بازار اجاره خانه به آرامش می رسد؟
تخریب ساختمانهای جدید برای برجسازی در تهران ممنوع شد
آفتاب‌‌نیوز : آفتاب: دنیای‌اقتصاد نوشت: اعمال قانون برای مقابله با تخریب زودهنگام ساختمانهای مسکونی در تهران - پدیده‌ای که از نظر کارشناسان به نابودسازی ثروت ملی تعبیر می‌شود - در دستور کار شهرداری قرار گرفت. با پیشنهاد معاونت شهرسازی و معماری شهرداری‌تهران، بررسی طرح «ممنوعیت صدور مجوز تخریب‌ونوسازی برای آپارتمان‌های زیر 25سال» آغاز شده و درصورت تصویب، پرونده آسیبزاترین روش ساخت‌وساز در پایتخت بسته می‌شود. دو سال پیش همزمان با اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، بسازوبفروش‌ها با پی‌بردن به منافذ مقررات تازه و راه‌های اضافه‌خواهی تراکم و کاربری، توانستند با ارائه دو امتیاز طلایی شامل «تبدیل یک واحدمسکونی به 5/1 تا 2 واحد جدید» و «پرداخت 100درصد هزینه رهن‌کامل آپارتمان»، نظر مالکان ساختمانهای کم‌عمر را به تخریب جلب کنند. نسبت تخریب به احداث هم‌اکنون به 40 درصد رسیده که حجم عمده‌ای از این تخریب‌ها به آپارتمان‌های دارای عمرمفید تعلق دارد. شهرداری‌تهران برای توقف این پدیده، در نظر دارد با تعیین مرز سنی برای تخریب، جبهه نوسازی را به نقاط فرسوده منتقل کند. تصویب نهایی طرح، بازار اجاره را نیز از بابت کاهش حجم تقاضا - مالکان آپارتمان‌های تخریبی - به آرامش می‌رساند.
تخریب ساختمان زیر 25سال، ممنوع
طرح «ممنوعیت تخریب ساختمانهای کمتر از 25سال عمربنا» در جلسه شورای مدیران شهرداری تهران بررسی می‌شود.
معاونت شهرسازی و معماری شهرداری با استناد به احکام برنامه پنج‌ساله دوم مدیریت شهری تهران که اواخر سال گذشته در شورای‌شهر به تصویب رسید، این طرح را پیشنهاد کرده و قصد دارد با تصویب آن، برای آسیبزاترین روش ساخت‌وساز که به خاطر سود دوطرفه‌اش به رایج‌ترین روش تبدیل شده است، مرز سنی و محدوده مجاز اعمال کند.
پدیده تخریب و نوسازی ساختمانهای کم سن‌وسال و در عین حال بادوام و قابل‌سکونت تقریبا از سال90 و همزمان با چراغ‌سبز طرح تفصیلی جدید تهران، باب شد. در این روش بسازوبفروش‌هایی که خیلی زود به منافذ طرح تفصیلی و راه‌های اضافه‌خواهی تراکم پی برده بودند، توانستند با ارائه دو امتیاز بی‌نظیر شامل «تبدیل یک واحد مسکونی به 5/1 تا 2 واحد جدید» و همچنین «پرداخت 100درصد هزینه رهن‌کامل آپارتمان برای مدت‌زمان تخریب و نوسازی»، نظر مالکان ساختمانهای کم‌عمر را به تخریب جلب کنند.
در سال91 به اندازه 30درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، آپارتمان در تهران تخریب شد. در این سال 253هزار واحدمسکونی جدید ساخته شد و برای تامین زمین بخشی از این واحدها، ساختمانهای بیش‌از 70 هزار واحدمسکونی تخریب شد. در سال گذشته، اما نسبت تخریب افزایش پیدا کرد و از 30 درصد به نزدیک 40درصد رسید. در 9 ماهه اول سال92 در ازای صدور پروانه برای ساخت 148هزار واحدمسکونی، مجوز تخریب 58هزار واحد صادر شد. معمولا نفع دو طرفه در پروژه‌های تخریب و نوسازی به این صورت است که سازنده‌ها از بابت معافیت خرید نقدی زمین منتفع می‌شوند و مالکان نیز به خاطر افزایش تعداد واحدها یا بزرگ‌تر شدن خانه‌‌ای که داشته‌اند، نفع می‌برند. عمده تخریب‌های ساختمانی در تهران مربوط است به آپارتمان‌های نه‌‌چندان سالخورده و در محله‌هایی انجام می‌شود که سطح قیمت‌مسکن در آنجا بالا است.
تجارت با ساختمانهای کم‌عمر از یک‌سو باعث افزایش تعداد خانه‌‌های‌خالی نوساز شده و از سوی‌دیگر بار تقاضای اجاره‌نشینی را به اندازه تعداد واحدهای تخریبی، افزایش داده است. مالکان این ساختمان‌ها با دریافت تمام‌وکمال هزینه رهن از بسازوبفروش‌ها، باعث هدایت نقدینگی به بازار اجاره می‌شوند و چون اصراری بر چانه‌زنی با موجران و اخذ تخفیف اجاره‌بها ندارند، به نوعی باعث تحریک نرخ‌ها و در نهایت تورم اجاره‌بها شده‌اند.
دست به ساختمانهای بادوام نزنید!
در برنامه پنج‌ساله دوم شهرداری تهران که اواخر سال گذشته توسط شورای‌شهر به تصویب رسید، ماده‌ای در ردیف تکالیف معاونت شهرسازی گنجانده شده که به موجب آن، مدیریت‌شهری پایتخت باید برای جلوگیری از تخریب ساختمانهای بادوام، «عوارض‌مضاعف» دریافت کند.
هر چند این تکلیف، صرفا هزینه تخریب را برای مالک و سازنده افزایش می‌دهد و در عمل، محدودیت قانونی برای آنها به وجود نمی‌آورد، اما معاونت شهرسازی و معماری، بالاتر از این تکلیف را در دستور کار قرار داده است.
با پیشنهاد این معاونت شهرداری، قرار است صدور مجوز تخریب و نوسازی برای ساختمان‌هایی که کمتر از 25سال عمر دارند، ممنوع شود. در صورت تصویب این طرح توسط شهردار تهران، اجازه تخریب فقط به ساختمان‌هایی که پروانه احداث آنها قبل از سال 1368 صادر شده، داده می‌شود.
تخریب، متوجه ساختمانهای 70ساله
معاونت شهرسازی و معماری با اعمال محدودیت در تخریب ساختمانهای با عمر پایین، اگرچه در ظاهر حجم ساخت وسازها را محدود می‌کند، اما با این طرح کمک می‌کند ساخت وسازها به سمت بافت فرسوده شهری حرکت کند و حجم ساخت وساز در این محدوده گسترش پیدا کند.
علیرضا نادری معاون شهردار تهران با اشاره به ماموریت‌های حوزه شهرسازی و معماری در برنامه پنج‌ساله دوم شهرداری تهران گفت: یکی از محورهای عملیاتی این حوزه، اخذ عوارض مضاعف جهت جلوگیری از تخریب ساختمان بادوام شهر است. در این راستا برای جلوگیری از تخریب ساختمانهای با عمر پایین یعنی زیر 25 سال بنا داریم، مصوبه‌ای را به تصویب برسانیم که از این پس برای تخریب و نوسازی ساختمانهای با عمر کمتر از 25 سال مجوز صادر نشود.
نادری ادامه داد: هدف از اجرای این موضوع جذب سرمایه‌های بخش مسکن به سمت ساخت‌وساز‌های محدوده بافت فرسوده و جلوگیری از هدر رفت سرمایه‌ها و منابع در جریان تخریب و نوسازی ساختمان با عمر پایین است.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با بیان اینکه این اقدام سبب می‌شود تا دیگر سرمایه‌گذاران به تحریک مالکان این‌گونه ساختمان‌ها برای مشارکت در پروژه‌های تخریب و نوسازی روی نیاورند گفت: از طرف دیگر مالکانی که ساختمانهای مقاوم دارند همچون دیگر نقاط دنیا می‌توانند به جای تخریب، ساختمان خود را بازسازی کنند.
او به مشکل بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: در محدوده 3 هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده پایتخت، ساختمان‌هایی با عمر 70 ساله وجود دارند که در واقع برای شهر با وجود تهدید بلایای طبیعی خطری بالقوه محسوب می‌شوند.
نادری گفت: با کمک سازمان نوسازی شهر تهران بنا داریم در این زمینه به جلوگیری از تخریب ساختمانهای زیر 25 سال و بازسازی خانه‌های مقاوم در سطح شهر کمک کنیم تا جبهه کاری ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به سمت نقاط فرسوده و سالخورده پایتخت منتقل شود.
نتایج پیگیری‌ها
از یکسال پیش، در پرونده‌های خبری- تحلیلی و با عناوینی همچون «حیف و میل آپارتمان» و ... نسبت به پیامدهای تخریب زودهنگام ساختمانهای مسکونی در تهران هشدار داده شده بود. در گزارش‌های متعددی که به چاپ رسید، صاحب‌نظران اقتصاد مسکن با تشریح نتایج اسف‌بار پدیده تخریب ساختمانهای کم‌عمر، آن را به نابودسازی ده‌ها میلیارد دلار ثروت ملی کشور تشبیه کرده بودند که به نام «آبادانی» و «توسعه‌شهری» در حال فراگیر شدن است.
حسین عبده‌تبریزی در یکی از مقاله‌هایی که سال گذشته با همین مضمون منتشر شد، ضمن انتقاد از مدل مالی مدیریت‌شهری تهران که بر نظریه «خودگردانی» استوار و به فروش‌تراکم، تغییرکاربری و ... وابسته است، تاکید کرده بود: تخریب ساختمانهای 5 تا 20 سال ساخت، از دیدگاه اقتصاد ملی ویرانگر است. واقعیت روشن این است که تخریب پیش از موعد بیش از آنکه دلایل فنی داشته باشد یا از طرف شهرداری دلایل نوسازی داشته باشد، از دیدگاه دو طرف معامله (شهروند و شهرداری) دلایل کسب درآمد است.
"عوارض‌متفرقه" واقعا لغو شد
لغو اخذ «عوارض‌متفرقه» از ساخت‌وساز، برای بار دوم در قالب بخشنامه‌ای از سوی معاونت شهرسازی شهرداری‌تهران به مناطق 22گانه ابلاغ شد.
معاون شهردار تهران از ابطال مصوبه دریافت «عوارض‌متفرقه» در 9 فروردین امسال خبر داد و گفت: عوارض متفرقه بابت تراکم مازادی که به مالکان از اجرای طرح تفصیلی تعلق می‌گرفت دریافت می‌شد، اما چون ارائه تسهیلات اضافی متوقف شده، دریافت این عوارض نیز جایگاهی ندارد، البته نمی‌توان گفت به صورت 100 درصد اما در حجم گسترده قبلی دریافت نمی‌شود.
علیرضا نادری در پاسخ به این سوال که با این بخشنامه چند درصد از محدوده تهران از پرداخت عوارض متفرقه معاف می‌شوند؟ اظهار کرد: 90 درصد عوارض متفرقه به بافت فرسوده مربوط می‌شد که با وجود این بخشنامه از پرداخت عوارض متفرقه معاف شدند. معاون شهردار در خصوص سایر مناطق شهری که همچنان مشمول «عوارض متفرقه» هستند، گفت: این عوارض ناشی از ارزش افزوده‌ای است که طرح تفصیلی برای برخی املاک به وجود آورده است.
از اردیبهشت ماه سال گذشته در برگه‌های صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده ردیفی تحت عنوان «عوارض متفرقه» به انواع عوارض ساخت اضافه شد که مبلغ آن بین 2 تا 5 برابر عوارض‌های قبلی بود. اگرچه پس از مدتی معاون وقت شهرسازی و معماری در قالب بخشنامه‌ای، محدوده بافت فرسوده تهران را از دریافت عوارض متفرقه استثنا کرد، اما مدتی بعد سازنده‌ها اجرای چنین بخشنامه‌ای را تکذیب کردند و پس‌از آن اعلام شد از آنجا که بابت اجرای طرح تفصیلی جدید و ارائه تراکم مازاد، ارزش‌افزوده‌ای به املاک تعلق می‌گیرد، بنابراین دریافت این عوارض از محدوده بافت فرسوده بلامانع است! با این حال معاون جدید شهرسازی و معماری شهرداری تهران از ابطال این مجوز در فروردین ماه سال‌جاری خبر داده است.
تخریب ساختمان زیر 25سال، ممنوع
طرح «ممنوعیت تخریب ساختمانهای کمتر از 25سال عمربنا» در جلسه شورای مدیران شهرداری تهران بررسی می‌شود.
معاونت شهرسازی و معماری شهرداری با استناد به احکام برنامه پنج‌ساله دوم مدیریت شهری تهران که اواخر سال گذشته در شورای‌شهر به تصویب رسید، این طرح را پیشنهاد کرده و قصد دارد با تصویب آن، برای آسیبزاترین روش ساخت‌وساز که به خاطر سود دوطرفه‌اش به رایج‌ترین روش تبدیل شده است، مرز سنی و محدوده مجاز اعمال کند.
پدیده تخریب و نوسازی ساختمانهای کم سن‌وسال و در عین حال بادوام و قابل‌سکونت تقریبا از سال90 و همزمان با چراغ‌سبز طرح تفصیلی جدید تهران، باب شد. در این روش بسازوبفروش‌هایی که خیلی زود به منافذ طرح تفصیلی و راه‌های اضافه‌خواهی تراکم پی برده بودند، توانستند با ارائه دو امتیاز بی‌نظیر شامل «تبدیل یک واحد مسکونی به 5/1 تا 2 واحد جدید» و همچنین «پرداخت 100درصد هزینه رهن‌کامل آپارتمان برای مدت‌زمان تخریب و نوسازی»، نظر مالکان ساختمانهای کم‌عمر را به تخریب جلب کنند.
در سال91 به اندازه 30درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، آپارتمان در تهران تخریب شد. در این سال 253هزار واحدمسکونی جدید ساخته شد و برای تامین زمین بخشی از این واحدها، ساختمانهای بیش‌از 70 هزار واحدمسکونی تخریب شد. در سال گذشته، اما نسبت تخریب افزایش پیدا کرد و از 30 درصد به نزدیک 40درصد رسید. در 9 ماهه اول سال92 در ازای صدور پروانه برای ساخت 148هزار واحدمسکونی، مجوز تخریب 58هزار واحد صادر شد. معمولا نفع دو طرفه در پروژه‌های تخریب و نوسازی به این صورت است که سازنده‌ها از بابت معافیت خرید نقدی زمین منتفع می‌شوند و مالکان نیز به خاطر افزایش تعداد واحدها یا بزرگ‌تر شدن خانه‌‌ای که داشته‌اند، نفع می‌برند. عمده تخریب‌های ساختمانی در تهران مربوط است به آپارتمان‌های نه‌‌چندان سالخورده و در محله‌هایی انجام می‌شود که سطح قیمت‌مسکن در آنجا بالا است.
تجارت با ساختمانهای کم‌عمر از یک‌سو باعث افزایش تعداد خانه‌‌های‌خالی نوساز شده و از سوی‌دیگر بار تقاضای اجاره‌نشینی را به اندازه تعداد واحدهای تخریبی، افزایش داده است. مالکان این ساختمان‌ها با دریافت تمام‌وکمال هزینه رهن از بسازوبفروش‌ها، باعث هدایت نقدینگی به بازار اجاره می‌شوند و چون اصراری بر چانه‌زنی با موجران و اخذ تخفیف اجاره‌بها ندارند، به نوعی باعث تحریک نرخ‌ها و در نهایت تورم اجاره‌بها شده‌اند.
دست به ساختمانهای بادوام نزنید!
در برنامه پنج‌ساله دوم شهرداری تهران که اواخر سال گذشته توسط شورای‌شهر به تصویب رسید، ماده‌ای در ردیف تکالیف معاونت شهرسازی گنجانده شده که به موجب آن، مدیریت‌شهری پایتخت باید برای جلوگیری از تخریب ساختمانهای بادوام، «عوارض‌مضاعف» دریافت کند.
هر چند این تکلیف، صرفا هزینه تخریب را برای مالک و سازنده افزایش می‌دهد و در عمل، محدودیت قانونی برای آنها به وجود نمی‌آورد، اما معاونت شهرسازی و معماری، بالاتر از این تکلیف را در دستور کار قرار داده است.
با پیشنهاد این معاونت شهرداری، قرار است صدور مجوز تخریب و نوسازی برای ساختمان‌هایی که کمتر از 25سال عمر دارند، ممنوع شود. در صورت تصویب این طرح توسط شهردار تهران، اجازه تخریب فقط به ساختمان‌هایی که پروانه احداث آنها قبل از سال 1368 صادر شده، داده می‌شود.
تخریب، متوجه ساختمانهای 70ساله
معاونت شهرسازی و معماری با اعمال محدودیت در تخریب ساختمانهای با عمر پایین، اگرچه در ظاهر حجم ساخت وسازها را محدود می‌کند، اما با این طرح کمک می‌کند ساخت وسازها به سمت بافت فرسوده شهری حرکت کند و حجم ساخت وساز در این محدوده گسترش پیدا کند.
علیرضا نادری معاون شهردار تهران با اشاره به ماموریت‌های حوزه شهرسازی و معماری در برنامه پنج‌ساله دوم شهرداری تهران گفت: یکی از محورهای عملیاتی این حوزه، اخذ عوارض مضاعف جهت جلوگیری از تخریب ساختمان بادوام شهر است. در این راستا برای جلوگیری از تخریب ساختمانهای با عمر پایین یعنی زیر 25 سال بنا داریم، مصوبه‌ای را به تصویب برسانیم که از این پس برای تخریب و نوسازی ساختمانهای با عمر کمتر از 25 سال مجوز صادر نشود.
نادری ادامه داد: هدف از اجرای این موضوع جذب سرمایه‌های بخش مسکن به سمت ساخت‌وساز‌های محدوده بافت فرسوده و جلوگیری از هدر رفت سرمایه‌ها و منابع در جریان تخریب و نوسازی ساختمان با عمر پایین است.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با بیان اینکه این اقدام سبب می‌شود تا دیگر سرمایه‌گذاران به تحریک مالکان این‌گونه ساختمان‌ها برای مشارکت در پروژه‌های تخریب و نوسازی روی نیاورند گفت: از طرف دیگر مالکانی که ساختمانهای مقاوم دارند همچون دیگر نقاط دنیا می‌توانند به جای تخریب، ساختمان خود را بازسازی کنند.
او به مشکل بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: در محدوده 3 هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده پایتخت، ساختمان‌هایی با عمر 70 ساله وجود دارند که در واقع برای شهر با وجود تهدید بلایای طبیعی خطری بالقوه محسوب می‌شوند.
نادری گفت: با کمک سازمان نوسازی شهر تهران بنا داریم در این زمینه به جلوگیری از تخریب ساختمانهای زیر 25 سال و بازسازی خانه‌های مقاوم در سطح شهر کمک کنیم تا جبهه کاری ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به سمت نقاط فرسوده و سالخورده پایتخت منتقل شود.
نتایج پیگیری‌ها
از یکسال پیش، در پرونده‌های خبری- تحلیلی و با عناوینی همچون «حیف و میل آپارتمان» و ... نسبت به پیامدهای تخریب زودهنگام ساختمانهای مسکونی در تهران هشدار داده شده بود. در گزارش‌های متعددی که به چاپ رسید، صاحب‌نظران اقتصاد مسکن با تشریح نتایج اسف‌بار پدیده تخریب ساختمانهای کم‌عمر، آن را به نابودسازی ده‌ها میلیارد دلار ثروت ملی کشور تشبیه کرده بودند که به نام «آبادانی» و «توسعه‌شهری» در حال فراگیر شدن است.
حسین عبده‌تبریزی در یکی از مقاله‌هایی که سال گذشته با همین مضمون منتشر شد، ضمن انتقاد از مدل مالی مدیریت‌شهری تهران که بر نظریه «خودگردانی» استوار و به فروش‌تراکم، تغییرکاربری و ... وابسته است، تاکید کرده بود: تخریب ساختمانهای 5 تا 20 سال ساخت، از دیدگاه اقتصاد ملی ویرانگر است. واقعیت روشن این است که تخریب پیش از موعد بیش از آنکه دلایل فنی داشته باشد یا از طرف شهرداری دلایل نوسازی داشته باشد، از دیدگاه دو طرف معامله (شهروند و شهرداری) دلایل کسب درآمد است.
"عوارض‌متفرقه" واقعا لغو شد
لغو اخذ «عوارض‌متفرقه» از ساخت‌وساز، برای بار دوم در قالب بخشنامه‌ای از سوی معاونت شهرسازی شهرداری‌تهران به مناطق 22گانه ابلاغ شد.
معاون شهردار تهران از ابطال مصوبه دریافت «عوارض‌متفرقه» در 9 فروردین امسال خبر داد و گفت: عوارض متفرقه بابت تراکم مازادی که به مالکان از اجرای طرح تفصیلی تعلق می‌گرفت دریافت می‌شد، اما چون ارائه تسهیلات اضافی متوقف شده، دریافت این عوارض نیز جایگاهی ندارد، البته نمی‌توان گفت به صورت 100 درصد اما در حجم گسترده قبلی دریافت نمی‌شود.
علیرضا نادری در پاسخ به این سوال که با این بخشنامه چند درصد از محدوده تهران از پرداخت عوارض متفرقه معاف می‌شوند؟ اظهار کرد: 90 درصد عوارض متفرقه به بافت فرسوده مربوط می‌شد که با وجود این بخشنامه از پرداخت عوارض متفرقه معاف شدند. معاون شهردار در خصوص سایر مناطق شهری که همچنان مشمول «عوارض متفرقه» هستند، گفت: این عوارض ناشی از ارزش افزوده‌ای است که طرح تفصیلی برای برخی املاک به وجود آورده است.
از اردیبهشت ماه سال گذشته در برگه‌های صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده ردیفی تحت عنوان «عوارض متفرقه» به انواع عوارض ساخت اضافه شد که مبلغ آن بین 2 تا 5 برابر عوارض‌های قبلی بود. اگرچه پس از مدتی معاون وقت شهرسازی و معماری در قالب بخشنامه‌ای، محدوده بافت فرسوده تهران را از دریافت عوارض متفرقه استثنا کرد، اما مدتی بعد سازنده‌ها اجرای چنین بخشنامه‌ای را تکذیب کردند و پس‌از آن اعلام شد از آنجا که بابت اجرای طرح تفصیلی جدید و ارائه تراکم مازاد، ارزش‌افزوده‌ای به املاک تعلق می‌گیرد، بنابراین دریافت این عوارض از محدوده بافت فرسوده بلامانع است! با این حال معاون جدید شهرسازی و معماری شهرداری تهران از ابطال این مجوز در فروردین ماه سال‌جاری خبر داده است.
گزارش خطا
ارسال به دوستان
نسخه چاپی
ذخیره عضویت در خبرنامه 
پربحث ترین عناوین
پرطرفدار ترین عناوین
لینک های مفید