دومین ماه کاهشی قیمت آپارتمان/ بازگشت مسکن به کانال ۱۲ میلیون
با کاهش مجدد قیمت اسمی مسکن برای دومین ماه پیاپی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به کانال ۱۲ میلیون تومان بازگشت. بازار معاملات خرید و فروش مسکن شهریور ماه امسال و در ادامه ریزش قیمت مسکن در مردادماه امسال برای دومین بار پس از گذشت ۴۵ ماه، کاهش قیمت اسمی مسکن را در شهر تهران تجربه کرد.
بررسی‌ها براساس تازه‌ترین آمار منتشرشده درباره وضعیت و تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد، نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران شهریور ماه امسال با ۶/ ۱درصد کاهش نسبت به میانگین قیمت مسکن در مردادماه از ۱۳ میلیون و ۱۸۰هزار تومان در میانه تابستان به ۱۲ میلیون و ۹۶۹ هزار تومان، کاهش یافت. مردادماه نیز برای اولین بار بعد از گذشت ۴۵ ماه، قیمت اسمی مسکن با کاهش ۳ درصدی تورم ماهانه آپارتمان‌های مسکونی ریزش کرد. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی برای دومین ماه پی‌درپی کاهشی شده است که در عین حال شیب کاهش ماهانه قیمت مسکن نسبت به مردادماه کمتر شده است و از افت ۳ درصدی تورم ماهانه به کاهش ۶/ ۱ درصدی رسیده است. این موضوع نشان‌دهنده تغییر در سرعت کاهش قیمت مسکن در شهر تهران است؛ هر چند انتظارات کاهشی قیمت همچنان در بازار مسکن پایتخت از سوی طیف متقاضیان خرید آپارتمان تداوم دارد.
آمار‌ها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته- شهریور سال ۹۷- معادل ۶/ ۵۹ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که همزمان با ثبت دومین ماه کاهش قیمت مسکن در شهر تهران، رکورد تاریخی افت حجم معاملات خرید آپارتمان و رکود معاملاتی مسکن نیز در شهریور ماه به ثبت رسید. در ۳۱ روز منتهی به پایان شهریور ماه امسال، تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه‌های قبل باز هم کاهش یافت و حتی از رقم حداقلی تعداد معاملات خرید مسکن ثبت شده در مردادماه نیز در سطح پایین‌تری قرار گرفت.
مردادامسال در حالی با ثبت ۲ هزار و ۹۰۰فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران تعداد معاملات خرید مسکن از سطح حداقلی نیز سقوط کرد که این میزان در شهریور ماه باز هم کاهش یافت و به ۲ هزار و ۴۵۶ فقره معامله مسکن تقلیل یافت. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال در مقایسه با مردادماه ۱۵درصد کاهش یافت. این در حالی است که تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهریور امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل- شهریور ۹۷- نیز ۷۳ درصد کم شد. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران با یک رکورد تاریخی به لحاظ افت حجم معاملات خرید مسکن مواجه شده است؛ چرا که دست‌کم از سال ۹۳ به بعد حتی در ماه‌های نیمه تعطیل بازار مسکن -فروردین ماه-نیز تعداد معاملات خرید مسکن بیش از تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهریور ماه امسال بوده است.
با این حال، مقایسه وضعیت بازار مسکن شهر تهران در دو ماه مرداد- اولین ماه ریزش قیمت اسمی مسکن- و شهریور نشان می‌دهد اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در آخرین ماه از تابستان سال جاری به لحاظ افت تعداد معاملات انجام شده و پیشروی در فاز رکود یک رکورد تاریخی ثبت کرده است، اما ریزش ماهانه حجم معاملات مسکن در این ماه نصف میزان افت ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن در مردادماه بوده است. مردادماه امسال حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در مقایسه با یک ماه قبل از آن-تیرماه-معادل ۳۲ درصد کاهش یافت. این در حالی است که میزان افت حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه در مقایسه با مرداد-افت ماهانه حجم معاملات- برابر با ۱۵درصد بوده است.
بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد دست‌کم دو عامل عمده در کاهش قیمت اسمی مسکن در شهریور ماه و همچنین ثبت رکورد تاریخی رکود معاملاتی مسکن در پایتخت در این ماه موثر بوده است.
اولین و مهم‌ترین عامل در این زمینه وجود انتظارات کاهشی در بازار از بابت تخلیه حباب قیمتی بازار مسکن وکاهش قیمت‌ها از سمت تقاضای مسکن است. همزمان با بروز رکود معاملاتی در بازار مسکن و کاهش محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان در شهریور ماه از ابتدای تابستان امسال، ابتدا قیمت‌های پیشنهادی و سپس قیمت‌های قطعی فروش مسکن در برخی از فایل‌ها ریزش کرد. افت قیمت پیشنهادی و قطعی واحد‌های مسکونی که ابتدا از مناطق لوکس شهر تهران آغاز و سپس به مناطق مصرفی سرایت کرد منجر به پررنگ‌تر شدن انتظارات کاهشی در بازار مسکن و تداوم آن تا پایان تابستان شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد انتظارات کاهشی در بازار مسکن به لحاظ نحوه تعیین قیمت مسکن در پایتخت هم‌اکنون از دو منبع عمده شارژ می‌شود. اولین منبع مربوط به احساس و انتظار خریداران نسبت به بازار مسکن است. متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران معتقدند بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی به لحاظ قیمتی به دلیل جهش قیمت‌ها دچار حباب است و با توجه به جهش شدید قیمت‌ها ونبود قدرت خرید در سمت تقاضا، قیمت‌ها باید باز هم کاهش پیدا کند. از سوی دیگر، بروز آرامش و ثبات نسبی در بازار‌های موازی به خصوص بازار ارز منجر به ایجاد فضای روانی ویژه‌ای از بابت انتظار تداوم کاهش قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن شده است. متقاضیان خرید مسکن معتقدند در شرایطی که قیمت ارز کاهش یافته وبازار ارز در ثبات نسبی به سر می‌برد بازار مسکن نیز باید با کاهش قیمت‌ها مواجه شده و پس از تعدیل قیمت‌ها به سمت ثبات برود.
این در حالی است که کارشناسان تنها عامل افت قیمت مسکن در شهر تهران و بروز رکود تاریخی در این بازار را مربوط به انتظارات نمی‌دانند؛ آن‌ها معتقدند انتظارات کاهشی اگرچه مهم‌ترین علت ثبت رکود تاریخی در بازار معاملات مسکن شهریورماه و رقم خوردن دومین ماه پیاپی کاهش قیمت مسکن در شهر تهران است، اما تنها عامل بروز این وضعیت نیست.
به گفته آن‌ها «تغییر وتحول در رفتار طیف تقاضای مسکن» دومین عامل و یکی از مهم‌ترین عوامل بروز شرایط ثبت شده در بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین ماه از فصل تابستان است. وضعیتی که پیش از این نیز از سوی واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران در تحلیل شرایط روز بازار مسکن شهریور اعلام شده بود. بر این اساس، در حالی‌که از ماه‌های گذشته به خصوص از اوایل تابستان تقاضای خانه‌اولی از یکسو و تقاضای سفته‌بازی از سوی دیگر ابتدا کمرنگ، سپس از بازار مسکن محو شد در شهریور ماه تقاضای سرمایه‌ای برای خرید واحد‌های مسکونی نیز به میزان قابل توجهی افت کرد. خانه‌اولی‌ها اولین طیف حساس به نوسانات قیمتی بازار مسکن بودند که در نتیجه جهش قیمت‌ها و ناکارآمد شدن وام بانکی قبل از سایر گروه‌های متقاضی خرید مسکن در شهر تهران از بازار به اجبار خارج شده وبه حاشیه رانده شدند؛ سفته‌بازان نیز که در سال گذشته تحت تاثیر نوسانات ارزی و سایر عوامل اثرگذار بر جهش قیمت مسکن به‌صورت روزانه و حتی لحظه‌ای اقدام به افزایش قیمت واحد‌های مسکونی کرده واز این راه اقدام به کسب سود می‌کردند با شروع رکود در بازار معاملات مسکن و زمزمه‌های ریزش قیمت از بازار خارج شده و در شهریور حضور آن‌ها در بازارمسکن به کمرنگ‌ترین سطح خود رسید.
با این حال، هم‌اکنون محدود متقاضیان حاضر در بازار مسکن متقاضیان تبدیل به احسن واحد‌های مسکونی هستند که این افراد نیز به دلیل نگرانی و مانع عمده عملا قادر به انجام معامله در بازار نیستند ودر سردرگمی به سر می‌برند؛ اگرچه فایل فروش مسکن در شرایط فعلی برای خرید مسکن از سوی متقاضیان به‌طور نسبی با تنوع قابل قبولی همراه شده است، اما متقاضیان تبدیل به احسن عملا در حلقه اول معامله مدنظر خود یعنی فروش واحد فعلی درمانده شده‌اند؛ رکود بازار مسکن موجب شده است این گروه از متقاضیان بازار مسکن عملا قادر به فروش واحد فعلی خود برای تامین مالی عمده هزینه موردنیاز برای خرید آپارتمان جدید نباشند؛ همین موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه محسوب می‌شود.
با این حال تحلیل‌های کارشناسی حاکی است شرایط فعلی به لحاظ افت حجم معاملات خرید مسکن وضعیتی قابل تداوم نیست و حتی در صورت ادامه روند ریزش قیمت مسکن در پایتخت، انتظار می‌رود در ماه‌های آینده حجم معاملات خرید آپارتمان افزایش یابد و سطح معاملات مسکن از رکود تاریخی فعلی فراتر رود. با این حال، در حالی‌که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران شهریور امسال در مقایسه با مرداد ۶/ ۱ درصد کاهش یافت انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها با شیب تندتر در ماه‌های آینده دور از ذهن نخواهد بود.
در ۶ ماهه اول سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران معادل ۱۲ میلیون و۸۸۰ هزار تومان به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-۶ ماهه اول سال ۹۷- معادل ۹۱ درصد افزایش داشته است؛ این در حالی است که در ۶ ماه اول امسال-نیمه اول سال ۹۸- مجموعا ۲۹ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده است که این میزان معادل معاملات انجام شده طی دو ماه متعارف بازار مسکن (وضعیت معمولی بازار مسکن که نه در شرایط رکود کامل و نه در رونق کامل قرار دارد) است. حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول سال جاری در مقایسه با نیمه اول سال گذشته ۵۶ درصد کاهش داشته است.
