وامی برای خرید 4.7 مترمربع خانه/ وام مسکن برای حفظ قدرت خرید سال 70 چقدر باید باشد؟
افزایش قیمت مسکن در مناطق شهری طی سالهای اخیر بسیار سریع بوده است، سرعتی که باعث شده توان خرید وامهای مسکن 20 میلیون تومان را به صفر نزدیک کرده است. براساس گزارش مرکز آمار ایران از متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی سالهای 88 تا بهار 92 بالغ بر 58 درصد از توان خرید این نوع وام کسر شده است. براساس نرخ های اعلامی از سوی مرکز آمار ایران برای متوسط قیمت هر متر مربع فضای مسکونی در بهارسال 92 که رقم 4.2 میلیون تومان برای شهر تهران برآورد شده، در عمل توان خرید وام 20 میلیون تومانی در حدود 4.7 متر مربع است.
این در حالی است که در سال 90 با همین وام و بر اساس نرخ اعلامی مرکز آمار ایران خریداران مسکن می توانستند نزدیک به 9 متر مربع به توان خرید مسکن خود اضافه کنند.
این کاهش توان خرید وام به خودی خود می تواند یکی از دلایل کاهش تقاضای خرید و رکود بازار خرید و فروش مسکن تلقی شود. طی سالهای فعالیت دولت دهم در عمل بالاترین توان خرید وام مسکن مربوط به سال 88 است، سالی که قیمت ها در بازار حدود 14 درصد کاهش پیدا کرد توان خرید وام مسکن تا 11 مترمربع افزایش پیدا کرد.
با احتساب این وضعیت که البته قبل از اجرای هدفمندی یارانه ها اتفاق افتاده است اگر سیستم بانکی بخواهد با احتساب نرخهای سال 91 توان خرید وام را به سال 88 بازگرداند باید وام مسکن را تا 63 میلیون تومان افزایش دهد و اگر سیستم بانکی بخواهد در شهر تهران وامی با قدرت خرید وامهای دو میلیون تومانی سال 1370 پرداخت کند باید به هر متقاضی خرید تا 223 میلیون تومان وام بدهد تا متقاضی بتواند یک آپارتمان 50 متری به نرخ بهار سال 92 خریداری کند.
البته سیر نزولی توان خرید وام مسکن در کشور سابقه ای طولانی دارد، در سالهای دهه 60 وام مسکن معادل 2.5 میلیون تومان بود و تنها به کارکنان دولت پرداخت می شد. توان خرید این وام 2.5 میلیون تومانی تا سال 72 یعنی قبل از اجرای سایت تعدیل بالغ بر 50 مترمربع بود، این وام در سالهای بعد به 3.5 میلیون تومان افزایش و محدودیت پرداخت آن به کارکنان دولت هم برداشته شد ام همزمان با آغاز موج تورمی سالهای 72 به بعد توان خرید وام مسکن هم به سرعت سقوط کرد و به غیر از برخی از زمانها که این توان خرید اندکی افزایش داشته، شیب توان خرید وام مسکن همواره رو به پایین بوده و در نقطه اوج نزول خود در بهار سال 92 به 4.7 متر مربع رسیده است.
در عمل مقایسه متوسط توان خرید وام مسکن به متر مربع طی فعالیت دولتهای ششم تا دهم به این قدرت خرید در سال پایانی فعالیت هر دولت نشان می دهد که بیشترین افت توان خرید مسکن در دولتهای ششم و دهم اتفاق افتاده است که معادل 40 درصد توان خرید وام مسکن از میان رفته است.
قابل ذکر است در کشورهای توسعه یافته بخش عمده ای از قیمت واحد مسکونی توسط اعتبارات بانکی تامین می شود ولی در ایران به دلیل بالا بودن حجم تقاضای مسکن در مقایسه با توان وام دهی بانک ها از یک سو و از سوی دیگر سیاستهای کنترلی دولتها در بازار مسکن که از تاثیر تورمی پرداخت تسهیلات خرید نگران هستند در عمل سهم وام بانکی در تامین هزینه خرید مسکن سیر نزولی داشته است.
البته نباید فراموش کرد دلیل اصلی بالا بودن میزان تقاضای مسکن در ایران نقش سرمایه ای است این کالا در سبد خانوار دارد.
