کمبود آپارتمان نوساز + قیمتها
شش عامل ایجاد فاصله قیمتی بین آپارتمان‌های نوساز با واحدهای بالای پنج سال در بازار مسکن شهر تهران مورد بررسی قرار گرفت. با وجودی که حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی عمدتاً کلید نخورده در تهران وجود دارد هنوز بخشی از این واحدها به دلیل پایین بودن توان طرف تقاضا، جذب بازار نشده است. کارشناسان معتقدند افزایش قیمت مصالح ساختمانی در یک سال و نیم گذشته، چشم‌انداز تورمی در بازار مصالح، رشد قیمت زمین، افزایش هزینه عوارض ساختمانی، امتناع برخی سازندگان از ارائه واحدهای کلید نخورده و رکود ساخت و ساز در فاصله سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ در جهش قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز تأثیرگذار بوده است.
مشاهدات میدانی نشان می‌دهد مالکان آپارتمان‌های نوساز به دلیل رکود سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶، حد نرمال قیمتی که معمولاً بین این گروه از آپارتمان‌ها با واحدهای دو تا پنج ساله به بالا وجود دارد را رد کرده‌اند. در منطقه تهرانپارس فاصله سه تا پنج میلیون تومانی بین واحدهای نوساز و بالای دو سال ایجاد شده است. در پونک این فاصله به پنج تا هشت میلیون تومان و در منطقه یک به حدود ۱۰ میلیون تومان رسیده است. یک آپارتمان ۸۰ متری نوساز در محدوده آهنگ طی روزهای اخیر متری ۱۱.۵ میلیون تومان به فروش رسیده، در حالی که قیمت پیشنهادی مالکان رقم‌هایی به مراتب بالاتر را نشان می‌دهد. بررسی‌های میدانی از کمبود فایل‌های نوساز به‌قیمت در بازار مسکن حکایت دارد.
نگرانی عمده سازندگان این است که با نقدینگی حاصل از فروش مجتمع‌های کلید نخورده خود نتوانند پروژه جدید با همین مقیاس تعریف کنند. با این وجود کاهش ۶۰ درصدی معاملات این انتظار را ایجاد کرده که مالکان به تدریج واحدهای کلید نخورده را با قیمت‌های متعارف وارد بازار کنند.
| مظنه آپارتمان نوساز در تهران بر اساس معاملات تیرماه ۹۸ | ||
| محله | متراژ | قیمت (تومان) |
| استاد معین | ۹۳ | ۱ میلیارد و۱۹۰ میلیون |
| آهنگ | ۵۳ | ۷۲۰ میلیون |
| خلیج فارس | ۶۷ متر | ۴۲۹ میلیون |
| آپادانا | ۹۰ متر | ۱ میلیارد و ۲۶۰ میلیون |
| ازگل | ۹۰ متر | ۱ میلیارد و ۱۷۰ میلیون |
| تهرانپارس | ۹۵ متر | ۱ میلیارد و ۷۱۵ میلیون |
| حکیمیه | ۱۱۰ متر | ۱ میلیارد و ۵۹۰ میلیون |
| جوادیه | ۵۶ متر | ۴۲۲ میلیون |
| افسریه | ۶۸ متر | ۸۴۷ میلیون |
جهش قیمت مسکن شهر تهران، متقاضیان را به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. خردادماه ۱۳۹۴ سهم واحدهای کمتر از پنج سال از معاملات مسکن شهر تهران ۵۴ درصد بود. خردادماه ۱۳۹۸ این سهم به ۴۰ درصد کاهش یافته است. به بیان دیگر هم‌اکنون سهم واحدهای میانسال و قدیمی‌ساز از خرید و فروش‌ها سنگین‌تر شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند با توجه به کاهش قدرت خرید و فاصله ایجاد شده بین قیمت آپارتمان‌های نوساز و میانسال، عمده مراجعه کنندگان به دنبال خرید واحدهای بالای پنج سال هستند. قراردادهایی هم که در گروه نوسازها منعقد می‌شود یا از نوع سفته‌بازی و یا از نوع تبدیل به احسن است.
مالکان مجبور به کاهش قیمت مسکن می‌شوند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: کاهش ۶۰ درصدی معاملات این پیام واضح را به طرف عرضه می‌دهد که باید قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاورد و معتقدم در ماه‌های آینده این اتفاق می‌افتد.
مصطفی‌قلی خسروی اظهار کرد: شرایط فعلی بازار مسکن بسیار مشابه سال ۱۳۹۱ است که قیمت خانه به دنبال جهش قیمت ارز، سه برابر شد. در آن فضا عده‌ای نیز روی توهمات قیمتی مانور دادند ولی نهایتاً با توجه به افت معاملات، به ثبات قیمت رسیدیم. در حال حاضر نیز این‌گونه است و معتقدم نرخ‌هایی که بالا می‌رود توهمی بیش نیست؛ زیرا توان خرید مردم نمی‌رسد و معاملات حدود ۶۰ درصد نسبت به خرداد پارسال افت کرده است. شاید مالکان از قیمت اسمی خانه خود خوشحال باشند ولی اصل قضیه رقمی است که معامله صورت می‌گیرد، نه آن‌چه از سوی مالک اعلام می‌شود.
شیب رشد مسکن ملایم می‌شود
هم‌چنین یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: با توجه به تمام پارامترهای بازار، انتظار این است که شیب افزایش قیمتها متوقف یا ملایم شود.
مهدی سلطان‌محمدی اظهار کرد: با وجودی که رشد قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه کمتر از اردیبهشت بود اما همین افزایش پنج درصد ماهیانه هم بسیار بالاست؛ چرا که میزان افزایش سالیانه بیش از ۱۰۰ درصد را نشان می‌دهد. انتظار این است که رشد قیمتها کاهش پیدا کند اما با توجه به نبود ابزارهای کافی در اقتصاد، این‌که در چه ماهی این اتفاق می‌افتد یا از روند افزایشی به یک آرامش برسد دقیقاً قابل پیش‌بینی نیست.
وی اظهار کرد: در دوره جدید که افزایش شدید قیمت اتفاق افتاد متأسفانه رشد ساخت و ساز را شاهد نبودیم. این نشان می‌دهد که در دوره رکود بعدی، مازاد عرضه در بازار باقی نمی‌ماند و رکود نمی‌تواند لزوماً با کاهش قابل توجه قیمتها همراه باشد. ولی با توجه به رشد منفی تولید ناخالص داخلی و درآمد منفی خانوارها برای یک چشم‌انداز طولانی چند ساله، توان خرید خانوارها برای خرید مسکن کاهش یافته و باید انتظار رکود نسبتاً سنگینی را در بخش مسکن داشته باشیم.
