزایش یافته، اما تعداد معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید و نااطمینانی اقتصادی پایین مانده است.

با این اوصاف بازار مسکن تهران در شرایطی وارد نیمه دوم سال شده که تورم قیمتی و رکود معاملاتی همزمان در آن وجود دارد؛ وضعیتی که تا زمانی که قدرت خرید خانوارها، هزینه ساخت و شرایط تأمین مالی تغییر محسوسی نکند، می‌تواند ادامه داشته باشد. گزارش‌های کارشناسان و اعضای اتحادیه املاک نیز فعلا چشم‌انداز روشنی از خروج معاملات از رکود در نیمه دوم سال ارائه نمی‌کند.