تغییر الگوی اجاره‌نشینی؛ خانه‌های اشتراکی، چهره جدید گرانی مسکن!

دنبال کردن اخبار مربوط به وزارت راه‌وشهرسازی درباره جدیدترین پروژه‌های مسکن حمایتی، شاید در نگاه نخست کورسوی امیدی ایجاد کند، اما کافی است کمی از بطن بخشنامه‌ها و وعده‌ها فاصله بگیریم و به زندگی روزمره مستاجران یا مردم عادی نگاه کنیم تا تصویر دیگری از بازار مسکن نمایان شود. به نظر می‌رسد گرانی مسکن تنها قیمت خانه را تغییر نداده بلکه آرام‌آرام شکل زندگی در شهر را نیز دگرگون کرده است. ایرانیان که سال‌ها خانه مستقل را یکی از اصلی‌ترین نشانه‌های ثبات زندگی می‌دانستند، حالا برای ماندن در شهر باید از متراژ، محله، حریم خصوصی و حتی استقلال سکونتی خود صرف‌نظر کنند.

افزایش آگهی‌های مربوط به اتاق‌های چندمتری، واحد‌های زیر ۱۵‌متر، پانسیون‌ها و خانه‌های اشتراکی نشان می‌دهند که بخشی از مستاجران دیگر به‌دنبال اجاره یک خانه کامل نیستند بلکه صرفا در پی فضایی برای ماندن هستند.

در برخی آگهی‌های منتشرشده در تهران، اتاق‌هایی با متراژ ۴ تا ۱۵مترمربع با ودیعه و اجاره ماهانه عرضه شده‌اند؛ به‌طوری‌که در نمونه‌های بررسی‌شده، اجاره ماهانه برخی از این اتاق‌ها به ۱۶‌میلیون‌تومان نیز رسیده است. این تغییر البته تنها به جوانان و دانشجویان محدود نمی‌شود. کارمندان، افراد مهاجر از شهرستان‌ها و حتی بخشی از طبقه متوسط شهری نیز در میان متقاضیان چنین گزینه‌هایی قرار دارند. مساله اصلی مشترک میان بسیاری از آنها، نه علاقه به زندگی اشتراکی بلکه ناتوانی در تامین هزینه یک واحد مستقل است.

از اجاره خانه تا اجاره یک اتاق

خانه اشتراکی پدیده تازه‌ای در شهر تهران نیست. سال‌هاست دانشجویان یا جوانانی که برای کار به پایتخت می‌آیند، برای کاهش هزینه‌های زندگی با یکدیگر خانه اجاره می‌کنند. تفاوت امروز، اما در گستره این پدیده است. آنچه زمانی راهکاری موقت برای گروهی محدود بود، اکنون در حال تبدیل‌شدن به یکی از گزینه‌های بازار اجاره برای طیف وسیع‌تری از متقاضیان است. در ماه‌های اخیر، شاهد افزایش آگهی‌های مربوط به اتاق و خانه‌های اشتراکی بودیم.

در برخی موارد، افراد یک اتاق یا بخشی از یک واحد را اجاره می‌کنند و درمقابل آشپزخانه، سرویس‌بهداشتی یا فضای نشیمن را با دیگران به اشتراک می‌گذارند. در مواردی نیز مالک در همان خانه حضور دارد و بخشی از فضای سکونت خود را به مستاجر واگذار می‌کند. در چنین شرایطی، مفهوم خانه نیز تغییر می‌کند. خانه دیگر الزاما یک واحد مستقل با اتاق خواب، آشپزخانه، پذیرایی و فضای خصوصی نیست.

برای بخشی از مستاجران، خانه به اتاقی چندمتری تبدیل شده که تنها امکان خواب و نگهداری وسایل شخصی را فراهم می‌کند و سایر امکانات باید میان چند نفر تقسیم شود. این تغییر را نمی‌توان صرفا یک تحول فرهنگی یا سبک جدید زندگی دانست. وقتی فردی میان اجاره یک واحد مستقل و پرداخت هزینه‌ای سنگین با اجاره یک اتاق چندمتری و زندگی مشترک انتخاب می‌کند، بخش مهمی از تصمیم او تحت‌تاثیر توان مالی قرار دارد. بحران جایی شکل می‌گیرد که شاید چنین سبک زندگی در بین جوانان و دانشجویان رواج داشته باشد، اما در ایران موضوع به خانواده دارای فرزند نیز سرایت کرده است.

حریم خصوصی؛ اولین هزینه اجاره‌نشینی

افزایش هزینه مسکن فقط سهم بیشتری از درآمد خانوار را به خود اختصاص نمی‌دهد بلکه می‌تواند کیفیت زندگی را نیز تحت‌تاثیر قرار دهد. مستاجری که نمی‌تواند از پس ودیعه و اجاره یک واحد مستقل برآید، ناچار است از متراژ خانه کم کند. اگر کاهش متراژ نیز کافی نباشد، اتاق را جایگزین خانه می‌کند و در مرحله بعد، حریم خصوصی را با دیگران به‌اشتراک می‌گذارد. در این میان، آگهی‌های اجاره اتاق‌های ۴ تا ۱۵متری تصویری روشن از این تغییر ارائه می‌کنند.

براساس بررسی آگهی‌های منتشرشده در تهران، چنین فضا‌هایی گاه با ودیعه‌هایی تا حدود ۱۰۰‌میلیون‌تومان و اجاره ماهانه چند میلیون تا بیش از ۱۰‌میلیون‌تومان عرضه شده‌اند. نکته قابل‌توجه این است که کاهش متراژ الزاما به‌معنای کاهش متناسب هزینه نیست. به‌بیان دیگر، مستاجر ممکن است برای فضایی بسیار کوچک، همچنان مجبور به پرداخت مبلغ قابل‌توجهی باشد. این موضوع نشان می‌دهد که بحران تنها کمبود واحد مسکونی نیست بلکه مساله اصلی، فاصله میان درآمد خانوار و هزینه تامین مسکن است.

هم‌خانه‌شدن برای فرار از ودیعه

ودیعه سنگین یکی از موانعی است که مستاجران را به‌سمت هم‌خانه‌شدن سوق می‌دهد. در شرایطی که تامین صدها‌میلیون‌تومان پول پیش برای بسیاری از خانوار‌ها دشوار است، تقسیم این مبلغ میان چند نفر می‌تواند امکان ورود به بازار اجاره را فراهم کند. ناگفته نماند که هزینه ودیعه درحال‌حاضر از مرز یک میلیارد نیز عبور کرده است. اما این تقسیم هزینه، الزاما به‌معنای تقسیم برابر کیفیت زندگی نیست.

فردی که وارد خانه اشتراکی می‌شود، باید قواعد جدیدی را بپذیرد؛ از نحوه استفاده از آشپزخانه و سرویس‌بهداشتی گرفته تا رفت‌وآمد، مهمان، ساعت خواب، نظافت و حتی استفاده از فضا‌های مشترک. در برخی آگهی‌های هم‌خانه‌یابی، شرایطی درباره جنسیت مستاجر، رفت‌وآمد مهمان، استعمال دخانیات، حیوان‌خانگی و نحوه استفاده از فضای خانه تعیین می‌شود بنابراین مستاجر در ازای کاهش هزینه، بخشی از استقلال خود را نیز واگذار می‌کند.

نمونه‌هایی از چنین آگهی‌هایی در کانال‌ها و پلتفرم‌های اجاره و هم‌خانه‌یابی قابل‌مشاهده است. از همین‌جا می‌توان به یک تغییر مهم در مفهوم اجاره‌نشینی رسید؛ مستاجر امروز به مرزی رسیده که صرفا برای چند متر فضا، یک تخت یا یک اتاق پول پرداخت می‌کند.

پانسیون؛ گزینه‌ای که دیگر چندان ارزان نیست

پانسیون‌نشینی نیز که سال‌ها برای دانشجویان و کارمندان غیربومی یک گزینه اقتصادی محسوب می‌شد، تحت‌تاثیر افزایش هزینه‌های مسکن تغییر کرده است. در مهرماه ۱۴۰۵ از عرضه اتاق‌های یک‌نفره پانسیون در برخی مناطق تهران با اجاره‌های ماهانه بالا حکایت دارد؛ در برخی نمونه‌های گزارش‌شده، هزینه اجاره اتاق به بیش از ۲۰‌میلیون‌تومان در ماه رسیده است.

این روند نشان می‌دهد حتی راهکار‌هایی که زمانی برای کاهش هزینه مسکن طراحی نشده بودند و عملا نقش «مسکن اقتصادی» را ایفا می‌کردند، خودشان از افزایش قیمت‌ها در امان نمانده‌اند. در نتیجه، زنجیره‌ای از گزینه‌ها شکل گرفته است؛ واحد مستقل، واحد کوچک‌تر، اتاق، پانسیون و درنهایت هم‌خانه‌شدن. هرچه قدرت پرداخت مستاجر کاهش پیدا می‌کند، یک‌پله در این زنجیره پایین‌تر می‌رود.

طبقه متوسط هم از این معادله بیرون نیست

شاید تصور شود که خانه‌های اشتراکی و اتاق‌های کوچک صرفا به گروه‌های کم‌درآمد مربوط است، اما واقعیت‌های جامعه تصویر پیچیده‌تری ارائه می‌کند. بخشی از جوانان شاغل و افراد دارای درآمد ثابت نیز به‌دلیل فاصله میان درآمد و هزینه مسکن، امکان اجاره واحد مستقل را از دست داده‌اند. فشار هزینه‌های مسکن بر طبقه متوسط به نحوی است که جوان‌تر‌هایی که هنوز سرمایه‌ای در حوزه مسکن ندارند، با دشواری بیشتری امکان ادامه زندگی در مناطق مختلف تهران را پیدا می‌کنند.

همچنین گسترش پلتفرم‌های اینترنتی یکی از عواملی است که امکان پیدا کردن هم‌خانه و شکل‌گیری این مدل سکونت را بیشتر کرده است. در واقع فناوری پدیده هم‌خانه‌شدن را ایجاد نکرده، اما امکان پیدا کردن هم‌خانه را ساده‌تر کرده است. آنچه در گذشته شاید ازطریق دوستان، همکاران یا آشنایان اتفاق می‌افتاد، اکنون ازطریق آگهی‌های آنلاین به یک بازار قابل‌مشاهده تبدیل شده است.

صاحبخانه‌ای که مستاجر می‌شود

تغییر شکل بازار اجاره تنها به مستاجران محدود نمانده است. در شرایط فعلی، مالکیت یک واحد مسکونی لزوما به‌معنای برخورداری از رفاه اقتصادی نیست. هزینه‌های زندگی، درمان، آموزش، نگهداری ملک و سایر مخارج می‌تواند درآمد مالک را تحت‌فشار قرار دهد. در چنین شرایطی، بخشی از مالکان ممکن است برای تامین هزینه‌های جاری، بخشی از خانه خود را به فرد دیگری اجاره دهند؛ بنابراین شکل دیگری از خانه اشتراکی ایجاد می‌شود؛ حالتی که در آن مالک و مستاجر در یک واحد زندگی می‌کنند.

این پدیده از یک منظر نشان‌دهنده پیچیده‌تر شدن مرز میان «مالک» و «مستاجر» است. در اقتصاد مسکن، مالکیت معمولا به‌عنوان نقطه‌مقابل اجاره‌نشینی شناخته می‌شود، اما افزایش هزینه‌های زندگی می‌تواند این دو وضعیت را در کنار یکدیگر قرار دهد. به این ترتیب فردی ممکن است صاحبخانه باشد، اما برای کاهش هزینه‌های خود، بخشی از خانه را اجاره دهد یا فردی در حاشیه شهر صاحب ملک باشد، اما به‌دلیل مکان محل کار، تحصیل فرزندان یا دسترسی به خدمات، در تهران مستاجر شود. در این حالت، مالکیت و اجاره‌نشینی دیگر دو وضعیت کاملا متضاد نیستند.

وقتی مستاجران حاشیه‌نشین می‌شوند

برای همه مستاجران، هم‌خانه‌شدن یا اجاره اتاق راه‌حل نهایی نیست. گروهی که حتی از عهده این هزینه‌ها نیز برنمی‌آیند، ناچار به تغییر جغرافیای زندگی خود هستند. حاشیه تهران در سال‌های گذشته نیز مقصد بخشی از خانوار‌هایی بوده که توان پرداخت هزینه‌های سکونت در مناطق مرکزی را نداشته‌اند، اما افزایش هزینه مسکن می‌تواند این روند را تشدید کند. گزارش‌های میدانی اخیر از انتقال برخی خانوار‌ها از مرکز تهران به مناطق جنوبی و سپس شهر‌ها و مناطق پیرامونی خبر می‌دهند. در چنین شرایطی، خانوار برای حفظ یک واحد مستقل، از مزیت سکونت در محدوده شهری چشم‌پوشی می‌کند.

مشکل، اما اینجاست که ارزان‌تر بودن مسکن در حاشیه، لزوما به‌معنای ارزان‌تر شدن زندگی نیست. افزایش هزینه رفت‌وآمد، زمان طولانی مسیر خانه تا محل کار، دسترسی متفاوت به آموزش و درمان و وابستگی بیشتر به حمل‌ونقل، بخشی از هزینه پنهان این جابه‌جایی است. به‌همین‌دلیل، حاشیه‌نشینی را نمی‌توان صرفا نتیجه انتخاب خانوار برای زندگی در منطقه‌ای ارزان‌تر دانست.

در مواردی، این جابه‌جایی حاصل فشاری است که از بازار مسکن آغاز می‌شود و سپس خود را در محل سکونت، مسیر رفت‌وآمد و کیفیت دسترسی خانوار به خدمات شهری نشان می‌دهد. در گزارش‌های اخیر درباره تهران نیز، کارشناسان هزینه مسکن را یکی از عوامل اصلی سوق دادن مستاجران به مناطق پیرامونی دانسته‌اند.

تهران؛ شهری برای زندگی کردن یا تنها برای کارکردن؟

اگر روند کاهش قدرت خرید مسکن ادامه پیدا کند، پرسش مهم‌تری مطرح می‌شود؛ چه گروه‌هایی درنهایت توان ماندن در تهران را خواهند داشت؟ این پرسش صرفا از منظر اقتصادی نیست. تهران محل تمرکز بخش بزرگی از فرصت‌های شغلی، دانشگاه‌ها، مراکز درمانی و خدمات تخصصی است بنابراین خروج خانوار از تهران به‌دلیل هزینه مسکن می‌تواند به‌معنای افزایش فاصله میان محل زندگی و محل کار یا تحصیل نیز باشد.

در چنین شرایطی، ممکن است خانوار برای کاهش اجاره، خانه‌ای ارزان‌تر در حاشیه انتخاب کند، اما درمقابل، زمان و هزینه بیشتری را برای دسترسی به فرصت‌های اقتصادی شهر بپردازد. از سوی‌دیگر، فردی که توان پرداخت ودیعه یک واحد مستقل را ندارد، ممکن است به خانه اشتراکی روی بیاورد و بخشی از حریم خصوصی خود را از دست بدهد. در هر دوحالت، مساله اصلی یکسان است؛ مسکن از یک کالای مصرفی ضروری به مساله‌ای تبدیل شده که سایر تصمیم‌های زندگی را نیز تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

طرح‌های حمایتی در برابر بازار واقعی

دولت طی سال‌های اخیر برای حمایت از مستاجران و افزایش عرضه مسکن استیجاری، سیاست‌ها و طرح‌های مختلفی را مطرح کرده است. از تسهیلات ودیعه مسکن گرفته تا طرح مسکن استیجاری زوج‌های جوان. برای نمونه، وزارت راه‌وشهرسازی در خرداد۱۴۰۵ ثبت‌نام طرح «آشیان» برای مسکن استیجاری زوج‌های جوان را در بیش از ۵۰‌شهر اعلام کرد. در سال‌۱۴۰۴، بسته‌هایی برای حمایت از گروه‌های کم‌درآمد و پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن مطرح شد.

در یکی از این بسته‌ها، سقف فردی تسهیلات ودیعه برای گروه‌های مشخصی از خانوار‌ها ۴۰۰‌میلیون‌تومان اعلام شده بود. مساله اینجاست که اثرگذاری چنین سیاست‌هایی را نمی‌توان صرفا با تعداد طرح‌ها یا حجم تسهیلات سنجید. معیار مهم‌تر این است که این حمایت‌ها تا چه اندازه می‌توانند فاصله میان درآمد خانوار و هزینه واقعی اجاره را کاهش دهند. اگر مستاجر برای اجاره یک واحد مستقل ناچار به پرداخت ودیعه‌ای سنگین و اجاره‌ای فراتر از توان درآمدی خود باشد، حتی دریافت تسهیلات نیز ممکن است تنها بخشی از مساله را حل کند. به‌همین‌دلیل، تغییر الگوی سکونت را باید در کنار متغیر‌هایی مانند درآمد خانوار، قیمت مسکن، عرضه واحد‌های استیجاری و هزینه رفت‌وآمد بررسی کرد.

مساله فقط خانه چندمتری نیست

آنچه امروز در بازار اجاره تهران دیده می‌شود، صرفا کوچک‌شدن خانه‌ها نیست بلکه کوچک‌شدن انتخاب‌های مستاجران است. یک مستاجر ممکن است ابتدا محله خود را تغییر دهد. اگر این راهکار کافی نباشد، به منطقه‌ای دورتر می‌رود. بعد متراژ خانه را کاهش می‌دهد. اگر باز هم هزینه‌ها با درآمدش سازگار نباشد، اتاق اجاره می‌کند یا با فرد دیگری هم‌خانه می‌شود. در مرحله بعد، ممکن است حتی از تهران خارج شود و به حاشیه شهر برود.

در این مسیر، هر بار بخشی از کیفیت زندگی معامله می‌شود تا امکان سکونت حفظ شود. از این منظر، رونق آگهی‌های اتاق‌های چندمتری، پانسیون‌ها و خانه‌های اشتراکی را نمی‌توان صرفا نشانه تنوع در بازار اجاره دانست. افزایش این گزینه‌ها همزمان با فشار هزینه مسکن، می‌تواند نشانه‌ای از تغییر رفتار خانوار‌ها در مواجهه با هزینه‌های فزاینده سکونت باشد. بررسی‌های میدانی درخصوص آگهی‌های منتشرشده در سال ۱۴۰۵ نیز افزایش فایل‌های اتاق‌های بسیار کوچک و خانه‌های‌اشتراکی در تهران را نشان می‌دهد.

خانه اشتراکی در ذات خود مساله‌ای منفی نیست و برای برخی افراد می‌تواند انتخابی آگاهانه و حتی مطلوب باشد. مساله زمانی شکل دیگری پیدا می‌کند که هم‌خانه‌شدن از انتخاب به اجبار اقتصادی تبدیل شود. آن زمان، مساله دیگر این نیست که چند نفر حاضرند یک خانه را با یکدیگر شریک شوند؛ پرسش این است که چند نفر دیگر توان پرداخت هزینه یک زندگی مستقل را ندارند و شاید مهم‌ترین تغییر بازار اجاره همین باشد، مستاجر امروز بیش از آنکه درباره اینکه کدام خانه را اجاره کند، تصمیم بگیرد باید درباره اینکه کدام بخش از زندگی خود را می‌تواند حذف یا اشتراکی کند، تصمیم بگیرد.