خریداران ملک از کجا وارد بازار می‌شوند؟/ احتیاط انتخاباتی در بازار مسکن
با نزدیک‌شدن به زمان برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری، متقاضیان مسکن به‌خصوص در شهر تهران با یک سوال مشترک مواجه شده‌اند که منجر به ایجاد تردید در تصمیم‌گیری برای ورود به بازار یا توقف موقتی جست‌وجو برای خرید آپارتمان از سوی آنها شده است. این تردیدها خود را در شکل احتیاط انتخاباتی در معاملات مسکن در جریان جست و جوی خریداران در بازار ملک نشان می‌دهد. خریداران مسکن این روزها با این سوال مهم مواجه هستند که شرایط بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان و به‌خصوص سطح قیمت‌ها بعد از برگزاری انتخابات به چه سمت وسویی حرکت خواهد کرد و چه روندی را در پیش خواهد گرفت؟
در واقع با توجه به روند نزولی قیمت مسکن در دو ماه اول سال‌جاری- فروردین و اردیبهشت- که در آن میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در مقایسه با اسفند۹۹ معادل ۵ درصد افت کرد، آیا کاهش قیمت در بازار ملک ادامه‌دار خواهد شد یا بازار مسکن بعد از برگزاری انتخابات روند متفاوتی نسبت به جهت فعلی را در پیش خواهد گرفت؟
هم‌اکنون این سوال به مهم‌ترین ابهام ذهنی خریداران مسکن تبدیل شده است.
تحقیقات میدانی با استناد به فضای کارشناسی بازار مسکن و اظهارات فعالان ملکی نشان می‌دهد دو سناریوی مهم در ارتباط با آینده پیش‌روی بازار بعد از برگزاری انتخابات وجود دارد. به‌نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت تحت‌تاثیر برگزاری انتخابات، برنامه‌ها و سیاست‌هایی که برای تنظیم بازار مسکن از سوی کاندیداها و همچنین رئیس‌جمهور منتخب در بخش مسکن اعلام می‌شود و همچنین جو روانی پسا انتخاباتی، تغییر خاصی در بازار معاملات مسکن به‌خصوص از نظر تغییر جهت در بازار و افزایش قیمت‌ها رخ ندهد.
اما شرایط میان‌مدت بازار مسکن به‌طور قطع بازتابی از واقعیت‌های سیاستگذاری و برنامه‌هایی است که از سوی رئیس‌جمهور منتخب و کابینه وی در بخش مسکن اجرایی خواهد شد.
در واقع انتظارات درخصوص شرایط بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت با واقعیت سیاست‌ها و برنامه‌های اجرایی دولت جدید در بخش مسکن منطبق خواهد شد. این واقعیت‌ها می‌تواند فضای بازار معاملات مسکن را در میان‌مدت و بلندمدت تعیین کند. اما آنچه مسلم است اینکه اتفاق‌نظر کارشناسان و فعالان بازار مسکن درخصوص شرایط بازار معاملات مسکن در کوتاه‌مدت عدم تغییر محسوس در شرایط فعلی بازار و احتمال زیاد برای ادامه کاهش قیمت واحدهای مسکونی در بازار معاملات املاک است. اما احتیاط انتخاباتی که از هفته‌های اخیر در بازار معاملات مسکن در میان برخی از خریداران آغاز شده و مشاهده می‌شد هم‌اکنون و با نزدیک‌تر شدن به زمان برگزاری انتخابات بیشتر وپررنگ‌تر شده است. این در حالی است که هم‌اکنون عمده خریداران بازار معاملات مسکن سرمایه‌گذاران هستند. هرچند جنس این سرمایه‌گذاران ملکی با جنس سرمایه‌گذاران مسکن در ماه‌های گذشته و در طول سال‌های ۹۸و۹۹ تفاوت‌های قابل‌ملاحظه‌ای دارد و به‌طور کلی فرق دارد.
هم‌اکنون سرمایه‌گذاران ملکی که متقاضیان خرید مسکن هستند افرادی هستند که از سایر بازارها مانند بازار پول اقدام به انتقال سپرده‌ها و دارایی‌های خود به بازار مسکن برای تبدیل این دارایی‌ها به ملک می‌کنند. این افراد برخلاف سرمایه‌گذاران ملکی سال‌های ۹۸ و ۹۹، به این نتیجه رسیده‌اند که رشد محسوس قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو اساسا امکان‌پذیر نیست و چشم‌انداز جهش و رشد قابل‌ملاحظه قیمت‌ها فعلا منتفی است، از این‌رو به قصد تبدیل دارایی‌های خود وارد بازار مسکن شده و اقدام به خرید بلندمدت در این بازار به انگیزه حفظ و ارتقای سرمایه در بلندمدت می‌کنند.
این افراد دست‌کم تا دو الی سه سال آینده قصد فروش واحدهای خریداری شده را ندارند، در حالی‌که در دو سال گذشته، سرمایه‌گذاری‌های ملکی به قصد بهره‌برداری‌های مالی و نفع کوتاه‌مدت انجام می‌شد. در واقع مبدا ورود خریداران ملکی در شرایط فعلی، سایر بازارها از جمله بازار پول است و خریداران سرمایه‌ای مسکن نیز متقاضیان تبدیلی محسوب می‌شوند.
هرچند این افراد و متقاضیان نیز با نگاه و رویکردی احتیاط‌آمیز به بازار می‌نگرند. سوال مهمی که هم‌اکنون در میان این گروه از متقاضیان مسکن وجود دارد آن است که فضای بازار بعد از انتخابات چگونه است و وضعیت بازار چه خواهد شد؟ در بطن این سوال، ابهام و سوال دیگری نهفته است؛ مبنی بر اینکه آیا کاهش قیمت مسکن که از دو ماه گذشته با افت تورم ماهانه در بازار معاملات مسکن شهر تهران آغاز شده است در ماه‌های پیش‌رو و بعد از مشخص‌شدن نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری نیز ادامه خواهد یافت؟
بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد در کوتاه‌مدت امکان تغییر جهت قیمت مسکن از مسیر کاهش به افزایش محسوس تقریبا بعید به‌نظر می‌رسد. از سوی دیگر وضعیت متغیرهای درونی و بیرونی موثر در بازار مسکن این احتمال را در کوتاه‌مدت قوی‌تر می‌داند. هم‌اکنون رفتار فروشنده‌ها و خریداران مسکن تغییر کرده است و تعداد فروشنده‌ها در بازار از تعداد خریداران بیشتر است. در واقع حجم عرضه مسکن از تعداد تقاضا سبقت گرفته است، در مقابل در غیاب تقاضای مصرفی در بازار مسکن حجم تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان نیز به میزان محسوسی کاهش یافته است. هرچند هنوز هم عمده خریداران حاضر در بازار، خریداران سرمایه‌ای هستند.
بررسی‌های کارشناسی درباره وضعیت بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون نشانه‌های واضحی از ورود به دوره پساجهش و تخلیه حباب قیمت مسکن مشاهده می‌شود اما باید دید که فاز تخلیه حباب تحت‌تاثیر متغیرهای بیرونی تا چه زمانی ادامه خواهد یافت.
در واقع در حالی‌که در شرایط فعلی و حتی تا ماه‌های بعد بازار از استعداد لازم برای کاهش سطح قیمت‌ها برخوردار است اما باید دید انتظارات گشایشی یا همان کاهش بدبینی نسبت به آینده که منجر به کاهش قیمت مسکن در دو ماه گذشته شد، تا چه زمانی ادامه خواهد داشت. در واقع شرط ادامه روند نزولی قیمت مسکن در ماه‌های بعد و پس از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری، تداوم انتظارات گشایشی و کاهش بدبینی نسبت به آینده است.
کارشناسان معتقدند چشم‌انداز «انتظارات» بعد از انتخابات، در دو افق زمانی قابل ترسیم است. افق زمانی اول مربوط به فضای کوتاه‌مدت بعد از برگزاری انتخابات است که ممکن است تحت تاثیر اعلام سیاست‌ها و برنامه‌های جدید، از میزان بدبینی و انتظارات منفی عمومی و کارشناسی نسبت به آینده بازار مسکن و سایر بازارها کاسته شود. این موضوع می‌تواند روند کوتاه‌مدت بازار را تحت تاثیر قرار داده و جریان کاهش قیمت ادامه یابد یا دست‌کم این تغییرات منجر به ایجاد ثبات در بازار معاملات مسکن و سطح قیمت‌ها شود.
با این حال برخی از احتمال وقوع سناریوی دوم در برابر این سناریوی احتمالی خبر می‌دهند. در صورتی که برداشت‌های عمومی نسبت به آینده متفاوت باشد، روند تغییرات قیمتی در بازار مسکن می‌تواند جهت متفاوتی به خود بگیرد و بازار از مسیر کاهش قیمت برگردد.
در میان‌مدت و بلندمدت، نحوه اجرای سیاست‌ها و برنامه‌ها و به بیان دیگر سیاستگذاری‌های دولت در بخش مسکن تعیین‌کننده سمت‌وسوی قیمت‌ها خواهد بود. لازم است دولت جدید با اعمال و اجرای سیاست‌های کلیدی اما فراموش‌شده برای تنظیم بازار مسکن همچون سیاست‌های موثر مالیاتی، به‌خصوص دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، زمینه عرضه پایدار مسکن به بازار را فراهم کند.
از سوی دیگر، با توجه به ضعف شدید قدرت خرید در بازار معاملات مسکن و عدم به‌روزرسانی سقف وام خرید آپارتمان، لازم است سیاستگذار مسکن نسبت به این موضوع نیز اقدام لازم را صورت دهد تا افراد بار دیگر توان ورود به بازار ملک و خرید آپارتمان با استفاده از تسهیلات بانکی را به دست آورند.
در واقع در پاسخ به سوال و ابهام مشترک خریداران بازار معاملات مسکن درخصوص آینده این بازار به‌خصوص شرایط قیمتی آپارتمان‌های مسکونی در دوره پسا انتخابات می‌توان گفت در صورتی که شرایط دو ماه اخیر بازار مسکن به لحاظ اثر متغیرهای بیرونی و همچنین انتظارات تورمی ادامه‌دار شود و شرایط مانند دو ماه گذشته در بازارهای مختلف رقم بخورد، می‌توان چنین نتیجه‌گیری کرد که فاز پساجهش در بازار مسکن تازه شروع شده است و به این زودی‌ها نیز به اتمام نخواهد رسید. در نتیجه مسیر کاهشی یا دست کم ثبات قیمت مسکن ادامه خواهد داشت و انتظار از بابت بازگشت بازار به ریل افزایش قیمت تقریبا بعید است.
اما در صورتی که انتظارات جهت متفاوتی به خود بگیرد هر چند جهش قیمت یا رشد محسوس و افزایش قابل‌توجه قیمت در بازار معاملات مسکن بسیار بعید است، این احتمال نیز می‌تواند وجود داشته باشد که بازار از ریل کاهش قیمت بازگشت کند. احتمال وقوع سناریوی اول یعنی ادامه کاهش قیمت در بازار مسکن پس از برگزاری انتخابات از دیدگاه کارشناسان و فعالان بازار مسکن به مراتب از سناریوی دوم قوی‌تر است چرا که حتی در صورت تغییر جهت انتظارات اگرچه ممکن است فاز پساجهش متوقف شود اما احتمال اینکه روند قیمت‌ها سرعت رشد دو سال اخیر را به خود بگیرد بعید است.
این در حالی است که فعالان و کارشناسان بازار مسکن به گروه اصلی خریداران بازار مسکن در شرایط فعلی یعنی سرمایه‌گذارانی که با دید سرمایه‌گذاری بلندمدت به بازار ملک ورود کرده‌اند توصیه می‌کنند حتما واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کنند چراکه علاوه بر افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره، کمک به این بازار و مستاجران و همچنین برخورداری مالکان از عایدی ناشی از دریافت اجاره‌بها، دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه در آینده نزدیک قریب‌الوقوع است.
در واقع این افراد با عرضه واحدهای مسکونی خریداری‌شده به بازار اجاره نه‌تنها اقدام به سرمایه‌گذاری بلندمدت ملکی کرده‌اند بلکه می‌توانند ضمن برخورداری از عایدی اجاره، از معافیت مالیاتی برخوردار شوند یا دست‌کم مالیات کمتری بپردازند.
