وضعیت مستاجر‌ها هر روز بدتر از دیروز / خون‌بها یا اجاره بها؟

بانک مرکزی بتازگی با انتشار آمار جدیدی از تحوالت معاملات مسکن در شهر تهران، وضعیت نگران کنندهای را برای اجاره نشین ها توصیف کرد. به نظر میرسد برنامه مدون و مشخصی برای حل بحران اجاره بها در دولت وجود ندارد یا اگر هم وجود دارد، به کندی دنبال می شود.در این میان مستأجران، مستأصل و ناتوانتر از همیشه در انتظار اقدامی عاجل از سوی دولت هستند؛ اقدامی که پاسخگوی نیاز بازار مسکن باشد. همانطور که کارشناسان حوزه مسکن بارها تأکید کرده اند، عدم تولید مسکن در دولت قبل، تعادل عرضه و تقاضا را دچار اخلال کرده و نتیجه آن افزایش سرسامآور قیمت مسکن و اجاره بها است. اگرچه دولت سیزدهم وعده داده بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، معضل کمبود مسکن را در کشور حل میکند اما واقعیت این است که این طرح هنوز نتوانسته به اهداف از پیش تعیین شده خود دست یابد.

* رشد ۶.۴ درصدی اجاره بهای ماهانه

در گزارش بانک مرکزی از تحوالت بازار معامالت اجارهبهای مسکن در مرداد ۱۴۰۱ آمده است نرخ اجاره بهای مسکن در شهر تهران طی معامالت انجام شده مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته ۲.۴۵ درصد رشد داشته است.همچنین این شاخص )رشد اجاره بها( در کل کشور مرداد سال جاری در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته با افزایش ۶.۵۰ درصدی مواجه شده است.آمارها همچنین نشان می دهد اجاره مسکن در مرداد امسال نسبت به تیر سال جاری افزایش ۶.۴ درصدی در تهران و ۷.۴ درصدی در همه مناطق شهری کشور داشته است. به عبارت دیگر مستأجرانی که مرداد امسال اقدام به اجاره مسکن در شهر تهران کرده اند، ۶.۴ درصد بیشتر از افرادی که در تیرماه مسکن اجاره کردهاند، پول پرداخته اند.

نکته قابل توجه این است که تیر امسال هم اجارهبها نسبت به خردادماه افزایش ۵.۴ درصدی داشت که نشان می دهد نه تنها رشد اجاره مسکن متوقف نشده، بلکه ادامهدار هم بوده است. رشد ۶.۴ درصدی اجاره مسکن درمرداد نسبت به تیر، باالترین میزان رشد ماهانه اجاره بهای مسکن در ۵ ماهه امسال برآورد شده است.بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به عالوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در سطح کشور ۳۰ هزار و ۸۰۰ تومان با میانگین مساحت ١٠٤ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٤ سال است که نسبت به فصل قبل )بهار ۱۴۰۰ )۴.۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل )تابستان ۱۳۹۹ )۸.۵۸ درصد افزایش داشته است.

* تأثیر طرح تعیین سقف اجاره بها

بهار ۹۹ در بحبوحه شیوع ویروس کرونا، برای نخستینبار و با هدف کنترل بازار اجارهبها، نهادهای سیاستگذار سقف افزایش اجارهبها در تهران را ۲۰ درصد تعیین کردند. سپس در خرداد سال ۱۴۰۰ ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره مسکن را ۲۵ درصد اعالم کرد. تعیین دستوری سقف اجاره بها از همان ابتدا و از سوی کارشناسان بازار مسکن مورد انتقادهای فراوانی قرار گرفت و طبق آمارهای مراکز اقتصادی این طرح در تحقق اهداف خود چندان موفق نبود.امسال نیز این مصوبه به شورای عالی هماهنگی سران قوا رفت و همان رقم سال گذشته ) ۲۵ درصد ( برای سقف اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی رهن و اجاره مسکن به تصویب رسید و ابالغ شد اما شواهد و آمارهای رسمی نشان میدهد طی ۳ سالی که از اجرای سیاست تعیین سقف اجاره بها می گذرد، روند افزایشی اجاره بها هرگز متوقف نشده است.در حالی که محمود محمودزاده، معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی ادعا کرده بود با اعمال این سیاست، از روند افزایشی شدید اجاره بها کاستیم، برخی کارشناسان اقتصاد مسکن با این ادعای محمودزاده مخالفند و مدعیاند بازار عرضه و تقاضای اجاره مسکن، حتی در صورت مداخله دولت هم کار خود را می کند.

محمودزاده درباره اثرگذاری سیاست تعیین سقف اجارهبها طی ۳ سالی که این سیاست در حال اجراست، گفته بود: بر اساس اعالم مرکز آمار ایران، رشد اجاره مسکن در پایان سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۸ ،۳۲ درصد بوده است. عالوه بر اینکه در ستاد ملی مقابله با کرونا سقف اجارهبهای مسکن ۲۵ درصد تعیین شده بود که تنها ۷ درصد بیشتر از سقف تعیین شده، افزایش نشان میدهد و عمدتا در قراردادهای جدید رهن و اجاره مسکن بود که این سقف را رعایت نکردند اما میزان رعایت سقف اجارهبها در قراردادهای تمدیدی، بیشتر بود، بنابراین اقدام ما در تعیین سقف اجاره بهای مسکن »مثبت« بود. وی با استناد به اینکه سال ۱۳۹۹ میزان اثاث کشی ها بر اساس اعالم اتحادیه حمل اثاثیه منزل، کاهش ۶۴ درصدی داشته، بر تأثیر تعیین سقف اجارهبهای مسکن بر کنترل بازار اجارهبها صحه گذاشته بود.ادعای رشد تنها ۷ درصدی)!( اجاره مسکن نسبت به سقف تعیین شده در حالی مطرح میشود که مرکز آمار ایران اعالم کرده است متوسط مبلغ اجاره ماهانه زمستان ۱۴۰۰ به عالوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در فصل مذکور )زمستان ١٤٠٠ )از طریق بنگاههای معامالت ملکی در شهر تهران ۱۰۶ هزار تومان با میانگین مساحت ٨١ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٦ سال بوده است که نسبت به فصل قبل )پاییز ۱۴۰۰ )۲.۲۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل )زمستان ۱۳۹۹ )۶.۵۶ درصد افزایش داشته است.همچنین برخی گزارشهای منتشره از رشد ۶۰ درصدی اجارهبها در سال ۱۴۰۰ در شهر تهران نسبت به سال ۹۹ حکایت دارد. این در حالی است که میانگین تورم اجاره ساالنه ۳ دهه اخیر ۲۲ درصد بوده است که از عبور رشد تورم اجاره مسکن از رقم ۴۰۰ درصد طی چند سال اخیر خبر می دهد.

* شرایط بدتر می شود؟

بنا بر این گزارش، ظرف ۴ سال گذشته قیمت مسکن رشد ۶۰۰ تا ۷۰۰ درصدی داشته و از آنجا که اجاره مسکن،تابعی از رشد قیمت مسکن است، همچنان شاهد افزایش اجارهبها خواهیم بود، چرا که هنوز بخش اجاره مسکن نتوانسته این فاصله با رشد قیمت مسکن را جبران کند. این یعنی اگر هر چه زودتر دولت در ساخت مسکن تعجیل نکند شرایط هر روز بدتر می شود.

* کارشناسان بازار مسکن چه می گویند؟

وزیر راهوشهرسازی اردیبهشت امسال در جریان سفر به آذربایجان غربی، با بیان اینکه تعداد مستأجران در کشور ۸ میلیون است، گفت حدود ۵۰ درصد هزینه سبد خانوار مربوط به مسکن است و وعده داد در ۴ سال ابتدایی دولت سیزدهم به طور میانگین ساالنه یک میلیون واحد مسکن در کشور ساخته می شود. ۸ میلیون مستأجر حدود ۱۰ درصد از جمعیت کشور را تشکیل می دهد، این در حالی است که طبق گفته کارشناسان بازار مسکن و بر مبنای آمار تجمیعی مسکن، در حال حاضر ۴۵ درصد خانوادههای کشور نیاز به مسکن را از طریق اجاره رفع می کنند؛ به عبارت دیگر از هر ۱۰۰ خانواده، ۴۵ خانواده مستاجر هستند و ۵۵ خانواده نیز در مسکن ملکی خود ساکنند. اگر چه این آمار نمیتواند مبنای تحلیل باشد اما بر اساس آمار مورد استناد از هر ۱۰۰ تقاضای جدید مسکن تنها ۳۰ تقاضا توانایی خرید مسکن ملکی را دارد و ۷۰ تقاضا به صورت اجارهنشینی نیاز مسکن را تامین می کند. این آمار ۷۰ درصدی تامین مسکن توسط تقاضای جدید بیانگر یک تغییر اساسی در بازار است. طبق گفته رضا قدسی پور،کارشناس بازار مسکن، مستاجران مناطق شهری کشور ۴۳ درصد از هزینههای خود را برای تامین سرپناه می دهند؛ رقمی معادل ۲.۲ برابر میانگین جهانی. البته این میزان در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد هزینه های مستاجران را شامل میشود. این سهم از سبد هزینه است، به این معنا که از هر یک میلیون تومان هزینه خانواده مستاجر در شهر تهران، ۵۰۰ هزار تومان فقط برای مسکن هزینه میشود؛ حال ممکن است درآمد این خانواده تناسبی با سبد هزینه نداشته باشد و معادل کمتر از یک میلیون تومان باشد. بنابراین اگر سهم مسکن از هزینه های خانوارهای مستاجر به بیش از ۳۰ درصد برسد، خانواده ما دچار فقر مسکن شده است، چرا که افزایش سهم مسکن موجب میشود خانوادهها از هزینه های فرهنگی، بهداشتی، مراقبت شخصی، سفر و تفریح،رستوران رفتن، خرید پوشاک و کفش و لوازم خانه و لوازم شخصی و حتی هزینه های خوراکی خود کم کنند تا بتوانند از پس اجاره بها برآیند. حال بماند که در پایتخت سهم مسکن از سبد هزینه خانواده مدتهاست عدد ۳۰ درصد را رد کرده و به نزدیکی ۵۰ درصد رسیده است.

* نیاز بازار مسکن به تنظیم گری

مهدی غالمی، از کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن چندی پیش گفته بود مداخله دولت در بازار اجاره مسکن در شرایط کنونی ممکن است مشکالت احتمالی برای مردم و دستگاه قضا ایجاد کند. بازار مسکن حتما نیاز به تنظیم گری و سیاستگذاری دارد ولی به شرط اینکه اوال زیرساختهای الزم آن برقرار شود و ثانیا سیاستگذاریها مبنای منطقی داشته باشد. به گفته وی، مهمترین نکته در بازار مسکن اعم از خرید و فروش یا اجاره این است که در شرایط فعلی در عرضه مسکن تفاوت چندانی ایجاد نشده است. نه خبری از تکمیل و تحویل ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی است که قرار بود در ۲ سال آخر دولت قبل ساخته شود و نه ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل شده است؛ مضاف بر اینکه این انتظار وجود دارد که با پیشرفت مناسب طرح نهضت ملی مسکن، مستأجران امیدوار به خانه دار شدن شوند.

* ضرورت ساخت خانه های استیجاری

فردین یزدانی، کارشناس مسکن نیز معتقد است ساخت ۴ میلیون مسکن به دلیل کمبود منابع مالی دشوار است، لذا دولت باید برای کنترل بازار اجاره به سمت ساخت خانههای ۴۰ متری استیجاری حرکت کند. با این اقدام میتوان عدالت را در بخش مسکن کشور برقرار کرد، چرا که با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف تامین مسکن میشود، اگر دولت بتواند واحدهای استیجاری را در اختیار اقشار هدف قرار دهد، این خانوارها به اصطالح از »خورد و خوراک« خود نمی زنند تا سرپناهی را برای خود تامین کنند. به گفته وی، در دولت دوازدهم این نگاه وجود داشت که دولت میخواست فوری بازار اجاره مسکن را کنترل کند اما شکست خورد. دولت باید بداند بازار اجاره مسکن نه با تعیین سقف افزایش نرخ کنترل میشود، نه با دستور، چرا که نمیتوان امروز تصمیمی برای بازار اجاره مسکن گرفت و انتظار داشت ۲ ماه دیگر نتیجه بدهد، بلکه تنها راه کنترل بازار اجاره مسکن و حمایت از مستأجران »تولید و عرضه واحدهای استیجاری در استطاعت« است. وی معتقد است دولت میتواند در قالب نهضت ملی مسکن بخشی از واحدها را در قالب بستههای سرمایهگذاری در استطاعت به مساکن استیجاری اختصاص دهد. حتی اگر ۱۰ درصد واحدهای این طرح را به این نوع مسکن اختصاص دهیم، شاهد تاثیر بسیار زیادی در ساماندهی بازار اجاره مسکن خواهیم بود.

رشد اجاره بها همزمان با کاهش درآمد سرانه خانوارها

محمود اوالد، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به تاثیر معکوس طرح تعیین سقف اجاره بها بر کاهش نرخ اجاره مسکن گفت: موضوع افزایش نرخ اجاره بها ریشه در کاهش درآمد سرانه مردم در کشور دارد که طی ۱۰ سال گذشته تشدید شده است. به گفته وی، درآمد سرانه مردم در کشور به دلیل کاهش شدید نرخ رشد اقتصادی، بشدت کم شده است. در واقع در یک دهه اخیر متوسط نرخ رشد اقتصادی در کشور در حد صفر بوده و این امر موجب شده درآمد سرانه کاهش یافته و مردم عمال فقیرتر شوند.

وی افزود: طبق گزارشی که مرکز پژوهشهای مجلس سال ۹۸ ارائه کرد، درآمد حقیقی مردم در سال ۹۸ معادل ۴ درصد نسبت به سال ماقبل آن کاهش داشته است. این بدان معناست که قدرت خرید مردم کمتر شده، لذا خانوارها مجبورند برخی مصارف غیرضروری خود را حذف کنند. اوالد اضافه کرد: اگرچه برخی مصارف خانوارها از جمله سفر، تفریح، خوراک، پوشاک و به طور کلی نیازهای غیرضروری قابل حذف شدن است اما مسکن از آن دست نیازهای ضروری و غیرقابل حذف است، در نتیجه با توجه به کاهش درآمدها، خانوارها مجبور می شوند از کیفیت محل سکونت خود بکاهند. به عبارت دیگر خانواری که قصد خرید خانه داشته، مجبور به اجاره نشینی می شود، از طرفی مستأجران مجبور به اجاره واحدهای کوچکتر یا اجاره واحدهای مسکونی در حاشیه شهر می شوند و این فرآیند همچنان ادامه پیدا می کند. به گفته وی، تغییر نحوه تصرف مسکن به واسطه کاهش توان مالی خانوارها به وجود می آید، بویژه خانوارهایی که تا پیش از این قصد خرید ملک داشتند، به واسطه کاهش درآمد حقیقی، مجبور به اجاره مسکن می شوند. در این شرایط بازار اجاره با انبوهی از تقاضا مواجه شده که توان پاسخگویی به آن را به دلیل عدم عرضه مسکن ندارد و این یک معادله ساده است که با کاهش عرضه و افزایش تقاضا، قیمتها افزایش پیدا می کند.

* نتیجه معکوس طرحهای دستوری

اوالد معتقد است در این شرایط تعیین دستوری نرخ اجارهبها - که قرار بود قیمتها را در بازار اجاره مسکن کنترل کند - نتیجه عکس خواهد داد، چرا که همچنان اصل قضیه که کاهش درآمد و عدم ساخت و ساز مسکن است،پابرجاست و اینگونه تصمیمات شکاف میان عرضه و تقاضا را بیشتر میکند. کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: با تعیین دستوری نرخ، بسیاری از مالکان عطای اجاره ملکشان را به لقایش می بخشند و ترجیح میدهند برای روبه رو نشدن با دولت از خیر اجاره ملکشان بگذرند یا اینکه با تنظیم قراردادهای صوری، ملک خود را به افراد نزدیک خانواده خود اجاره دهند. وی در پایان گفت: تا زمانی که رشد اقتصادی در کشور محقق نشود و درآمد سرانه مردم مطابق با تورم موجود افزایش پیدا نکند و از طرفی عرضه مسکن مطابق نیاز جامعه نباشد، بازار اجاره مسکن همچنان با بحران مواجه خواهد بود.

وطن امروز