ماهیگیری دلالان شهرهای جدید از آب گل آلود بازار مسکن/ سونامی قیمت در کمین شهرهای جدید

تجربه نشان داده که کاهش مستمر ارزش ها در بازارهای گرانبها به ویژه ارز و سکه و طلا پس از مدتی اثرات خود را در بازار مسکن نشان می دهد؛ همان ‌گونه که سال گذشته روند صعودی نرخ ها در این بازارها سبب جهش خیره کننده قیمت ها در بازار ملک شد.

استارت اولیه افزایش قیمت مسکن از ماه‌های پایانی سال ۹۸ زده شده و تا پایان مهرماه ۹۹ تقریبا به اوج خود رسید و از نیمه آبان روند صعودی نرخ ها متوقف شد و از زمستان بازار به رکود و خواب عمیقی فرو رفت که حتی بهار گرم ۱۴۰۰ هم نتوانسته این بازار را از خواب بیدار کند.

در آخرین گزارش اعلامی از سوی مرکز آمار ایران ، متوسط قیمت مسکن در تهران در اسفند ۹۹ حدود ۳ درصد در مقایسه با ماه پیش از آن یعنی بهمن ماه کاهش یافته است. با این حال بهای هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۸۱.۹ درصد نسبت به اسفند سال گذشته افزایش داشته است.

ثباتی در این بازار مشاهده نمی شود و تحت این شرایط خریداران و فروشندگان در فاز انتظار به سر می برند

رکود بازار مسکن بسیار عمیق شده به طوری که خریدارانی که تا سال های پیش می توانستند به راحتی و با کمی جستجو، ملک مورد نظر خود را بیابند، اکنون قادر به یافتن فایل مورد نظر خود نبوده و در انتظار ارزان‌تر شدن احتمالی قیمت ها در این بازار برای خرید دست نگه داشته اند.

کسانی که تا ۱.۵ تا ۲ سال قبل و با افزودن ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان می توانستند خانه خود را از نظر متراژ بزرگتر کنند، اکنون حتی با ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان هم نمی توانند در محلات خوب و از مرکز به بالای شهر، صاحب خانه شوند.

این روزها خریداران یا باید به خرید خانه های کوچک متراژ رضایت دهند و یا راضی به خرید ملک در مناطق و محلات مرکز به پایین پایتخت شوند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره نحوه و میزان معاملات در بازار مسکن فروردین ۱۴۰۰ بیان کرد: در این مدت فقط چند روز شاهد انجام خرید و فروش ملک بودیم اما باید توجه داشت کسی که قرار بود خانه ۴ خوابه بخرد به خانه ۳ خوابه رضایت داد و خریدار خانه ۳ خوابه ناچار به خرید خانه ۲ خوابه شد و کسی که به دنبال خرید خانه تک خوابه بود، مجبور به رهن خانه شد.

مصطفی قلی خسروی بیان کرد: انجام معاملات نشان دهنده رونق بازار نیست بلکه در اصل ناشی از اجبار به خرید در این بازار بوده است.

میانگین حداقل قیمت ملک در تهران ۲۵میلیون تومان

وی درباره میانگین حداقل و حداکثر مسکن در شهر تهران توضیح داد: میانگین قیمت مسکن در شهر تهران اکنون برابر با ۲۵ تا ۲۷ میلیون تومان به ازای هر متر مربع مسکن است. قلی خسروی تاکید کرد: اکنون بازار دچار گیجی شده و ثباتی در این بازار مشاهده نمی شود و تحت این شرایط خریداران و فروشندگان در فاز انتظار به سر می برند که امیدوارم دوران انتظار آنها سریعتر به اتمام برسد.

ضررهای هنگفت اعضای صنف مشاوران املاک

رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره تاثیر تعطیلات کرونایی بر فعالیت اعضای این صنف در پایتخت گفت: شیوع کرونا بر روی فعالیت همه مشاغل و اصناف تاثیر منفی بسیار گذاشته و آسیب زده است و دولت باید در مورد اخذ مالیات ، نظری به اصناف می کرد.

وی عنوان کرد: تعطیلی۳ هفته اصناف به اجبار ستاد مقابله با کرونا موجب ضررهای هنگفت به اعضای صنف مشاوران املاک خواهد شد.

وی تصریح کرد: اداره کردن مجموعه و دفاتر مشاوران املاک پس از ۳ هفته شرایط سختی را ایجاد می کند زیرا بسیاری از مشاوران املاک دستمزد ثابت نداشته و بابت انجام معاملات درصد و پورسانت می گیرند و این تعطیلات سبب ضرر مالی این افراد می شود.

۴۰درصد مشاوران املاک، راننده اسنپ و تپسی شدند

قلی خسروی گفت: متاسفانه این شرایط سبب می شود تا تعداد بیشتری از همکاران ما و مشاوران املاک برای گذران زندگی جذب فعالیت به تاکسی های اینترنتی و اسنپ شوند.

وی تاکید کرد: اکنون ۳۵ تا ۴۰ درصد از همکاران و مشاوران املاک به دلیل کسادی بازار ناشی از شیوع کرونا، جذب اسنپ و تپسی شده اند.

وی بیان کرد: متاسفانه ضرری به این صنف وارد شده که غیرقابل جبران است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: حدود ۲۸ تا ۳۰ درصد از اعضای این صنف که بیشتر آنها مستاجر بوده اند، انصراف داده و نسبت به ابطال پروانه کسب خود اقدام کرده اند.

برخی کارشناسان با توجه به تعطیلی بنگاه های مشاوران املاک در تهران بر این باورند که سفته بازان و سرمایه گذاران بازار ملک از این موقعیت استفاده کرده و در سایه تعطیلی اجباری اعضای این صنف به دنبال قیمت سازی در بازار ملک هستند تا همانند بهار و تابستان ۹۹ و با عادی نشان دادن فضا بتوانند قیمت‌های پیشنهادی خود را در میان خریداران جا بیاندازند.

جولان دلالان در شهرهای جدید

همان طور که ذکر شد این روزها و در سایه تعطیلات اجباری کرونایی و مشخص نبودن زمان اتمام آن، بسیاری از دلالان به ویژه در شهرهای جدید و مناطق حاشیه ای پایتخت دست به کار شده اند و با آگهی فایل های فراوان در دنیای مجازی، بازار ملک را به اصطلاح قبضه کرده اند.

نگاهی به آگهی های مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران نشان دهنده حضور گسترده این عده است که در سایه تعطیلی صنف بنگاه‌داران و مشاوران املاک قانونی، اقدام به تعیین نرخ هایی کرده اند که حتی از برخی مناطق تهران نیز این قیمت ها پیشی گرفته و موجب حیرت جویندگان خانه در این بازار شده است.

معمولا در سال های قبل کسانی که بودجه کمتری برای ملک داشتند به راحتی می توانستند در جنوب تهران نسبت به خرید خانه اقدام کنند اما در یک سال اخیر آنچنان قیمت ملک افسار گیسخته افرایش یافته که این افراد چاره ای جز مهاجرت به شهرهای جدید و نقاط حاشیه ای تهران ندارند.

قیمت عجیب ملک در پردیس

این روزها خریداران برای خرید آپارتمان در شهر جدید پردیس با توجه به نزدیکی به شهر تهران، مجبورند بین ۸۰۰ میلیون تا ۲.۵ میلیارد تومان هزینه کنند که رقم بسیار بالایی محسوب می شود.

به طوری که در فاز ۲ قیمت یک واحد ۱۰۰ متری نوساز یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان، در فاز ۱ قیمت یک آپارتمان ۸۲ متری یک میلیارد و ۴۲۰ میلیون تومان، در فاز ۲ قیمت یک واحد ۹۵ متری به قیمت یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان ، در فاز ۲ قیمت یک واحد ۱۳۰ متری هم ۲.۵ میلیارد و در فاز ۲ قیمت یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان برای یک واحد ۱۰۵ متری تعیین شده است.

در فاز ۱۱ هم یک آپارتمان های ۸۷ متری با قیمتی بین ۸۰۵ ۹۵۰ میلیون تومانبه برای فروش آگهی شده اند.

این در حالی است که اگر تعطیلات اجباری کرونایی اتمام یابد و مشاوران املاک دوباره فعال شوند به حتم این‌گونه املاک باید از نظر قیمتی به طور مجدد کارشناسی شوند و قیمت های واقعی آنها برای فروش اعلام شود.

لزوم ایجاد سد در برابر سونامی قیمت ملک

بررسی قیمت ها در مناطق مختلف پایتخت نیز نشان می دهد برخی مالکان و دلالان با تعیین قیمت هایی بیشتر از ارزش واقعی املاک به دنبال ایجاد سونامی قیمتی همانند سال ۹۹ هستند و به نظر می رسد با ورود مجدد مشاوران املاک قانونی به این عرضه بتوان مانع به سرانجام رسیدن این نیت شد و سدی در برابر این موج که می تواند تبدیل به سونامی قیمتی شود، ایجاد کرد.