چرا قیمت مسکن یکباره افزایش یافت؟
افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به یک نسبت نبوده اما برخی مشاوران املاک سطح شهر از میانگین افزایش یک‌میلیون تومانی قیمت‌هر متر مربع سخن به میان می‌آورند و این در شرایطی است که اکثر آنها معتقدند روند افزایش قیمت‌ها تا شب عید ادامه دارد و می‌گویند به صورت میانگین حداقل یک‌میلیون تومان دیگر در هر متر مربع قیمت‌ها رشد خواهد کرد.
این‌همه در حالی است که طبق گزارش‌ها در پایان دی‌ماه سال ۹۸ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود ١٤ میلیون تومان بوده است و در ادامه با مقایسه قیمت‌ها در مناطق مختلف به نظر پیش‌بینی فعالان بازار مسکن از رشد قیمت‌ها کماکان درست است؛ موضوعی که با نزدیک شدن به پایان سال و رسیدن به ایام نوروز معمولا رخ می‌داد اما این‌بار روند رشد قیمت‌ها هم زودتر آغاز شد و هم از نرم همیشگی رشد قیمت‌ها در شب عید بیشتر بود. بنا به پیش‌بینی کارشناسان در سال ٩٩ بازار مسکن با رشد حداقل ١٥ درصدی روبه‌رو خواهد بود.
روند قیمت‌ها چگونه پیش می‌رود؟
سوالی که در این میان جای طرح دارد این‌است که با این افزایش زودرس قیمت‌ها آیا روند معمول افزایش نسبی تقاضا در بازار شب عید همانند
هر ساله وجود دارد یا تقاضای کاذب باز هم دامن بازار را گرفته است؟ در این رابطه یکی از مشاوران املاک در منطقه شرق تهران در پاسخ به این سوال که خریداران کنونی این بازار عمدتا از سرمایه‌گذاران هستند یا خریداران واقعی؟ می‌گوید: «به نظر می‌رسد فعلا عمده خریداران واقعی هستند و مسکن را برای نیاز واقعی خود خریداری می‌کنند چراکه می‌ترسند قیمت‌ها روندی افزایشی را طی کند، در نتیجه به سرعت تقاضای بالقوه خود را بالفعل می‌کنند.»
در همین ارتباط فرید غدیری، کارشناس مسکن ضمن رد این نظرات با اشاره به اینکه «افزایش قیمت مسکن که از آذرماه آغاز شده و در دی‌ماه با شیب تند‌تری ادامه یافته است را باید با توجه به روند قیمت‌ها در ماه‌های پیش از آن بررسی و تحلیل کرد»، می‌گوید: «در مجموع ماه‌های آذر و دی قیمت مسکن حدود ٩ درصد نسبت به آبان‌ماه افزایش پیدا کرد و این در حالی رخ داد که قیمت مسکن در طی ماه‌های شهریور تا آبان در حدود ٧ درصد کاهش پیدا کرده بود. در ماه‌های ابتدای پاییز میانگین قیمت مسکن در تهران ١٣ میلیون تومان بود که با توجه به این میزان از افزایش قیمت به حدود ١٤ میلیون تومان رسیده است.»
او می‌افزاید: «این افزایش قیمت البته به معنای جهش دوباره قیمت مسکن آن‌گونه که در پایان بهار و ابتدای تابستان امسال تجربه شد، نیست و براساس الگوی قیمتی دوباره به آن شکل فعلا رخ نخواهد نمود.»
این کارشناس مسکن همچنین در پاسخ به این پرسش که چرا قیمت‌ها در آذرماه و دی‌ماه با افزایش روبه‌رو شد و این روند ادامه دارد یا خیر، می‌گوید: «نوساناتی که در پاییز بازار ارز تجربه کرد به شکل روانی این‌طور به بازار مسکن القا کرد که بازار ارز این پتانسیل را دارد که دوباره دچار شوک شود و براساس تجربه شوک بازار ارز در سال ٩٧ این بار بازار مسکن بسیار سریع به این نوسانات قیمت ارز پاسخ گفت.»
غدیری می‌افزاید: «دلیل دیگر نیز این است که به سبب رکود ساخت که از سال ٩٤ تا ٩٧ ادامه داشته، کمبود عرضه بسیار قابل توجهی در بازار وجود دارد. در چنین شرایطی تقاضا که به یکباره افزایش پیدا می‌کند، طرف عرضه توان پاسخ به این تقاضا را ندارد و این نیز سبب افزایش قیمت می‌شود.»
او با اشاره به دو جریان تقاضای غیرمصرفی که بیشترین حجم بازار را در اختیار دارد و تقاضای مصرفی که حجم بسیار کمی در بازار فعلی دارد، خاطرنشان کرد: «از میانه پاییز به بعد تقاضای غیرمصرفی که مشتمل بر تقاضای سفته‌باز و تقاضای سرمایه‌ای است، از مجموعه متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن این‌گونه سیگنال گرفت که می‌تواند دوباره از این بازار و رشد قیمت‌ها سودگیری کند.»
این کارشناس مسکن همچنین یادآور شد: «براساس الگوهای گذشته رکود و رشد قیمت بازار مسکن از دوره جهش قیمت مسکن عبور کرده و این دست از رفتار‌های غیرمصرفی در بازار در صدد است تا برداشت گمراه‌کننده از قیمت‌ها را القا کند و این روند بزودی متوقف خواهد شد.»
او همچنین افزود: «بازار مسکن تا یک‌سال آینده به نظر نمی‌رسد ظرفیت جهش قیمتی جدی را داشته باشد. البته این به معنای منجمدشدن قیمت‌ها نیست و الگوهای گذشته نشان می‌دهد که بعد از جهش قیمت‌ها، قیمت اسمی معمولا کاهش پیدا کرده و ثابت مانده است. البته اینکه در ماه‌های آینده افزایش کمی هم تجربه شود، وجود دارد اما این افزایش در صورت وقوع چندان قابل توجه نخواهد بود.»
متقاضیان این بازار چه کسانی هستند؟
با این‌همه اما سوال مهم‌تر که فهم آن به فهم چرایی افزایش قیمت‌ها کمک خواهد کرد، این است که روند تقاضا از کدام سو تحریک شده و مسبب شرایط فعلی در بازار مسکن است. در این ارتباط نیز فرید غدیری، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه بازار را تقاضای غیرمصرفی فرا گرفته، گفت: «در دو ماه اخیر هم تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن رشد کرده و هم تقاضای سفته‌بازی به معنای خریدوفروش مکرر در کوتاه‌مدت. این در شرایطی است که در پایان تابستان و ابتدای پاییز حجم این‌گونه از تقاضا بشدت کاهش پیدا کرده بود.»
او همچنین افزود: «در آذرماه سال جاری ٤٥ درصد رشد مثبت و در دی‌ماه سال جاری حجم معاملات مسکن ٦٧ درصد نسبت به دی‌ماه سال گذشته افزایش پیدا کرد. این در شرایطی است که جز آذر، دی و بهمن‌ماه سال جاری، دیگر ماه‌ها در قیاس با ماه مشابه سال گذشته چیزی در حدود ٥٠ درصد افت تقاضا وجود داشته است.»
این کارشناس مسکن همچنین یادآور شد: «خرید و فروش مسکن در تهران پیش از ماه آخر پاییز به حدود ۳۰۰۰ واحد در ماه رسیده بود اما در حال حاضر این‌گونه از تقاضای غیرمصرفی به‌علاوه حجم اندکی از تقاضای تبدیل به احسن مسکن در تهران، سطح معاملات ماهانه مسکن را به حدود ١٠ هزار معامله در ماه رسانده است.»
غدیری در پایان خاطرنشان کرد: «این واقعیت را باید بپذیریم که تقاضای مصرفی در بازار مسکن هنوز بسیار کمرنگ است.»
رشد تقاضایی که غدیری به آن اشاره کرد، در شرایطی است که بیت‌الله ستاریان ابراز عقیده کرد: «تقاضای ١٠ هزار تایی مسکن در یک‌ماه هیچ‌گاه به معنای رشد قابل توجه تقاضا نیست و رشد تقاضا به معنای خروج از رکود زمانی رخ خواهد نمود که تقاضا در تهران به ١٠٠ هزار تقاضا در ماه برسد.»
او همچنین در تأیید گفته‌های غدیری می‌افزاید: «بدون شک حجم اصلی و حداکثری تقاضای فعلی در بازار مسکن تقاضای غیرمصرفی و به جهت سودگیری است.»
این گفته‌ها در شرایطی گفته می‌شود که کم نیستند دیگر کارشناسانی که آنها نیز چنین عقیده‌ای دارند و بازار مسکن را در ماه‌های جاری بازار تقاضاهای غیرمصرفی می‌دانند و سودگیری این متقاضیان را عامل ثبات‌زدا اما کوتاه‌مدت می‌دانند.
