با وام ۲۴۰ میلیونی می‌توان در تهران خانه خرید؟

بخشی از افزایش ۱۱ درصدی حجم معاملات مسکن کل کشور در بهمن ماه امسال می‌تواند ناشی از افزایش سقف تسهیلات خرید باشد. مطابق اعلام بانک مسکن تسهیلات خرید مسکن در بهمن ماه امسال نسبت به بهمن ماه سال گذشته ۹ درصد رشد داشته است.

هر چند پرداخت تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود پایین، یکی از مهم‌ترین راهکارها برای خانه دار شدن مردم در کشورهای توسعه یافته است، وام ۱۶۰ میلیون تومانی مسکن یکم و ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق تاثیر چندانی در بازار مسکن شهر تهران ندارد. به خصوص اینکه قیمت خانه طی سه ماه گذشته در پایتخت ۱۴ درصد افزایش یافته و به میانگین ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است.

با این وجود روز چهارم دی ماه ۱۳۹۷ شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن از طریق اوراق تسهیلات موافقت کرد که از ۱۷ دی ماه اجرایی شد. این نوع وام تا پیش از این برای زوجین تهرانی ۱۲۰ میلیون تومان بود که به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد.

بدین ترتیب به متقاضیان فردی و زوجین تهرانی در مجموع ۱۴۰ و ۲۴۰ میلیون تومان وام خرید یا ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن با نرخ سود ۱۷.۵ درصد پرداخت می‌شود.

در دیگر نقاط کشور نیز ساکنان فردی و زوجین مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر به ترتیب ۱۲۰ و ۲۰۰ میلیون تومان وام از محل اوراق تسهیلات دریافت می‌کنند.

با وجود جهش بیش از ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن طی دو سال اخیر و خروج بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن، آذر ماه امسال به دنبال تغییر قیمت بنزین و نوسان قیمت ارز شاهد رشد معاملات مسکن در کل کشور بودیم که قطعا برخی از متقاضیان با استفاده از وام خانه دار شده اند. هر چند وام ۲۴۰ میلیون تومانی قدرت پوشش دهی قیمت مسکن در شهر تهران با توجه به میانگین قیمت در پایتخت (۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع) را ندارد اما تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی می‌تواند تا حدودی در شهرستان ها کارساز باشد.

آمار اتحادیه مشاوران املاک نشان می دهد طی ۲۹ روز ابتدای بهمن ماه سال جاری ۶۱ هزار و ۵۱۰ مبایعه‌نامه منعقد شده که نسبت به دی‌ماه امسال ۹ درصد و نسبت به بهمن ماه پارسال ۱۱ درصد افزایش داشته است. ماه گذشته نیز قراردادهای خرید وفروش در کل کشور ۱۹ درصد نسبت به آذرماه بالا رفته بود.

در شهر تهران نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی۱۳ هزار و ۲۶۴ قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسید که نسبت به ماه قبل ۲۴ درصد و زمان مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش نشان داد.

از سوی دیگر تسهیلات پرداختی به حوزه خرید و ساخت مسکن در بهمن ماه ۱۳۹۸ رشد نسبی را نشان می دهد. آنطور که بانک مسکن اعلام کرده ماه گذشته در حوزه تسهیلات خرید مسکن، افزایش تقاضا هم در تهران و هم در سایر شهرها باعث شد ۱۷ هزار و ۴۵۹ فقره تسهیلات به ارزش بیش از یک هزار و ۳۵۰ میلیارد تومان به مشتریان بانک مسکن پرداخت شود. تعداد تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن در بهمن امسال ۹ درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش پیدا کرد.

رشد معاملات مسکن که به معنای افزایش تقاضای موثر در این بازار است تا حدودی می تواند تحت تاثیر بهبود نسبی سقف تسهیلات خرید مسکن طی دو سه ماه اخیر باشد.

همزمان با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از طریق اوراق وام جعاله نیز افزایش یافت. از آنجا که امکان دریافت همزمان این دو نوع تسهیلات برای خرید مسکن تحت ضوابط مشخص وجود دارد، افزایش همزمان سقف‌های این دو تسهیلات توانسته به تحرک معاملاتی در بازار خرید مسکن منجر شود.

اما برای اینکه بدانیم تسهیلات ۲۴۰ میلیون تومانی تا چه حد تکافوی خرید مسکن در شهر تهران را می دهد کافی است میانگین قیمت خانه در بعضی از مناطق تهران را بررسی کنیم.

از منطقه پنج شروع می کنیم که بالاترین تعداد معاملات را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران دارد و میانگین قیمت این منطقه در بهمن ماه ۱۳۹۸ متری ۱۷.۶ میلیون تومان بوده است، لذا تسهیلات ۲۴۰ میلیون تومانی ۲۸ درصد قیمت خرید یک خانه ۵۰ متری در منطقه پنج را شامل می شود.

در منطقه ۱۴ در جنوب شرقی تهران نیز که منطقه ای نسبتاً پرتقاضا محسوب می شود میانگین قیمت ۱۰.۹ میلیون تومان و سطح پوشش دهی وام ۲۴۰ میلیون تومانی برای خرید یک واحد ۵۰ متری در این منطقه ۴۴ درصد است.
در منطقه یک اما این نوع وام هیچ تناسبی با قیمت ها ندارد. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه یک در بهمن ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۲۸.۵ میلیون تومان در هر متر مربع بوده، بنابراین وام ۲۴۰ میلیون تومانی صرفاً ۱۶.۸ درصد قیمت یک واحد ۵۰ متری در این منطقه را پوشش می‌دهد.

مناطقی از تهران که می‌توان با وام جدید مسکن در آن خانه‌دار شد

مناطق ۱۵ تا ۲۰ نزدیک‌ترین میانگین قیمتی را به تسهیلات ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق دارد؛ البته برای خرید در بسیاری از این مناطق نیز باید دست کم ۱۰۰ میلیون تومان نقدینگی را با وام تجمیع کنید.

قیمت مسکن در شش منطقه‌ی ۱ تا ۶ تهران بالاتر از سطح میانگین و در ۱۶ منطقه‌ی دیگر پایین‌تر از میانگین شهر است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شش منطقه شامل ۱۵ تا ۲۰ از طریق تجمیع وام ۲۴۰ میلیون تومانی با نقدینگی خانوارها می‌توان آپارتمان خریداری کرد. بر اساس آخرین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۸ کمترین قیمت خانه در شهر تهران مربوط به منطقه ۱۸ با ۷.۱ میلیون تومان در هر متر مربع است. لذا برای خرید یک واحد ۵۰ متری در ارزانترین منطقه تهران باید حدود ۳۵۵ میلیون تومان هزینه کرد.